MODIFICACIÓN LEY 13512

Art. 1 Sustitúyase los arts. 9° y 11° de la ley 13512, los que quedarán redactados de la siguiente manera:

Art. 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración el que deberá ser instrumentado por acto de escritura pública debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad, manteniéndose igual criterio para su modificación que sólo podrá ser efectuada por decisión de la mayoría presente en asamblea convocada a tal fin.

El reglamento deberá contener:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño (persona física o de naturaleza jurídica) quien tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.

b) Designación de un Consejo de Administración compuesto de tres miembros elegidos por simple mayoría de los propietarios presentes en la primera asamblea ordinaria, quien junto al administrador designará el personal de servicio de la casa y podrá despedirlo. En este último caso se requerirá además la aprobación de la asamblea mediante simple mayoría.

c) Determinar las bases de remuneración del representante cuya remoción se efectuará con la aprobación del Consejo de administración y la mitad más uno de los miembros presentes en asamblea, podrá efectuarse en cualquier tiempo sin invocación de causa. El reglamento no podrá contener cláusulas restrictivas de remoción. En este caso deberá nombrarse un reemplazante por acto de escritura pública. El administrador durará en su cargo un lapso de doce meses (un año), vencido el cual podrá ser reelecto una vez aprobada la memoria y balance por la simple mayoría presente, no alcanzando tal mayoría será causal de remoción, designándose su reemplazante, de la forma prevista en el presente artículo.

d) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes.

e) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión.

Art. 11. El administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios con aplicación supletoria de las normas del mandato, debiendo obrar con lealtad, responsabilidad y con la diligencia de un buen

hombre de negocios. El incumplimiento de sus obligaciones lo hará responsable ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción y omisión. A tal efecto y con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas como administrador, deberá tomar un seguro de caución en beneficio del Consorcio de Propietarios, el cual deberá ser contratado en las condiciones y por el monto que establezca el Conejo de Administración. Está además obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Art. 11 bis. Los propietarios de departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios, tendrán participación activa, en las negociaciones del Convenio Colectivo de Encargados. A tal efecto el Poder Ejecutivo dispondrá por intermedio de los organismos que correspondan, las medidas que sean necesarias para el cumplimiento de tales fines.

Art. 2 .- La presente ley es de orden público y comenzará a regir a partir de su publicación. El administrador con mandato vigente a la fecha de promulgación de la presente ley deberá ser ratificado o removido en oportunidad de la primera asamblea que realice el consorcio, requiriéndose la mayoría de los propietarios presentes.

Art. 3.- Comuníquese al poder Ejecutivo.

Señor presidente:

El sistema de propiedad horizontal, constituye un regimen especial, en el cual deben compatibilizar el dominio de las partes privadas de cada propietario, y el condominio de indivisión forzosa de las partes comunes. Se trata pues, de un sistema que por su especialidad exige que las obligaciones de vecindad sean observadas en forma rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en propiedades separadas, independientes, y la relación cotidiana obliga a actuar en función del consorcio que se integra para observar la buena y debida convivencia. Producto de esa convivencia se han generado diversos problemas que consecuentemente provocaron el quiebre de la confianza que debería reinar en las relaciones consorcio – administrador.

Así los organismos de defensa del consumidor y usuarios registran numerosas denuncias por conductas dolosas de los administradores de consorcio, por omisión en el pago de impuestos o primas de seguro contra incendios, siendo también uno de los principales problemas el aumento indiscriminado de expensas.

Mediante el proyecto que se acompaña se introducen modificaciones al régimen de la ley de Propiedad Horizontal n° 13512, estableciendo algunos cambios en lo referente al nombramiento y facultades del representante del consorcio o administrador.

La incorporación de los propietarios en las paritarias de administradores y empleados, obedece a una necesidad recurrente y actual, porque el propietario de una unidad sometida a propiedad horizontal, es quien en definitiva emplea a los encargados de edificio y por ende paga sus sueldos.

Lo que se pretende mediante esta modificación por un lado, es por un lado flexibilizar los mecanismos para la modificación del Reglamento de Copropiedad que en la mayoría de los casos sino todos, es confeccionado a instancias del vendedor del inmueble que se someterá al régimen de propiedad horizontal, y sin intervención de los futuros adquirentes.

Por otro lado se atribuye mayor control de la asamblea de propietarios a través del Consejo de Administración, organismo consultivo y de control del consorcio a cuyo cargo se establecen mayores responsabilidades, cumpliendo verdadera función social y administrativa de vital importancia.

Asimismo y atendiendo a las innumerables denuncias al respecto, se procura resarcir económicamente en forma inmediata al consorcio afectado por acciones dolosas del administrador, mediante el seguro de caución, que funciona como coto ante cualquier propósito desleal.

En la creencia que con más control se logrará mayor transparencia en los consorcios, y consecuentemente más eficiencia en el manejo de los fondos comunes, solicito a mis colegas que me acompañen con este proyecto.