Diputados
Gerardo Milman
Diputado de la Nación
PRO
Período: 10/12/2021 - 09/12/2025
PROYECTO DE LEY
Expediente: 6445-D-2010
Sumario: REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL.
Fecha: 02/09/2010
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 125
REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Capítulo I
Disposiciones preliminares.
Ámbito de aplicación
Art.1.- Los distintos pisos de un edificio
o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta o locales u otros espacios que constituyan unidades independientes de
un inmueble o conjunto de inmuebles, que tengan salida a la vía pública,
directamente o por medio de un pasaje común, pueden pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada unidad puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
Capítulo II
Propiedad propia exclusiva
y propiedad común. Delimitación
Art. 2.- Cada propietario es dueño
exclusivo de su unidad, y copropietario del terreno y de todas las partes o cosas de
uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad del
inmueble.
Bienes comunes
Se consideran comunes:
a) los cimientos, muros maestros,
estructuras resistentes, techos, patios solares, pórticos, galerías, pasos de acceso,
escaleras, corredores, vestíbulos comunes, puertas de entrada, jardines, pileta de
natación, sauna, etc.
b) los locales e instalaciones de
servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración y sus
accesorios.
c) las tuberías destinadas a la
conducción de agua, gas, electricidad, teléfonos, televisión y demás servicios,
inclusive los cables conductores de fluido eléctrico y otros, cualquier lugar que
atraviesen, hasta la parte que emerge en cada unidad.
d) los locales destinados al uso de
portería y ayudante.
e) los tabiques o muros divisorios entre
las distintas unidades o de éstas con las partes comunes;
f) los ascensores, montacargas,
calderas, tanques, incineradores, compactadores y en general todas las máquinas,
artefactos o instalaciones existentes para servicios comunes.
Los sótanos y azoteas, revestirán el
carácter de comunes, salvo convención en contrario.
La enumeración que antecede no es
taxativa. Tampoco es imperativa, cuando se trate de inmuebles en los cuales dadas
sus características, las cosas, servicios o instalaciones enumeradas no sean de uso
común de la construcción o indispensables para mantener su seguridad, en cuyo
caso podrán incorporarse al dominio exclusivo de las unidades a las cuales estén
afectadas.
En los inmuebles indicados en el
segundo párrafo del Art.1, que se sujeten a esta ley sólo serán comunes las partes
del terreno destinadas a calles de acceso y comunicación, así como las
infraestructuras que fueren de uso comunitario.
Las parcelas asignadas a cada dueño,
estén o no edificadas, serán de propiedad exclusiva de éstos. El reglamento de
copropiedad y administración podrá establecer limitaciones edilicias.
Presunción de comunidad. Se
consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté
determinado en este Capítulo o en el respectivo reglamento de propiedad y
administración.
Uso de los bienes
comunes
Art.3.- Cada propietario puede usar y
gozar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre
los bienes comunes será proporcional al valor de su unidad, el que se fijará por la
superficie de la misma o en su defecto por acuerdo de partes, a los efectos del
impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario sobre
los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva
unidad. En la transferencia, gravamen o embargo de una unidad se consideran
comprendidos esos derechos y no pueden efectuarse estos actos con relación a los
mismos, separados de la unidad a que accedan.
Bienes propios
Art.4.-Sin perjuicio de lo dispuesto en
el artículo 2º, son propios las distintas unidades independientes, representadas por
los espacios limitados de sus techos, pisos, paredes u otros tipos de cerramiento, en
la extensión indicada en el título atributivo del dominio, con sus puertas, ventanas,
radiadores de calefacción, instalaciones sanitarias internas, así como las de aguas
corrientes, luz, gas, electricidad y semejantes, y las respectivas líneas o canales de
conducción en el sector ubicado en cada unidad. Inclusive las partes accesorias a
ellas, que no sean de uso o interés común o indispensable para mantener la
seguridad del inmueble o el funcionamiento de los servicios centrales.
Enajenación del terreno
común y de la unidad propia
Art.5- No podrá hipotecarse el terreno
sobre el que asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende
a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios.
Cada propietario puede, sin necesitar
el consentimiento de los demás, hipotecar la unidad que le pertenece o constituir
derechos reales o personales sobre la misma. Para constituir derechos reales sobre
todo el inmueble, se requiere la unanimidad de aprobación de todos los
propietarios.
Impuestos, tasas y
contribuciones
Art. 6- Los impuestos, tasas y
contribuciones de mejoras, se cobrarán a cada propietario independientemente,
practicándose las valuaciones y computándose la parte proporcional indivisa de los
bienes comunes.
Obligaciones y
prohibiciones de los propietarios
Art. 7- Cada propietario está obligado
a:
a) cumplir con las disposiciones del
Reglamento de Copropiedad y Administración de su unidad que le será entregado
en el acto de escrituración bajo pena de nulidad de la escritura. El escribano
solicitará asimismo al administrador -en el caso que lo hubiere- el reglamento
interno de convivencia.
b) atender los gastos de conservación
y reparación de su unidad y todo tipo de cañerías y cableado, empotrado o no,
hasta su salida, que no sean generales, estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del inmueble o los servicios comunes.
Respetando esa limitación, las unidades contiguas de un mismo plano, pueden ser
comunicadas entre sí, aunque pertenezcan a propietarios distintos, previo informe al
administrador.
c) pagar en la proporción que le
corresponde por el porcentual de su unidad, salvo convención en contrario, las
expensas comunes ordinarias de administración para mantener en buen estado los
bienes comunes, efectuar las reparaciones necesarias, el pago de las primas de
seguro del edificio común, las resultantes obligatorias impuestas al consorcio y las
extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea por algún imprevisto, o
innovación para obtener mejoría en el uso y goce o mayor renta, o ante un caso
puntual y urgente, por el Consejo de Propietarios. En este último caso la decisión
debe ser ratificada por la asamblea por mayoría simple y si no fuera aprobada, los
costos serán asumidos por los responsables, quienes serán separados de su
función. Cuando las innovaciones ordenada por los propietarios, fueren a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al reglamento o a la ley o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico
exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamo, formulado ante la
autoridad judicial y resuelto por el trámite correspondiente al interdicto de obra
nueva, pero la resolución de la mayoría, no será por eso suspendida, sin orden
expresa de la autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del
administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos,
puede realizar reparaciones urgentes de partes comunes, pudiendo reclamar el
reembolso, en la medida que resultaren útiles. En caso contrario, deberá restituir las
cosas a su estado anterior.
Ningún propietario podrá liberarse del
pago de las expensas comunes por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, ni por abandono de la unidad que le pertenece. No podrá imponerse a los
propietarios el pago de expensas que no revisten el carácter de comunes, respecto
de ellos, por corresponder a bienes que no pueden utilizar o servicios que no están
habilitados para recibir.
d) permitir el acceso a su unidad para
realizar reparaciones atinentes al consorcio. Si no lo autoriza, cargará con los gastos
que origine su negativa, salvo que dichas reparaciones ocasionen daño para su
unidad.
e) notificar al administrador, el
domicilio donde le debe ser remitida toda documentación referida a su unidad.
Cambios y
modificaciones
Art. 8 - El propietario puede usar las
cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios; está prohibido cambiar la forma externa del
frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas del
conjunto, salvo que en asamblea los dos tercios lo decida por seguridad o estética.
Sin perjuicio de ello podrá instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación,
extracción u otros similares, y utilizar los muros comunes en todo su espesor,
siempre y cuando no cause perjuicios o molestias que excedan la normal
convivencia. Si la exceden, el propietario o el consorcio afectado pueden pedir que
el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
En los casos de unidades que
conforme a su destino necesiten la colocación de carteles o letreros, los mismos
serán permitidos dentro de la zona de influencia o posesión de éstas, salvo
disposición en contrario del reglamento de copropiedad, el que podrá establecer las
modalidades a las que deberán ajustarse los mismos.
Art. 9.- Queda prohibido a cada
propietario y ocupante de las unidades:
a) destinarlos a usos contrarios a la
moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
copropiedad y administración.
b) perturbar con ruidos o de cualquier
otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
c) el Reglamento de Copropiedad y
Administración podrá contener prohibiciones de tenencia de animales domésticos,
siempre subordinándola a la condición de que estos perturbaren la normal
tranquilidad de los consorcistas - hecho que deberá ser acreditado debida y
formalmente.
En caso de violación, por cualquier
propietario u ocupante, de lo normado en este artículo, el administrador o
propietario afectado podrá formular la denuncia ante el juez competente y una vez
acreditada la transgresión, se impondrá al culpable multa a favor del consorcio, que
puede alcanzar a cinco veces el pago de la última expensa de la unidad. El juez
adoptará además las medidas para que cese la infracción. Si el infractor fuera un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado. Estas penas no obstan a ejercer la
acción civil de resarcimiento al propietario afectado.
Obras nuevas
Art. 10.- El propietario del último piso
no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de las otras unidades. Al de la planta baja o subsuelo le está prohibido
hacer obras que perjudiquen la solidez del inmueble. Toda obra nueva que afecte el
inmueble común, no puede realizarse sin la autorización por unanimidad de todos
los propietarios en una asamblea. Si la obra estuviere ya ejecutada fundada en la
protección de un interés legítimo, podrá ser dejada sin efecto por el juez, a pedido
de parte y correrán con los gastos judiciales quienes hubieren realizado la obra.
Si las obras perduran y son de utilidad
particular, el propietario beneficiado debe hacerse cargo de su costo y del de la
reforma del reglamento de copropiedad y administración y la presentación de
planos. La resolución del consorcio solo se suspenderá por orden expresa de la
autoridad judicial
La obra nueva no afectará la
estructura del inmueble. Si hay divergencia será resuelto por autoridad
judicial.
Capítulo III
Consorcio. Persona jurídica.
Responsabilidad de los consorcistas.
Art. 11.- El conjunto de los propietarios
de las unidades descriptas en el Reglamento de copropiedad y administración,
constituyen la persona jurídica consorcio. Siendo sus órganos la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador, su patrimonio se integra con el fondo
de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las
unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las
cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su
existencia.
Art. 12.- Sin perjuicio de lo expuesto
en el artículo precedente, los consorcistas en su totalidad, responderán en subsidio,
por las deudas del consorcio, en la proporción de los respectivos porcentuales de
dominio, y hasta el valor de sus unidades exclusivamente.
Capítulo IV
Reglamento de Copropiedad
y Administración. Constitución del derecho real
Art.13.- El Reglamento de copropiedad
debe expresar un marco regulatorio común a todos los edificios y luego podrán
agregarse las particularidades de cada uno.
Al constituirse el consorcio de
propietarios se redactará un reglamento de copropiedad y administración, por acto
de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. El derecho real
de propiedad horizontal se constituye con el otorgamiento de ese Reglamento. Cada
unidad puede ser objeto de condominio.
