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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 2619-D-2012
Sumario: PRIMERA VIVIENDA PARA JOVENES: REGIMEN.
Fecha: 27/04/2012
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 38
Primera vivienda para
jóvenes
TÍTULO 1
Disposiciones Generales
CAPÍTULO 1
Del Objeto y Sujeto de la ley
Artículo 1°.- El objeto de la
presente ley es el de facilitar instrumentos financieros y de gestión con el fin de
promover el acceso a la primera vivienda de la población joven.
Las acciones concretas a las que
se refiere la ley son la adquisición de vivienda -casa o departamento-, las
mejoras producidas en vivienda propia y la compra de lote urbano con servicios
de infraestructura básicos.
La propiedad adquirida o
mejorada, debe tener por destino ser vivienda única, familiar y permanente del
beneficiario.
Art. 2°.- El sujeto de la presente
ley es la población joven, definida como aquellas personas que al comenzar a
utilizar los beneficios de esta norma se encuentren entre los dieciocho (18) y
treinta y cinco (35) años de edad.
Art. 3°.- En el marco del universo
de población joven, es posible identificar grupos preferenciales los que serán
sujetos de consideraciones especiales. Dichos grupos son:
Jóvenes Jefes y/o Jefas de
hogar.
Jóvenes con estudios en
curso.
Jóvenes no sujetos de crédito
bancario.
Jóvenes con dificultad o
limitaciones permanentes.
Jóvenes con ingresos ubicados en
los dos quintiles inferiores de distribución del ingreso.
Jóvenes en situación de
hacinamiento con otras familias y/o de precariedad en la vivienda.
Jóvenes con prioridad de
relocalización de su vivienda.
CAPÍTULO 2
Autoridad de Aplicación y otros
actores intervinientes
Art. 4°.- Serán Autoridad de
Aplicación de la presente ley el Ministerio de Planificación, Inversión Pública y
Servicios y el Ministerio de Desarrollo Social, pudiendo conjugar entre ellas una
Unidad Especial a los efectos de operativizar los lineamientos de la
presente.
Art. 5°.- La Autoridad de
Aplicación podrá celebrar con las provincias que adhieran a la presente ley y
con los municipios, convenios orientados al cumplimiento del objeto y al
beneficio del sujeto de la presente ley, en función de las consideraciones de
cada uno de sus artículos.
Art. 6°.- La Autoridad de
Aplicación podrá asimismo celebrar convenios con:
la banca pública y la banca
privada, con el fin de acordar la puesta en funcionamiento de los servicios
financieros que se otorgan por ley;
organizaciones de la sociedad civil
y/o con empresas del sector privado, con el fin de cumplir los alcances de la
ley;
de asistencia técnica con
organismos multilaterales de crédito que tengan experiencia en implementación
de programas de estas características, como también con fundaciones o
universidades que así lo ameriten.
CAPÍTULO 3
De los alcances de la ley
Art. 7°.- La presente ley otorga
beneficios exclusivos a toda aquella persona nacida o naturalizada en nuestro
país, con dos (2) años o más de residencia, que se encuentre comprendida
entre los dieciocho (18) y treinta y cinco (35) años de edad.
Art. 8°.- Los actores intervinientes
podrán utilizar uno de los instrumentos detallados o una conjunción de ellos,
para un fin determinado. En este último caso el beneficiario deberá especificar y
fundamentar su uso.
Art. 9°.- Los beneficiarios podrán
disponer de un conjunto de beneficios, solo en aquellos casos que acrediten
garantías suficientes para cumplir con ellos.
Será la organización interviniente o
la Autoridad de Aplicación la que determine los requerimientos mínimos.
CAPÍTULO 4
De los planes oficiales
Art. 10°.- El 40% de los
beneficiarios de los planes oficiales de vivienda, refacción de vivienda y
producción de suelo urbano con servicios, serán jóvenes de acuerdo al universo
estipulado en la presente ley.
El Poder Ejecutivo Nacional, en
coordinación con la Autoridad de Aplicación, definirá la mejor forma de cumplir
con el porcentaje estipulado, pudiendo ser por obra realizada, por espacio
geográfico -provincia o municipio- o en el conjunto de la política oficial por un
período menor al año.
