El Senado y Cámara de Diputados...

MODIFICACIONES REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 1º.- Modifíquese el Artículo 2058 del Código Civil y Comercial de la Nación el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si los hubiere; y

e) Qué organización civil los representará con legitimación suficiente en las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados ante la Autoridad de Aplicación que correspondiere; pudiendo ser dicha representación ejercida por Concejales del Municipio y/o Comuneros – en el caso de la Ciudad de Buenos Aires - siempre y cuando esto último no fuere incompatible con el cargo, exista consentimiento de su parte, sea permitido en las jurisdicciones y este actuar fuere ad honorem.

ARTÍCULO 2º.- Modifíquese el Artículo 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados, los Consorcios podrán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica o por los Concejales de los respectivos Municipios o Comuneros, en el caso de la Ciudad de Buenos Aires, esto último siempre que sea permitido en las respectivas jurisdicciones y este actuar fuere ad honorem.

ARTÍCULO 3º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

Señor presidente:

El presente proyecto tiene como objetivo incorporar al nuevo Código Civil y Comercial elementos que permitan una efectiva protección de los derechos de los Consorcistas en las negociaciones de las paritarias y una participación activa habida cuenta que en ese ámbito se definen y se acuerdan cuestiones que tienen como último eslabón de la cadena el interés legítimo de los propietarios.

Entendemos que resulta razonable en cualquier ámbito en el cual se tomen decisiones que todos los actores, sobre todo en quienes recae el impacto directo sean parte en la negociación de aquellas cuestiones que repercutan económicamente y de cualquier manera en alguno de los actores involucrados.

Es necesario que exista una normativa y un ámbito de protección legal que regule con seguridad jurídica quienes serán los que representarán a los Consorcistas, dado que la práctica y los hechos han demostrado que son las Cámaras y otras organizaciones las que terminan acordando bonos, aumentos de expensas, negociaciones de paritarias entre otras medidas sin el conocimiento ni consentimiento por parte de los principales afectados, quienes toman conocimiento cuando el hecho ya se encuentra consumado.

Es de público conocimiento que los administradores, a través de las tres entidades que los nuclean (sus siglas son AIERH, CAPHAI y UADI) son quienes discuten en paritarias con SUTERH, el gremio de los encargados de edificios. Con que dos de las tres organizaciones aprueben una suba salarial, es suficiente para llevar a la práctica el aumento. Esto vino ocurriendo los últimos años, y por eso los encargados siempre consiguieron importantes aumentos.

Así, las asociaciones de consorcistas se han expresado hasta el cansancio de transmitir que los administradores no los representan, y piden sentarse a la mesa, algo que el Ministerio de Trabajo de la Nación hasta ahora nunca avaló.

No menor ha sido la actividad legislativa en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dado que en el año 2007 la Legislatura Porteña en un Proyecto de Declaración presentado por los Diputados Guillermo Smith, Jorge San Martino y Fernando Caeiro, manifestaba su preocupación por el hecho de que los de departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios (FAC) no hayan tenido participación en las negociaciones paritarias del convenio colectivo de casa de rentas, no obstante las gestiones que al respecto realizara la mencionada Federación por ante las autoridades nacionales competentes

En igual sentido en el año 2009 se presentó un proyecto de ley impulsado por los diputados Sergio Abrevaya y Marcelo Meis, quienes de todas maneras no pudieron imponer un artículo que prohibía a los administradores seguir participando en la negociación paritaria por los sueldos de los encargados, a menos que tuvieran autorización expresa de su consorcio. En ese momento las subas salariales conseguidas por los encargados fueron cuestionadas por asociaciones de consorcistas, que reclamaban participar en la paritaria con el argumento de que son ellos quienes pagan los sueldos. (fuente: http://edant.clarin.com/diario/2009/11/06/laciudad/h-02035061.htm).

En esa línea y a fin de evitar que esta situación se siga repitiendo con abusos constantes en la participación directa de los Consorcistas en temas que les atañe directamente, se busca con este proyecto es “incluir” y no “excluir” la participación de mayor cantidad de entidades de Consorcistas y propietarios en la medida que demuestren su personalidad jurídica y un suficiente carácter representativo en el mundo de la negociación colectiva.

La participación ciudadana es uno de los principios pilares de los derechos establecidos en la Constitución Nacional y de la democracia, y nadie debería oponerse a ello, lo que si está claro es que cuanto mayor participación exista, directamente proporcional será la capacidad de diálogo y consenso que deberán lograr en el ámbito de las paritarias.

En ese orden de ideas, y tal como lo se ha expresado en el Informe Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, el Artículo 42º de la Constitución Nacional establece que: “Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno”, para lo cual debe considerarse a los propietarios y Consorcistas como “usuarios de servicios” y como tales, poseedores del “derecho a la protección de sus intereses económicos” y a una “información adecuada y veraz”. Para ello, y según la norma, “…Las autoridades…”, en este caso el Ministerio de Trabajo, “…proveerán a la protección de esos derechos…”, entre los cuales se encuentra el derecho a “…la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios”. Finalmente, como la negociación colectiva es un “procedimiento para la prevención y solución de conflictos” la autoridad de aplicación en cumplimiento de la norma constitucional debe garantizar “…la necesaria participación de las asociaciones de consumidores de usuarios…en los organismos de control”. (fuente: http://encargadosonline.blogspot.com.ar/2009/04/la-representacion-de-los-consorcios-en.html.).

Este es el ámbito en dónde deben participar, donde se fijan modificaciones salariales y cualquier otra cuestión vinculada a condiciones laborales, de esa manera nadie podrá cuestionar la no participación o la legitimidad de lo allí acordado.

Por los motivos expuestos, solicito a mis pares que acompañen el presente proyecto.