![](/export/system/modules/ar.gob.hcdn.base/resources/img/home.jpg)
Luciano Andrés Laspina
Diputado de la Nación
PRO
Período: 10/12/2021 - 09/12/2025
PROYECTO DE LEY
Expediente: 4854-D-2015
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION - LEY 26994 -. MODIFICACION DEL ARTICULO 1221 SOBRE RESOLUCION ANTICIPADA
Fecha: 07/09/2015
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 115
ARTÍCULO 1°: Agréguese el artículo
1221 bis al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la ley 26.994, que
quedará redactado de la siguiente manera:
"ARTÍCULO 1221 BIS: La disposición
contenida en el artículo 1221, inciso a) no resultará aplicable a los contratos
locativos de bienes inmuebles con fines industriales y/o logísticos, en los que
primará la voluntad de las partes expresada en los acuerdos de rescisión que se
hubieran celebrado.
A los efectos del presente capítulo, se
entenderá:
1) Por locación de bienes inmuebles
con fines industriales y/o logísticos, al contrato mediante el cual una de las partes
se obliga a conceder el uso y goce de un inmueble con destino a llevar adelante en
él una actividad industrial y/o logística, y la otra a pagar por ese uso y goce un
precio en dinero.
2) Por actividad industrial, al conjunto
de actividades manufactureras y de servicios ejecutados para la obtención,
conservación, reparación y/o transformación de uno o varios productos.
3) Por logística, al conjunto de medios
y métodos necesarios para llevar a cabo la organización de una empresa o de un
servicio, a través del abastecimiento, almacenamiento, transporte y/o distribución
de productos, y cualquier otro tipo de actividad de soporte que permita obtener
una optimización de la explotación de la actividad industrial.
ARTÍCULO 2°: Comuníquese al Poder
Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Por medio del presente proyecto se
propone modificar el artículo 1221 al Código Civil y Comercial de la Nación
aprobado por la ley 26.994. Su objetivo es brindar un tratamiento normativo
diferenciado a la categoría de las locaciones de inmuebles con fines industriales y/o
logísticos, con las siguientes intenciones:
Brindar mayor relevancia la autonomía
de la voluntad de las partes.
Incentivar en nuestro país el
crecimiento industrial a largo plazo
Otorgar mayor seguridad jurídica a las
empresas que construyen naves industriales y a las entidades que financian dichos
proyectos.
Reducir el nivel de litigios originados
por este tipo de locaciones.
La redacción actual del artículo 1221,
inciso a), del Código Civil y Comercial de la Nación no hace distinciones entre los
destinos de los contratos locativos al momento de tratar la facultad de rescisión
unilateral por parte del locatario. En ese sentido, fija igual plazo para ejercer ese
derecho en todos los casos sin distinción. Lo mismo ocurre con la indemnización al
locador, ya que fija la misma reparación sin importar el tipo de locación de que se
trate. De este modo, la norma vigente causa un grave perjuicio a quienes dan en
locación sus inmuebles con fines industriales y/o logísticos, ya que ellos invierten
sumas extraordinarias de dinero para poder adaptarlos a las demandas del locatario
en base al destino que le dará para la actividad que allí desarrollará.
En caso de recisión unilateral del
contrato por parte del locatario, la indemnización impuesta por la ley vigente rara
vez alcanza para cubrir una mínima fracción de los gastos en los que haya incurrido
el locador. Ocurre entonces que cuando el locador afectado patrimonialmente
acude ante la justicia para hacer valer lo pactado en el contrato, ve que su reclamo
no prospera frente a la disposición de orden público del artículo 1221°, inciso a) de
la citada norma.
Dicho artículo establece que "El
contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y
han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso;"
Además del daño directo que, tal
como expresamos, se causa al locador, la redacción actual del artículo 1221
desalienta a las entidades financieras. Éstas, al saber que el locatario puede
rescindir unilateralmente el contrato a los pocos meses de su entrada en vigencia,
se sienten disuadidas de invertir su dinero en los proyectos de infraestructura para
la construcción de naves industriales. Esto ocurre porque son conscientes de que,
rescindido el contrato unilateralmente, el locador tendrá serias dificultades para
recuperar su inversión y, por ende, pagarles los créditos adeudados. En
consecuencia, esta situación interrumpe el flujo de financiación al locador, quien al
no poder descontar financieramente alquileres futuros se ve impedido de seguir
celebrando contratos, ralentizando así el crecimiento de los predios industriales y,
en definitiva, el desarrollo industrial nacional.
Pero esta rescisión unilateral con
costos tan reducidos produce otros daños al locador y al sistema: cuando el locador
pretenda volver a alquilar su inmueble, le será muy complejo ofrecer una estructura
construida bajo determinadas especificaciones a un nuevo inquilino que
seguramente realizará una actividad para la cual necesite otro tipo de nave
industrial. En tales casos, lo más probable es que el locador deba realizar cambios
en las características de la nave para adaptarla a la actividad del nuevo locatario. Y
para ello necesitará nuevamente de grandes cantidades de dinero con las que no
cuenta.
La modificación del artículo 1221 que
proponemos mantiene el derecho del locatario a rescindir unilateralmente el
contrato locativo, pero salvaguardando los intereses del locador de modo tal que la
indemnización que reciba sea acorde a la inversión y gastos incurridos en la
adaptación de su inmueble a una determinada actividad industrial y/o
logística.
Esta situación de indefensión en que
se encuentra el locador de inmuebles con destino industrial y/o logístico no se
compara con la que puede llegar a experimentar quien alquila su propiedad con
fines habitacionales o comerciales. Para estas últimas, la infraestructura ya está
construida y su falta de adecuación no afecta de manera alguna su utilización, ya
que las modificaciones o adaptaciones que sobre ellas se deban llevar a cabo, en la
mayoría de los casos, solo responden a cuestiones de estética o practicidad. Pero
en el caso de la locación con fines industriales y/o logísticos, la falta de adaptación
de un inmueble a una determinada actividad puede llegar a implicar desde la
pérdida de eficiencia hasta su total inutilidad.
Si el derecho de rescisión unilateral
de la locación industrial se deja librado a la voluntad de las partes, ambas pueden
pactar los mecanismos de compensación que consideren más justos y adecuados
para cubrir los gastos en los que el locador hubiese incurrido para el
acondicionamiento de un determinado inmueble.
La autonomía de la voluntad de las
partes, en situaciones como las que se plantean en el presente proyecto de ley,
ofrece la manera más adecuada para solucionar los conflictos que se pueden llegar
a generar. Cabe destacar además que quienes celebran este tipo de contratos, a
diferencia de lo que puede ocurrir con la locación de una vivienda, están en un pie
de igualdad desde lo económico y lo técnico, contando además con suficiente
asesoramiento legal. Por dicho motivo no es viable pensar que una de las partes
pudiera aprovecharse de la otra para aventajarla.
Para finalizar, y desde la perspectiva
del crecimiento industrial, la presente propuesta incentiva al locatario a cumplir con
el contrato hasta su finalización, a fin de no incurrir en la obligación de resarcir ni
compensar al locador. Esto resulta ser un aliciente para pensar su producción a
largo plazo. De esta forma, apuntamos a cambiar el paradigma actual de
crecimiento del país, dejando atrás un modelo de inestabilidad y transitoriedad para
poder avanzar hacia uno de estabilidad y permanencia, que atraiga inversiones y
que facilite y estimule la radicación de empresas y la generación de empleo en
Argentina.
Por todo lo expuesto solicito la
aprobación del presente proyecto de ley.
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
LASPINA, LUCIANO ANDRES | SANTA FE | UNION PRO |
SCAGLIA, GISELA | SANTA FE | UNION PRO |
SPINOZZI, RICARDO ADRIAN | SANTA FE | UNION PRO |
BALDASSI, HECTOR W. | CORDOBA | UNION PRO |
CACERES, EDUARDO AUGUSTO | SAN JUAN | UNION PRO |
DURAND CORNEJO, GUILLERMO MARIO | SALTA | CONSERVADOR POPULAR |
SCHMIDT LIERMANN, CORNELIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | UNION PRO |
BULLRICH, PATRICIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | UNION PRO |
Giro a comisiones en Diputados
Comisión |
---|
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |