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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 8066-D-2010
Sumario: REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: DEROGACION DE LA LEY 13512.
Fecha: 09/11/2010
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 169
LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Capítulo I
De la Constitución y del objeto
Artículo 1°.- La
propiedad horizontal es el derecho real sobre un inmueble que otorga las
facultades de usar, gozar y disponer de conformidad con lo que establece
este Capítulo y el respectivo reglamento de propiedad y
administración.
Artículo 2°.- El
derecho de propiedad horizontal sobre el inmueble y el consorcio de
propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del
reglamento de propiedad y administración y sólo es oponible a terceros
interesados de buena fe mediante su inscripción en el registro
inmobiliario.
La titularidad sobre la unidad
funcional se integra con el reglamento de propiedad y administración.
Para la posterior transferencia
de unidades funcionales y constitución de derechos reales sobre las
mismas, la inscripción de los títulos se requiere a los efectos previstos para
garantizar que no ocurra inexactitud registral consistente en desacuerdo
entre lo registrado y la realidad jurídica extraregistral.
Artículo 3°.- Este derecho se
determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su
naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente o por
un pasaje común.
La propiedad de la unidad
funcional comprende a la parte proporcional, indivisa, o su alícuota, a las
superficies y a las partes y cosas de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad y puede comprender una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
Artículo 4°.- Son cosas comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales partes y cosas necesarias para su
existencia y funcionamiento, y otros que se determinen en el reglamento de
propiedad y administración, y sobre las cuales ningún propietario puede
alegar derecho exclusivo; sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o
varias unidades funcionales.
Artículo 5°.- Son necesariamente
comunes:
1. El terreno.
2. Las vías de
comunicación entre unidades y a éstas con el exterior.
3. Los techos, azoteas,
terrazas y patios solares.
4. Los cimientos, columnas,
vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad del edificio.
5. Los locales e
instalaciones de los servicios centrales, hasta las llaves de paso o tableros
internos de cada unidad funcional.
6. Los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas, en tanto no estén ubicados en toda su
extensión en una sola unidad funcional y no le sirvan exclusivamente a
ella.
7. Los muros exteriores y
los divisorios de unidades con partes o espacios comunes.
8. Las instalaciones
necesarias fijas o móviles, para el acceso y circulación de personas
discapacitadas, salvo las que se encuentran exclusivamente en una parte
propia.
Artículo 6°.- Son necesariamente
propias la superficie de la unidad funcional y las partes y cosas comprendidas
en el volumen limitado por las estructuras divisorias de las unidades
funcionales como los tabiques internos no portantes, los revestimientos,
puertas, ventanas, y artefactos. También son propios aquellos bienes que,
susceptibles de un derecho exclusivo, sean encuadrados como tales en el
reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones
que imponga la ordenada convivencia.
Artículo 7°.- Los bienes cuyo carácter
de comunes o propios, no esté determinado en esta ley en el reglamento de
propiedad y administración, serán considerados comunes.
CAPÍTULO II.
Del Consorcio
Artículo 8°.- El conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas
constituye el consorcio; es persona jurídica de conformidad con el inc. 2) del
art. 33° del Código Civil.
Artículo 9°.- El patrimonio del consorcio
se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra
los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o
adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su
beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.
Artículo 10°.- La personalidad del
consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, ya sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado por escritura pública o resolución judicial, inscriptos en el
registro inmobiliario.
CAPÍTULO III.
De los propietarios
Artículo 11°.- La adquisición o pérdida
del derecho real de propiedad horizontal y la constitución de otros derechos
reales o personales sobre las unidades funcionales, se efectúa con los
requisitos establecidos por esta ley.
Artículo 12°.- Cada propietario puede
enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir sobre ella derechos
reales o personales. Los derechos de cada propietario sobre los bienes
comunes y las unidades complementarias son inseparables de la propiedad,
uso y goce de su respectiva unidad funcional.
En la transferencia, gravamen,
o embargo de la unidad funcional, están comprendidos esos derechos y no
podrán efectuarse dichos actos, con relación a los mismos, separadamente de
la unidad funcional.
Artículo 13°.- La proporción que
corresponde a cada propietario en la propiedad de los bienes comunes y del
consorcio, se determina sobre la base de la superficie de su unidad funcional,
con las precisiones complementarias que establezca el reglamento de
propiedad y administración.
Artículo 14°.- El propietario está
obligado a:
1. Cumplir con las
disposiciones del reglamento de propiedad y administración, y del reglamento
interno, si lo hubiere.
2. Conservar en buen
estado su unidad funcional.
3. Pagar las expensas
comunes ordinarias en la proporción que le corresponde, tales como las de
administración y reparación de los bienes comunes y del consorcio,
necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador.
4. Pagar las expensas
comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
5. Contribuir a la
integración del fondo de reserva.
6. Permitir el acceso a su
unidad funcional para realizar reparaciones atinentes al consorcio.
7. Notificar
fehacientemente al administrador su domicilio especial y de no hacerlo se lo
tiene por constituido en la unidad funcional.
8. Efectuar las
instalaciones necesarias fijas o móviles para el acceso y circulación de
personas discapacitadas.
9. Prever vías de
evacuación alternativas de las normarles para casos de siniestros.
Artículo 15°.- Cada propietario puede
usar los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.
Artículo 16°.- Los propietarios de
unidades funcionales contiguas, pueden comunicarlas, siempre que no
perjudiquen la seguridad del inmueble.
Artículo 17°.- Los propietarios de las
unidades funcionales puede instalar equipos de refrigeración, calefacción,
ventilación, extracción u otros similares, siempre que no causen perjuicios o
molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el
artículo 2618 del Código Civil, y cumplan las normativas locales sobre
seguridad e higiene.
Artículo 18°.-. Está prohibido a los
propietarios y ocupantes:
1. Destinar las unidades
funcionales a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y
administración.
2. Perturbar por cualquier
medio la tranquilidad de los vecinos.
3. Ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble.
4. Depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el inmueble, y/o las personas que lo
habitan.
Artículo 19°.- La sentencia que se
pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a
los propietarios.
Los propietarios responden
subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus
proporciones.
En ningún caso la
responsabilidad excederá el valor de su unidad funcional.
CAPÍTULO IV.
De las expensas y otras
contribuciones.
Artículo 20°.- El pago de expensas
comunes y contribuciones a cargo de los propietarios y sus intereses, debe
efectuarse dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, salvo
disposición en contrario del reglamento de propiedad y administración o de la
asamblea.
Artículo 21°.- Los propietarios no
pueden liberarse del pago de ninguna contribución y/o expensas, a su cargo
por renuncia al uso y goce de los bienes comunes, por enajenación voluntaria
o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional, salvo lo dispuesto en el
artículo 28° de la presente ley.
Tampoco pueden rehusar el
pago de contribuciones y/o expensas, invocando derechos contra el
consorcio, cualquiera fuere su causa, salvo el caso de compensación legal, sin
perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Artículo 22°.- El certificado de deudas
expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro de las
contribuciones y/o expensas impagas por los propietarios.
Artículo 23°.- Los créditos por
expensas comunes y otras contribuciones, tienen con asiento en la unidad
funcional, el privilegio previsto en el Código Civil para los privilegios
especiales.
CAPÍTULO V.
De las mutaciones materiales.
Artículo 24°.- Los propietarios o el
consorcio no pueden realizar mejoras u obras nuevas que afecten los bienes
comunes o del consorcio, sin el consentimiento de la mayoría, previo informe
técnico del profesional autorizado. La oposición de la mayoría, que no se
funde en la existencia de perjuicios, puede ser revocada por el Juez. La
Minoría disidente afectada en su interés particular, tendrá acción para insistir
en su oposición.
En todos los casos el Juez debe
tener en cuenta si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o la ley, ponderando la seguridad, la solidez, salubridad, aspecto
arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no
se suspende sin una expresa orden de dicha autoridad-
Artículo 25°.- Si la mejora u obra nueva
que afecta los bienes comunes o del consorcio, aun cuando no importe elevar
nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita sobre la estructura del inmueble o
la modifica de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo
unánime.
Artículo 26°.- En los casos en que se
autoricen mejoras u obras nuevas, que afecten los bienes comunes o del
consorcio, en interés particular, el beneficiario debe realizarlas a su costa y
soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y
administración y de la inscripción.
Artículo 27°.- Cualquier propietario, en
ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, si
existiere, puede realizar reparaciones urgentes en los bienes comunes o del
consorcio, con derecho a ser reembolsado.
El consorcio puede negar el
reintegro total o parcial si el gasto fuera injustificado, y exigir, si
correspondiere, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa de
aquel.
Artículo 28°.- En caso de grave
deterioro o destrucción del edificio, la asamblea puede resolver la demolición
y venta del terreno y materiales, la reparación o la reconstrucción. Para el
supuesto de reparación o reconstrucción si su costo fuere excesivo, la
minoría está obligada a contribuir, pero cualquiera de sus integrantes puede
liberarse por transmisión de sus derechos a terceros o por abandono a favor
del consorcio.
CAPÍTULO VI.
Del reglamento.
Artículo 29°.- El reglamento de
propiedad y administración debe contener:
1. Determinación del
terreno.
2. Determinación de las
unidades funcionales y complementarias.
3. Enumeración de los
bienes propios.
4. Enumeración de las
bienes comunes.
5. Enumeración de los
bienes del consorcio.
6. Determinación de la
proporción de cada unidad.
7. Determinación de la
participación de cada propietario en cada consorcio.
8. Uso y goce de los bienes
comunes.
9. Uso y goce y disposición
de los bienes del consorcio.
10. Destino de las unidades
funcionales. Cuando el emprendimiento o edificio contenga unidades
funcionales destinadas a vivienda familiar, deberá constar en forma expresa
si las unidades funcionales pueden ser destinadas a alquiler temporario por
periodos menores a 30 días para usuarios turistas, en cuyo caso, el edificio y
sus instalaciones de seguridad e higiene deberán ajustarse a las normas
nacionales, provinciales y municipales que regulan los servicios de
alojamiento turístico.
11. Determinación de las
expensas comunes y de la contribución de las mismas si fueren distintas a las
previstas en el art. 14° y 20° de la presente ley.
12. Facultades especiales de
las asambleas de propietarios.
13. Facultades especiales
del consejo de propietarios, si lo hubiere.
14. Designación, facultades
y obligaciones especiales del administrador.
Los consorcios cuyos
reglamentos de propiedad y administración actualmente en vigencia,
carecieran de alguno de los requisitos indicados en este artículo, tendrán
noventa (90) días desde la entrada en vigencia de esta ley para celebrar las
asambleas correspondientes en orden a tratar las cuestiones no
contempladas, incorporando a sus reglamento lo que en ellas se resolviera
según las mayorías que para cada cuestión hubieran previsto. En caso de no
haberse previsto mayoría especial para alguna de tales cuestiones en dichos
reglamentos, se resolverá por mayoría simple.
CAPÍTULO VII.
De las Asambleas.
Artículo 30°.- La asamblea es la reunión
de propietarios que resuelve:
a) Las cuestiones que le son
atribuidas especialmente por esta ley o el reglamento de propiedad y
administración.
b) En última instancia, las
cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios, si lo
hubiere,
c) Las cuestiones no
contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Artículo 31°.- Los propietarios deben
ser convocados a la asamblea por medio fehaciente, con transcripción del
orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa, no
pudiendo tratarse otros puntos bajo sanción de nulidad. El quórum se forma
con los propietarios u otras personas legitimadas al efecto que asistan a la
asamblea. La asamblea puede ser convocada por el Juez.
Artículo 32°.- El ocupante no
propietario de la unidad funcional, que acredite haya acreditado su
legitimidad como tal ante el administrador, puede asistir a las asambleas e
intervenir en las deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa
del propietario de la unidad funcional respectiva.
Artículo 33°.- Las decisiones de la
asamblea se adoptan por mayoría absoluta, computada sobre el conjunto de
los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia
del número de unidades y de la proporción de la extensión de la proporción
de éstas, con relación al conjunto.
Las decisiones propuestas por
la mayoría de los presentes deben comunicarse por medios fehacientes a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas dentro de los quince (15)
días de notificados, salvo que éstos se opongan por igual medio, con mayoría
suficiente.
Artículo 34°.- Para la supresión o
afectación de un derecho acordado a una o más unidades funcionales, la
mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de su titular.
Artículo 35°.- Debe labrarse acta de la
asamblea en el libro respectivo. Los presentes deben firmar el folio
respectivo.
Las actas deben confeccionarse
resumiendo lo deliberado y transcribiendo las decisiones adoptadas o en su
caso propuestas por la mayoría de los presentes, y deben ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades
expresas.
CAPÍTULO VIII.
Del Consejo de propietarios.
Artículo 36°.- La asamblea, aunque no
lo hubiera previsto el reglamento, puede designar un consejo integrado por
propietarios, que tendrán las siguientes atribuciones:
1. Convocar a la asamblea
y redactar el orden del día cuando por cualquier causa el administrador
omitiere hacerlo.
2. Controlar todo lo
referente a los aspectos económicos del consorcio.
3. Ejercer la administración
del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, debiendo
convocar a la asamblea para cubrir el cargo dentro de los treinta (30) días de
producida esta.
Salvo los casos indicados en
este Artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
tiene a su cargo el cumplimiento de sus obligaciones.
CAPÍTULO IX.
Del Administrador.
Artículo 37°.- El administrador es el
representante legal del consorcio y su actuación se regula por la regla del
mandato. Puede serlo un integrante del consorcio o un tercero, que sea
persona física o jurídica. Si no es integrante, debe ser elegido por los
inscriptos en el registro de administradores respectivos que determine la
reglamentación de las jurisdicciones que corresponda.
Para las paritarias o convenios
colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea
deberá elegir representante a un propietario como titular y a otro como
suplente.
Artículo 38°.- El mandato del
administrador designado en el reglamento de propiedad y administración
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no fuera ratificado por ella; si
dicha asamblea no se pronunciara, continuará hasta la próxima y así
sucesivamente.
Los administradores sucesivos
deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad y administración.
Artículo 39°.- La personería del
administrador designado al someterse el inmueble al régimen de propiedad
horizontal, se acredita con copia del reglamento de propiedad y
administración en la que conste su inscripción registral.
La personería del administrador
designado por actos posteriores, se justifica con copia certificada o
testimonio de la escritura pública otorgada por los consorcistas designados al
efecto, que transcriba en lo pertinente el acta de la asamblea.
Para acreditar la personería
ante los propietarios es suficiente la presentación de copia simple del acta de
la asamblea.
Artículo 40°.- El administrador tiene los
derechos y obligaciones propios del mandatario y, en especial, debe:
1. Convocar a la asamblea,
redactar el orden del día y labrar el acta respectiva.
2. Ejecutar las decisiones
de la asamblea.
3. Atender la conservación
de los bienes comunes y del consorcio y la seguridad de la estructura del
edificio.
4. Practicar la cuenta de
expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
5. Nombrar y despedir al
personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea o del consejo de
propietarios, si existiere.
6. Cumplir con las
obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional e impositiva
vigentes
7. Mantener asegurado el
inmueble contra incendios y otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir.
8. Llevar en legal forma los
libros de actas, de administración y los que determine la autoridad local.
9. En caso de renuncia o
remoción, poner los libros y documentos a disposición del consorcio, dentro
de los quince (15) días hábiles. En ningún caso tiene derecho de
retención.
10. Notificar a todos los
propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y
ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
11. Expedir certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto y de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales, todo ello dentro del plazo de cinco (5)
días hábiles.
Artículo 41°.- Toda constitución,
modificación, extinción o transmisión, voluntaria o forzosa de derechos reales
sobre las unidades funcionales, debe realizarse inexcusablemente teniendo a
la vista el certificado previsto en el Artículo precedente el que tiene vigencia
por diez (10) días hábiles. Cuando en el certificado consta la deuda líquida y
exigible, su monto debe ser retenido por el autorizante del acto respectivo a
los fines de su extinción.
Sólo son oponibles al
adquirente las deudas y reclamos administrativos o judiciales que consten en
el certificado. Si el administrador debidamente requerido omite expedir dicho
certificado, debe dejarse constancia de ello al celebrarse el acto
respectivo.
El administrador responde
solidariamente con el anterior titular del derecho ante el adquiriente, por las
deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados, sin perjuicio
de la repetición contra este último.
Cuando el adquirente
manifiesta en forma expresa que asume las deudas y afronta los reclamos
administrativos y judiciales, no es obligatorio para el autorizante requerir la
certificación respectiva, debiendo dejarse constancia de ello en el acto que se
otorgue.
CAPÍTULO X.
Subconsorcios.
Artículo 42°.- En edificios cuya
estructura o naturaleza lo hiciere conveniente, el reglamento de propiedad y
administración puede prever la existencia de sectores con independencia
económica y/o administrativa, dentro del edificio en general.
Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo
el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CAPÍTULO XI.
De los conjuntos habitacionales
reducidos
Artículo 43°.- A los conjuntos
habitacionales de menos de seis unidades que se desarrollen en no más de
dos plantas, no le son aplicables obligatoriamente, en lo pertinente, las
disposiciones de los art. 8°, y 29° a 42°.
En tal caso, la afectación del
edificio al régimen de esta ley se establece mediante escritura pública
inscripta en el registro inmobiliario, en la cual el titular o titulares del
inmueble expresan su voluntad de someterlo al mismo y que debe contener
las especificaciones previstas para el reglamento de propiedad y
administración conforme el art. 29° de la presente ley.
A dichos conjuntos
habitacionales les son aplicables supletoriamente las normas del condominio
del Código Civil, compatibles con esta ley.
CAPITULO XII
Disposiciones procesales sanciones
Artículo 44°.-. En caso de violación de
un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en esta ley o en el
reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás
acciones que correspondieren, el consorcio o cualquier propietario afectado
tiene acción para hacer cesar la infracción, que tramitará mediante proceso
sumarísmo abreviado o el más breve que en la jurisdicción existiere. A ese
efecto en +única audiencia las partes deben acompañar toda la prueba de
que intenten valerse. El Juez puede ordenar allanamientos. La sentencia debe
dictarse dentro de los cinco (5) días, disponiendo el cese de la infracción si
existiese, pudiendo imponer multas , de hasta el diez (10) por ciento de la
valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del fisco.
Sin perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser
desalojado en caso de reincidencia.
CAPÍTULO XIII.
Disposición general.
Artículo 45°. En los edificios de
propiedad horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no
podrá alterarse el destino de la misma, mientras el trabajador se encuentre
habitándola. El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá
resolverse por el voto unánime de los propietarios.
CAPITULO XIV
De otras propiedades.
Artículo 46°. En los clubes de campo,
barrios privados, parques industriales, cementerios privados, y centros de
compras, sometidos o que se somentan al régimen de la propiedad horizontal,
solo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a las
vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común el reglamente
respectivo podrá establecer limitaciones edilicias o de otra índole.
Artículo 47°. Podrá aplicarse el
régimen del condominio con indivisión forzosa, sin límite de tiempo:
1. A la asignación
permanente del uso y goce sobre superficies determinadas en cementerios
privados, previa autorización municipal y/o provincial.
2. A la asignación de usos y
goces sucesivos o alternados por período determinados sobre una cosa o
conjunto de cosas.
Para la constitución de estos
condominios se aplica lo dispuesto en el art. 2° de esta ley.
En todos los casos la propiedad
o el uso exclusivo será inseparable de la propiedad común.
Artículo 48°.- Esta ley comenzará a
regir dentro de los sesenta (60) días de sancionada fecha en la que quedará
derogada la ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal)
Artículo 49°. Los emprendimientos
urbanísticos recreativos-residenciales que se encuentran encuadrados en la
regulación del decreto 9404/86 de la Provincia de Buenos Aires, y o
regulaciones similares, establecidas por otros gobiernos locales, conformarán
los consorcios establecidos en el régimen de esta ley de pleno derecho, y por
lo tanto: a) la entidad jurídica administradora será el administrador, b) las
áreas recreativas-deportivas serán áreas comunes del consorcio, c) las
parcelas con destino residencial serán unidades funcionales y o
complementarias. El cambio se anoticiará en el Registro de la propiedad
conforme la reglamentación que se dicte en cada jurisdicción. Se reconocerán
a todos los efectos que se estimen pertinentes los derechos adquiridos.
Artículo 50°. Los contratos o estatutos
sociales de las entidades jurídicas, administrador del consorcio, no pueden estipular la
posibilidad de sancionar a los residentes del emprendimiento y a sus familiares por más
de 90 días de penas de suspensión. La Justicia Civil ordinaria local resolverá sobre
sanciones mayores en primera y única instancia por procedimientos sumarísimos
conforme al art.44 de la presente ley. La suspensión se referirá exclusivamente al uso
de las áreas recreativas-deportivas.-
Artículo 51°. Los jueces podrán según
el caso en consideración, ordenar la aplicación de la regulación jurídica de la presente
ley, en los loteos residenciales con calles públicas preexistentes a la sanción de la
presente ley, y que no estuvieren encuadradas en propiedad horizontal.
Artículo 52°.- Comuníquese al poder
Ejecutivo Nacional, etc.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Se proyecta un nuevo régimen
para regular la propiedad horizontal, actualizando la ley 13.512 ,
recogiendo las inquietudes dominantes en la doctrina y en la jurisprudencia
y se perfilan preceptos para clarificar múltiples cuestiones de difusa
solución en la actualidad exaltando la importancia del reglamento de
propiedad horizontal y administración, que pasará a integrar la titularidad
sobre las unidades funcionales.
Se ha tenido en cuenta el
texto del proyecto de ley con media sanción de la Honorable Cámara de
Diputados del 30 de septiembre de 1992, previa aprobación por
unanimidad de las Comisiones de Legislación General y de Vivienda, y el
texto incorporado al proyecto de ley de unificación de la legislación Civil y
Comercial, sancionada también por la Honorable Cámara de Diputados en
el año 1993.
La legislación española ha
tomado muy en cuenta el texto legislativo aprobado en nuestra Cámara en
1993, y que es base para este proyecto.
El proyecto de unificación del
Código Civil Comercial del año 1998 tratado en Comisiones de esta Cámara
de Diputados pero sin sanción también reproduce el texto incorporado
referido a Propiedad Horizontal a la legislación de Unificación Civil y
Comercial sancionada por diputados en 1993.
El presente proyecto recoge
los reclamos generalizados y se configura a la Propiedad Horizontal como
derecho real autónomo, se prevé la personalidad del consorcio de
propietarios y se adopta un concepto amplio de la unidad funcional y o
complementaria que alcanza a todos los espacios susceptibles de
aprovechamiento independiente.
Con singular novedad se
enumeran los bienes propios y los integran del patrimonio del consorcio, se
resuelven los problemas unidos a la negociación de unidades
complementarias, se autoriza la comunicación de unidades contiguas y se
establece la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por deudas del
consorcio, resguardándose también el cobro de expensas.
Se reformula el tratamiento de
las mejoras y obras nuevas, como también el funcionamiento de las
asambleas, con especial atención a simplificaciones para el quórum y las
mayorías.
Se jerarquizan las funciones
del administrador, considerado representante legal del consorcio, tanto en
cuanto a sus derechos como a sus obligaciones. Para las paritarias referidas
a temas del personal se nombrará un propietario.
Se impone como regla, que se
tenga a la vista el certificado de deuda.
Se previeron los
subconsorcios, fundamentalmente para los grandes emprendimientos, pero
por contraposición también se contemplaron los conjuntos habitacionales
reducidos.
Se incorpora bajo el titulo
"otras propiedades" a las COUNTRIES y BARRIOS CERRADOS, PARQUE
INDUSTRIALES, Y CENROS DE COMPRA y con la figura de la indivisión
forzosa a los cementerios privados a la multipropiedad o tiempo
compartido-concretamente se resuelve la regulación bajo el techo de la
Propiedad Horizontal de las modernas urbanizaciones, teniéndose muy
presente que no deben crearse nuevos derechos reales pudiendo agotarse
las soluciones en los existentes. Las formadas de Derecho Civil (Córdoba
2009) resolvió que la Propiedad Horizontal es el mejor instituto para
resolver la temática de los Clubes de Campo (COUNTRIES) y Barrios
Cerrados.
La ley 13512 de Propiedad
Horizontal, que por este proyecto quedaría derogado, ya cumplió mas de
cincuenta años, y es considerada una joya jurídica de nuestro
ordenamiento, que merece su actualización respetando su estructura
básica. Es una ley que resolvió muchos problemas y que potencio la
construcción de edificios de vivienda. Es una ley sancionada en el primer
gobierno del General Juan Domingo Perón.
Por este proyecto de ley
también se resuelve la regulación sobre los Clubes de Campo, Barrios
Cerrados, Cementerios, Parques Industriales, Centros de Compra y Tiempo
Compartido.- Se regulan los subconsorcios y los consorcios de pocos
inmuebles.
Se amplia la posibilidad de
someterse al régimen de propiedad horizontal a variadas superficies de
aprovechamiento económico como por ejemplo: los espacios utilizados
como embarcaderos, las guarderías náuticas para depósitos de lanchas, los
silos de trigo, espacios de cocheras para automóviles al aire libre, la
comercialización y organización de salas de espectáculos, de teatro y de
cine pudiendo comercializarse bajo el régimen de la propiedad horizontal
las plateas.
Por todos estos fundamentos,
solicitamos que se apruebe el presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BULLRICH, PATRICIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |