Diputados
Foto Diputado de la Nación Julio Cobos

Julio Cobos

Diputado de la Nación

UCR - UNIÓN CÍVICA RADICAL

Período: 10/12/2021 - 09/12/2025

PROYECTO DE LEY

Expediente: 0380-D-2014

Sumario: SISTEMA DE AHORRO PARA EL FOMENTO DE LA INVERSION EN VIVIENDAS DENOMINADO "CASA DE AHORRO"; CREACION DEL INSTRUMENTO FINANCIERO DENOMINADO UNIDAD DE VIVIENDA (UVI).

Fecha: 10/03/2014

Publicado en: Trámite Parlamentario N° 4

Proyecto
Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversión en Viviendas
"CASA DE AHORRO"
Artículo 1°: Crease el instrumento financiero denominado la Unidad de Vivienda (UVI), por un valor nominal unitario equivalente al precio promedio ponderado, en moneda nacional, de un (1) metro cuadrado construido, en las veinticuatro jurisdicciones argentinas.
Las UVIs emitidas y colocadas en el mercado se rescatarán al valor del metro cuadrado a su fecha de vencimiento, pudiendo ser transferibles con carácter previo por sus tenedores, mediante operaciones bursátiles a valor de mercado. Tendrán un plazo mínimo de 10 años, estarán dirigidas a ser suscriptas por ahorristas individuales o institucionales y cotizarán en el mercado de capitales.
Artículo 2°: Los objetivos generales de las UVIs son:
• Regenerar el ahorro en moneda nacional de largo plazo
• Promover el crecimiento económico y el empleo a través de la inversión en construcciones
• Disminuir el déficit habitacional estructural que sufre nuestro país
Artículo 3°: Autorícese al Poder Ejecutivo Nacional, al Banco Nación Argentina (BNA) y al Banco Hipotecario Nacional (BH), a suscribir como fiduciantes y en conjunción con todas las entidades financieras argentinas que soliciten participar de la operatoria, un fideicomiso financiero cuya finalidad principal consistirá en fomentar el ahorro argentino de largo plazo con el objeto de financiar, principalmente, el acceso a la vivienda nueva, única y familiar en todo el territorio nacional.
Artículo 4°: Para el cumplimiento de los objetivos perseguidos por la presente ley y en el marco de la operatoria propuesta se autoriza al Poder Ejecutivo a:
a) Garantizar, como fiduciante, la devolución del valor de los certificados de participación emitido, al momento de su rescate. El monto máximo garantizado se establecerá en las respectivas Leyes de Presupuesto de Gastos de la Administración Nacional conforme a la evolución del sistema.
b) Afectar y/o ceder en garantía la recaudación de los ingresos provenientes del Régimen de Coparticipación Federal de Impuestos, de acuerdo con lo establecido por los Artículos 1°, 2° y 3° del Acuerdo Nación-Provincias, sobre Relación Financiera y Bases de un Régimen de Coparticipación Federal de Impuestos, ratificado por Ley Nacional N° 25.570. La garantía y/o cesión continuará durante la vigencia de la operatoria. Dicha afectación o cesión en garantía no podrá afectar los derechos de las provincias provenientes de dicho régimen.
c) Realizar las modificaciones presupuestarias correspondientes para ejecutar lo autorizado en la presente ley.
Artículo 5°: El Poder Ejecutivo Nacional, a través de la Secretaría de Finanzas del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas, podrá contratar directamente con Nación Fideicomisos S.A., para que actúe en carácter de fiduciario del fideicomiso financiero que se constituya conforme con lo establecido en el Artículo 2º, de acuerdo a los términos y condiciones que establezca la reglamentación, siempre y cuando el costo de administración del fideicomiso no supere los valores de mercado.
Artículo 6°: La manda fiduciaria del fideicomiso financiero, previsto en el Artículo 3º de la presente ley, consistirá en:
a) Estructurar el fideicomiso financiero conjuntamente con las entidades financieras y emitir las UVIs con el respaldo de las hipotecas que cedan los bancos comerciales y las garantías que ofrece el Estado en la presente Ley;
b) Verificar que las hipotecas cedidas por las entidades financieras participantes tengan una buena calificación crediticia;
c) Asegurar que las entidades financieras participantes mejorarán significativamente las condiciones de la oferta de créditos hipotecarios para la construcción de viviendas;
d) Solicitar, en caso de ser necesario, la aprobación del fideicomiso financiero a la Comisión Nacional de Valores (CNV);
e) Emitir las UVIs en distintas unidades que representen cantidades o fracciones de metros cuadrados, para que puedan estar al alcance de cualquier ahorrista;
f) Captar a través de la oferta pública de las UVIs los fondos de ahorristas individuales e institucionales, en las condiciones mencionadas en el Artículo 1°, por un valor equivalente al necesario para la construcción de hasta DIEZ millones (10.000.000) de metros cuadrados por año;
g) Nominar en forma diferente las distintas emisiones de UVIs;
h) Velar porque la cotización de las UVIs se efectúe en condiciones de transparencia;
i) Preservar a través de inversiones de bajo riesgo y diversificadas, en las entidades financieras participantes de la operatoria, el valor de los fondos captados que no hayan sido colocados en créditos hipotecarios;
j) Rescatar las UVIs a su vencimiento o al momento que demande la Autoridad de Aplicación de la presente ley;
k) Supervisar que los bancos comerciales cobren por los créditos hipotecarios fondeados con la presente Ley una tasa de interés variable que, en ningún caso, repercutirá en un aumento de la cuota que supere la evolución que haya registrado durante el mismo periodo el Coeficiente de Variación Salarial (CVS);
l) Exigir que la oferta de créditos hipotecarios contengan mejores condiciones para aquellos solicitantes que hayan realizado un ahorro previo (en UVIs);
m) Controlar que los beneficiarios principales sean familias, que no posean vivienda propia y con capacidad de pago (ingresos mensuales comprobables) para hacer frente a las cuotas del crédito;
n) Analizar la conveniencia de que los créditos otorgados incluyan un seguro de desempleo;
o) Suscribir convenios de colaboración con distintas entidades públicas y/o privadas a efectos de llevar adelante la manda fiduciaria, especialmente, en lo atinente a generar la medición y seguimiento del valor del metro cuadrado construido en las veinticuatro jurisdicciones de la República Argentina;
p) Realizar los actos útiles y necesarios tendientes al cumplimiento de la manda fiduciaria principal y al fiel cumplimiento de los objetivos previstos en la presente Ley;
q) Informar mensualmente el valor promedio ponderado de metro cuadrado para la construcción considerando las 24 jurisdicciones del país. El valor de actualización de las UVIs será fijado mensualmente conforme al precio del valor del metro cuadrado para la construcción establecido por la Cámara Argentina de la Construcción y de acuerdo a las condiciones que a tal fin establezca la reglamentación;
Artículo 7°: Los ingresos netos anuales que genere el fideicomiso, conjuntamente con la asignación presupuestaria del Estado Nacional, serán utilizados para rescatar UVIs por un valor que compense el descalce que exista entre la tasa a la cual se colocaron los fondos en los bancos comerciales y la evolución del valor del metro cuadrado.
Artículo 8°: Autorícese al Ministerio de Economía y Finanzas Públicas, a través de la Secretaría de Finanzas, como Autoridad de Aplicación de la presente ley, por sí o por intermedio de quien designe expresamente al efecto, a organizar el fideicomiso autorizado en el Artículo 2º de la presente ley, para lo cual podrá:
• Realizar análisis y estudios técnicos,
• Suscribir convenios con organismos públicos y/o privados,
• Determinar criterios de selección y asignación de fondos entre las entidades financieras participantes del fideicomiso,
• Constituir comités técnicos de seguimiento
• Realizar todos los actos o gestiones que considere convenientes y conducentes a la instrumentación y funcionamiento del fideicomiso.
Artículo 9°: Autorícese al Banco Central de la República Argentina (BCRA) a realizar todos los actos o gestiones conducentes para facilitar la operatoria propuesta en la presente Ley.
Artículo 10°: Gozarán de la exención de Impuestos Nacionales las transacciones de UVIs.
Artículo 11°: Se autoriza al Poder Ejecutivo Nacional a promover la cultura del ahorro a largo plazo en moneda nacional que propone el presente proyecto de ley, en su política educativa desde los niveles iniciales y en sus campañas de publicidad oficial.
Artículo 12°: Se invita a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley, fomentando el sistema a través de ventajas impositivas e inversiones presupuestarias.
Artículo 13°: Anualmente la autoridad de aplicación deberá remitir un informe pormenorizado respecto de la marcha de la operatoria establecida en la presente ley, a las Comisiones de Obras Públicas y Finanzas de ambas Cámaras de Congreso de la Nación.
Artículo 14°: La presente ley deberá ser reglamentada dentro del plazo de los 90 (noventa) días posteriores a su promulgación.
Artículo 15°: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El Déficit Habitacional: Un problema estructural
El Censo 2010 reveló que en nuestro País existe aún una franja muy importante de hogares con problemas habitacionales.
Desde la perspectiva del déficit según el tipo de vivienda, debe destacarse que 500.000 hogares (4% del total) requieren una vivienda nueva porque habitan en casas que por su deterioro resultan irrecuperables; y 1.600.000 hogares (14% del total) requieren refacción o ampliación (viviendas recuperables).
En el grupo de viviendas restantes (viviendas aptas); existen 1.000.000 de hogares (8% del total) que comparten vivienda con otro hogar y alrededor de 180.000 (2% del total) que padecen hacinamiento por cuarto.
Por ello, del análisis anterior surge que más de 3 millones de hogares en la República Argentina tienen problemas de vivienda, es decir un 28% del total. Adicionalmente, existen aproximadamente 2 millones de hogares que alquilan su vivienda.
En los hogares de ingresos bajos, toma mayor relevancia la problemática de viviendas irrecuperables o que requieren refacción; y familias que son ocupantes de sus viviendas. Mientras que en los hogares de ingresos medios-altos, aumenta la proporción de familias que alquilan sus viviendas porque si bien poseen capacidad de ahorro, no pueden acceder a un crédito hipotecario.
A pesar del crecimiento económico de la última década y las políticas implementadas no hemos logrado modificar el déficit estructural habitacional. Hoy no sólo debemos absorber este déficit, sino que además debemos pensar en contener el crecimiento vegetativo de la población para que no se agrave.
La falta de créditos hipotecarios accesibles
El acceso a la vivienda sigue siendo un gran desafío para las políticas públicas en la Argentina, y exige acciones integrales como la necesidad de contar con una macroeconomía que no genere inflación, aumentar la inversión pública en vivienda subsidiadas para los hogares de menores ingresos que no pueden ahorrar, fomentar instrumentos financieros que oriente el ahorro de la economía hacia el crédito hipotecario, mejorar el marco normativo para federalizar y descentralizar la inversión pública mediante transferencias automáticas a provincias, entre otras acciones.
Sin embargo, la presente propuesta se refiere principalmente al fomento de mecanismos financieros que mejoren el acceso a la vivienda en aquellas familias que cuentan con capacidad de ahorro para tomar un crédito hipotecario.
Hoy, el mercado de créditos hipotecarios, no subsidiado por el Gobierno, resulta prácticamente inexistente. A diferencia de otros países de la región (como Uruguay o Chile), donde resulta normal que quienes tienen capacidad de ahorro se endeuden a 15 o 20 años para comprar o construir una vivienda; en Argentina las familias carecen de mecanismos de financiamiento a largo plazo y muchas veces se ven obligadas a esperar algún programa subsidiado con fondos públicos para poder tener su casa.
