VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 8514-D-2010
Sumario: LOCACIONES URBANAS, LEY 23091: MODIFICACIONES, SOBRE ALQUILER DE VIVIENDAS CON MUEBLES A TURISTAS.
Fecha: 02/12/2010
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 185
Artículo 1º.- Modifíquese el inciso
b) del artículo 2º de la ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas) el cual quedará
redactado de la siguiente manera:
"Artículo 2, b): Las locaciones de
viviendas con muebles que se arrienden a turistas. Se presume que el contrato
es con fines de turismo cuando: a) el plazo no supere los tres meses; b) estos
fines se encuentren contemplados en el reglamento de copropiedad y
administración de una propiedad horizontal; c) el inmueble no tenga características
propias de una tipología de alojamiento que requiera de autorización, permiso,
habilitación o licencia y sus equivalentes, contemplado por la autoridad
administrativa turística competente en materia de legislación de alojamiento."
Artículo 2º.- Modifíquese el
artículo 27º de la ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas) el cual quedará
redactado de la siguiente manera:
"Artículo 27: Locación
encubierta. Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o
futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a
partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente
que determine el retiro dicha autorización comercial."
Artículo 3º.- Incorpórese como
artículo 27º bis de la ley 23.091 (Ley de Locaciones Urbanas) el siguiente texto,
el cual quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 27 bis: La
presente ley no será aplicable a los contratos que se celebren con fines de
turismo, conforme lo establecido en el art. 2º, inc. b), debiéndose regir por las
normas aplicables al contrato de hospedaje."
Artículo 4º.- De forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La problemática de la regulación de
los inmuebles de alquiler turísticos ha despertado grandes debates entre los
especialistas en los últimos años. Varios dirigentes del sector hotelero han hecho
públicas sus inquietudes con respecto al desarrollo normativo de las locaciones
turísticas, situación que parece vislumbrase desde el año 2002, al confundirse las
diferentes tipologías hoteleras, como cabañas, bungalows, apart-hoteles, que
tienen sus tratamiento normativo en los reglamentos de alojamiento de las
diferentes jurisdicciones provinciales y un crecimiento sin control de los
departamentos de alquiler a las sombra de la ley de locaciones urbanas. Y esto
también se trasladó a foros de debate en las comisiones de turismo, donde se
puede citar la reunión entre los representantes de la Federación Hotelera
Gastronómica de la República Argentina (FEHGRA), la Asociación Argentina de
Derecho del Turismo (AADETUR) y la comisión de Turismo del Senado de la
Nación, en agosto de 2008 en San Martín de los Andes, donde se puso en análisis
en forma conjunta posibles soluciones jurídicas a una problemática, que como
expresáramos, desde el 2002, venía en ascenso. La preocupación de las
cámaras empresariales llevó a analizar en las legislaturas provinciales la situación
de los inmuebles de alquiler turístico, llegando en muchas veces a desistir por ser
competencia federal de la temática.
Debemos reconocer, que por un lado,
convive la costumbre de la oferta de inmuebles de alquiler temporario,
principalmente en la Costa Atlántica bonaerense y las Sierras de Córdoba, y el
desarrollo en muchas localidades, como en las ciudades Buenos Aires, Bariloche,
Mendoza de esta forma locativa, como opción a la oferta tradicional hotelera.
En la legislación comparada
encontramos que los departamentos de alquiler turístico en Francia, denominados
"departamentos inmobiliarios", el requisito fue que sean alquilados bajo estas
empresas, que ya registran un control estatal. Tantos fraudes sufridos por turistas
ingleses en la Côte d´azur francesa, llevaron a que este país regulara en 1966 por
primera vez, la locación de inmuebles de uso turístico, imponiendo a los
propietarios la obligación de registrar la unidad en el municipio, realizar el contrato
por escrito , indicando también la descripción del inmueble con el fin de limitar los
litigios entre propietarios y locatarios; y en 1976
las inmuebles fueron categorizados
como los hoteles de 1 a 5 estrellas de acuerdo al confort. Pero al año 2000, de
500.000 inmuebles solo 150.000 se había inscripto, reduciendo notablemente los
reclamos, reduciendo los reclamos pero advirtiendo de la complejidad de la
temática.
En nuestro país, la Provincia de
Buenos Aires ha sancionado el decreto 659/07, a través del cual el artículo 77
determina que los inmuebles dados en alquiler turístico deben contar con la
certificación de un martillero público o Colegio de Martilleros. Esto finalmente no
fue implementado, por el impacto que tendría sobre los inmuebles en localidades
turísticas veraniegas. Como antecedente positivo de ello, y que sí tuvo
consecuencias para los propietarios, puede citarse el caso de la ciudad de
Mendoza, donde mediante ordenanza municipal se obliga a los propietarios a
contar con la autorización del consorcio, situación que después fuera requerida
por la jurisprudencia argentina.
En este mismo sentido, la Sentencia
del Tribunal Supremo de España en 1982 - caso denominado Apartamentos
Putxet - determinó que los departamentos turísticos deben estar encuadrados
entre las denominadas de carácter turístico, porque no se garantiza solo el uso del
bien como en las locaciones urbanas o de temporada, sino que se garantizan,
además servicios propios de alojamientos registrados, como agua fría-caliente,
calefacción, retirada de basura, servicio de limpieza, seguridad, etc.
