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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 5913-D-2014
Sumario: PROPIEDAD HORIZONTAL: REGIMEN.
Fecha: 05/08/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 95
REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
CAPÍTULO I
DE LA CONSTITUCIÓN Y DEL
OBJETO
Artículo 1°: La propiedad
horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición de una unidad funcional
formada por un objeto exclusivo independiente, consistente en un edificio o
más comúnmente, parte de éste y un porcentaje de las cosas comunes.
Artículo 2°: El derecho de
propiedad horizontal sobre el inmueble y el consorcio de propietarios se
constituyen con el otorgamiento por escritura pública del Reglamento de
Copropiedad y Administración y sólo es oponible a terceros interesados de
buena fe mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La titularidad sobre la unidad
funcional se integra con el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Artículo 3º: La unidad funcional
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
Artículo 4º: Cada propietario será
dueño exclusivo de su unidad funcional y copropietario sobre el terreno y las
cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad y
puede comprender una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
El derecho que cada propietario detenta sobre su unidad funcional es
inseparable del que recae sobre las partes comunes, respecto de las cuales
existe un condominio de indivisión forzosa.
Artículo 5°: Son cosas comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales, las partes y cosas necesarias
para su existencia y funcionamiento, y otras que se determinen en el
Reglamento de Copropiedad y Administración, y sobre las cuales ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo; sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Artículo 6°: Son necesariamente
comunes:
El terreno.
Los pasillos, las vías o elementos
de comunicación entre unidades y a éstas con el exterior.
Los techos, sótanos, fachadas, las
escaleras en su totalidad, y patios solares.
Los cimientos, columnas, vigas
portantes, muros maestros, lozas y demás estructuras, incluso las de balcones
indispensables para mantener la seguridad del edificio.
Los locales e instalaciones de los
servicios centrales.
Las cañerías que conducen fluidos
o energía - agua, electricidad, gas y teléfono, t.v. por cable, Internet, entre
otros- en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesan hasta la
parte de ellas que se encuentren al descubierto dentro de los sectores de
propiedad exclusiva, punto a partir del cual ellas tendrán el carácter de propias
y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional (llaves de paso o
tableros internos)
Los vacíos, los tubos de ventilación
y el vacío para la circulación de los ascensores.
Los ascensores, montacargas,
escaleras mecánicas y toda otra instalación necesaria para servicios de
beneficio común, con sus respectivos motores e instalaciones.
Los muros exteriores y los
divisorios de unidades entre si y con partes o espacios comunes.
Las instalaciones necesarias fijas o
móviles, para el acceso y circulación de personas discapacitadas, salvo las que
se encuentran exclusivamente en una parte propia, y las vías de evacuación
para casos de siniestro.
Las azoteas y/o terrazas revestirán
el carácter de comunes. En el caso de que no cumplan funciones de seguridad
o resguardo o de uso común podrá el Reglamento de Copropiedad y
Administración ceder el uso
exclusivo de la misma a uno o
varios propietarios que tengan el acceso directo desde sus respectivas
unidades.
Las instalaciones de servicios
centrales como calefacción, refrigeración, agua caliente, agua fría y otras de
similar naturaleza..
Los locales para alojamiento del
portero y portería.
La piscina, el solarium, el
gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples en caso de existir.
Los muros medianeros.
Todas aquellas partes, sectores
y/o cosas del edificio, sobre las que ningún propietario pueda invocar dominio
exclusivo, fundado en su título de adquisición.
En relación al muro medianero no
se admitirán cláusulas en los Reglamentos de Copropiedad y Administración
que permitan la reserva por parte del ente promotor o empresa constructora
y/o vendedora del edificio del crédito que surge de la medianería, es decir, el
cobro al propietario del terreno colindante de la utilización del muro
medianero.
Tampoco será válidas cláusulas
que permitan la reserva, por parte de los mencionados en el párrafo anterior,
del derecho de explotación de partes comunes.
Artículo 7º: Situaciones Especiales
de bienes comunes:
Contrapiso o armazón: serán de
propiedad común. Se debe diferenciar la parte adherida a la estructura
(contrapiso propiamente dicho) del revestimiento. El revestimiento será de
propiedad exclusiva, por lo que el mantenimiento del mismo estará a cargo del
titular exclusivo de cada departamento.
Las puertas de los departamentos
por formar parte del muro común divisorio de parte común (pasillo, vestíbulo
etc). La parte interna, su revestimiento, pintura, conservación corresponde al
dueño de la unidad a la que sirve de entrada.
Ventanas, banderolas y entradas
de luz en muros maestros o que den al exterior o patios.
Balcones: son bienes comunes de
uso exclusivo. Es común por ser continuación del plano horizontal que
constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra
por debajo, por lo que también son comunes sus barandas. En cuanto al
revestimiento es de propiedad exclusiva del propietario que tiene acceso al
balcón. El mantenimiento y reparación y/o conservación está a cargo del
consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural que
estará a cargo del propietario que tiene acceso al balcón.
Locales o unidades para renta:
tendrán el carácter de comunes.
Partes comunes inaccesibles: el
Reglamento de Copropiedad y Administración determinará este carácter. No
pueden ser usados ni por los propietarios ni por el consorcio. Son accesorios
indispensables de otros bienes comunes.
Artículo 8º: Son necesariamente
propias la superficie de la unidad funcional y las partes y cosas comprendidas
en el volumen limitado por las estructuras divisorias de las unidades funcionales
como los tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones. También son propios aquellos bienes
que, susceptibles de un derecho exclusivo, sean encuadrados como tales en el
Reglamento de Copropiedad y Administración, sin perjuicio de las restricciones
que imponga la ordenada convivencia.
Artículo 9°: Los bienes cuyo
carácter de comunes o propios, no esté determinado en esta Ley en el
Reglamento de Copropiedad y Administración, serán considerados
comunes.
CONSIDERACION ESPECIAL: Los
servicios de electricidad, gas y agua brindado a las unidades funcionales
deberán tener sus llaves maestras ubicadas en los espacios comunes y
accesibles al Administrador , Encargado o personal designado por el
Administrador, a fin poder realizar el corte del suministro a las mismas en caso
de emergencias. Las normativas que rijan la Edificación de edificios de
propiedad horizontal en las distintas jurisdicciones deberán adecuarse a lo
dispuesto por la presente Ley.
CAPÍTULO II
DEL CONSORCIO
Artículo 10°: El conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas
constituye el consorcio; es persona jurídica de conformidad con el inc. 2) del
art. 33° del Código Civil. Tiene su domicilio en el inmueble.
Artículo 11°: El patrimonio del
consorcio se integra con el fondo de reserva, si se hubiera decidido su creación,
otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades
funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas
y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su
existencia.
Artículo 12°: La personalidad del
consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, ya sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado por escritura pública o resolución judicial, inscriptos en el
registro inmobiliario.
CAPÍTULO III
DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 13°: La adquisición o
pérdida del derecho real de propiedad horizontal y la constitución de otros
derechos reales o personales sobre las unidades funcionales, se efectúa con los
requisitos establecidos por esta ley.
Artículo 14°: Cada propietario
puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir sobre ella
derechos reales o personales, sin necesidad de consentimiento de los demás.
Los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes y las unidades
complementarias son inseparables de la propiedad, uso y goce de su respectiva
unidad funcional.
En la transferencia, gravamen, o
embargo de la unidad funcional, están comprendidos esos derechos y no
podrán efectuarse dichos actos, con relación a los mismos, separadamente de
la unidad funcional.
Artículo 15°: La proporción que
corresponde a cada propietario en la propiedad de los bienes comunes y del
consorcio, se determina sobre la base de la superficie de su unidad
funcional.
Artículo 16°: Cualquiera sean los
contratos o compromisos particulares que los propietarios de las diversas
unidades celebren con terceros respecto de las mismas, no variará la
responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo a
esta Ley, al Reglamento de Copropiedad y Administración y al Reglamento
Interno si hubiere y los terceros tendrán las mismas obligaciones. El
propietario está obligado a:
Cumplir con las disposiciones del
Reglamento de Copropiedad y Administración, y del Reglamento Interno, si lo
hubiere.
Comunicar al Administrador su
nombre, apellido como así también el domicilio que constituye a los efectos de
las notificaciones y /o citaciones a que hubiere lugar, teniéndose por constituido
el de la unidad funcional en caso de silencio. Deberá acreditar el dominio con el
titulo de propiedad correspondiente.
Comunicar al Administrador, el
nombre y apellido de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de su
unidad.
Conservar en buen estado su
unidad funcional atendiendo los gastos de conservación y reparación, estando
prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del
edificio o de los servicios comunes.
Ejecutar de inmediato en la unidad
de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión, pueda representar
daños y/o inconvenientes a los demás copropietarios, siendo responsables de
los daños resultantes del incumplimiento de ésta obligación.-
Pagar las expensas o gastos
comunes sean ordinarios o extraordinarios en la proporción que le
corresponde. Se entiende por expensas o gastos comunes, todos aquellos
necesarios para el funcionamiento de los servicios comunes, el mantenimiento
en buen estado de las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble, los resultantes de las obligaciones legales y tributarias impuestas al
administrador y los dispuestos por resoluciones tomadas por los propietarios
reunidos en Asamblea.
Contribuir a la integración del
fondo de reserva, en caso de que se hubiera decidido su creación.
Pagar las tasas e impuestos que
pesan sobre el consorcio.
Permitir el acceso a su unidad
funcional para realizar reparaciones en elementos comunes y/o bienes del
consorcio.
Comunicar al Administrador su
nombre, apellido como así también el domicilio que constituye a los efectos de
las notificaciones y/o citaciones a que hubiere lugar, teniéndose por constituido
el del departamento en caso de silencio y para las convocatorias a asambleas.
Estas constancias deberán ser consignadas por el Administrador en el Libro de
Registro de Propietarios que deberá llevar.
Comunicar al Administrador el
nombre y apellido de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de la
unidad.-
Artículo 17°: Cada propietario
tiene derecho al uso y goce de los elementos comunes siempre que se efectúe
conforme a su destino y que dicho uso y goce no impida ni dificulte la
posibilidad de idéntico derecho por parte de los restantes propietarios.
Artículo 18°: Los propietarios de
unidades funcionales contiguas, pueden comunicarlas, siempre que no
perjudiquen la seguridad del inmueble.
Artículo 19°: Los propietarios de
las unidades funcionales puede instalar equipos de refrigeración, calefacción,
ventilación, extracción u otros similares, previa autorización de la
Administración, siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la
normal tolerancia, con el alcance establecido en el artículo 2618 del Código
Civil, y cumplan las normativas locales sobre seguridad e higiene y las
previsiones del Reglamento de Copropiedad y Administración y del Reglamento
Interno si existiera.
Artículo 20°: Está prohibido a los
propietarios y ocupantes:
Destinar las unidades funcionales a
usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Cambiar la forma externa del
frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades o
materiales distintos al conjunto.
Perturbar por cualquier medio la
tranquilidad de los vecinos.
Ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble.
Depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el inmueble, y/o las personas que lo habitan.
El propietario del último piso no
puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos, al de la planta baja o subsuelo
le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, sótanos etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios
Artículo 21°: La sentencia que se
pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los
propietarios.
Los propietarios responden
subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus
proporciones.
En ningún caso la responsabilidad
excederá el valor de su unidad funcional.
Artículo 22º: Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador, y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar gastos para la conservación o
reparación de bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también
realizar reparaciones indispensables y urgentes, sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaran
útiles. En su caso podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Artículo 23º: Los gastos de
conservación y reparación, que se realicen en la parte de propiedad exclusiva
de las unidades así como los impuestos que gravan a la misma estarán a cargo
del respectivo, pudiendo cada propietario introducir las mejoras o
modificaciones interiores que considere convenientes, siempre y cuando ellas
no afecten los muros portantes, no alteren la seguridad y/o estabilidad y
estética del Edificio, su frente o aspecto exterior, ni perjudiquen en forma
alguna a los demás copropietarios o incidan en el normal funcionamiento de los
servicios comunes o instalaciones sanitarias, energía eléctrica, gas, etcétera y
en caso de no observar estas disposiciones, el infractor será responsable por los
daños y trastornos causados, de acuerdo a las disposiciones y aprobaciones de
la jurisdicción local. Los daños que se ocasionen en los sectores, y/o cosas de
propiedad común y/o propias, sean o no de uso exclusivo de algún
copropietario, así como los que se ocasionen en las partes de propiedad
exclusiva, deberán ser resarcidos por el causante del daño ya sea que éste
provenga de los hechos y/o de su propia negligencia o de las personas que son
sus empleados, huéspedes, personal de servicio, inquilino o visitantes
particulares.- En el supuesto de no poder individualizarse al causante del daño,
los gastos originados por los motivos expresados serán soportados por todos
los copropietarios aplicándose al efecto los porcentuales correspondientes a su
parte indivisa.
CAPÍTULO IV
DE LAS EXPENSAS Y OTRAS
CONTRIBUCIONES.
Artículo 24°: El pago de expensas
comunes y contribuciones a cargo de los propietarios, deberá efectuarse en la
proporción fijada en el artículo 15º de la presente Ley, en los plazos, formas
determinados por el Administrador y con los intereses fijados por la Asamblea
de Propietarios. Por Reglamento podrán convenirse gastos diferenciados para
los distintos sectores (locales comerciales, viviendas, cocheras, oficinas etc) por
la ubicación, naturaleza y destino de las unidades. Cuando el Reglamento
permita gastos diferenciados la determinación de los mismos estará a cargo del
Administrador, en un todo de acuerdo a los conceptos de ubicación, naturaleza
y destino antes mencionados. En caso de gastos diferenciados si bien un
propietario puede estar eximido de contribuir a un determinado gasto de
mantenimiento y/o funcionamiento, continúa siendo dueño de los elementos
que lo suministran en los porcentuales de dominio, por lo que si participará en
el caso de reemplazo o reposición de tales elementos. Los gastos que hacen a
la seguridad del edificio no participan del concepto de gastos diferenciados por
lo que serán asumidos por la totalidad de propietarios en el porcentaje de su
dominio. No resultan admisibles porcentuales diferenciados en función del
mayor o menor disfrute de determinados servicios comunes.
Constituyen gastos comunes los
siguientes:
Impuestos, tasas y contribuciones
que graviten sobre el inmueble en calidad de cosa común;
Gastos de reparación,
mantenimiento, funcionamiento y conservación de las partes y bienes comunes;
Gastos de otorgamiento e
inscripción del presente Reglamento de Copropiedad y las reformas posteriores;
Gastos de reconstrucción en los
casos de destrucción parcial del edificio, de vetustez del mismo en los casos en
los que se hubiere resuelto su reconstrucción.
Gastos para la conservación y
mantenimiento de las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
edificio
Gastos para el cumplimiento de la
legislación vigente sea a nivel municipal, provincial o nacional
Gastos resueltos por los
propietarios reunidos en Asamblea en miras a obtener un mejoramiento en el
uso y goce o una mayor renta.
Gastos para la contratación de un
seguro contra incendio.
La enumeración que antecede es
meramente enunciativa.
Artículo 25º: El Administrador
confeccionará mensualmente un detalle pormenorizado de los gastos
efectuados, el que será remitido a los copropietarios con la boleta para el pago
correspondiente. La fecha de vencimiento y la modalidad de pago será fijada
por el Administrador.
Artículo 26°: Los propietarios no
pueden liberarse del pago de ninguna contribución y/o expensas, a su cargo
por renuncia al uso y goce de los bienes comunes, por enajenación voluntaria o
forzosa, ni por abandono de su unidad funcional, salvo lo dispuesto en el
artículo 35° de la presente ley.
Tampoco pueden rehusar el pago
de contribuciones y/o expensas, invocando derechos contra el consorcio,
cualquiera fuere su causa, salvo el caso de compensación legal, sin perjuicio de
su articulación por la vía correspondiente.
Artículo 27°: El certificado de
deudas expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro de las
contribuciones y/o expensas impagas por los propietarios.
Artículo 28°: Los créditos por
expensas comunes y otras contribuciones, tienen con asiento en la unidad
funcional, el privilegio previsto en el Código Civil para los privilegios
especiales.
Las prórrogas o plazos que el
Administrador y/o el Consorcio concedan al moroso, así como los pagos que
reciban en cualquier forma o condición, no importará novación en ningún caso.-
Artículo 29º: Las expensas
comunes podrán liquidarse en la modalidad "adelantadas" en base a un
presupuesto estimado de gastos o "vencidas" sobre los gastos efectivamente
realizados al finalizar el mes en que fueron hechos.
Artículo 30º: La planilla de
liquidación de expensas confeccionada mensualmente por el Administrador
deberá contener:
Detalle de gastos mensuales sobre
el que se efectúa la prorrata.
Detalle de montos determinado
para cada unidad, luego de aplicado el porcentual de participación.
Detalle de gastos efectivamente
efectuados durante el período que se liquida.
Detalle de los ingresos
efectivamente percibidos durante del período que se liquida.
Detalle del movimiento de caja con
indicación del saldo al inicio del período, más ingresos por expensas, menos los
gastos realizados, y saldo final con indicación de la composición de dicho saldo
(efectivo, cuenta corriente en banco, plazo fijo, moneda extranjera etcétera),
Toda otra información que a
criterio del Administrador o de la Asamblea de Propietarios pudiera resultar de
utilidad para conocimiento y control de los consorcistas.
Monto global de morosos. La
Asamblea de propietarios podrá decidir la inclusión del detalle de las unidades
que conforman el conjunto de morosos.
Artículo 31º: Las expensas o
gastos comunes lo son pues recaen sobre la comunidad consorcial, la distinción
entre expensas ordinarias y extraordinarias es simplemente conceptual y la
obligación de pago es la misma independientemente de su denominación.
Artículo 32º: Los intereses
resarcitorios y/o punitorios por la falta de pago en término de las cargas
comunes, cualquiera sea su naturaleza, serán fijados por la Asamblea Ordinaria
anualmente. Los intereses se devengarán en forma mensual y acumulativa e
ingresarán al fondo del consorcio.
Artículo 33º: Por las características
comunitarias de las expensas quedan prohibidos sistemas de liquidación que
contemplen descuentos por pago en término.
Artículo 34º: Para el caso de
inmuebles alquilados en donde las partes pueden acordar participaciones
diferenciadas según los gastos sean ordinarios y/o extraordinarios, las mismas
constituyen convenciones entre locador y locatario respecto de la cual el
consorcio y su administrador son ajenos. Por esta razón, ni el consorcio, ni su
administrador deben arbitrar, ni liquidar ni cobrar por separado expensas
ordinarias y extraordinarias ni pronunciarse acerca de cuales son unas u otros.
La obligación de pago de las expensas corresponde siempre al propietario de
las unidades funcionales.
Además del propietario y sin
implicar la liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales
o personales que sean poseedores por cualquier título.
CAPÍTULO V
DE LAS MUTACIONES
MATERIALES
Artículo 35º: Cuando las
innovaciones ordenadas por los propietarios y resueltas en Asamblea en las
condiciones establecidas por esta Ley y/o el Reglamento de Copropiedad y
Administración fueran a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o
contrarias al Ley, al Reglamento de Copropiedad y/o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o
interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ente la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra
nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad.
Artículo 36°: Los propietarios o el
consorcio no pueden realizar mejoras u obras nuevas que afecten los bienes
comunes o del consorcio, sin el consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico del profesional autorizado. La oposición de
la mayoría, que no se funde en la existencia de perjuicios, puede ser revocada
por el Juez. La Minoría disidente afectada en su interés particular, tendrá acción
para insistir en su oposición. En todos los casos el Juez debe tener en cuenta si
la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o la ley,
ponderando la seguridad, la solidez, salubridad, aspecto arquitectónico exterior
o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una
expresa orden de dicha autoridad.-
Artículo 37°: Si la mejora u obra
nueva que afecta los bienes comunes o del consorcio, aun cuando no importe
elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita sobre la estructura del
inmueble o la modifica de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime. También requiere la unanimidad la mejora y obra nueva
sobre partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un
propietario
Artículo 38°: En los casos en que
se autoricen mejoras u obras nuevas, que afecten los bienes comunes o del
consorcio, en interés particular, el beneficiario debe realizarlas a su costa y
soportar los gastos de la modificación del Reglamento de Copropiedad y
Administración y de la inscripción.
Artículo 39º: Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y de los integrantes del Consejo de
Propietarios, si existiere, y no mediando oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizar gastos para la conservación o reparación de bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también realizar reparaciones
indispensables y urgentes, sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo
reclamar el reembolso en la medida que resultaran útiles. El consorcio puede
negar el reintegro total o parcial si el gasto fuera injustificado, y exigir, si
correspondiere, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa de
aquel.
Artículo 40°: En caso de grave
deterioro o destrucción del edificio, la asamblea puede resolver la demolición y
venta del terreno y materiales, la reparación o la reconstrucción. Para el
supuesto de reparación o reconstrucción si su costo fuere excesivo, la minoría
está obligada a contribuir, pero cualquiera de sus integrantes puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros o por abandono a favor del
consorcio.
Artículo 41º: No podrá hipotecarse
el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la
hipoteca no comprende a éste y no cuenta con al conformidad de todos los
propietarios. Cada unidad funcional podrá hipotecarse separadamente y el
conjunto de las unidades por voluntad de todos los copropietarios.
CAPÍTULO VI
DEL REGLAMENTO
Artículo 42º: Al constituirse el
Consorcio de Propietarios, deberá acordar y redactar el Reglamento de
Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en
el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento sólo podrá modificarse por una
mayoría no menor a las dos terceras partes del porcentual total del Consorcio.
La modificación también será por escritura pública y se deberá inscribir en el
Registro de la Propiedad. El reglamento deberá contener obligatoriamente por
lo menos los siguientes puntos:
Determinación del terreno.
Determinación de las unidades
funcionales y complementarias.
Enumeración de los bienes de
propiedad exclusiva.
Enumeración de los bienes de
propiedad común.
Enumeración de los bienes de
propiedad común y de uso exclusivo
Enumeración de los bienes de
propiedad común restringidas al uso común
Enumeración de los bienes que
integran el patrimonio del consorcio.
Determinación de los porcentajes
de coparticipación, en un todo de acuerdo a lo previsto en el artículo 15º de la
presente, esto es según la superficie de la unidad funcional, teniendo en cuenta
que los mismos constituyen: 8.1) El valor de la unidad con relación al valor del
conjunto, 8.2) El valor proporcional del derecho de cada propietario sobre el
conjunto de los sectores, servicios y / o cosas comunes del edificio, 8.3) El
porcentaje en que cada propietario contribuirá al pago de las cargas comunes y
8.4 ) El valor proporcional del voto emitido en las Asambleas.
Determinación de las cargas
comunes, en un todo de acuerdo a las previsiones del Capítulo IV.
Uso y goce de los bienes
comunes.
Destino de las unidades
funcionales. En el caso de locales se deberán determinar las actividades
comerciales y profesionales permitidas. Cuando las unidades funcionales-
departamentos puedan destinarse a oficina, se deberá reglamentar la
colocación de chapas profesionales, leyenda, anuncios y propagandas en el
frente o entrada del edificio. En el caso de locales comerciales éstos podrán
afectar para la colocación de carteles o letreros luminosos sólo la parte
correspondiente a dicha unidad. En cuanto al contenido de publicidad la misma
se adecuará a lo que reglamente la autoridad respectiva de cada jurisdicción.
En ningún caso el Reglamento de Copropiedad y Administración podrá autorizar
actividades que comprometan la seguridad del inmueble.
Destino de las partes
comunes.
Cuando el emprendimiento o
edificio contenga unidades funcionales destinadas a vivienda familiar, deberá
constar en forma expresa si
las unidades funcionales pueden
ser destinadas a alquiler temporario por periodos menores a 30 días para
usuarios turistas, en cuyo caso, el edificio y sus instalaciones de seguridad e
higiene deberán ajustarse a las normas nacionales, provinciales y municipales
que regulan los servicios de alojamiento turístico.
Determinación sobre la
constitución o no del Fondo de Reserva: en caso de decidir su creación,
definición del monto, alcance y destino.
Disposiciones relativas a
Asambleas Ordinarias y Extraordinarias en todo asunto que expresamente esta
Ley ordene su previsión en el Reglamento.
Disposiciones relativas a la
organización y funcionamiento del Consejo de Propietarios, en todo asunto que
expresamente esta Ley ordene su previsión en el Reglamento.
Disposiciones relativas al
Administrador, en todo asunto que expresamente esta Ley ordene su previsión
en el Reglamento..
En los casos que correspondiera
deberá fijar posición en cuanto a la tenencia de animales y/o mascotas, el
cerramiento de balcones y la colocación de toldos, en un todo de acuerdo a la
normativa vigente en la jurisdicción respectiva.
Determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios.
Fijación del ejercicio económico del
consorcio.
Determinación de normas de
convivencia.
Determinación de las reglas para el
uso de espacios comunes tales como quincho, pileta, gimnasio, solarium, salón
de usos múltiples y otros de similar naturaleza, en caso de corresponder.
Los consorcios cuyos Reglamentos
de Copropiedad y Administración actualmente en vigencia, carecieran de alguno
de los requisitos indicados en este artículo, tendrán noventa (90) días desde la
entrada en vigencia de esta ley para celebrar las asambleas correspondientes
en orden a tratar las cuestiones no contempladas, incorporando a sus
reglamento lo que en ellas se resolviera según las mayorías que para cada
cuestión hubieran previsto. En caso de no haberse previsto mayoría especial
para alguna de tales cuestiones en dichos reglamentos, se resolverá por
mayoría simple.
CAPÍTULO VII
DE LAS ASAMBLEAS
Artículo 43°: La asamblea de
copropietarios es el órgano soberano del consorcio de propietarios y es el que
exterioriza la voluntad de dicho ente. En la reunión de propietarios se
resuelven:
Las cuestiones que le son
atribuidas especialmente por esta ley o el Reglamento de Copropiedad y
Administración.
Las cuestiones atribuidas al
Administrador o al Consejo de Propietarios, si lo hubiere,
Las cuestiones no contempladas
como atribuciones del Administrador o del Consejo de Propietarios, si lo
hubiere.
Las cuestiones inherentes al
consorcio solicitadas por propietarios que representan el 10% del porcentual
total del edificio.
Artículo 44º: Las Asambleas
tendrán: reunión, deliberación y votación. Los actos del consorcio exteriorizados
mediante resolución mayoritaria no pueden alterar los derechos individuales de
los propietarios que lo integran.
Artículo 45º: Las reuniones de
propietarios pueden ser Ordinarias y Extraordinarias. Las Asambleas Ordinarias
se celebrarán una vez por año dentro de los 120 días corridos de finalizado el
ejercicio económico. En las Asambleas Ordinarias se tratarán las cuestiones
corrientes que hacen a la rutina y funcionamiento del consorcio, tales como: la
rendición de cuentas de la Administración mediante la consideración de sus
balances y/o rendiciones de cuentas, la estimación de gastos para el período
siguiente, la renovación del Consejo de Propietarios si hubiere, y otro asunto de
similar naturaleza. Una vez aprobada la rendición de cuentas anual no es
posible volver sobre ella para efectuar objeciones, salvo los supuestos de error
y fraude. Las Asambleas Extraordinarias se citarán antes situaciones imprevistas
y cuando el tema exceda el marco de las facultades de decisión del
Administrador.
Artículo 46°:- Convocatoria: Los
propietarios deben ser convocados a la Asamblea por medio fehaciente, con
indicación del carácter de la Asamblea, con transcripción del orden del día, el
que debe redactarse en forma precisa y completa, no pudiendo tratarse otros
puntos bajo sanción de nulidad. La convocatoria deberá estipular, día, hora y
lugar de celebración y en su caso la existencia de la segunda convocatoria para
el supuesto de falta de quórum. En las Asamblea Extraordinarias no existe
Segunda Convocatoria. El lugar de celebración debe estar comprendido dentro
del radio de la ciudad a la que corresponda el inmueble. El quórum se forma
con los propietarios u otras personas legitimadas al efecto que asistan a la
Asamblea. La asamblea puede ser convocada por el Juez. La convocatoria
deberá efectuarse con una antelación mínima de 15 días corridos en caso de
Asamblea Ordinaria y de 3 días corridos en caso de Asamblea Extraordinaria. En
el cómputo de los plazos no se computarán los días de la remisión de la citación
y el de celebración de la Asamblea. Cuando el Orden del Día contemple el
tratamiento de la rendición de cuentas y/o balance de la gestión del
Administrador, la convocatoria deberá adjuntar una copia del mismo para su
revisión por parte de los consorcistas, Desde la notificación hasta un día antes a
la celebración de la Asamblea el Administrador pondrá a disposición de los
propietario los comprobantes de gastos y rendición del ejercicio para su
verificación.
Facultados a convocar a Asamblea:
El principal obligado a convocar a Asamblea Ordinaria es el Administrador, en
los plazos y formas fijados por esta
Ley. En caso de inacción o
negativa por parte del Administrador, la convocatoria podrá ser efectuada por el
Consejo de Propietarios con las previsiones del artículo 57º parte pertinente y
de no existir Consejo un grupo de propietarios cuyos porcentuales de
coparticipación sumados superen el 25 % del total del Edificio.
Para las Asambleas Extraordinarias
el porcentual de representación deberá superar el 30%.
Iguales porcentuales serán
requeridos para solicitar al Administrador la inclusión de temas en el Orden del
Día.
Artículo 47°: Orden del Día: La
convocatoria deberá contener el Orden del Día con el objeto de notificar los
temas a tratar. Ninguna decisión válida podrá tomarse, aunque cuente con la
mayoría suficiente si el punto en cuestión no se hallare incluido expresamente
en el Orden del Día. Dicho requisito obedece a la necesidad de cada propietario
pueda emitir un voto consciente a favor o en contra de las propuestas en
examen.
Artículo 48º: Asistencia: a las
Asambleas deben concurrir los propietarios que integran el consorcio. Las
personas físicas pueden concurrir personalmente o a través de un apoderado.
Las personas jurídicas lo harán a través de sus representantes legales. Los
propietarios citados serán los inscriptos en el Registro de Propietarios, si algún
nuevo propietario no se hubiese inscripto, será admitido en la reunión con la
presentación del título de propiedad que lo acredita como tal. Si por alguna
circunstancia especial, en una Asamblea habrá de requerirse la exhibición del
título de propiedad debe necesariamente advertirse dicha situación en la
convocatoria respectiva. Los ocupantes o locatarios no pueden participar ni
votar en las Asambleas en su condición de tales. Cuando una unidad funcional
se encuentre en condominio los condóminos deben unificar la representación,
El Administrador que reúna condición de propietario participará en las
Asambleas con voz y voto. Los propietarios morosos en el pago de las expensas
comunes y/o extraordinarias podrán participar en las deliberaciones.
En el caso de Carta- Poder
otorgada por un propietario a favor de un representante deberá contener la
firma certificada. La certificación podrá ser realizada por Escribano público,
autoridad bancaria, autoridad policial y/o por el mismo administrador. La Carta-
Poder podrá contener a su vez instrucciones para su representante al momento
de la votación. La Carta-Poder puede ser genérica autorizando a una persona a
participar en todas las Asambleas que se realicen. Se admitirá un límite máximo
de dos representados por propietario. Queda terminantemente prohibido al
Administrador actuar como mandatario de los propietarios. En las Asambleas
podrá admitirse la presencia de profesionales especialista en temas específicos
convocados por la Administración, tratándose de profesionales citados por los
mismos propietarios, su presencia será puesta a consideración de la Asamblea.
Aceptada por mayoría simple su presencia tendrá voz y voto sólo si los
copropietarios que lo invitaron al acto le confirieran su representación. En las
Asambleas podrá estar presente un Escribano Público que no opina, ni asesora,
ni debate, la ley le otorga expresas facultades para redacta actas , dando fe
pública por lo que la Asamblea no podrá decidir su exclusión.
Artículo 49º: Autoridades de la
Asamblea:
Presidente: El Reglamento de
Copropiedad y Administración deberá establecer quien preside las Asambleas
pudiendo hacerlo, el Administrador, el Presidente del Consejo de Administración
si hubiere o un consorcista elegido por mayoría simple de los asistentes a la
Asamblea. Funciones:
Abrir la sesión.
Verificar la presencia de los
consorcistas distinguiendo entre propietarios y representados.
Verificar la existencia del quórum
para sesionar y votar según la índole del asunto a tratar.
Leer el orden del día.
Conceder el uso de la palabra a los
presentes dirigiendo las deliberaciones.
Hacer respetar las reglas de
deliberación impuestas por el Reglamento de Copropiedad y Administración y /o
por la misma Asamblea.
Realizar el cómputo de los votos
con indicación del resultado de los mismos.
Si el Presidente es un propietario,
podrá participar en las deliberaciones y en las votaciones, delegando
momentáneamente su tarea en algún otro asistente designado para esta
misión.
Secretario de Actas: Es el
encargado de transcribir lo deliberado, las votaciones derivadas de las
deliberaciones y la decisión resultante del tema tratado en el Libro de Actas
respectivo. Las Actas deberán ser redactadas a medida que se va desarrollando
el acto y una vez finalizado el mismo deberán ser suscriptas por el Presidente,
el Secretario de Actas y dos propietarios designados a tal fin.
Propietarios designados para la
firma del acta: Tienen como responsabilidad la de avalar con su firma que
aquello que se transcribió refleja cabalmente los acontecido durante la
Asamblea.
Artículo 50º: Quorum: El quórum
es el número mínimo de asistentes necesarios para que la Asamblea pueda
sesionar válidamente. La Asamblea se considerará constituida con propietarios
que representen el 40% del porcentual total del edificio computado por voto
porcentual. Esto sin perjuicio de las mayorías necesarias establecidas por la Ley
o por el Reglamento de Copropiedad y Administración para la toma de
decisiones, por lo que, en una misma Asamblea constituida conforme al párrafo
anterior, podrá existir quórum para algunos temas y no para otros. Carecen de
validez las cláusulas reglamentarias que estipulan que la reunión se hará en
segunda convocatoria con los que concurran, cualquiera sea su número.
El quórum será por proporción
donde el valor del voto equivale al porcentual de la unidad funcional.
Artículo 51º: Reglas para
deliberar: el Reglamento de Copropiedad y Administración deberá establecer las
reglas para deliberar las que deberán ser claras y razonables haciendo uso de
las mociones de orden para encauzar las deliberaciones y las votaciones todo
ello con el fin de eficientizar los resultados de las reuniones,
Artículo 52º: Votación: La votación
será por proporción en donde le valor de cada voto equivale al porcentual de la
unidad funcional. El Administrador no tendrá derecho a voto salvo que, sea
propietario o en caso de empate. Los propietarios que se encuentren en mora
con la administración en el pago de dos mensualidades de expensas comunes
(sean ordinarias y/o extraordinarias) no tendrán derecho a emitir su voto.
Las decisiones tomadas en
Asamblea deben comunicarse a los propietarios ausentes cuando éstos
expresamente lo soliciten o cuando el Administrador lo estime conveniente.
Artículo 53º: Mayoría necesarias:
las mayorías necesarias son fijadas por esta Ley y para resolver asuntos no
contemplados en esta Ley, las mayorías se fijarán en el Reglamento de
Copropiedad y Administración.
Unanimidad de los integrantes del
consorcio: se requiere la unanimidad para los siguientes casos,
independientemente de otros que pudiera considerar el Reglamento de
Copropiedad y Administración:
Hipotecar el terreno de
conformidad a lo establecido en el artículo xxxxxx
Realizar obras nuevas
Constitución de derechos reales de
servidumbres
Modificar las cláusulas estatutarias
del Reglamento de Copropiedad y Administración referidas a: 1) la proporción
de cada unidad con relación al valor del conjunto, 2) la participación de las
unidades funcionales en los gastos comunes, 3) el destino de cada una de las
unidades que componen el edificio, 4) el carácter de la ocupación y uso de los
espacios y cosas comunes y 5) los rubros prohibidos de los locales comerciales.
En relación al punto d) se entiende
por cláusula estatutaria toda las referidas a los derechos subjetivos de
propiedad de cada uno de los integrantes del consorcio.
Mayoría de dos tercios de los
integrantes del consorcio:
Modificar el Reglamento de
Copropiedad y Administración en los puntos que por esta ley no se hayan fijado
otras mayorías
Realizar innovaciones y
mejoras.
Supresión o sustitución de
servicios centrales
Remover al Administrador
Mayoría absoluta de los
integrantes del consorcio:
Para designar al
Administrador
Para el alquiler de medianeras o
azoteas.
Para modificar el Reglamento
Interno si hubiere.
Mayoría absoluta de los presentes
en Asamblea: Para todos aquellos temas que por Ley o Reglamento de
Copropiedad y Administración no se requiera una mayoría especial bastará la
mayoría absoluta de los presentes, para lo cual la Asamblea se debe encontrar
sesionando válidamente con el quórum fijado para ello. A manera enunciativa
se menciona la aprobación de la Rendición de Cuentas y el Presupuesto de
Gastos para el ejercicio venidero.
CONSIDERACION ESPECIAL. En
segunda convocatoria la Rendición de Cuentas Anual y el Balance por el
ejercicio económico presentado por el administrador y el presupuesto de gastos
para el ejercicio siguiente se considerarán aprobados con la mayoría absoluta
de los propietarios presentes en la Asamblea y en caso de que no se hubiere
presentado ningún propietario quedará aprobada sin más trámite.
Artículo 54º: Actas: Deben
contener la transcripción de lo deliberado, lo votado y las decisiones tomadas
sobre los temas propuestos. En el acta debe constar la fecha, el texto de la
citación cursada con expresa mención de que todos los copropietarios han sido
notificados, el orden del día a considerar , el número y la identidad de los
copropietarios presentes y representados, el número de unidades, la proporción
que ellas representan con relación al inmueble, el nombre de las autoridades de
la asamblea , la constancia de que se declara válidamente constituida en razón
del cumplimiento de los recaudos atinentes a la convocatoria y la constancia de
la existencia de quorum suficiente para sesionar. No resulta necesario la
transcripción literal de lo desarrollado en la reunión, bastará que consten las
mociones realizadas, la votación y los resultados de ésta, salvo en aquellos
casos particulares que un copropietario solicite la inclusión de alguno de los
dichos expresados en la reunión.
Artículo 55º: Nulidad: El planteo
de nulidad de una Asamblea puede ser total o puede ser parcial cuando está
referido a un determinado punto incluido en ella y puede ser realizado por
cualquier copropietario que estando presente haya votado en contra, o se
hubiese abstenido o el que no haya asistido a la Asamblea.
Serán causales de nulidad:
Por falencias en el aspecto
constitutivo
Citación cursada por quien no
tenía facultades para hacerlo
Omisión de citación para algunos
propietarios
Notificación no cursada en
forma
Falta de indicación del día , hora
y/o lugar de celebración
Falta del Orden del día en la
convocatoria
Falta de Balance o Rendición de
Cuentas de la Gestión del Administrador en la convocatoria cuando el tema
estuviere incluido en el Orden del día
Por falencias en el aspecto
deliberativo
Falta de quórum para
sesionar
Falta de la mayoría requerida por
la ley o el Reglamento de Copropiedad y Administración para la toma de
decisión
Intervención en la asamblea y
votación de personas que no sean propietarios
Error en la votación y/o violencia
física o moral en el transcurso del acto
Fraude en el cómputo de los
votos
Funcionamiento de la asamblea no
arreglado a las disposiciones estatutarias.
Decisiones contrarias al ley y/o el
Reglamento
Decisiones referidas a objeto
imposible o ilícito
Decisiones contrarias al orden
público o a las buenas costumbres
Decisiones no tomadas en
asamblea previo debate, sino mediante adhesión individual.
La enumeración anterior es
enunciativa.
El legitimado pasivo del acto de
nulidad es el consorcio de propietarios. El plazo para el planteo de nulidad será
hasta los 90 (noventa) días desde la fecha de la comunicación fehaciente del
acta de la Asamblea por la que se pretenda plantear la nulidad.
Para los casos en que se afecten el
derecho de propiedad individual o prohibiciones expresas de la ley o el
Reglamento de Copropiedad el planteo de nulidad será imprescriptible.
Artículo 56º: Asamblea Judicial:
Cuando hubiere que decidir asuntos de necesidad o urgencia debidamente
acreditados y no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de
propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión que se llevará a
cabo en presencia suya y quedará autorizado para tomar medidas urgentes. El
Juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimientos que una
audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos. La Asamblea Judicial puede ser solicitada por
el Administrador o un copropietario.
Requisitos:
Acreditar el carácter de
administrador del consorcio o de copropietario del mismo
Acompañar copia certificada del
Reglamento de Copropiedad y Administración.
Adjuntar las citaciones de las
asambleas fracasadas y copia certificada del libro de actas de donde surge la
insuficiencia del quórum o de las mayorías exigidas para la resolución
pretendida
Acompañar listado completo de los
copropietarios del consorcio con indicación de nombre y domicilios
actualizados.
Cumplidos los requisitos si el Juez
considera atendibles las razones de necesidad y urgencia convocados por el los
peticionantes procederá a convocar la Asamblea Judicial.
La convocatoria se notificará
mediante cédulas judiciales y quedará a criterio del Juez la inclusión o
exclusión de alguno o algunos de los puntos del orden del día propuestos. La
convocatoria contendrá la expresa mención de que las resoluciones de los
puntos sometidos a tratamiento se adoptarán cualquiera fuere el número de
asistente a la asamblea citada. El Juez no estará obligado a convalidar la
decisión de la mayoría pudiendo apartarse de ella mediante resolución
suficientemente fundada.
Los gastos emergentes de la
solicitud de Asamblea Judicial serán solventados por el consorcio.
CAPITULO VIII
DEL CONSEJO DE
PROPIETARIOS
Artículo 57°: La asamblea, puede
designar un consejo integrado por propietarios, con la simple mayoría de los
presentes. El Consejo de Propietarios constituye el nexo de comunicación entre
los copropietarios y el Administrador.
Funciones del Consejo de
Propietarios: Las funciones del Consejo serán las siguientes:
De Colaboración:
Servir de nexo entre la
Administración y los Propietarios.
Intervenir en los conflictos de
convivencia.
Orientar a la administración sobre
las necesidades, requerimientos y posibilidades de los consorcistas.
En caso de cese de la
administración, atender las cuentas del consorcio por un período no mayor a 30
días, plazo en el cual deberá convocar a asamblea para nombrar a un nuevo
administrador.
Cuando el administrador omitiera
citar a asamblea, podrá peticionar la reunión al administrador, mediante nota
firmada por Propietarios que representen como mínimo el 50 % del porcentual
total del edificio para Asamblea Ordinaria y el 60% para Asamblea
Extraordinaria. En caso de negativa u omisión del administrador a citarla en el
término de 30 días corridos desde la recepción del pedido de citación, el
Consejo quedará facultado a efectuar la convocatoria.
De Asesoría:
Compulsar presupuestos e
informes técnicos.
Analizar sobre prioridades de
mantenimiento y conservación.
Producir informes orales o escritos.
Asesorar a los copropietarios sobre
la rendición de cuentas presentada por el Administrador en la Asamblea
respectiva
Presentar a la Asamblea Ordinaria
convocada por el Administrador, la Memoria de su actuación.
De control:
Examinar, evaluar y revisar
comprobantes de ingresos y egresos.
Controlar el desenvolvimiento del
personal de limpieza y vigilancia.
Aconsejar sobre arreglos,
reparaciones y mejoras.
Controlar el funcionamiento de los
servicios comunes.
Limitaciones:
El Consejo de Propietarios no
sustituye al administrador, ni tiene a su cargo el cumplimiento de las
obligaciones que le son propias al mismo.
Carece de personería para actuar
ante terceros, empresas, organismos del estado, poder Judicial, proveedores,
gremios etc.
Carece de facultades ejecutivas, ya
que éstas son propias e indelegables de la administración por lo que no debe ni
puede, respecto del consorcio: a- Celebrar ni rescindir contratos. b- Manejar
fondos. c- Pagar o cobrar. d- Recaudar expensas. e- Participar con firma en
cuentas bancarias. f- Nombrar ni remover al administrador. g- Dar órdenes,
nombrar ni despedir al personal de portería y de servicios.
Número de integrantes y
autoridades: Se constituirá con un número mínimo de 3 y máximo de 5. En
todos casos se deberán designar suplentes. Entres sus miembros se designarán
presidente, secretario y vocales. Los cargos son gratuitos e indelegables.
Condiciones para ser consejero:
Ser Propietario y ocupar la unidad
funcional en el consorcio.
Tener conocimiento y saber
interpretar el Reglamento de Copropiedad.
No tener deudas ni estar en litigio
judicial con el Consorcio.
Tener una residencia mínima de
un año en el Consorcio. (Este último requisito no se exigirá para el Consejo que
se constituya durante el primer año de vida del Edificio).
Duración: el término de duración
de sus funciones será 1 año y pueden ser reelegidos indefinidamente.
Funcionamiento:. A cada consejero
le corresponde un voto y sesionarán válidamente con la presencia, como
mínimo, de tres de sus miembros y sus decisiones se adoptarán por mayoría
de los votos presentes, teniendo su Presidente o quién ejerza sus funciones
voto doble en caso de empate.