El problema de fondo reside en que las familias desean endeudarse a tasa fija porque no pueden exponerse al riesgo de tasa variable en un país inestable; pero los bancos requieren tasa variable, porque no pueden exponerse al riesgo de que la inflación se dispare y el valor de las cuotas fijas se diluya.
Por eso, cuando un banco actualmente ofrece tasa fija está obligado a determinar cuotas muy altas, porque en realidad, aunque el contrato diga 20 años, son préstamos que en muy pocos años se deben devolver para que el Banco pueda "cubrir" todo lo que va a perder cuando la inflación licúe la cuota del préstamo.
Ante esta situación, para acceder actualmente a un crédito hipotecario de $ 350.000 se requiere devolver cuotas fijas de $ 6.100, y se tienen que tener ingresos familiares mensuales que alcancen los $ 21.000. En conclusión, hoy los créditos hipotecarios están disponibles sólo para una porción muy pequeña de familias, muchas de las cuales no los necesitan.
Barreras Actuales para Acceder a un Crédito Hipotecario.
Ingreso Total Promedio por Hogar según Decil.
Total de Aglomerados Urbanos de Argentina. Valores Estimados a Julio de 2013.
Tabla descriptiva
Fuente: elaboración propia en base a Indec, EPH (IV trimestre de 2012) y actualizaciones salariales, previsionales y de transferencias sociales entre diciembre de 2012 y julio de 2013.
En función de la distribución actual de ingresos familiares, apenas el 10% (o menos) de los hogares más ricos podrían acceder a cumplir con los requerimientos de ingresos que hoy exige el sector financiero.
Ante esta situación, el Gobierno Nacional ha implementado reiterados programas; como el plan Inquilinos, línea Casa Propia del BNA, línea del Banco Hipotecario financiada con fondos de la ANSES; y recientemente se lanzó el plan Procrear también financiado por la ANSES. Sin embargo, estos programas han tenido hasta el momento un impacto sumamente acotado en términos de cobertura y en todos los casos presentaron problemas de sustentabilidad por la magnitud de fondos y subsidios que necesitan.
El plan Procrear posee objetivos ambiciosos (otorgar 100 mil créditos en dos años) y ha logrado reducir significativamente los requisitos necesarios en términos de ingresos para acceder al crédito porque otorga tasas sensiblemente menores a las de mercado.
Sin embargo, este programa no ha cumplido con su ambicioso objetivo y también tendrá pronto limitaciones para multiplicar su impacto en la economía, ya que está generando un importante deterioro en los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, aspecto que terminará debilitando al sistema previsional. Por ello, esta política tampoco resultará sostenible en el tiempo.
La escasez de instrumentos que canalicen el ahorro en moneda nacional a largo plazo
La falta de instrumentos confiables para canalizar el ahorro en moneda nacional a largo plazo ha causado que cada vez más ahorristas prefieran invertir en "ladrillos", en automotores o en moneda extranjera en el mercado paralelo.
Esta situación pone un límite importante en la disponibilidad de fondos para financiar inversiones de largo plazo, como lo es la vivienda.
Por esta razón, se diseñó un mecanismo que pretende canalizar el ahorro argentino en moneda nacional y de largo plazo, a través de una letra emitida en pesos, a 10 años de plazo (como mínimo) y que generará una renta en función del valor promedio ponderado del metro cuadrado construido en las 24 jurisdicciones de la República Argentina. Esta letra será emitida y puesta a disposición de los ahorristas por un administrador fiduciario (Nación Fideicomisos S.A.), a través del sistema financiero con lo cual se la torna accesible a casi toda la población. Cada letra representará el valor de 1 metro cuadrado construido de vivienda.