En nuestro país, La Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil, Sala E, en el caso "Consorcio de Propietarios Libertad
1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William", del 22 de febrero de 2010 confirmó la
sentencia de Primera Instancia en la cual se hizo lugar a la demanda entablada
por un Consorcio de Propietarios a efectos de que se ordene al titular de la unidad
a cesar del uso de la misma, en tanto se utiliza contraviniendo disposiciones
reglamentarias, para el alquiler temporario con fines turísticos, violando de tal
forma el destino permitido por el reglamento de copropiedad y administración. Se
sostuvo que no es posible comprender en el concepto de vivienda, la posada
fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros.
Con estos antecedentes, el proyecto
pone énfasis en dar parámetros claros a las locaciones turísticas: por un lado, se
dirige a los turistas, es decir a la persona que no tiene domicilio en lugar visitado o
en el caso de extranjeros, a las personas que además de no tener domicilio, han
ingresado al país en esa calidad, excluyéndose a los que tengan residencia
temporaria.
Abandona la definición "en zonas aptas
para el turismo", ya que todas son potencialmente aptas para ese fin, reduciendo
el ámbito de la relación contractual solo a turistas. Cabe recordarse que las
contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y
consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales, ya están
exceptuadas a través del inciso a) del propio artículo 2º.
Esto también beneficia a los residentes
de zonas con alta incidencia turística en su economía, ya que son sometidos,
fraudulentamente, a esta figura contractual de plazo de 6 meses, cuando los
mismos moran en la localidad y son obligados a firmar contratos, que si bien la
ley penaliza con la presunción de 2 años, el desconocimiento de sus derechos y el
déficit habitacional hace que se acepten tales condiciones.
Además mantiene como requisito para
que pueda exceptuarse de la aplicación de la ley de locaciones urbanas, que la
misma sean "con muebles", es decir, no un simple alquiler de la unidad.
El proyecto incorpora el requisito para
que pueda contemplarse esta excepción lo siguiente:
1- reduce el plazo de 6 a 3 meses,
adecuándolo a las autorizaciones que se efectúan a extranjeros que ingresan al
país en principio por noventa días, pudiendo renovarse tanto el permiso como la
relación contractual.
2- agrega el requisito para las
propiedades horizontales de la autorización consorcial "cuando estos fines no se
encuentren contemplados en el reglamento de copropiedad y administración", es
decir se prevé el requisito que la última jurisprudencia en la materia ha
determinado, en relación al uso previsto en el inciso a) del art 6º de la ley
13.512.
El artículo 6° de la ley 13.512
determina que "- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la
moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier
otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio".
3- le da la posibilidad a las provincias
o municipios, que sancionen en sus reglamentos de alojamiento, formas de
departamentos turísticos -con requisitos específicos- y excluyan esta figura a la
que consideran de competencia, como la similitud de cabañas y departamentos,
en algunas jurisdicciones como San Martin de los Andes, Bariloche; y
departamentos y aparts en muchísimos lugares (Mendoza, Buenos Aires, Salta,
Tucumán). Evita que la ley obligue la creación de registros en las jurisdicciones
provinciales, pero les abre la puerta para que puedan contemplar esta tipología.
Transfiere por lo tanto a las provincias el contralor de ello, algo muy buscado en
las legislaturas provinciales.
Ese es el objetivo del proyecto, darle
claridad jurídica a las locaciones urbanas con fines de turismo. Teniendo en
cuenta que es una figura muy arraigada en nuestra costumbre veraniega, y una
búsqueda de los turistas extranjeros, el propósito no es eliminarla, sino ajustarla, y
dar herramientas a las provincias para que puedan controlarla, si esa es su
vocación.
Proponemos, a modo de síntesis:
mantener la excepción siempre que sea con muebles; que sea dirigida solo a
turistas, no a residentes; acotar el plazo y que , por ejemplo, que el mismo se
encuadre en los permisos de permanencia legal en país, en el caso de turistas
extranjeros; o que sea autorizada por el consorcio de copropietarios según la
jurisprudencia, o que no colisione con formas hoteleras ( cabañas, bungalows,
aparts) ya existentes en los reglamentos provinciales de alojamiento turístico,
habilitando por lo tanto su contralor bajo las administraciones provinciales de
turismo.
En base a los fundamentos descriptos
es que solicito a mis pares me acompañen en el presente proyecto
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
JURI, MARIANA | MENDOZA | UCR |
ALVAREZ, ELSA MARIA | SANTA CRUZ | UCR |
VEAUTE, MARIANA ALEJANDRA | CATAMARCA | UCR |
BARBIERI, MARIO LEANDRO | BUENOS AIRES | UCR |
GIUDICI, SILVANA MYRIAM | CIUDAD de BUENOS AIRES | UCR |
ORSOLINI, PABLO EDUARDO | CHACO | UCR |
Giro a comisiones en Diputados
Comisión |
---|
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