Podrá prescindirse de la escritura
pública en las reparticiones judiciales, pudiendo el reglamento ser otorgado, en tal
caso, en el respectivo expediente.
Siendo el Reglamento de Copropiedad
redactado al constituirse el Consorcio de propietarios provisorio, el mismo se
aplicará hasta tanto se encuentren vendidas y/o escrituradas y/o adjudicadas el
75% de las unidades; el consorcio tendrá un lapso de ciento ochenta días a partir
de ese momento a los efectos de redactar un reglamento definitivo que entrará en
vigencia inmediatamente.
Art. 14.- El Reglamento de
Copropiedad y Administración sólo podrá ser reformado por resolución de los
propietarios, mediante una asamblea y con la aprobación de los dos tercios de los
votos porcentuales o por unidad, según esté establecido, salvo cuando la
modificación pudiere alterar los derechos subjetivos de los propietarios emergentes
de sus títulos de adquisición en donde se requerirá la unanimidad.
La modificación debe consignarse en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. A sus efectos, es
suficiente la firma de la escritura por dos consorcistas expresamente autorizados
por la Asamblea.
Contenido del Reglamento
de Copropiedad y Administración
Art.15.- El Reglamento de Copropiedad
y Administración debe proveer obligatoriamente, a los siguientes puntos:
a) Designación del administrador,
duración, ratificación o remoción y atribuciones. El representante de los propietarios
puede ser uno de ellos o un tercero;
b) Especificación de los bienes
comunes (artículo 2) y de los bienes de propiedad exclusiva (artículo 4);
c) Especificación del porcentaje de
contribución de los propietarios en relación al conjunto de gastos o expensas
comunes;
d) El destino fijado a las unidades del
consorcio en el reglamento de Copropiedad y Administración, que sólo podrá
modificarse con la conformidad de todos los propietarios, convocados al
efecto;
e) Especificar la forma de convocar a
asambleas de propietarios, la persona designada que presidirá la reunión, las
mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratándose de los casos en que esta ley exige una mayoría especial;
f) Normas legales y recaudos éticos
para las compras de bienes y servicios y para la contratación de proveedores.
Capítulo V
Expensas
Art. 16.- Las expensas son los gastos
del consorcio necesarios para el sostenimiento de la propiedad horizontal;
- son expensas ordinarias los
gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y
funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los
propietarios.
- Son expensas extraordinarias
aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta,
su aprobación depende de la reunión de los propietarios en Asamblea.
Son también consideradas expensas
ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación
de personas discapacitadas, fijas o móviles, y por las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.
A los efectos de su liquidación, las
expensas tendrán un modelo uniforme, teniendo en consideración las
particularidades de cada edificio, tendiendo a que los gastos estén desarrollados en
forma clara y precisa.
Serán los requisitos mínimos de las
mismas en cuanto a sus rubros:
1.- GASTOS
a) Gastos Administrativos:
a.1 - Datos del consorcio, con el
número de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores
de Edificios de Renta y Horizontal,
a.2 - Datos del administrador -nombre,
domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L. y en aquellos casos en que la normativa local
lo exigiere número de inscripción en el Registro-, recibo del administrador por el
cobro de sus honorarios, consignando su situación fiscal, importe total y período al
que corresponde;
a.3 - Nombre y cargo de todo el
personal dependiente del consorcio, indicando categoría del edificio, número de
C.U.I.L., sueldo básico, antigüedad, horas extras detalladas, período al que
corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo
del consorcio;
b) Impuestos: Aportes y contribuciones
- Leyes sociales
Seguros: Nombre de las compañías,
cuotas, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fecha de
vencimiento de la póliza y número de cuota que se abona;
c) Servicios: comprenderá aquellos que
tienen un costo mensual uniforme y cuyo gasto se devenga en pagos previamente
determinados (ascensores, bombas de agua, calderas, calefacción, portero eléctrico,
matafuegos, etcétera), deberán constar los datos de la persona física o jurídica,
domicilio, teléfono, número de inscripción impositiva, número de recibo o factura,
fecha de emisión de la misma, trabajo realizado, elementos provistos, importe total
y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona, etcétera;
d) Refacciones y reparaciones:
comprenderá aquellos que teniendo o no un costo mensual son gastos atribuibles a
situaciones especiales y/o excepcionales (arreglos o reparaciones de electricidad,
plomería, albañilería, pintura, gastos no cubiertos por las mensualidades propias del
inciso anterior, etcétera), deberán constar los datos de la persona física o jurídica,
domicilio, teléfono, número de inscripción impositiva, número de recibo o factura,
fecha de emisión de la misma, trabajo realizado, elementos provistos, importe total
y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.,etcétera.
2.- CONSORCISTAS
De los departamentos:
a) Piso y Unidad; Nombre y Apellido
del titular actualizado, porcentual, saldo anterior y actual, intereses, moratorios,
depósitos judiciales y/o convenio/s de pago, total a pagar, estado de la unidad,
etcétera.
3.- ESTADO CONTABLE
a) Saldo anterior y actual, incluyendo
el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al
mes anterior;
b) Ingresos por expensas, intereses
moratorios, depósitos judiciales, convenios de pago, etcétera;
c) Egresos que se hubieren realizado y
los comprometidos en cuotas.
4.- INFORMATIVO
En este acápite se expresarán todas
aquellas cuestiones que sean de interés para el consorcista, tales como
notificaciones a propietarios morosos, comienzos de acciones legales, avisos, en
caso que existieran juicios en los que el Consorcio sea parte, se indicarán todos los
datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y
estado) y capital reclamado -con su actualización-, etcétera.
Obras, Servicios y Seguros
Art. 17.- A los efectos de ser proveedor
del consorcio los mismos deberán contar con las inscripciones impositivas, sociales y
laborales reglamentarias. Los presupuestos puestos a consideración por el
administrador o los propietarios deberán contar con los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del prestador o
contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos
identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del
servicio o contratista.
c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por
separado.
d.- El plazo en el que se realizará la
obra o se prestará el servicio.
e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f.- El plazo para la aceptación del
presupuesto manteniendo el precio.
g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista,
en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando
se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor
del consorcio.
Sólo en aquellos casos en que la
necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores podrá
exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la
intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
El propietario tiene el derecho de
informar a la Asamblea de las posibles irregularidades de determinada empresa o
persona física en cuanto al cumplimiento de la normativa legal, podrá además
negarse al pago de los comprobantes que adolezcan de defectos en su
conformación o falta de correlación entre los presupuestos presentados y los
servicios efectivamente prestados.
Cálculo de expensas
Art. 18. - Los propietarios tienen a su
cargo, en proporción al valor de sus unidades con relación al conjunto las expensas
ordinarias y extraordinarias. La obligación de los propietarios de contribuir al pago
de las expensas y primas de seguro del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivas unidades en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aún con
respecto a las devengadas antes de su adquisición y el crédito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
Deudas por expensas
comunes
Art. 19.- Las deudas por expensas
comunes participan del carácter de las obligaciones indivisibles, y en caso de
condominio sobre una unidad, pueden ser exigidas por entero a cualquiera de los
copropietarios de ella.
El administrador deberá reclamar el
pago de las expensas adeudadas al propietario en forma fehaciente dentro de los
tres meses de la generación del crédito a favor del consorcio. El propietario podrá
presentar una propuesta de pago cierta, la que será evaluada por el Administrador
y el Consejo de Propietarios.
Siendo el certificado de deuda por
expensas común expedido por el administrador título ejecutivo suficiente para su
cobro, dentro de los seis meses de generada la deuda deberán iniciarse las acciones
judiciales.
El administrador es el obligado tanto
en el segundo párrafo del presente artículo como en el precedente por lo que su
incumplimiento es causal de remoción, sin perjuicio de la posibilidad de accionar
judicialmente por parte del Consorcio contra el mismo.
Capítulo VI
Órganos del consorcio: las
Asambleas y el Consejo de Propietarios.
Asambleas
Art.20.- El reglamento deberá contar
con los siguientes requisitos mínimos:
a) la forma y el tiempo de convocatoria
a las Asambleas ordinarias y extraordinarias;
b) el consorcista que las preside;
c) las reglas para deliberar,
representar y adoptar otras resoluciones;
d) establecer el porcentaje de
propietarios necesarios para convocar a asamblea, conforme al temario que el
mismo indique y fijando lugar, día y hora. Dicho porcentaje nunca podrá ser
superior al veinticinco por ciento del total de las unidades.
Asuntos de interés
común
Art.21.- Los asuntos de interés común
que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al
Administrador, serán resueltos, previa deliberación de los mismos, por mayoría de
votos, que se computarán en la forma que prevea el reglamento o en su defecto, se
presumirá que cada propietario tiene un voto. Si una unidad perteneciera a más de
un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la
reunión de la mayoría necesaria de copropietarios, se solicitará al juez que
convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima,
sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la
forma que procesalmente corresponda, a fin de escucharlos.
Citación
Art.22.- La citación a las Asambleas,
debe ser hecha a todos los propietarios, con la anticipación fijada en el reglamento,
en el domicilio denunciado al administrador en el acto de su incorporación al
consorcio. Se indicará el lugar, día y hora de la reunión y la especificación del orden
del día. La falta de cualquiera de los requisitos de la citación, o el tratamiento de
puntos no incluidos en el orden del día es causal de nulidad de la asamblea.
Siendo la asamblea el órgano de
deliberación del consorcio, la misma será presidida por uno de los copropietarios, el
administrador no tendrá voz ni voto, pudiendo intervenir sólo ante el requerimiento
de la mayoría simple de los presentes, y a los efectos que específicamente se le
requiera.
Orden del día
Art. 23.- Las asambleas podrán ser
ordinarias o extraordinarias; - - las asambleas ordinarias deberán convocarse como
mínimo una vez al año, con una anticipación de treinta días y a los efectos del
debate del Balance y Rendición de cuentas; así como para la remoción, renovación
y/o término del mandato del administrador, cumplido el año de gestión. Al
momento de la convocatoria, el administrador deberá adjuntar y/o poner a
disposición de los copropietarios el informe para su estudio.
- las asambleas extraordinarias pueden
ser convocadas por el Consejo de Propietarios y/o por el número de copropietarios
conforme lo expresado por el artículo 20 inciso d) y el Reglamento de Copropiedad.
El Orden del día se conformará con las propuestas del Consejo de Propietarios, el
Administrador y los propietarios,
Derecho de asistencia y
voto
Art. 24.- El derecho de asistir y votar
en las Asambleas corresponde:
a) a los propietarios de las unidades,
que asisten por sí o por medio de sus representantes legales o por poder. En los
casos en que una unidad perteneciere a más de un propietario se unificará la
representación.