La confiabilidad del sistema está dada por dos mecanismos. En primer lugar, la Administración Nacional prevé un aporte presupuestario para compensar los posibles descalces entre la renta que generaría la letra y la tasa de interés que pagarían las entidades financieras por la utilización de los fondos. Segundo, el aval otorgado por el Estado Argentino, a través de la afectación y/o la cesión en garantía la recaudación de los ingresos provenientes del Régimen de Coparticipación Federal de Impuestos. Por otra parte, las certificados de participación emitidas cotizarán en el mercado de capitales, lo que le otorga liquidez al instrumento.
El esquema propuesto
Los fondos que se obtengan de la colocación de las certificados de participación serán puestos a disposición de los bancos comerciales que operan en el sistema financiero argentino, a través de licitaciones.
Los bancos tomarán dichos fondos y los pasarán a los demandantes de créditos hipotecarios para la construcción de viviendas. Por lo tanto, el sistema requiere que los proyectos inmobiliarios (individuales o colectivos) deben ser presentados por parte de los interesados a los bancos, conjuntamente con toda la documentación que requieren las convenciones actuales.
Los principales beneficiarios del sistema serían grupos familiares que se encuentren en los tramos medios de la distribución del ingreso, que no posean vivienda propia. Las mismas recibirán mejores condiciones en los créditos si hubieren ahorrado previamente y deberán tener un trabajo registrado o ingresos familiares comprobables.
Esquema del Sistema
Tabla descriptiva
El sistema propuesto pretende, principalmente, ofrecer créditos hipotecarios dirigidos a familias con capacidad de ahorro y pago de cuotas, en pesos, a tasa variable, con un límite o techo en la evolución del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y que incluyan un seguro de desempleo; de modo que el sistema sea sustentable ante episodios dónde el desempleo se incremente. Por otra parte, también se plantea la posibilidad de financiar grandes obras de infraestructura necesarias para el desarrollo del País.
El Costo Fiscal
El potencial descalce que se produzca entre la renta que obtengan los ahorristas y la tasa a la cual toman los fondos captados los bancos comerciales que participen del sistema, se cubre con un aporte estatal acotado (5.000 millones de pesos) y perfectamente financiable, en las condiciones actuales de la Administración Nacional. Más aún, cuando gran parte o el total del subsidio, puede ser recuperado por el fisco nacional, a través de los mayores recursos provenientes de la mejora de la actividad económica que generará el Programa. Para tener una referencia: un punto porcentual que crezca el PBI representa casi 10.000 millones de pesos en términos de recaudación de la AFIP.
Es por todo esto, que solicito a mis pares que me acompañen en la aprobación del presente proyecto de Ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
COBOS, JULIO MENDOZA UCR
SACCA, LUIS FERNANDO TUCUMAN UCR
GUTIERREZ, HECTOR MARIA BUENOS AIRES UCR
BIELLA CALVET, BERNARDO JOSE SALTA UDESO SALTA
AGUAD, OSCAR RAUL CORDOBA UCR
RICCARDO, JOSE LUIS SAN LUIS UCR
PETRI, LUIS ALFONSO MENDOZA UCR
COSTA, EDUARDO RAUL SANTA CRUZ UCR
TEJEDOR, MIGUEL ANGEL CHACO UCR
LOUSTEAU, MARTIN CIUDAD de BUENOS AIRES SUMA + UNEN
GIMENEZ, PATRICIA VIVIANA MENDOZA UCR
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
FINANZAS (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
PRESUPUESTO Y HACIENDA
Trámite en comisión(Cámara de Diputados)
Fecha Movimiento Resultado
14/07/2015 INICIACIÓN DE ESTUDIO Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría
Trámite
Cámara Movimiento Fecha Resultado
Diputados SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DEL DIPUTADO LOUSTEAU (A SUS ANTECEDENTES)
Diputados SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DE LA DIPUTADA PATRICIA GIMENEZ (A SUS ANTECEDENTES)