Formalidades: Los temas
considerados por el Consejo de Propietarios serán asentados en un libro con
hojas en original y duplicado, que el administrador habilitará especialmente
para ese fin. El duplicado de cada asiento que se realice en el libro, será
remitido al administrador en forma fehaciente dentro de las 48 horas. El libro
deberá estar permanentemente a disposición de todos los Propietarios y de la
administración. Serán válidos únicamente los asientos firmados por no menos
del 51 % de los consejeros.
Funciones del Presidente del
Consejo de Propietarios:
Presidir las Asambleas, con
facultad de desempate, sin perjuicio del cómputo de su voto como
Copropietario.
Designar Secretario en las
reuniones del Consejo ante ausencia del Secretario.
Presidir las sesiones y firmar las
actas juntamente con los demás miembros presentes.
Citar a asamblea cuando el
administrador no lo haga con el procedimiento detallado en el párrafo
FUNCIONES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS.
Otorgar y firmar las escrituras
públicas de designación de los administradores o mandatarios que nombre el
Consorcio, las que modifiquen el presente Reglamento por Resolución de la
Asamblea y cualquier otro que requieran los actos del consorcio, válidamente
sancionados
Funciones del Vicepresidente:
Reemplazar al presiente en caso
de ausencia o impedimento de éste con sus mismas facultades y
atribuciones.
Funciones del Secretario:
Actuar como tal en las Asambleas.
Refrendar con su firma la del
Presidente o Vicepresidente en su caso.
CAPÍTULO IX
DEL ADMINISTRADOR
Artículo 58°: El Administrador es el
representante legal del consorcio y su actuación se regula por la regla del
mandato. Puede serlo un integrante del consorcio o un tercero, y puede ser una
persona física o jurídica. El Administrador deberá ser elegido entre los inscriptos
y matriculados en el Colegio de Administradores de la jurisdicción
correspondiente, en caso de existir.
Para las paritarias o convenios
colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá
elegir representante a un propietario como titular y a otro como suplente.
Artículo 59°: El mandato del
administrador designado en el Reglamento de Copropiedad y Administración
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no fuera ratificado por ella; si
dicha asamblea no se pronunciara, continuará hasta la próxima y así
sucesivamente.
Los administradores sucesivos
deben ser nombrados y removidos por la Asamblea - ordinaria o extraordinaria-
, sin que ello importe la reforma del Reglamento de Copropiedad y
Administración.
Artículo 60°: La personería del
Administrador designado al someterse el inmueble al régimen de propiedad
horizontal, se acredita con copia del Reglamento de Copropiedad y
Administración en la que conste su inscripción registral.
La personería del administrador
designado por actos posteriores, se justifica con el acta de asamblea de
copropietarios inserta en el libro respectivo, de la que surja que la designación
ha sido adoptada en legal forma y con las mayores necesarias. Solo será
necesario el testimonio de la escritura pública cuando sea exigido en esos
términos por terceros ante quienes se intente algún tipo de tramitación.
Artículo 61º: La designación del
administrador se realizará en Asamblea convocada a tal fin y se decidirá con la
mayoría absoluta de los integrantes del consorcio.
Si en primera y segunda
convocatoria no se lograra reunir el quórum exigido y tratándose de una
decisión necesaria y urgente para el consorcio se desarrollará un procedimiento
de selección por votación. Las propuestas recibidas por la Asamblea serán
comunicadas a los copropietarios y estos harán llegar su decisión en sobre
cerrado con identificación de la unidad funcional y firma del propietario, al
Presidente del Consejo de Administración si hubiere o al Administrador saliente
o a cualquier propietario expresamente designado en su defecto. En día, hora,
y lugar que se designe y comunique se procederá a la apertura de los sobres,
labrando el acta correspondiente en la que se transcribirán los resultados
obtenidos. Si aún así no se lograran las mayorías necesarias deberá convocarse
a Asamblea Judicial.
En ningún caso se podrá designar
como administrador a dos o más personas asociadas, sin una forma jurídica
determinada. En los casos de personas jurídicas, la administración será a través
de un representante y las responsabilidades recaerán sobre las mismas.
Artículo 62º: Renuncia del
Administrador: el Administrador para renunciar deberá convocar a Asamblea,
donde también se incluya en el temario la designación de nuevo administrador.
El administrador está obligado a continuar atendiendo las cuestiones
consorciales hasta la fecha de la Asamblea que convocó para designar a un
reemplazante, a partir de ese momento la responsabilidad por la inexistencia de
un nuevo mandatario recaerá sobre los copropietarios que no acordaron el
nombramiento de aquel.
Artículo 63º: Nombramiento por
plazo determinado: si bien los administradores se designan y remueven en los
términos de esta ley, podrán fijarse plazos de duración del mandato, teniendo
en cuenta que el vencimiento de dicho plazo no implica el cese automático de
las funciones del administrador. La existencia de una plazo determinado
conlleva la obligación, por parte del designado de convocar a asamblea con
antelación suficiente para que los copropietarios puedan decidir la renovación o
prorroga del mandato o bien el reemplazo. En estos casos el administrador
continúan en funciones hasta tanto se efectivice el nuevo nombramiento.
Artículo 64º: Para ser
administrador serán requisitos indispensables:
Poseer certificado de antecedentes
expedido por Autoridad Policial.
Poseer matrícula expedida por el
Colegio Profesional de Administradores correspondiente a la Jurisdicción del
domicilio del Consorcio. En caso de no existir Colegio en la jurisdicción
respectiva deberá acreditar idoneidad para la función en la forma que la
reglamentación a esta Ley lo determine.
Poseer solvencia económica la que
deberá guardar adecuada proporción con la importancia de los recursos
dinerarios que manejará en su gestión. Por vía reglamentaria se determinarán
los elementos a exigir para acreditar la misma.
Presentar informe del Banco
Central sobre su situación financiera.
En el llamado a presentar
propuestas, efectuado por el consorcio, podrán fijarse otros requisitos
complementarios a los fijados por este artículo.
Artículo 65º: Los honorarios por la
función serán pactados libremente entre las partes y fijados al momento de la
designación y luego anualmente en las sucesivas Asambleas Ordinarias al
considerar el Presupuesto de Gastos para el Consorcio. El honorario que se fije
para todo un año podrá incluir actualizaciones bimestrales, trimestrales,
cuatrimestrales y/o semestrales. En ningún caso el honorario vigente podrá ser
inferior al honorario sugerido por el Colegio de Profesionales de la respectiva
jurisdicción si existiese. El administrador en el cumplimiento de sus funciones
podrá contratar a cargo del consorcio servicios de profesionales especialistas en
materia impositiva, previsional, informática y otros de similar naturaleza.
Artículo 66º: Funciones,
Facultades y Obligaciones del Administrador:
Administrar el inmueble y las cosas
de uso común y velar por su conservación.
Atender y cuidar el buen
funcionamiento de los servicios y disponer el mantenimiento y las reparaciones
de las cosas comunes y de las instalaciones mediante las cuales se prestan
aquellos: tiene a su cargo la responsabilidad de controlar entre otros: el estado
de aseo de las partes comunes, la aparición de deterioros en pintura o revoques
de las partes comunes, fallas en la iluminación de los lugares de circulación,
funcionamiento adecuado de las cerraduras y cierrapuertas, funcionamiento
adecuado de ascensores, la recarga periódica de los
matafuegos, los servicios de
desobtrucción y/o desinsectaciones, y el adecuado funcionamiento de los
pluviales
Atender las reparaciones urgentes
en los espacios comunes. Cuando para ello fuera necesario ingresar a una
unidad funcional, ante la negativa del ocupante se aplicará el artículo 623 ter
del Código Procesal . En caso de que la unidad funcional estuviese desocupada
y no fuera posible una comunicación con el propietario o responsable
encargado de dicha unidad, el Administrador deberá convocar a un profesional
arquitecto o ingeniero civil y a un Escribano Público. El Ingeniero confeccionará
un informe técnico en el que determine que no hay otra forma de realizar las
reparaciones sino es accediendo a la unidad y un detalle de las tareas
imprescindibles a realizar para cesar con el daño. El Escribano Público redactará
un acta en la que conste que nadie responde en la unidad, la declaración del
encargado y/o vecinos que indiquen que el departamento se halla deshabitado,
mencionando los días y horas que se ha llamado a la puerta sin resultados, una
descripción del problema a solucionar, los daños que se están provocando y la
manifestación del profesional ingeniero civil o arquitecto sobre la necesidad de
ingresar a la unidad. Con estos elementos el Administrador a través de un
profesional abogado podrá requerir al Juez la aplicación del artículo 623 ter del
Código Procesal. El mismo procedimiento se aplicará cuando se trate de una
problemática exclusiva de un departamento que genera daños a otros espacios
exclusivos, comunes y/o colindantes.
Cumplir con las disposiciones
edilicias impuestas por las autoridades locales. Cuando para ello sea necesario
la recaudación de montos de importancia, el Administrador deberá convocar a
Asamblea para someter a consideración la obra a realizar y el costo de la
misma. Si no se aprobara la recaudación para el financiamiento de la obra, se
dejará expresa constancia del resultado deslindando el administrador toda
responsabilidad personal derivada de la falta de cumplimiento de las referidas
disposiciones. Si aprobada la recaudación y pese a los esfuerzos para obtener el
pago puntual la morosidad impidiera el avance de la obra, el Administrador
quedará relevado de las consecuencia por la falta de concreción de los
trabajos.
Asegurar el edificio contra incendio
y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a las instalaciones
(Ej. ascensores) y contra todo otro riesgo que disponga la Asamblea.
Designar al Encargado y demás
personal del Edificio, disponer los exámenes médicos pre-ocupacionales,
controlar su desempeño, fijarle la remuneración en un todo de acuerdo al
convenio colectivo que rige la actividad, contratar los seguros obligatorios de
vida, de accidente de trabajo, sancionarlo y despedirlo.
Proveer a la recaudación y al
empleo de los fondos necesarios para atender los gastos comunes de
mantenimiento, funcionamiento, conservación y reparación del inmueble
común.
Realizar las gestiones de cobro
para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios de los
referidos aportes, y en su caso ejecutar judicialmente las deudas de
expensas.
Convocar a las asambleas
ordinarias anuales y las extraordinarias que se requieran con las previsiones
impuestas por esta Ley, redactar el Orden del Día y comunicar la resolución a
los ausentes y ejecutarlas.
Ejecutar las resoluciones del
consorcio tomadas en asambleas, cumplir y hacer cumplir la Ley, el Reglamento
de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno si hubiere y tomar las
medias urgentes que sean necesarias para hacer cesar las trasgresiones en que
se incurriere, incluso de halla facultado para iniciar las acciones judiciales
pertinentes.
Llevar en formal legal el libro de
actas, de sueldos y jornales, de órdenes del personal y todo otro exigido por la
normativa local.
Dar cuenta de su gestión en forma
periódica y documentada. Esta obligación se materializa mediante el detalle
mensual de expensas comunes con detalle de ingresos y egresos y con la
Rendición de Cuentas anual presentada en Asamblea Ordinaria.
Certificar las deudas de expensas y
las copias de las actas de asamblea. En la certificación de deuda en caso de
transferencia de la unidad se deberá incluir la información sobre las
obligaciones ciertas y determinadas aunque no hayan sido liquidadas aún por
expensas. También se deberá incluir la información referida a reclamos
administrativos y judiciales tanto en aquellos que el consorcio sea demandante
o demandado. En el caso de juicios la información se limitará a contener la
carátula y radicación del mismo.
Llevar registro pormenorizado de
la titularidad de dominio de las unidades que integran el consorcio y de los
domicilios que constituyeran aquellos copropietarios que no habiten en el
inmueble. El Administrador se encuentra facultado para arbitrar los medios en
pos de este objetivo.
Mantener y custodiar los títulos
originales del inmueble (plano de subdivisión en propiedad horizontal,
instalaciones -si hubiera-, y testimonio de la escritura del reglamento de
copropiedad y administración y sus modificaciones).
Representar al consorcio
directamente o por apoderado ante las autoridades públicas sean éstas
administrativas, fiscales, policiales y/o judiciales, nacionales, provinciales y/o
municipales en cualquier gestión y/o asunto que haga a los intereses del
consorcio de Propietarios, incluidos Tribunales de Trabajo yo comisiones de
conciliación.
En caso de renuncia o remoción,
poner los libros y documentos a disposición del consorcio, dentro de los quince
(15) días hábiles. En ningún caso tiene derecho de retención.
Notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho (48) horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
Cumplir con las obligaciones
derivadas de la legislación laboral, previsional e impositiva vigentes.
Aplicar las sanciones pecuniarias
dispuestas por esta Ley cuando se transgredan las normas de convivencia.
Artículo 67°: Toda constitución,
modificación, extinción o transmisión, voluntaria o forzosa de derechos reales
sobre las unidades funcionales, debe realizarse inexcusablemente teniendo a la
vista el certificado previsto en el Artículo precedente el que tiene vigencia por
diez (10) días hábiles. Cuando en el certificado consta la deuda líquida y
exigible, su monto debe ser retenido por el autorizante del acto respectivo a los
fines de su extinción.
Sólo son oponibles al adquirente
las deudas y reclamos administrativos o judiciales que consten en el certificado.
Si el administrador debidamente requerido omite expedir dicho certificado, debe
dejarse constancia de ello al celebrarse el acto respectivo.
El administrador responde
solidariamente con el anterior titular del derecho ante el adquiriente, por las
deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados, sin perjuicio de
la repetición contra este último.
Cuando el adquirente manifiesta
en forma expresa que asume las deudas y afronta los reclamos administrativos
y judiciales, no es obligatorio para el autorizante requerir la certificación
respectiva, debiendo dejarse constancia de ello en el acto que se otorgue.
Artículo 68º: Remuneración del
Administrador: La remuneración será convenida entre mandante y mandatario y
quedará plasmada en el acta de Asamblea que lo designe. También la
Asamblea deberá establecer los mecanismos de ajuste hasta la próxima
Asamblea si fuera necesario. En las jurisdicciones en donde exista Colegio de
Administradores, la remuneración no podrá ser inferior al honorario sugerido
por éstos para las distintas categorías de consorcios.
Artículo 69º: Remoción del
administrador: El Administrador podrá ser removido en cualquier momento de
su gestión, por decisión de Asamblea convocada y llevada a acabo en legal
forma. Para ello es necesario que la remoción esté incluida en los puntos del
Orden del Día y que la decisión se tome por la mayoría dispuesta en la presente
Ley.
En la resolución que tome la
Asamblea disponiendo la remoción no resulta necesario expresar las causas de
la misma.
El administrador removido sólo
tiene derecho al cobro de sus honorarios pactados hasta la remoción. En el
supuesto de que se hubiera convenido un plazo para el mandato, la remoción
anticipada no dará derecho al devengamiento de indemnización a favor del
Administrador removido en tales circunstancias.
CAPÍTULO X
DE LOS LIBROS OBLIGATORIOS Y
DE LA RENDICION DE CUENTAS ANUAL- FINAL Y ENTREGA DE LA
DOCUMENTACION
Articulo 70º: Además de los libros
exigidos por normativas nacionales, provinciales y municipales respectivas, la
Administración deberá llevar un Libro de Actas en el que se asentarán las
deliberaciones y resoluciones de las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias el
que deberá estar rubricado por el Registro de la Propiedad de cada
jurisdicción.
Los movimientos económicos del
consorcio, es decir ingresos y egresos deberán ser registrados y contabilizados
en la forma que el Administrador determine, con la única salvedad de que sean
suficientemente ilustrativos de los movimientos de fondos de cada período
mensual. Los Colegios de Administradores de cada jurisdicción podrán dictar
normas de presentación tanto para los movimientos económicos mensuales
como para la Rendición de Cuentas Anual y Final.
Artículo 71º: Rendición de Cuentas
Anual: Una vez al año en Asamblea Ordinaria el Administrador deberá presentar
la Rendición de Cuentas por el ejercicio. La Rendición de Cuentas Anual no
podrá carecer de los siguientes elementos:
Saldo al final del ejercicio
anterior.
Detalle de las partidas de gastos
que deberán estar respaldadas por sus respectivos comprobantes.
Detalle de ingresos
Saldo al final del ejercicio con
indicación de la composición del mismo, esto es efectivo, banco, moneda
extranjera etc.
Detalle de cuentas por cobra y por
pagar al momento del cierre del ejercicio.
Las liquidaciones mensuales de
expensas aún cuando contengan la información mencionada en el párrafo
anterior no suplen la Rendición de Cuentas Anual.
Una copia de la rendición deberá
ser entregada a cada propietario junto a la convocatoria de la Asamblea
Ordinaria, haciendo saber que se encuentra a su disposición , para su control,
los comprobantes respaldatorios, debiendo indicar lugar, días y horario en que
dicha documentación pueda ser examinada.
Cuando se halla omitido
acompañar a la convocatoria a Asamblea copia de la Rendición Anual en los
términos de este articulo, no podrá resolverse sobre la misma.
Artículo 72º: Impugnación de la
Rendición de Cuentas Anual: La Rendición de Cuentas Anual será aprobada con
la mayoría dispuesta por esta Ley teniendo en cuenta la Consideración Especial
prevista en el artículo 53º.
Para que la misma pueda ser
impugnada válidamente, las observaciones o cuestionamientos deben ser
referidas a partidas concretas e individualizadas, en este caso se dispondrá el
pase a un cuarto intermedio para que el Administrador pueda rectificarlas, en
caso de corresponder.
El copropietario no puede accionar
judicialmente contra el administrador individual, personal y directamente con
motivo de la rendición de cuentas o por su gestión. Este derecho le compete al
consorcio por decisión tomada en Asamblea.
Artículo 73º: Entrega de la
Administración: En caso de cese en sus funciones, sea por renuncia, remoción o
cumplimiento del plazo de su mandato sin haberse operado la prórroga, el
Administrador deberá hacer entrega de la documentación del consorcio obrante
en su poder. El Administrador al convocar a la Asamblea que decida tales
circunstancias deberá acompañar la rendición de cuentas final que va desde el
último ejercicio aprobado hasta el cese definitivo de su mandato. La Asamblea
deberá establecer el mecanismo para el traspaso de la Administración, esto es
plazo la entrega de la documentación, persona a quién se entregará la misma,
domicilio donde se materializará la entrega y documentación que debe
entregarse.
Cuando la rendición de cuentas
final no fuere aprobada, el Administrador saliente podrá solicitar la aprobación
en la justicia por lo que sobre la documentación que fuera observada entregará
copia certificada hasta tanto las cuentas sean definitivamente aprobadas.
El Administrador del consorcio se
encuentra amparado por el artículo 1956 del Código Civil que lo faculta a
retener bienes o valores, como modo de garantizar el pago de sus acreencias,
en caso de existir, pero no podrá retener documentación salvo la situación
referida en el párrafo tercero de este artículo y en las condiciones allí
establecidas.
Artículo 74º: Interés por adelanto
de fondos efectuados durante su gestión: Queda prohibido al Administrador el
cobro de intereses por los adelantos de fondos propios que decidiera efectuar
para financiar gastos del consorcio, salvo autorización expresa de la Asamblea
de Propietarios, la que además deberá fijar el monto, plazo y porcentaje de
interés. En ningún caso el interés podrá superar el porcentaje establecido por el
Banco Nación para los depósitos a plazo fijo.
Los intereses resarcitorios y/o
punitorios que se liquidan a los morosos en el pago de las expensas constituyen
acreencias propias del consorcio y una vez cobrados quedan a beneficio
exclusivo de éste
Artículo 75º: Rendición de Cuentas
Judicial: Si el Administrador omite la presentación de la Rendición de Cuentas,
el consorcio podrá promover la acción judicial pertinente. Del mismo modo
podrá solicitar la aprobación judicial, el Administrador cuyas cuentas no le
fueran aprobadas y/o recibidas.
CAPÍTULO XI
REGIMEN DE SANCIONES
Artículo 76: Se procederá al cobro
de multas, a todo ocupante de unidad funcional (por él o por terceros bajo su
responsabilidad) que no cumpliera con lo indicado en esta Ley, el Reglamento
de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno si hubiere, fijándose
el siguiente esquema de sanciones:
PRIMERA INFRACCION
CONSTATADA: Advertencia y Apercibimiento.
SEGUNDA INFRACCION
CONSTATADA: Multa equivalente a un mes de expensas.
TERCERA INFRACCION
CONSTATADA: Multa equivalente a dos meses de expensas.
CUARTA INFRACCION
CONSTATADA: Multa equivalente a tres meses de expensas. Si el infractor es
un inquilino el consorcio podrá exigir al propietario el desalojo del mismo.
La presente escala será aplicada a
inobservancias de un mismo tenor.
Lo anterior no exime al causante
de las acciones administrativas y/o legales que le pudieran corresponder por los
daños y perjuicios causados a personas o cosas.
La constatación se efectuará con el
testimonio de por lo menos dos consorcistas y/o dos testigos y/o cualquier otro
medio fehaciente.
En todos los casos el monto de las
multas será incorporado a la liquidación mensual de expensas.
Los descargos que pudieran
efectuarse serán considerados por el Administrador quién podrá consultar con
el Consejo de Propietarios, si hubiere. En caso de que la multa quedara firme
la misma puede ser apelada por el interesado en instancia judicial.
Si el infractor es un inquilino el
consorcio podrá exigir al propietario el desalojo del mismo
Artículo 77º: Los Reglamentos de
Copropiedad existentes a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley
deberán adecuarse en los plazos y formalidades que se disponga por vía
reglamentaria.
Artículo 78º: Derógase la Ley Nº
13.512 y dejase sin efectos las normativas contrapuestas a las disposiciones del
presente texto legal.
Artículo 79º: Comuníquese al
Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
LEY PROPIEDAD HORIZONTAL: en
la actualidad rige la Ley 13.512 del año 1948 que consta de 19 artículos
dispositivos y uno de forma. Se trata de un cuerpo normativo que contiene
premisas generales, y que posibilita que las cuestiones puntuales y específicas
sean regladas a través de los Reglamentos de Copropiedad. El mismo artículo
9º de la Ley dice "Al constituirse el consorcio deberá acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administración". Es decir establece que los
condóminos reunidos en Asamblea decidan las normas que va a regir la vida
consorcial.
Ahora bien, en la práctica no
ocurre así pues casi todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración
son redactados por el emprendedor y/o vendedor o por el escribano antes de
construirse el edificio, de la firma de los boletos y de las escrituras de las
unidades funcionales, de manera tal que al otorgarse estas últimas, el
adquirente (nuevo condómino) está adhiriendo a un reglamento de naturaleza
contractual, en el que no ha intervenido en su redacción, e incluso tampoco ha
leído, ya que hasta que no firma dicha escritura no se le entrega el
reglamento, en caso de que se le entregue.
Si bien este sistema de Ley
Abierta, en teoría parece como perfecto y democrático, en la práctica (por lo
mencionado en el párrafo anterior) ha permitido situaciones abusivas, como
constructores que a través del Reglamento de Copropiedad, se reservan para sí
algunos privilegios como nombrar un administrador que responde a sus
intereses, por un período de tiempo (generalmente 10 años), disminuir los
porcentajes de participación en los gastos comunes de las propiedades cuyo
dominio les pertenece o más aún, exceptuarse de ellos, nombrar al encargado
del edificio (casi siempre algún empleado de la constructora con el que
mantienen algún conflicto y se lo "endosan" al consorcio), etcétera,
etcétera....
Es decir bajo la premisa teórica de
"dictar la Ley que va a regir en el edificio (Reglamento de Copropiedad)" el
condómino finaliza adhiriendo a normas que en general desconoce - pues no le
fueron puesta siquiera a consideración- que, en oportunidades, otorgan
beneficios a un grupo en desmedro del resto, con lo que la referida premisa
lejos de ser un sueño de igualdad y participación se torna una pesadilla para
los consorcistas y convierte a los emprendedores en verdaderos Legisladores
Privados.
Es necesario aclarar que el
Reglamento de Copropiedad es un contrato de adhesión y que si bien es posible
su modificación, ésta se vuelve impracticable ya que se requiere de la voluntad
unánime de los condóminos expresada en
Asamblea, a un costo inalcanzable
pues implica la adecuación de todos los títulos de propiedad.
Ahora bien, la inmovilidad
legislativa en la materia, hizo esforzar a la jurisprudencia a fin de cubrir los
vacíos de la Ley, abarcando situaciones no contempladas al momento de su
sanción, ya sea por su inexistencia o por no formar parte de la principal
finalidad del legislador: solucionar una verdadera necesidad de vivienda.
También la realidad de una Ley escueta ha llevado a la formación de una
importante doctrina. Tanto jurisprudencia como doctrina si bien resultaron
enriquecedoras, son siempre materia opinable y llevan al ciudadano de a pié a
tener que recurrir a la justicia para dirimir cuestiones simples o lo que es peor
soportar situaciones injustas por aquello de que mejor un mal arreglo que un
buen juicio.
En la actualidad existen algunos
Proyectos de Modificación que insisten en el concepto de Ley Abierta.
El proyecto que se expone, es de
tipo Cerrado (al estilo europeo). Se desarrolló el concepto de incluir en la Ley
la mayoría de las situaciones que deben estar contempladas de manera
obligatoria, en los Reglamentos de Copropiedad a fin de lograr a través de
cierta uniformidad conceptual algunas simplificaciones necesarias para el
ciudadano, evitando la judicialización en la materia.
De esta manera los Reglamentos
contemplarán todas las otras cuestiones no regladas expresamente por la Ley.
Las cuestiones no contempladas
en la Ley ni en los Reglamentos redactados en un todo de acuerdo a las
disposiciones de esta Ley, quedan a decisión de los propietarios a través del
órgano soberano del consorcio, esto es la Asamblea de Propietarios.
Así, quién sea condómino de una
o varias unidades funcionales en distintos consorcios, conocerá -porque es Ley
y no ya un Reglamento (distintos entre si) que, como dije tal vez ni se lo hayan
entregado al momento de comprar- : como se elige, remueve y controla a un
Administrador, como se cita, delibera y vota en las Asambleas Ordinarias y
Extraordinarias, como se participa en los gastos comunes, como se rinde cuenta
de la gestión, como se liquidan los gastos comunes etc, etc evitando ser
sorprendido con cláusulas abusivas que sólo pueden ser modificadas a un
elevado costo.
La Ley, en su carácter, debe
tender a dar un marco uniforme al tratamiento de las diversas situaciones que
se le presenten a la sociedad en los distintos ámbitos, particularmente en este
caso en que la mayor problemática está dada por la vecindad más que por la
propiedad, ya que el gran desarrollo y concentración urbana exponen a las
personas a una alta proximidad en sus lugares de habitación y de trabajo
generando conflictividad en las relaciones.
Por lo expuesto solicito a los
señores diputados me acompañen con la aprobación de la presente
iniciativa.
FUENTES CONSULTADAS:
Doctrina
Dra. Elena Inés Highton de
Nolasco
Dr. Bartolomé Orfila
Dr. Alberto Gabás
Jurisprudencias Varias
Agradezco particularmente la co-
autoría de esta Ley a la Cra Graciela Avellaneda.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| ROSSI, BLANCA ARACELI | CORDOBA | UNION POR CORDOBA |
| SCHIARETTI, JUAN | CORDOBA | UNION POR CORDOBA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DEL DIPUTADO SCHIARETTI (A SUS ANTECEDENTES) |