Está vedado otorgar poder al
administrador, encargado, y/o toda otra persona dependiente del consorcio y/o la
administración, siendo tal situación causal de nulidad de la asamblea.
Ningún propietario, podrá presentar
más de dos poderes, además de su voto, el consejo de propietarios deberá verificar
la firma de los otorgamientos de poderes en el Libro de Registro de Firmas de
copropietarios.
b) al adquirente de una unidad, a
quien no se le hubiera otorgado la escritura traslativa del dominio, si con
anterioridad a ella el propietario anterior le hubiera otorgado la posesión de la
unidad, su consentimiento y poder.
c) al usufructuario, usuario u ocupante,
por delegación expresa del propietario con poder.
d) al propietario que no habiendo
podido asistir a la asamblea por causa justificada e interiorizado de lo tratado,
solicita dentro de las cuarenta y ocho -48- horas, acompañar con su voto algunos
de los temas aprobados en asamblea
El propietario que se encuentre en
mora en el pago de cuatro meses de las expensas comunes, no podrá votar en las
asambleas, mientras no regularice su situación mediante convenio de pago.
Decisiones
Art. 25. - Las decisiones de las
asambleas deben sujetarse a las siguientes reglas:
a) en los casos en qué por esta ley o
por el Reglamento de Copropiedad y Administración se exigiere mayoría especial,
debe notificarse de manera fehaciente y comprobable, la decisión adoptada por los
propietarios presentes en la asamblea a los ausentes a quienes se tendrá por
vinculados a ella si en el plazo de treinta días no manifiestan su disidencia.
Asamblea en segunda
convocatoria
Art. 26.- En segunda convocatoria, de
no lograrse la mayoría requerida, por falta de asistencia de los propietarios, es
suficiente el voto de la mayoría de los asistentes. Salvo en aquellos casos en que
esta ley determine una mayoría especial.
Actas de las Asambleas
Art. 27. - Se debe labrar el Acta, con
los requisitos que exija la reglamentación de esta Ley en el lugar de la asamblea,
consignando en la misma en forma pormenorizada, lo allí resuelto. La misma debe
ser comunicada en copia fiel a los propietarios en los términos que fije el
Reglamento de copropiedad y Administración, sin perjuicio del derecho de éstos de
solicitar, a su costa, copia certificada de la misma. El Acta debe ser firmada como
mínimo por el presidente de la asamblea, el secretario de actas y los dos
propietarios designados.
Impugnación de las
decisiones
Art. 28. - Las decisiones de las
asambleas, pueden ser impugnadas por cualquiera de los propietarios disidentes,
abstenidos o ausentes, dentro de los treinta días de su notificación.
Consejo de Propietarios.
Constitución
Art. 29.- El Reglamento de
Copropiedad y Administración debe prever la existencia de un Consejo de
Propietarios, constituido por propietarios, elegidos en asamblea e integrado por tres
o más propietarios -siempre estableciéndose en número impar- y dos suplentes,
permanecen en sus funciones un año, en el mismo tiempo del administrador, a cuyo
término será ratificado o removido, ningún miembro del consejo de propietarios
podrá permanecer más de tres períodos seguidos en dicha función
El Consejo de Propietarios, sin perjuicio
de las funciones que el reglamento le consigne, deberá:
a) asistir y controlar la gestión del
administrador
b) asumir transitoriamente las
funciones de administración en caso de acefalía, debiendo convocar a asamblea
extraordinaria para la designación del nuevo Administrador dentro de los treinta
días de conocido el hecho.
c) reunirse al menos una vez al mes,
para revisar los gastos y la liquidación de expensas;
Las reuniones del Consejo de
Propietarios serán públicas, pudiendo ser presenciadas por cualquier copropietario -
que no tendrá voz ni voto-, sus resoluciones serán tomadas por mayoría, siendo las
mismas así como las acordadas y adoptadas conjuntamente con el Administrador
vinculantes.
El cargo de miembro del Consejo de
Propietarios será honorario.
Capítulo VII
Administrador. Naturaleza
de su función
Art.30.- El Administrador representa al
Consorcio y actúa en todas las gestiones que le sean encomendadas ante las
autoridades administrativas y judiciales.
Puede ser un propietario o un tercero
ajeno al consorcio, la forma de contratación respecto al consorcio es por medio de
la figura contractual de locación de servicios.
Atribuciones
Funciones
Art. 31.- Tiene facultades para
administrar las cosas y bienes de aprovechamiento común y los sanitarios propios
que se encuentren embutidos, proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin, a través de una cuenta bancaria para cada consorcio. El
consorcio deberá ser titular de ésta, firmando los cheques, libranzas y/o cualquier
documento que implique salida de dinero, el administrador y dos integrantes del
Consejo de Propietarios, en forma conjunta. Para elegir al personal de servicio del
consorcio (encargado, ayudante, etcétera), como así también para despedirlo,
deberá ser en cumplimiento de una decisión de asamblea convocada a tal fin, salvo
motivos graves que justifiquen el despido inmediato.
a. Ejecuta las decisiones
adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas
vigentes;
b. Atiende a la conservación de
las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del
edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes;
c. Asegura al edificio contra incendio y
accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros;
d. Contrata proveedores de
obras, servicios, bienes y seguros conforme el artículo 17;
e. Lleva en debida forma, los
libros del Consorcio conforme las normas vigentes;
f. Informa a los propietarios, de la
iniciación de reclamos y demandas judiciales o administrativas contra el consorcio,
en un plazo no mayor a las veinticuatro horas de tener conocimiento. Su
incumplimiento es causal de remoción, siendo además responsable por los daños y
perjuicios originados;
g. Lleva actualizado un libro de
Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido junto con el libro de
Actas y libro de actividades del encargado al comienzo de cada Asamblea a fin que
los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se
presenten;
h. Conserva la documentación
del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma;
i. Denuncia ante las autoridades
correspondientes toda situación antirreglamentaria y/o las obras ejecutadas en el
edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según
corresponda conforme las normas vigentes;
j. Deposita los fondos del consorcio en
una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, a los efectos del
egreso de sumas dinerarias, los cheques, libranzas y/o todo cualquier otro
documento requerirá de la firma del mismo y por lo menos un integrante del
Consejo de Propietarios, en forma conjunta;
k. Convoca a las Asamblea
Ordinaria y las extraordinarias, especificando lugar, día, temario y horario de
comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última
asamblea realizada;
l. En caso de renuncia, cese o
remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez -10- días, los
libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo
ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
Elección
Art. 32.- Los postulantes a tal cargo,
presentarán antecedentes de servicio, conducta y remuneración pretendida al
Consejo de Propietarios y éste en asamblea, convocada al efecto, abrirá los sobres y
decidirán la cuestión, previa comprobación fehaciente de los datos presentados por
el mismo. Los propietarios podrán presentar postulantes.
Será elegido por mayoría absoluta de
los miembros totales del consorcio. Si no la obtuviera en primera votación, será por
mayoría simple de los votos totales del consorcio.
Su remuneración será por acuerdo
libre de partes entre el consorcio y el postulante, respetando valores habituales en
plaza para esta función y sólo podrá ser modificado en otra asamblea y por mayoría
absoluta de votos del consorcio.
Remoción o renovación del
administrador
Art. 33. - El contrato del administrador
se conviene por el tiempo máximo de un año a partir de su elección, a cuyo término
podrá ser reelegido o no, acorde a su desempeño, por mayoría absoluta del
consorcio y por igual plazo y condiciones.
En caso de decidir la asamblea su
remoción, el administrador no podrá exigir, en ningún caso, indemnización alguna,
por tratarse de una locación de servicios, estando comprendido en la ley de Defensa
del Consumidor. Sin perjuicio del tiempo máximo establecido por el contrato, el
administrador cesará de inmediato en sus funciones, cuando así lo decida en
asamblea la mayoría absoluta de copropietarios.
Art. 34.-El administrador deberá llamar
a asamblea treinta días antes de terminar su Contrato, a fin de rendir cuentas y
entregar la documentación correspondiente, pasados cinco días de la fecha para la
convocatoria sin que la misma se haya realizado, el diez por ciento de los
propietarios del consorcio podrá citar a asamblea para elegir administrador. En caso
de renuncia del administrador, deberá continuar por quince días con su obligación,
salvo que el consorcio lo releve anteriormente.
La designación del reemplazante debe
constar en el libro de actas de asambleas.
Caución real o seguro de
caución
Art. 35.- El administrador deberá
presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o
contratar un seguro de caución a su cargo.
Obligaciones
Certificado de deuda por
expensas comunes
Art.36.- El escribano interviniente debe
requerir al administrador, previamente al otorgamiento de la escritura traslativa de
dominio de cada unidad:
a) un certificado de deuda por
expensas comunes, que deberán ser canceladas a la firma del acto, constituyéndose
el escribano en agente de retención. Dicho certificado deberá contener el detalle de
todos los juicios en los que el consorcio sea parte, como actor o demandado. El
administrador está obligado, como parte de sus tareas, a expedir dicho certificado
sin cargo, dentro de los quince días de serle solicitado y tendrá validez por treinta
días. La deuda sin certificar no es oponible al adquirente. El administrador
responderá solidariamente con el anterior propietario, por las deudas no
certificadas, sin perjuicio de su derecho de repetición contra éste. El crédito por
expensas comunes goza del privilegio establecido por el inciso 1, del artículo 241 de
la ley 24.552 y por el artículo 3931 del Código Civil.
b) Reglamento de Copropiedad y
Administración de su unidad y del reglamento interno de convivencia si lo
hubiere.
Capítulo VIII
Representación de los
Consorcios, Copropietarios y Consorcistas en los Convenios Colectivos de
Trabajo y Paritarias
Art. 37.- El administrador actuará en
nombre del consorcio siguiendo sus instrucciones, con facultades esencialmente
revocables, regulando su actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y
sujeto a los términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en
los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores para
representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones
colectivas de trabajo. Los consorcios no podrán ser representados por Cámaras,
asociaciones o uniones de administradores.
En las negociaciones colectivas de
salarios y relaciones laborales de sus empleados, los Consorcios deberán estar
representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios,
Copropietarios y Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica.-
Capítulo IX
Encargado. Elección
Art.38.- El Encargado será elegido en
asamblea convocada a dicho efecto por mayoría simple de los propietarios. Todos
los propietarios podrán presentar postulantes; a los fines de su nominación deberán
presentar con el carácter de declaración jurada, los antecedentes de servicios y
conducta al Consejo de Propietarios del consorcio. Los postulantes serán
responsables por la veracidad de los datos presentados como antecedentes.
Obligaciones y
prohibiciones
Art.39.- El encargado deberá dar
cumplimiento estricto a las tareas de limpieza y mantenimiento de todo orden, de
las partes comunes del edificio, no pudiendo delegar estas funciones.
Tiene prohibido:
a) realizar cualquier tipo de trabajo
fuera de los propios de su función, en el horario de sus tareas específicas como
encargado.
b) gestionar el alquiler o venta de
unidades del edificio en que presta servicios y cualquier otra actividad que desvirtúe
su función específica.
c) requerir cualquier tipo de retribución
a las empresas de servicios, vendedores, empleados, obreros, y toda otra persona o
empresa que tenga su actuación en el consorcio que tenga como fin poder ejercer
sus funciones en el consorcio.
En cuanto a su relación con los
propietarios será de respeto y corrección mutua; todo incumplimiento a cualquiera
de las normas establecidas en el presente artículo será comunicado por los
propietarios al Consejo de Propietarios y/o al administrador, el que asentará en el
Libro de Órdenes del Encargado la anomalía comprobada. Una vez verificada la
falta, deberá convocarse a asamblea quien aplicará la sanción correspondiente con
por lo menos la mayoría de dos tercios de los presentes.
En los casos que corresponda la
suspensión sin remuneración alguna, ésta le será abonada a su reemplazante.
Beneficios adicionales
Art. 40.- En aquellos casos que así lo
determine por necesidades del Consorcio, el Consejo de Propietarios podrá
establecer la implementación de horas extras.
El consorcio en Asamblea podrá con el
voto de los dos tercios de los presentes autorizar la realización de cursos en horario
de trabajo.
La vivienda del encargado es un bien
común. La disposición del mismo será decidida por unanimidad, el cambio de
destino podrá ser decidido por los dos tercios del consorcio.
Ayudante de
encargado
Art. 41.- La elección tendrá iguales
requerimientos que para el Encargado. La función, que deberá especificar la
Asamblea, será de colaboración con el Encargado y con iguales obligaciones y
restricciones.-
Jubilación
Art. 42.- a) cumplida la edad
establecida por la normativa para jubilarse, el Encargado y/o Ayudante deberán
comunicarlo al Administrador y al Consejo de Propietarios obligatoriamente, quienes
adoptarán las medidas legales para su resolución satisfactoria.
b) si el Administrador no actúa
diligentemente, el Consejo de Propietarios o cualquier propietario, lo pondrá en
conocimiento de la próxima asamblea, quien resolverá por mayoría simple las
medidas correspondientes.
Capitulo X
Inmuebles de seis o menos
unidades. Régimen de administración
Art. 43- En los inmuebles que cuenten
con seis o menos unidades, pueden prescindir del régimen de asambleas y consejo
de Propietarios. La administración puede estar a cargo de cualquiera de los
propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa anual, salvo previsión
distinta del Reglamento de copropiedad y Administración, o de un tercero designado
por mayoría simple de los propietarios.
Mayoría para la toma de
decisiones
Art.44.- En este tipo de consorcio, si la
titularidad de dominio de una o mas unidades, cuya suma de votos alcanzare la
mayoría simple exigida por esta Ley, estuviera en cabeza de una sola persona, las
resoluciones sólo serán válidas si contara por lo menos, con la conformidad de
otro propietario. .
En el supuesto de empate o cuando los
propietarios no logren el acuerdo sobre alguna cuestión que precisare mayoría
para resolver, el interesado podrá recurrir a la autoridad judicial que decidirá en
forma sumarísima.
En lo demás, serán aplicables al
presente régimen, las normas de ésta Ley, que sean compatibles con el mismo.
Capítulo XI
Inmuebles formados por
sectores independientes. Régimen de Administración.
Art. 45.- En los inmuebles formados
por sectores independientes y con servicios exclusivos, cada sector podrá reglar lo
relativo al uso y aprovechamiento de las unidades de un mismo sector, así como
prever el régimen de las expensas comunes que deben incidir exclusivamente sobre
ellos, con independencia de los otros.
Art. 46.- Un consorcio formado por
varios edificios que compartan partes comunes, tendrá un sólo administrador.-
Capítulo XII
Extinción del régimen de
propiedad horizontal. Causas de Extinción
Art. 47.- El régimen de propiedad
horizontal se extingue:
a) Por ruina o destrucción total del
inmueble o parcial de más de dos terceras partes de su valor y por vetustez.
También cuando la mayoría absoluta resolviera la demolición y venta del terreno y
de los materiales o por la voluntad expresada de todos los propietarios. Si la
destrucción fuera menor y se decidiera la reconstrucción, la minoría no podrá ser
obligada a contribuir a ella, pudiendo la mayoría en tal caso, adquirir la parte de los
disconformes según valuación fiscal.
Capítulo XIII
Disposiciones
complementarias
Art. 48.- Derógase cualquier Ley y/o
Decreto que se oponga a las normativas de ésta Ley. Deróganse a los efectos de
esta Ley los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Refórmese el Artículo 2503 del Código
Civil que quedará redactado como sigue:
Art. 2503: Son derechos reales:
1º El dominio, el condominio y la
propiedad horizontal;
2° El usufructo;
3° El uso y la habitación;
4° Las servidumbres activas;
5° El derecho de hipoteca;
6° La prenda;
7° La anticresis;
8° La Superficie Forestal
Aplicación de las
normas
Art. 49.- Las disposiciones imperativas
de esta Ley serán de aplicación inmediata. En cuanto a otras disposiciones,
continuarán rigiendo las adoptadas por los respectivos reglamentos de copropiedad
y administración en tanto no vulneren disposiciones taxativas de esta Ley.
Art. 50.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Conforme los últimos
relevamientos realizados son más de catorce millones de personas quienes conviven
en el régimen de la propiedad horizontal en la Argentina.
Hace más de ciento
cuarenta años, al momento de su creación y promulgación, el Código Civil de la
Nación se encontró entre los primeros que prohibieron la propiedad horizontal, el
devenir de los tiempos produjo que nuestra legislación sancionara la Ley 13.512 en
el año 1948 -momento en el cual se calculaba en más de treinta y cinco mil casas
de departamentos distribuidos en la República.
Sin embargo el déficit
habitacional y las situaciones propias de convivencia de la sociedad contemporánea
produjeron que en varios aspectos la ley quedara desactualizada de la problemática
que se iba presentando respecto a la propiedad horizontal, siendo en algunas
situaciones insuficiente a los efectos de la resolución de los conflictos.
Es así que
oportunamente se intentaron modificaciones que incluyeran en el Código Civil a la
propiedad horizontal, y recogieran aunque más no sea en parte soluciones a los
distintos aspectos que fueron surgiendo de la relación entre los propios miembros
del consorcio y en otros casos la relación entre el consorcio y los dependientes de
los mismos.
Este proyecto ha
respetado aquellos conceptos establecidos como principios rectores de la ley
13.512, agregando aquellas situaciones que aquejan el presente de la relación
consorcial.
Establece una
enumeración de los bienes comunes y propios abarcativa de la realidad cotidiana
del consorcio.
Se determina
claramente el consorcio como persona jurídica, y la integración de su patrimonio.
En cuanto al
reglamento de copropiedad y administración se establece la posibilidad de permitir
a los propietarios -sin por ello menoscabar los derechos reconocidos al constructor
muchas veces convertido en vendedor- la modificación del Estatuto constitutivo. Es
así que en la habitualidad el propietario único del inmueble realiza un estatuto al
cual posteriormente adhieren los posteriores adquirientes, siendo difícil la
modificación posterior del reglamento por las mayorías elevadas impuestas.
Se han aportado
conceptos que especifican y regulan la convivencia entre los habitantes del
consorcio, fundamentados en la mutua tolerancia de los actores de la relación,
estableciendo entre otras cuestiones las condiciones básicas para la tenencia de
animales domésticos.
En referencia a las
expensas se establece su carácter de ordinarias y extraordinarias definiéndolas, y
estableciendo el carácter de las erogaciones requeridas para el acceso de personas
con discapacidades y la evacuación en casos de siniestros.
Por otra parte se
permite la negociación en cuanto a las deudas de expensas permitiendo la
posibilidad de llegar a un acuerdo de pago siempre en beneficio de la convivencia
por una parte y del mantenimiento del patrimonio consorcial.
Se establece asimismo
un modelo de expensas que establece los datos mínimos con los cuales las mismas
deberán contar a efectos de facilitar el control de los gastos consorciales y la
posibilidad de fiscalización de la actuación de los administradores.
Para evitar la
posibilidad de cuestiones que eviten la correcta utilización de los fondos del
consorcio, se fijan las pautas de presentación de presupuestos.
Sobre los
administradores, se impone el rol que deberán cumplir en la conformación de las
asambleas y por otra parte en la realización de las mismas.
Se fija la contratación
mediante la figura jurídica de la locación de servicios, con mandatos anuales,
regulando la posibilidad de disposición sobre el dinero del consorcio, estableciendo
además sus funciones y obligaciones.
Por otra parte se regula
sobre su elección, presentación de antecedentes, remoción, renovación y renuncia.
Se lo obliga a la contratación de un seguro de caución o establecimiento de una
caución real, de modo que su accionar administrando fondos y patrimonios ajenos
se encuentre suficientemente avalado.
Se clarifica sobre las
personas que se encuentran habilitadas para formar parte de las asambleas, la
notificación de manera fehaciente de los consorcistas y la posibilidad de oponerse a
las decisiones asamblearias y la resolución de aquellos temas que no requieran de
una mayoría especial.
Se especifican las
funciones del Consejo de Propietarios, el carácter público para los consorcistas que
pretendan tener conocimiento de sus reuniones y el carácter honorario del mismo
aunándolos junto al administrador en el tiempo de mandato, obligándolos a la
reunión mensual a efectos del contralor necesario sobre el órgano
administrador.
En cuanto al encargado
se establece su elección, la presentación de antecedentes mediante una declaración
jurada y los beneficios mínimos de la actividad.
Por otra parte, se
intenta proteger a los trabajadores de renta horizontal de medidas injustas, fuera
de lugar o sin causa aparente que pudieran además generar costos y pagos de
indemnizaciones del consorcio teniendo en cuenta que el trabajador solo puede ser
despedido por su empleador en este caso el consorcio.
Por último se crean las
condiciones básicas para los inmuebles con seis unidades o menos y aquellos
formados por sectores independientes.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GIUDICI, SILVANA MYRIAM | CIUDAD de BUENOS AIRES | UCR |
| ALONSO, LAURA | CIUDAD de BUENOS AIRES | PRO |
| MILMAN, GERARDO | BUENOS AIRES | GEN |
| ALCUAZ, HORACIO ALBERTO | BUENOS AIRES | GEN |
| PEREZ, ALBERTO JOSE | SAN LUIS | PERONISMO FEDERAL |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| LEGISLACION DEL TRABAJO |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | Nota Aclaratoria de la Dirección de Información Parlamentaria: FIRMAS CONFORME AL TEXTO ORIGINAL DEL PROYECTO |