Artículo 1° - Sustitúyese el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

"ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes. En los casos en los que además se exija la constitución de una segunda garantía, la misma se podrá efectivizar mediante la fianza a través de un bien inmueble o mediante un seguro de caución;

c) el pago de valor llave o equivalentes."

Artículo 2° - Sustitúyese el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

"ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa."

Artículo 3° - Sustitúyese el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

"ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

Es obligación del locador informar fehacientemente su voluntad o negativa a renovar la locación con una antelación de 60 días previo a la fecha de finalización de la misma. Su incumplimiento dará por prorrogado el contrato por 60 días posteriores al vencimiento de su plazo.

Restitución del depósito de garantía. El locador, dentro de los 30 días de concluida la locación, debe restituir al locatario el monto del depósito que le fuera entregado en concepto de garantía, en caso de corresponder. El incumplimiento de la obligación dispuesta hará acreedor al locatario de la devolución del mismo incrementado en tres veces. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador."

Artículo 4° - Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

Señor presidente:

El presente proyecto de ley tiene como intención avanzar en la regulación de la locación urbana con el objeto de proteger a la parte más débil del contrato de locación habitacional, es decir a los inquilinos que se encuentran en estado de necesidad ante la falta de vivienda.

Si bien han habido progresos innegables en materia de acceso a la vivienda en los últimos 12 años que permitieron que muchos argentinos y argentinas pudieran cumplir con el sueño de un techo propio y se convirtieran en propietarios, gracias a las políticas de vivienda efectuadas por el Gobierno Nacional anterior, como los créditos hipotecarios del Programa PROCREAR; aún hoy hay muchos argentinos y argentinas que todavía no pueden acceder a su casa propia y se ven ante la necesidad de alquilar una vivienda.

Es de público conocimiento que la celebración de un contrato de alquiler para acceder a la vivienda implica un hecho tan costoso como traumático para aquel que no reúne los requisitos y condiciones exigidos no sólo por la ley, sino también por los usos y costumbres que dominan el rubro inmobiliario. Por ejemplo, pese a estar prohibida la indexación en nuestro país, se ha admitido como regla imponer contratos con cláusulas que estipulan montos diferentes para cada año o semestre de alquiler, con significativos incrementos.

Actualmente, según datos del último censo nacional, 6 millones de argentinos viven en una casa alquilada, y cada dos años se encuentran ante la siguiente situación: se le exigen para el ingreso dos meses de depósito en garantía, el mes de alquiler por adelantado, las comisiones requeridas por las inmobiliarias (equivalentes a dos o más meses de alquiler), y los gastos administrativos previos a la firma del contrato (informes de dominio y sellados, entre otros). A esto se adicionan los altos costos de los montos de los alquileres, lo cual provoca que se generen muchos abusos hacia los inquilinos que no pueden planificar su vida más allá de dos años, porque siempre deben tener presente reunir una importante cantidad de dinero con la cual contar ante la renovación o la eventual posibilidad de una mudanza, quitándoles previsibilidad.

Otro problema que nuestro proyecto intentará abordar es lo atinente a la garantía inmobiliaria, verdadera barrera para el acceso al alquiler con destino a vivienda. Salvo casos verdaderamente excepcionales, hoy es una exigencia real la constitución de una fianza de un tercero propietario de un bien inmueble, y en caso de no contar con la misma, muchos inquilinos se ven en la necesidad de "comprar" garantías inmobiliarias, generándose todo un mercado de dudosa legalidad a los fines de poder lograr alquilar una vivienda.

También se verifican casos en los cuales tanto el dueño como el intermediario inmobiliario sólo aceptan bienes inmuebles locales, lo que dificulta, cuando no excluye del todo, las posibilidades de inquilinos que provienen del conurbano o del interior del país. Trátese de trabajadores del interior, o estudiantes que desean cursar estudios terciarios o universitarios para satisfacer una vocación que carece de oferta en sus tierras de origen, son todos conocedores de la injusta discriminación que han de padecer si desean residir o trabajar en una jurisdicción distinta de la que poseen como garantía para acceder a un alquiler. La protección de las leyes al trabajo y el ejercicio de industrias lícitas, los derechos de aprender y transitar libremente por el territorio nacional, el acceso a una vivienda digna, la igualdad ante la ley, la defensa ante cualquier forma de discriminación a favor de usuarios y consumidores, entre otras muchas expresiones contenidas en nuestro régimen constitucional quedan desdibujadas por un trato arbitrario que coloca a unos argentinos en inferioridad de condiciones respecto de otros, por el solo hecho de provenir de geografías distintas.

Conforme lo antedicho, el presente proyecto de ley procura introducir cambios que limiten las barreras mencionadas y garanticen igualdad de condiciones entre el locador y el locatario dada la posición de debilidad del segundo en la negociación.

En primer término, se pretende ampliar el plazo mínimo legal para la locación a tres años y reducir el monto del depósito de garantía a un mes por contrato. La ampliación del plazo mínimo legal tiene como fin generar un plazo de tiempo mayor para que los inquilinos tengan más posibilidades de planificar sus proyectos personales, comerciales, industriales, etc.; y asimismo más tiempo para reunir el dinero necesario ante una eventual renovación o una nueva locación. Ha sido reconocido por la jurisprudencia que el plazo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada y a la vez tiene como finalidad impedir la especulación permanente en el medio inmobiliario. Se trata, en definitiva, de proteger al locatario -a quien se supone la parte más débil de la relación- a fin de que pueda permanecer hasta terminado el plazo mínimo legal.

Respecto a la reducción del monto del depósito en garantía, consideramos que ello no desvirtúa su figura y éste es suficiente para el debido cumplimiento de las obligaciones del contrato, sobre todo aquellas relacionadas con la buena conservación del inmueble y otros compromisos accesorios. Si conforme la legislación vigente, los arreglos y mejoras necesarias están a cargo del locador, no se justifica que se deban abonar meses de depósito conforme cantidad de años, siendo que en el caso de que se requiera un monto mayor para cubrir arreglos, el locador tiene los medios legales para exigirlo.

Asimismo, incorporamos una medida tendiente a proteger a los locatarios ante la no devolución del monto entregado en concepto de garantía, hecho recurrente hoy en día, teniendo la posibilidad de exigir su cobro incrementado en tres veces en caso que no les sea reintegrado en el plazo de 30 días de concluido el contrato, siempre que corresponda. Sucede que se ha naturalizado que mientras más vulnerable o inexperto sea el locatario saliente, menores posibilidades tiene de recuperar las sumas depositadas al formalizar el contrato.

Como cuarta propuesta de regulación, se incluye la obligación del locador de informar la voluntad de renovación del contrato o su negativa con una antelación no menor a los 60 días, fortaleciendo la previsibilidad de ambas partes y ampliando el margen de acción para procurarse un nuevo inquilino o un nuevo destino. En el supuesto que el locador no de aviso en el plazo mencionado al locatario, se dará por prorrogado por 60 días más la locación, con el fin último de contar con el tiempo necesario para buscar y encontrar un nuevo destino habitacional.

Como última propuesta, la incorporación propuesta al inciso b) al artículo 1.196 del Código Civil y Comercial tiene como intención ampliar la oferta de vivienda para muchos habitantes que hoy no pueden acceder a la misma por exigirles una garantía inmobiliaria, que la legislación contemple expresamente la opción de contratar un seguro de caución para poder alquilar una vivienda, lo cual brindará seguridad a ambas partes del contrato.

Las modificaciones propuestas en nada afectan a propietarios o agentes inmobiliarios y representan un acto tanto de justicia como de razonabilidad largamente anhelado por ciudadanos que no pueden ejercer los más elementales derechos.

El mercado se ha autorregulado con nuevas costumbres que debemos limitar, adecuando la legislación vigente y recordando siempre la función social que debe cumplir la propiedad privada.

La licenciada Lorena Putero, investigadora del Centro de Investigación y Gestión de la Economía Solidaria -CIGES-, en su trabajo sobre "Vivienda, Déficit Habitacional y Políticas Sectoriales", al tiempo que reconoce los avances en la última década en materia de vivienda, como consecuencia de las políticas puestas en práctica por el Gobierno anterior, especialmente favorables para los sectores que padecían las más dramáticas condiciones de habitabilidad, alerta sobre problemas que persisten. La especialista manifiesta que "en nuestro país existen 1.478.923 hogares compartiendo la vivienda con al menos otro hogar, de un total de 12.171.675 hogares, es decir el 12,2% del total. La situación es aún más compleja para 97.650 hogares de este grupo que además lo hacen con hacinamiento en el hogar (más de tres personas por habitación) (...) problema que no está relacionado sólo con los sectores más vulnerables que habitan en casas irrecuperables sino también con sectores medios. Es decir, existe un sector de los trabajadores que al formar su hogar no logra acceder a una vivienda propia o a un alquiler y deben continuar habitando en la casa familiar a pesar de tener un ingreso encuadrado dentro del promedio." Como consecuencia de ello, la investigadora promueve, no sólo un mayor fomento estatal para incrementar la oferta de viviendas sino también regulaciones que protejan a quienes no pueden comprar un inmueble. De lo contrario, se consagran modelos políticos que, siguiendo a la arquitecta Andrea Catenazzi, integrante del Instituto del Conurbano -ICO- de la Universidad Nacional de General Sarmiento, no solo expresan las diferencias sociales sino que las reproducen, por medio de medidas que acompañan la dinámica del mercado inmobiliario, sin proponer alteraciones de ningún tipo.

Por último, el presente proyecto tiene como antecedente el que fuera registrado bajo el Expediente 1702-D-2014 de mi autoría.

En función de lo expresado, solicito a mis pares que me acompañen en el presente proyecto de ley.