Modificación Ley 23.091 de Locaciones Urbanas

Artículo 1º: Modifíquese en Artículo 2 de la Ley 23.091, el cual quedará redactado de la siguiente forma:

"Artículo 2º: Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, debe ser de tres años. Dicho plazo mínimo será de cinco años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores deben ser considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo de la relación locativa supere los seis meses, debe presumirse que el contrato no es con fines de turismo;

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos."

Artículo 2º: Incorpórese el Artículo 2 bis a la Ley 23.091 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

"Artículo 2 bis: Es obligación del locador informar la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo en forma fehaciente y con una antelación de 60 días a la fecha de finalización del contrato."

Articulo 3º: Modifíquese el Artículo 3 de la Ley 23.091, el que quedará redactado de la siguiente manera:

"Ajustes. Artículo 3º. Quedan prohibidas y se consideraran nulas de nulidad absoluta las cláusulas que introduzcan aumentos, indexaciones, escalonamientos y/o variaciones de cualquier tipo en el precio de los alquileres durante el curso de duración del contrato.

En el caso de las prórrogas que no implicaren novación del contrato de locación, quedan también prohibidas y se consideran nulas de nulidad absoluta las cláusulas que introduzcan aumentos, indexaciones, escalonamientos y/o variaciones de cualquier tipo en el precio de los alquileres de la prórroga."

Artículo 4º: Modifíquese en el Capítulo II - De las locaciones destinadas a vivienda - de la Ley de Locaciones Urbanas Nº 23.091, el Artículo 6, el que quedará redactado de la siguiente manera:

"Períodos de pago. Artículo 6. El precio de arrendamiento debe ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, quedando prohibida toda modificación en el precio del mismo al establecido en el primer mes, que es el que deberá pagarse durante todo el plazo contractual."

Articulo 5º: Modifíquese el inciso B e introducese el inciso D y E al Artículo 7, de la Ley 23.091, el que quedará redactado de la siguiente manera:

Pagos anticipados. Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler;

c) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

d) Más de un bien inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria, a los efectos de responder en caso de futuros incumplimientos.

e) El valor de más de un mes de alquiler en concepto de comisión del intermediario, el cual deberá ser afrontado en forma paritaria con el locador.

Artículo 6º: Deróguese cualquier otra disposición u otra norma que se oponga a la presente.

Artículo 7º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

Los principios que inspiran la reforma de la presente Ley de Alquileres, son aquellos que guían al legislador en la búsqueda del bien común, como son: garantizar su bienestar, su seguridad, la igualdad de condiciones frente a la ley, y de esta manera, garantizar el acceso a los bienes indispensables para vivir en una sociedad libre y justa donde todos los ciudadanos que habitan nuestro país puedan desarrollar su vida en paz.

La presente Ley de Alquileres, fue promulgada hace más de dos décadas. En ese período, el país atravesó una reforma constitucional, que significó nuevos derechos y garantías para nuestros habitantes. Así mismo, el país atravesó repetidas crisis políticos institucionales y económicosociales, que modificaron la trama de las relaciones sociales, marcadas por una brecha entre poseedores y desposeídos, que se acentúa cada vez más. De acuerdo a los datos del INDEC, en el primer semestre del año 2004, 3,4 millones de Hogares (el 33.5% del total de la población) se encuentra por debajo de la línea de pobreza. El último Censo del 2001 demostró que existen 10.070.000 hogares; para el año 2004, los datos publicados por el gobierno nacional, demostraron que nuestro país tenía un déficit de 4.000.000 de unidades de vivienda. Es decir, 4 de cada 10 argentinos viven en condiciones paupérrimas.

Estas condiciones, demuestran la necesidad de actuar generando modificaciones sobre la Ley que regula unas relaciones que reproducen las condiciones de desigualdad frente al acceso de los bienes indispensables para el desarrollo de la vida humana y que desde la teoría y la perspectiva del mercado, dichas relaciones suponen una relación paritaria entre partes. La realidad cotidiana nos demuestra que en el caso de los contratos de alquiler, tal paridad no es real, quedando en una desventaja absoluta la parte locataria frente a la parte locadora, mientras unos aumentan en demasía los precios de las locaciones, los otros se ven supeditados a diversas condiciones desventajosas, poniendo en riesgo, de por sí, el acceso y ejercicio del derecho básico a la vivienda.

El derecho a la vivienda digna es uno de los derechos esenciales del hombre, como también lo son el derecho a la salud y a la educación. Sin embargo, las reglas vaciadas de humanismo que rigen hoy en las operaciones contractuales de alquiler de vivienda con destino familiar, configuran una de las dificultades esenciales que interfieren en el mejoramiento de su calidad de vida.

Es esta situación particular, la que nos lleva a proponer la modificación del Artículo 2, Artículo 3, la incorporación del art. 4 bis, la modificación del Artículo 6 y modificación del Inciso B del Artículo 7 de la actual Ley de Locaciones. Modificaciones todas que tienden a dar algún tipo de respuesta a quienes se ven involucrados en la situación que venimos dando cuenta. De acuerdo a las propuestas formuladas en el presente proyecto, que pretende ser de orden público, se intenta establecer un régimen que favorezca el acceso a la vivienda para todo aquel sector de la población que se ve impedido de adquirir una propiedad.

Como primera reforma sustancial, se propone la extensión del plazo mínimo de duración del contrato de dos a tres años, en los casos de locaciones para vivienda y de tres a cinco años, en los casos de locaciones con fines comerciales. Dicha modificación tiene como fundamento único y esencial garantizar la estabilidad de la relación contractual, en virtud de la importancia central, exclusiva y excluyente, que posee el establecimiento, en tanto residencia de las personas, como centro del desarrollo social y económico. La vida de las personas gira en torno a su permanencia en un lugar determinado, lo que permite entre otras cuestiones básicas y fundamentales, la organización del núcleo familiar, el desarrollo educativo y laboral. La estabilidad, en este sentido, no debe ser entendida como un fin en sí mismo sino, por el contrario, como el medio para la obtención de la calma y equilibrio necesario para el desarrollo de todas las actividades del hombre.

Como segunda propuesta se establece la imposibilidad de la modificación del valor locativo durante el periodo que dure el contrato de alquiler, con el objetivo, primeramente, de garantizar la estabilidad pretendida con la primera reforma propuesta. A su vez, se busca evitar que la situación de necesidad de algunos, sea aprovechada en forma abusiva por otros, amparándose en las reglas de mercado y la situación socioeconómica del país.

Cabe destacar que en la actualidad, se está dando el fenómeno conocido como "contratos escalonados", es decir, aquellos contratos en los cuales se pacta en forma "bilateral" que el pago del valor locativo se realizará mensualmente, con la salvedad de que cada determinado tiempo pactado el monto a pagar irá aumentando. Lo coyuntural de este "convenio de partes", es la situación de negociación en la cual se encontrará el locatario al momento de llevar a cabo una renovación contractual. A lo descripto, debe agregársele el hecho insoslayable de la inequitativa relación entre ingreso salarial y aumento del costo de vida, inequidad que no permite a los locatarios descansar en la tranquilidad de poder solventar en el futuro el valor locativo pactado, que en virtud de los escalonamientos establecidos, será de un costo mas elevado que el compromiso asumido al inicio de la relación.

En cuanto a otra de las exigencias que debe sortear el locatario, nos encontramos con la posibilidad dada al locador o propietario de pretender que el inquilino deje en depósito de garantía y a disposición del locador, una suma dineraria que según la ley 23.091 puede ser de hasta un mes por año de contrato, exigencia que se modifica en el presente, estableciendo un tope a dicho monto. Es decir, el depósito de garantía no debe exceder la suma de sólo un mes de alquiler por todo el contrato.

Consideramos en este sentido, que las exigencias solicitadas por los propietarios no sólo son las establecidas en la propia ley de locaciones urbanas, sino, además, como requisito insoslayable, el negocio inmobiliario, en virtud de asegurarse contra posibles incumplimientos contractuales exige de los locatarios, que den en garantía dos títulos de propiedad aumentando así las exigencias para el locatario. En estos casos el trato abusivo es claro si tenemos en cuenta que una garantía propietaria alcanza sobradamente para solventar los gastos devenidos ante cualquier tipo de incumplimiento, y que son excepcionales las propiedades que tengan un valor inferior al equivalente a tres años de contrato de locación.

Como es evidente, la reforma apunta a un cambio sustancial en lo que respecta al acceso a la vivienda digna, como así también una modificación en el camino a transitar para dicho acceso.

Señor Presidente, es por todo lo enunciado que consideramos esencial la intervención del Congreso de la Nación en su competencia, solicitando así la aprobación de este Proyecto de Ley.