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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 3662-D-2006
Sumario: REGIMEN DE REFINANCIACION DE DEUDAS HIPOTECARIAS: BENEFICIARIOS, CUOTAS A PAGAR.
Fecha: 29/06/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 81
Régimen de Refinanciación de Deudas Hipotecarias
Artículo 1º.- Están comprendidos en el régimen que se crea por la presente Ley, aquellos deudores que, estando en las condiciones establecidas por los artículos 2º, 3º, 4º, y 5º de la ley 25798, al momento de entrada en vigencia de la presente no se haya efectivizado, respecto de ellos, la opción que prevé el artículo 6º de aquella norma. También podrán ingresar, en las condiciones que oportunamente determine la reglamentación, quienes se hayan acogido al régimen de la ley 25798 y que, no verificando incumplimientos en sus obligaciones asumidas en el marco del mismo, opten por el presente régimen dentro de los 60 días posteriores a su entrada en vigencia.
A los fines del ingreso y permanencia en el sistema implementado por esta Ley, serán de aplicación los artículos 7º, 8º, 9º y 10º la ley 25798.
Artículo 2º.- Los deudores que ingresen al presente régimen, procederán al pago de sus obligaciones en el número de cuotas que resten pagar, conforme cada contrato, las que serán mensuales y consecutivas. De estar establecido en el contrato originario un período más extenso, se transformará el sistema a su equivalente en cuotas de pago mensual.
A tal efecto, se dividirá el saldo deudor por el número de cuotas que faltaren cancelar.
Artículo 3º.- En caso de encontrarse pendiente un proceso de ejecución hipotecaria contra el deudor, por mora en el cumplimiento de un mutuo contemplado en esta ley, la acreditación en el expediente, por parte del deudor, de su ingreso al presente régimen, no suspenderá el curso del proceso, pero limitará los efectos de la sentencia de remate a:
I.- La determinación de la procedencia o no del juicio ejecutivo.
II.- La liquidación final de la deuda exigible, incluyendo capital e intereses, la cual -una vez firme- será abonada por el ejecutado -a partir de su acogimiento- conforme el sistema de esta Ley. En tal caso, y de verificarse tres (3) incumplimientos consecutivos en el pago de las cuotas, podrá el acreedor solicitar, sin más trámite, al juez de la causa la ejecución de la sentencia por el saldo que aún quede impago, incluidas las costas que dicho procedimiento devengue.
Artículo 4º.- El monto de la cuota a pagar, determinada conforme el artículo 2º, no podrá exceder del 25% del ingreso bruto del deudor y del grupo familiar que cohabite con él en el inmueble gravado, con deducción de los importes correspondientes al sueldo anual complementario y gratificaciones extraordinarias. Si de la operación matemática descrita en el artículo 2º resultare una cuota superior a la del límite de ingresos, el número de cuotas de cancelación se extenderá hasta alcanzar la proporción requerida.
Artículo 5º.- Si la cuota, ajustada conforme los artículos precedentes, arrojara durante tres (3) meses consecutivos un monto superior al 25% de los ingresos del deudor y grupo conviviente, se procederá por parte del acreedor a reformar el cronograma de pagos a fin de recomponer la relación cuota-ingresos.
Artículo 6º.- En el supuesto de que, por aplicación de los artículos 4º y 5º de esta ley, el cronograma de pagos necesario para respetar la relación cuota-ingreso establecida se extendiera más allá de los veinte (20) años de la fecha de vigencia de esta ley, el Estado nacional cancelará las cuotas que excedan de los veinte (20) años con fondos del FONAVI.
Artículo 7º.- Las previsiones de esta ley benefician al deudor originario del mutuo, sus derechohabientes que continúen habitando el inmueble hipotecado y/o quienes hubieren convivido con éste en el inmueble gravado recibiendo ostensible trato familiar.
Artículo 8º.- Las disposiciones de esta ley son de orden público.
Artículo 9º.- De forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Una de las consecuencias más serias y persistentes de la crisis que soportó nuestro país a fines de 2001, fue la situación en que se vieron envueltos quienes, habiendo tomado créditos hipotecarios en el sector bancario o, al calor de la normativa vigente, de particulares, debieron afrontar un acrecentamiento exorbitante de su deuda por los efectos del abandono de la paridad cambiaria.
Es de destacar que, en un abrumador número de casos, esos créditos no fueron tomados por los particulares como una inversión especulativa en bienes inmuebles, sino como un medio para acceder a la primera vivienda propia, para ampliar la que ya se poseía o para adquirir una más amplia que respondiera a las necesidades del crecimiento del número de miembros una familia.
Hasta el presente, y sin desconocer la complejidad del problema expuesto, particularmente en cuanto a encontrar una solución que no afecte a la estabilidad alcanzada por el sistema financiero y que respete -en lo fundamental- los derechos de acreedores y deudores, debe destacarse que las medidas dispuestas por la Administración significaron -en los hechos- soluciones parciales para un número limitado de afectados y, para el resto, una mera postergación del problema.
En efecto, las principales falencias que se observan en relación al régimen implementado por la Ley 25.798 y a la normativa dictada a partir de ésta son, a nuestro entender, las siguientes:
1. El carácter optativo del sistema implementado, el cual queda al arbitrio de la voluntad de una sola de las partes, el acreedor, en el caso de las entidades financieras. Esta circunstancia crea un privilegio a favor de estas entidades que no encuentra justificación lógica.
2. Por otra parte, tal tratamiento privilegiado, lleva en sí el germen de la inocuidad de que adolece el sistema para gran cantidad de casos, circunstancia que fue señalada reiteradamente durante el tratamiento de esa ley en el Congreso y que, lamentablemente, fue confirmada por la experiencia de su aplicación.
3. Ante la gran cantidad de deudores que quedaron fuera del sistema instituido por la Ley 25.798 -y al borde de perder su vivienda- el gobierno atinó a prorrogar una y otra vez la suspensión de las ejecuciones -con la grave irregularidad que jurídicamente esta medida conlleva- sin que, al mismo tiempo, se propusiera un remedio legal apto para brindar una solución definitiva al problema.
Precisamente, el presente Proyecto sobre Régimen de Refinanciación de Deudas Hipotecarias, tiene por finalidad ofrecer a los afectados por la devaluación de fines de 2001 una opción definitiva para que, sin perder sus viviendas, dispongan de un medio de financiación idóneo para cancelar sus mutuos.
El sistema aquí propuesto tiene como antecedente exitoso el que en su momento presentaran, conjuntamente, los diputados Raúl E. Baglini y Daniel O. Ramos, en relación a la problemática que ocasionó la aplicación de la Circular RF N° 1050 del BCRA, situación que heredaba por esas épocas el novel gobierno democrático y provenía de la reciente dictadura, luego convertido en ley.
La aplicación de dicho sistema, significó dar una solución definitiva a la larga zaga que originó el sistema indexatorio contenido en la referida normativa.
El presente proyecto, que contiene otras previsiones que obedecen a la especificidad de la problemática actual, recoge lo fundamental de aquel sistema, en cuanto a que ata el monto de la cuota a pagar a la evolución de los ingresos del deudor y su grupo conviviente, y que establece un tope -20 años- en la extensión de la obligación de pagar que pesa sobre sus beneficiarios.
Por otra parte, las principales novedades del proyecto en tratamiento, en comparación con el sistema de la ley nº 25.798, tienen que ver con que:
1.- El sistema es obligatorio, no quedando su aplicación al arbitrio de los acreedores. Por lo tanto, contempla al universo de deudores aquejados, sin distinciones arbitrarias.
2.- Prevé que, aún quienes se encuentran actualmente en el régimen de la ley 25.798 puedan, en las condiciones que establezca la reglamentación, acogerse al presente régimen, con lo cual se evita dar un trato discriminatorio a distintos acreedores.
3.- Se establece un tope de cuota mensual, que es el 25 % de los ingresos del deudor y su grupo familiar.
4.- La extensión del número de cuotas a pagar, por efecto de la aplicación del sistema previsto por el proyecto, nunca podrá superar los 20 años. Pasado ese plazo, el FONAVI se hará cargo del saldo que aún se adeudara. A este respecto, conviene destacar, con relación al exitoso régimen antes citado (aplicado en el caso de los afectados por la Circular RF. Nº 1050) que, en esa oportunidad, todos los deudores pagaron antes del plazo máximo fijado, y que el FONAVI no tuvo quebrantos por ese concepto.
La finalidad social y el carácter emergencial que justifica y acota el ámbito de aplicación del procedimiento de excepción que aquí se propone, quedan claramente delineados por la remisión que el artículo 1º del Proyecto hace a los artículos 2º, 3º y 5º de la Ley nº 25.798; es decir que para ser beneficiario del mismo se requiere: a) Que el deudor sea una persona física o sucesión indivisa; b) Que el destino del mutuo haya sido la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de vivienda, o la cancelación de mutuos constituidos originalmente para cualquiera de los destinos antes mencionados; c) Que dicha vivienda sea única y familiar; d) que la mora se haya producido entre el 1º de enero de 2001 y el 11 de septiembre de 2003 y se mantenga hasta la entrada en vigencia de la presente Ley; e) Que el importe en origen del mutuo no sea superior a PESOS CIEN MIL ($ 100.000)
No escapa a nuestra percepción que el Régimen que aquí se propone, como antes se dijo, sólo puede encontrar justificación en su carácter de remedio excepcional, que emerge como solución de fondo ante la persistencia de una de las secuelas más perturbadoras de la crisis de 2001/2002, como es el caso de las personas que quedaron al borde de la pérdida de su vivienda.
Estimamos que la aprobación del presente Proyecto, significará dotar al Estado de un instrumento normativo idóneo, en orden a posibilitar a los deudores hipotecarios cumplir con sus obligaciones, a la vez que a asegurar al sistema financiero la necesaria preservación de su solvencia, mediante el recupero de los créditos que otorgara.
Es por las razones expuestas y por las que oportunamente daremos en el Recinto, que se solicita la aprobación del presente Proyecto de Ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BORSANI, LUIS GUSTAVO | MENDOZA | UCR |
| BECCANI, ALBERTO JUAN | SANTA FE | UCR |
| GIUBERGIA, MIGUEL ANGEL | JUJUY | UCR |
| NEGRI, MARIO RAUL | CORDOBA | UCR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Trámite en comisión(Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 31/10/2006 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 1353/2006 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 1353/06 | 16/11/2006 |