Art. 11°.- El PEN dispondrá en
forma inmediata de terrenos urbanos de su jurisdicción para la producción de
lotes con servicio, cumpliendo con el porcentaje de beneficiarios jóvenes antes
mencionados.
Todo suelo urbanizable que se
encuentre bajo dominio de alguna jurisdicción del PEN, que no se encuentre
con un uso comprometido, ni con proyectos a realizar, ni involucren aspectos
estratégicos del desarrollo local, que cumpla con las condiciones ambientales
lógicas y de ley para ser habitable y que, consecuentemente, se encuentre en
visible estado de abandono, aun cuando el predio este cercado, tendrá por
destino inmediato la producción de suelo urbanizable.
Los municipios podrán señalar
ante la Autoridad de Aplicación de la presente ley, la existencia de tales predios
y podrán manifestar sus intenciones de intervenir en la operatoria.
Art. 12°.- Toda subdivisión de
tierra rural a urbana o semi-urbana, deberá disponer del 10% del suelo neto
urbanizado para lotes sociales. Tal porcentaje se suma a los requeridos por ley
como reserva de espacio público, apertura de calles, lotes para equipamiento
social y toda otra restricción al dominio producto de leyes provinciales o
municipales.
Por reglamentación se definirá
específicamente los mecanismos de cesión de tierras y de compensación. La
Autoridad de Aplicación de la presente ley será quien garantice el correcto
cumplimiento de este artículo.
TÍTULO 2
Créditos
CAPÍTULO 5
De los créditos bancarios, para
sujetos de crédito
Art. 13°.- El PEN, a través de la
Autoridad de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada
para disponer de una oferta de créditos bancarios a tasa preferencial para el
conjunto de consideraciones a las que hace referencia el presente
Capítulo.
Art. 14°.- Líneas de crédito con
tasas preferenciales para adquisición de vivienda, refacción de vivienda propia o
compra de lote urbano con servicios, destinada al universo de la población
joven definida en la presente ley, y que sean sujetos de crédito bancario.
Las principales características de
dichos créditos serán:
El PEN subsidiará el 50% de la
tasa de interés de los créditos.
El Banco adherido ofrecerá una
tasa de interés que en ningún caso podrá exceder de un digito y requisitos
exigibles similares a otras líneas.
Los costos financieros derivados
de la operación bancaria no deberán exceder los tres puntos porcentuales.
El Estado reintegrará el 50% del
IVA.
La reglamentación de la ley
definirá un límite a la compra del inmueble, expresado monetariamente (pesos
argentinos, o unidad monetaria que la remplace en el futuro) y en superficie
(metros cuadrados).
La Autoridad de Aplicación
perfeccionará los procedimientos administrativos, convenios con los bancos,
aprobación de los créditos, formalización de las transferencias, evaluación y
control de las acciones.
Art. 15°.- Líneas de crédito con
tasas preferenciales para adquisición de vivienda, refacción de vivienda propia o
compra de lote urbano con servicios, a grupos preferenciales, que sean sujetos
de crédito bancario.
A los efectos del presente artículo,
se entiende por grupos preferenciales a aquellos que dentro del universo de
población joven que estipula esta ley cumplan alguna o varias de las siguientes
condiciones:
Jefes y Jefas de hogar.
Jóvenes con alguna dificultad o
limitación permanente (visual, auditiva, motora, cognitiva).
Jóvenes que acrediten estar
completando estudios primarios y secundarios.
A las condiciones estipuladas en el
artículo anterior, se suman los siguientes beneficios con el fin de promocionar a
un grupo particular de la población joven:
El PEN subsidiará el 70% de las
tasas de interés de los créditos.
La tasa de interés bancaria deberá
ser igual o menor al 8%.
El Estado reintegrará el 100% del
IVA a estas operaciones.
Los costos financieros derivados
de la operación bancaria no podrán exceder el punto y medio porcentual.
Art. 16°.- El crédito destinado a la
compra de lote solo aplica cuando la parcela se localiza en Zonas de
Urbanización Prioritaria.
Dichas zonas deben ser lugares de
buenas condiciones físicas, salubres y con servicios básicos. A su vez, deben ser
sitios incipientes en su formación o estancados en su crecimiento, donde el
mercado inmobiliario tiene poco movimiento.
Entiéndase por Zonas de
Urbanización Prioritaria, y a los efectos de la presente ley, a los sitios de más
baja rentabilidad del suelo urbanizado, no las urbanizaciones nuevas,
resultando éste un instrumento útil para los municipios, en tanto tienen la
posibilidad de ubicar aquellas áreas urbanas depresivas para promocionar la
construcción en distintos puntos.
A los efectos de la presente ley, la
definición física de tales Zonas corresponde exclusivamente a los
municipios.
CAPÍTULO 6
De los créditos especiales, para
sujetos no calificables por los bancos
Art. 17°.- El PEN, a través de la
Autoridad de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada,
como así también con organizaciones civiles y comercios de materiales, con el
objeto de ofrecer préstamos en dinero, materiales o bienes inmuebles al
universo de la población joven.
Art. 18°.- Línea de micro-crédito
bancario, con tasas preferenciales, destinado a producir mejoras en viviendas
existentes o a la compra de lotes urbanos con servicios en Zonas de
Urbanización Prioritaria.
La calificación del préstamo se
hará para grupos de no menos de tres jóvenes, vecinos entre sí y
solidariamente responsables, con el fin de alcanzar los requerimientos exigidos
por el banco.
Art. 19°.- Línea de micro-crédito
en materiales de construcción.
Los comercios de materiales de
construcción, con experiencia mínima de cinco (5) años y con buena conducta
fiscal, podrán impulsar un sistema de crédito con beneficiarios de la presente
ley que no son sujetos bancarios.
La Autoridad de Aplicación
evaluará cada propuesta y auditará el funcionamiento de este
instrumento.
Art. 20°.- Línea de micro-crédito
para administrar por Organizaciones de la Sociedad Civil.
Las Organizaciones de la Sociedad
Civil que acrediten experiencia mayor a cinco (5) años como desarrolladores
urbanos, formales o no formales, o cuya incumbencia en las mejoras de un
barrio sean constatables, serán sujetos de acción para administrar micro-
créditos cuyo destino sean jóvenes que no califican para préstamos
bancarios.
La Autoridad de Aplicación
evaluará cada propuesta y auditará el funcionamiento de este
instrumento.
TÍTULO 3
Ahorro
CAPÍTULO 7
Del ahorro bancario
Art. 21°.- El PEN, a través de la
Autoridad de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada
para disponer de un sistema de ahorro-previo, preferencial para los
beneficiarios de la presente ley.
Art. 22°.- Caja de ahorro-previo
por sistema bancario, con incentivo para adquisición de primera vivienda.
El beneficiario podrá disponer en
su cuenta bancaria de una caja de ahorro de cuota fija y plazo fijo mayor a dos
(2) años y menor a cuatro (4) años. Al final del período, el titular percibirá el
capital ahorrado más los intereses.
Cuando el destino del ahorro sea
la compra de una primera vivienda, con los límites en valor y superficie que
marca la reglamentación, percibirá además un 20% del capital como incentivo a
los sujetos beneficiarios de la presente ley.
Art. 23°.- El banco podrá convenir
con la Autoridad de Aplicación un sistema similar al enunciado en el artículo
precedente, con cuota variable o toda otra opción que promocione la cultura del
ahorro y permita un rápido acceso a la primera vivienda.
Art. 24°.- Los fondos provenientes
de una caja de ahorro bancario en las condiciones estipuladas, pueden ser
destinados a la compra de un lote urbano con servicios cuando dicha tierra se
encuentre en Zonas de Urbanización Prioritaria definidas por la presente
ley.
CAPÍTULO 8
De otras cajas de ahorro
Art. 25°.- El PEN, a través de la
Autoridad de Aplicación, podrá acordar convenios con Municipios y/u otras
organizaciones crediticias, con el fin de impulsar un sistema de ahorro-previo
preferencial para los beneficiarios de la presente ley.
Art. 26°.- El Municipio podrá
ofrecer, a través de una organización bancaria, "Bonos de Edificación Joven" al
universo de población sujeto de la presente ley, con incentivos cuando el
destino de los fondos sea uno de los objetos definidos en la misma.
El sistema será similar al bancario,
recomendándose a los gobiernos locales mejorar los incentivos finales y
promocionar con beneficios extraordinarios a la población joven con mayores
dificultades, como así también la promoción de áreas urbanas
significativas.
Art. 27°.- Otras organizaciones de
crédito, sin fines de lucro, podrán ser objeto de una línea de ahorro previo de
estas características.
El presente artículo se orienta a la
posibilidad de que otras cajas, como ser sindicales, corporativas, profesionales
o de fomento, puedan participar de una operatoria de ahorro con incentivos a
la compra de primera vivienda o lote urbano con servicios, cuando dichas
operaciones tengan por beneficiario al sujeto de la presente ley.
En cualquiera de los casos, la
organización debe contar con respaldo suficiente para responder por los
ahorros previos aportados por sus beneficiarios.
Art. 28°.- Los municipios y/u
Organizaciones de la Sociedad Civil podrán impulsar un sistema de ahorro-
previo con el objeto de urbanizar un predio con fines sociales.
El beneficiario dispondrá en dicho
momento de una opción de compra del lote y, de aceptarla, percibirá el
beneficio del 20% sobre el ahorro de capital.
El convenio especificará
claramente el valor de la tierra libre de mejoras, los costos de las
infraestructuras requeridas, el financiamiento de las mismas y el sistema de
ahorro previo.
TÍTULO 4
Subsidio
Art. 29°.- El PEN fomentará las
acciones conjuntas con provincias, municipios, entidades educativas y
organizaciones civiles sin fines de lucro en proyectos que den respuesta efectiva
al déficit de vivienda, especialmente en la población joven.
CAPÍTULO 9
Subsidio al desarrollo urbano con
fines sociales
Art. 30°.- La Autoridad de
Aplicación podrá celebrar convenios de contraparte con las provincias y sus
municipios, para urbanizaciones sociales cuyos beneficiarios mayoritarios sean
jóvenes en los términos de la presente ley.
De esta operación formarán parte,
en forma equitativa, la Nación, la provincia y el municipio en donde se radicará
el emprendimiento urbano. Dichos aportes serán en tierra urbanizable, dinero,
materiales o disponibilidad de equipos y mano de obra vinculada a la obra.
Art. 31°.- El objeto del presente
Capítulo es obtener lotes urbanos con servicios, mayores a los mínimos exigidos
por Ley.
Los beneficiarios jóvenes, sujeto
de la presente ley, accederán al 60% de los lotes como mínimo.
Art. 32°.- Si el sistema involucra el
pago del lote por parte del beneficiario, lo percibido será distribuido en la
misma forma equitativa en que se han hecho los aportes.
CAPÍTULO 10
Subsidio a otros sectores
Art. 33°.- Las universidades u
otros centros de estudio, con experiencia acreditada en la materia de cinco (5)
años o más, podrán ser sujetos de subsidios a proyectos de investigación y
acciones de formación o capacitación a profesionales, emprendedores sociales,
comunicadores o beneficiarios de la presente ley, cuando el objeto de estudio
sea investigar o relevar los diversos aspectos que hagan a un mejor
conocimiento de la política de primera vivienda a la población joven.
La Autoridad de Aplicación
formalizará convenios con las entidades calificadas e interesadas, especificando
las características de las acciones, los tiempos estipulados y las obligaciones de
las partes.
Art. 34°.- Las organizaciones de
voluntariado, con experiencia acreditada en la materia de tres (3) años o más,
podrán ser sujetos de subsidio a proyectos de mejoras en viviendas precarias,
conforme se ajusten al objeto y sujeto de la presente ley.
Las propuestas deberán ser
formalizadas entre la organización civil y la Autoridad de Aplicación, conforme
los requerimientos de la reglamentación.
En todos los casos, el subsidio no
será superior al 30% del monto total del proyecto de mejoras en viviendas
precarias y, deberá ser destinado a la compra de materiales a utilizar en el
proyecto presentado. No se contemplan recursos para mano de obra, ni para
compra de equipos, ni herramientas.
Art. 35°.- Las organizaciones
profesionales relacionadas con los actos administrativos de regularización de
dominios, podrán celebrar convenios para desarrollar dichas tareas.
Siendo la titularización de la
propiedad una de las principales imperfecciones del dominio en muchas
viviendas, se impulsa la celebración de convenios con Colegios Profesionales
que dispongan de propuestas para regularizar la situación de viviendas.
En todos los casos, el beneficiario
debe ser un Jefe o Jefa de hogar o ser parte de la población definida como
grupo preferencial.
TÍTULO 5
Control y Transparencia
CAPÍTULO 11
Control y Evaluación de las
acciones
Art. 36°.- Por vía de la
reglamentación se determinarán las condiciones generales de control y
evaluación de todas las acciones de las cuales es objeto la presente ley.
La Autoridad de Aplicación aplicará
las medidas en forma propia o delegando las mismas a terceros, conforme se
determine.
Art. 37°.- Los convenios señalan
los derechos y obligaciones de las partes.
La Autoridad de Aplicación
impulsará las acciones con los actores señalados en la presente ley o podrá
recibir propuestas de ellos. En cualquier caso velará por el cumplimiento de los
objetivos propuestos y de la seguridad de los beneficiarios sujetos de esta
norma. A tal efecto, podrá negar la participación a entidades privadas, públicas
o civiles que a juicio fundado no acrediten solvencia suficiente para desarrollar
los instrumentos.
Art. 38°.- La Autoridad de
Aplicación definirá los requisitos de procedimientos que le competen y aquellos
que son delegados a los actores asociados.
En cualquier momento y sin
condiciones mediante, la Autoridad de Aplicación podrá auditar a dichos actores
sobre la marcha de las operaciones pactadas.
Art. 39°.- Evaluaciones
internas.
La Autoridad de Aplicación
realizará una evaluación semestral de las acciones a realizar, los convenios
firmados y sus metas de corto y mediano plazo.
La Autoridad de Aplicación
realizará una evaluación anual de las acciones realizadas, convenios firmados,
metas cumplidas, balances de activos y financiamiento comprometido.
Art. 40°.- Evaluaciones
externas.
La Autoridad de Aplicación
contratará una o más evaluaciones externas, que determinen certeramente la
marcha de las acciones.
La tarea de evaluación externa
deberá recaer en profesionales de comprobada trayectoria en la materia,
recomendándose la firma de acuerdos con universidades o centros de
estudio.
CAPÍTULO 12
Transparencia
Art. 41°.- La Autoridad de
Aplicación dispondrá de un sitio web que brinde toda la información pertinente
a los fines de la presente ley.
El sitio virtual será de libre acceso
y se encontrará permanentemente actualizado. Allí se difundirán las
generalidades de los instrumentos, los requisitos de las operatorias, los
convenios firmados y en acción, la localización de los mismos -provincia y
municipios- y los actores intervinientes.
TÍTULO 6
Disposiciones finales
CAPÍTULO 13
De otros poderes de gobierno
Art. 42°.- Se invita a las provincias
y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley, y a sumar
beneficios que permitan un mejor acceso a la primera vivienda por parte de la
población joven.
CAPÍTULO 14
Del Poder Ejecutivo Nacional
Art. 43°.- El PEN reglamentará las
disposiciones de la presente ley, dentro de los noventa (90) días a partir de su
promulgación.
Art. 44°.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo Nacional.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto tiene por
objeto establecer una ley para todo el territorio argentino, que asegure los
suficientes mecanismos que permitan a la población joven, acceder a la primera
vivienda.
La propuesta funda sus bases en
tres aspectos: jurídico, social y económico.
En el primero de ellos, el campo
jurídico, el derecho a la vivienda se encuentra consagrado en el art. 14 bis de la
Constitución Argentina, luego de la reforma impulsada en 1957, reconociéndose
tácitamente el derecho de todos los habitantes a una vivienda digna.
Complementariamente a esto, el
derecho a la vivienda es ampliamente reconocido por el Derecho Internacional;
numerosos instrumentos, vigentes en muchos países, lo garantizan. Entre ellos
podemos citar: el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, la Declaración Americana sobre Derechos y Deberes del Hombre, la
Convención Americana sobre Derechos Humanos, la Convención para la
Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial, la Convención para la
Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer y, la
Convención de los Derechos del Niño.
El Pacto de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales (PSIDEC) (1) es el principal instrumento de protección del
derecho a la vivienda. El contenido de este derecho ha sido desarrollado por el
Comité, órgano de aplicación del Tratado. En este sentido, determinó que, el
contenido mínimo del derecho a la vivienda incluye: a) la seguridad jurídica de
la tenencia, b) disponibilidad de servicios, materiales e infraestructura, c)
gastos de vivienda soportable, d) vivienda habitable, e) vivienda asequible, f)
lugar, y g) adecuación cultural de la vivienda.
El segundo aspecto señalado es el
social.
La vivienda es, no solo un bien de
uso, sino la garantía física de una condición básica y cultural del hombre, como
es la de tener un sitio en donde habitar. Es también, un capital físico, posible de
ser mercantilizado; de tal forma que, no solo brinda cobijo y seguridad en el
presente, sino previsibilidad en el futuro.
El presente proyecto, acota el
universo de beneficiarios a los jóvenes, identificando por tales al grupo de
población comprendido entre los 18 y los 35 años.
Una particularidad de mujeres y
varones, en esa etapa de la vida, es que coincide el inicio y desarrollo de su
actividad laboral, con la plenitud de su etapa reproductiva. Es, naturalmente,
una época de muchas exigencias; y, naturalmente, las políticas de Estado
deben acompañar dicho esfuerzo.
Sin embargo, la realidad contrasta
con ello. La población joven es la que más dificultades encuentra para
insertarse en el campo laboral, la que más debe multiplicar sus esfuerzos,
porque además de trabajar debe estudiar y/o capacitarse, la que menos
remuneraciones percibe -al menos proporcionalmente-, cuando es la que más
debe invertir en su patrimonio, porque el mismo es inexistente o
incipiente.
La situación se complica aún más,
cuando dicha población joven tiene menos ingresos o menos educación, cuando
vive en zonas con carencias físicas o ambientales, cuando son mujeres o
cuando sus capacidades físicas o cognitivas son reducidas o limitadas.
El sujeto de este Proyecto de Ley
es la población joven, no porque las oportunidades para la vivienda no deberían
ser un derecho aplicable a toda la población, sino porque se quiere priorizar
instrumentos que equilibren los esfuerzos y necesidades de los jóvenes, con la
promoción de acciones del Estado para que accedan a su primera
vivienda.
La tercera base de la
fundamentación es la económica y no puede ser de otra manera en un país que
necesita mantener su crecimiento y acrecentar su desarrollo.
Los instrumentos presentados en
este Proyecto de Ley impulsarán, en su conjunto, una serie de acciones que
impactarán sensiblemente en el desarrollo urbano y especialmente en la
industria de la construcción. Dicha rama de la actividad económica, se
caracteriza por la generación de empleo y el movimiento comercial registrado
en muchos sub sectores de la economía, tanto en el sector primario, como el
secundario y de servicios.
Más aún, con el impulso de este
Proyecto de Ley, se busca incentivar el ahorro, el gasto y fundamentalmente la
inversión.
No solo la población de referencia
es beneficiaria de las acciones, sino que indirectamente también lo es la
sociedad y el Estado local. Las nuevas inversiones significarán mejoras que
valorizarán el territorio y por lo tanto, ayudarán al esfuerzo que en tal sentido
se hace en cada rincón del país.
Explicitadas las bases del
fundamento del presente proyecto, es necesario caracterizar mejor al sujeto de
esta norma.
La población joven comprendida
entre los 18 y los 35 años de edad es, según Censo 2010, de 11.536.601
personas; entre ellos, existe una leve superioridad numérica de mujeres
respecto a varones (86.403, una diferencia menor del 1%).
La información oficial consigna una
serie de datos útiles, pero no siempre son presentados en forma desagregada
por cada año de edad de la población. Sin embargo, utilizando los datos por
grupos de edad, es posible aproximar con cierta confianza, una serie de valores
importantes para la determinación de los instrumentos propuestos.
El grupo de análisis está
conformado por las personas comprendidas entre los 20 años y los 34 (20/24,
25/29, 30/34) es decir, un total de población joven de 9.529.371
personas.
Más de la mitad de los jóvenes se
encuentra en alguna situación de pareja, característica que aumenta conforme
la edad (el grupo de 20 a 24 registra el 50% del total de las personas solas).
No es un dato menor, si se piensa que el acceso a la primera vivienda es
muchas veces el resultado de una decisión de pareja. Sin embargo, es
importante aclarar, que el proyecto no impone esta condición en ningún
momento, ya que se entiende que el derecho es individual y por lo tanto
también lo son los beneficios, salvo que el beneficiario opte por otra
alternativa.
Los jóvenes constituidos como
Jefes o Jefas de Hogar son, siempre para nuestro grupo de análisis, 2.629.944
personas. Es decir que, el 27,6 % de dicha población tiene a su cargo la
responsabilidad del hogar. Claramente, en estos casos, nuestro beneficiario
directo no son solo los jóvenes en cuestión sino también los niños, las niñas u
otras personas a cargo. Este es un grupo de población al cual privilegiamos, ya
que nos interesa brindar las mejores oportunidades, siguiendo con el concepto
de equilibrar estas con los mayores esfuerzos realizados por los sujetos.
Siempre según los datos
consignados por el INDEC en el Censo 2010, es importante visualizar la
cantidad de individuos en el grupo de análisis que reside en viviendas
particulares y registra alguna dificultad o limitación permanente. Incluyendo en
tales condiciones las visuales, auditivas, motora -superior e inferior- y
cognitivas, el total es de 803.470 personas.
La educación y las capacidades
laborales son parte del capital humano de una persona; a mejor capital, mayor
posibilidad de ingreso. El presente proyecto quiere mejorar las oportunidades
que brinda el mercado, pero es fundamental llegar a aquellos que tienen más
dificultades, ayudando e induciendo al esfuerzo por mejorar las capacidades
individuales.
Para ahondar en una mayor
información, se consulto también la fuente oficial de la Encuesta Permanente de
Hogares. Vale subrayar que esta información es "un programa nacional de
producción sistemática y permanente de indicadores sociales llevados a cabo
por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), que permite conocer
las características socio-demográficas y socioeconómicas de la población." (2)
La cobertura geográfica de este indicador, abarca 31 aglomerados urbanos en
donde habita, aproximadamente el 70% de la población urbana del país; cubre
todas las capitales provinciales y algunos aglomerados urbanos de más de cien
mil habitantes.
Seguimos refiriéndonos al grupo
de análisis de 20 a 34 años, pero ahora con los datos de la EPH, referidos al
segundo trimestre del 2011.
Del nuevo grupo de análisis, algo
más del 21% tienen bajas condiciones de educación, encontrándose por debajo
del nivel de secundaria incompleto (2.012.680 personas). En el otro extremo de
las oportunidades brindadas por las capacidades educativas, hay 2.457.341
jóvenes.
Complementariamente con los
datos anteriores, la población no calificada es levemente menor al millón de
personas; la mayor cantidad tiene calificaciones operativas y, en menor
proporción, formación técnica y profesional.
De un total de 5.978.921 jóvenes
que representa la muestra analizada, un 67% se encuentra ocupado, un 7%
desocupado y el resto inactivo. Esto demuestra que hay una población muy
importante que puede participar en instrumentos de crédito y/o ahorro, con el
fin de acceder a su primera vivienda.
Cuando de política habitacional se
trata, la inamovilidad del bien suele contrastar con la movilidad laboral; y
finalmente, prevalece el sitio donde hay trabajo, al lugar en donde se tiene la
propiedad. No siempre el bien en cuestión representa las características de un
bien de cambio, menos aún, si debe ser transable en el mercado formal. La
mayor movilidad de la población joven debe ser un aspecto a considerar; sin
embargo, siempre según los datos de la EPH, el 95% de las personas de los
grupos a los que nos estamos refiriendo, mantuvo su residencia en la misma
localidad durante los últimos cinco años.
Por último, es importante señalar
algunos datos físicos que nos muestran las condiciones en las que habitan
algunos jóvenes.
El 17,5% vive en condiciones de
hacinamiento (1.042599). De la población objeto de la muestra, 249.043
jóvenes no tienen baño o deben compartirlo con otro hogar o vivienda. El 14%
de dichos jóvenes vive en un sitio inundable y el 9% en proximidades impropias
de un basural; muy posiblemente algunos conjuguen ambas situaciones.
La caracterización de la población
sujeto de este Proyecto de Ley tiene por fin conocer particularidades de dicho
universo, con el objeto de que los instrumentos propuestos puedan abarcar la
mayor diversidad de situaciones y, en especial, llegar con oportunidades
adecuadas a aquellos que se encuentran en las condiciones más difíciles.
Las acciones posibles a llevar a
cabo a partir del presente Proyecto de Ley, requieren de una autoridad que
encuentre su razón de ser en los organismos de gobierno más destacados. Es
propio del objeto de esta propuesta que dicha autoridad sea el Ministerio de
Planificación, Inversión Pública y Servicios, en conjunto con el Ministerio de
Desarrollo Social.
Los instrumentos presentados en
la propuesta permitirán a la Autoridad de Aplicación celebrar convenios con
otros organismos del Estado -provincias y municipios, que adhieran a la ley-,
con la banca pública y/o privada, con organizaciones de la sociedad civil y con
empresas del sector privado con el fin de cumplir los alcances de la presente
ley.
También se señala la posibilidad
de celebrar convenios con universidades, centros de estudio, fundaciones y con
organismos multilaterales que acrediten experiencia en la materia, cuando
dichas acciones conduzcan directa o indirectamente al cumplimiento de la
iniciativa propuesta.
Resulta importante subrayar que,
junto a la Autoridad de Aplicación, hay un conjunto de actores que tienen
capacidades reales y demostradas de aportar lo suyo a una política de acceso a
la vivienda. Así como es significativo identificar y conocer a la población sujeto
del proyecto, lo es también ahondar sobre estos actores, muchos de los cuales
vienen aportando su esfuerzo en la materia. El éxito de una iniciativa de esta
envergadura, depende de lograr promover colaborativamente todas las
capacidades de una sociedad.
Resulta , entonces, necesario
especificar unos pocos aspectos relativos al alcance de la norma.
Los beneficiarios son argentinos,
nacidos en el país o naturalizados; en este último caso, con un mínimo de dos
años de residencia.
En tal sentido, beneficiarios y
actores, deberán disponer de las garantías suficientes para poder utilizar cada
uno de los instrumentos.
Los instrumentos de este Proyecto
de Ley se enmarcan en tres grandes grupos: de Crédito, de Ahorro y de
Subsidio. Se espera así tener una diversificación de herramientas que se
ajusten de la mejor manera posible a las características de cada grupo
específico de la población joven y de los actores relacionados directa o
indirectamente con los procesos de accesibilidad a la primera vivienda.
Es posible utilizar más de un
instrumento a la vez, de hecho en algunos casos es deseable poder conjugarlos
con el fin de mejorar la accesibilidad al bien. Sin embargo, dicha conjunción
debe ser explicitada por los actores que intervienen y fundamentada por el
beneficiario.
Sin embargo, no sería lógico
plantear una propuesta de esta naturaleza sin hacer referencia al Estado y su
estratégica capacidad de acción en el tema.
La política oficial relativa al
concierto de las acciones orientadas a facilitar el acceso a una vivienda digna
no es el eje de este texto, pero tampoco puede ser dejado de lado si lo que se
busca es lograr la accesibilidad de un grupo de edad tan considerable como el
propuesto.
El Estado debe disponer de tres
recursos esenciales e involucrarlos fuertemente en la política de vivienda, a
saber: los recursos monetarios, inmuebles y administrativos.
El primero de ellos es el que más
se ha utilizado durante las gestiones del actual gobierno, con las transferencias
para obras de los planes Federal I y II.
Por ello, en primer lugar, se
establece un criterio porcentual de beneficiarios en todo plan oficial de vivienda,
destinándose el 40% de los mismos -o más- a la población joven.
En realidad no se trata de un
beneficio extraordinario, sino de cuantificar un derecho; la población joven a la
que hacemos referencia constituye más del 25% del total, si a ello le sumamos
el total de menores, que gran parte de ellos pertenecen a familias con padres
en el grupo de referencia, tenemos la mitad de la población del país.
Más aún, la población por encima
de los 35 años es, en su conjunto, la que más puede haber satisfecho las
necesidades de vivienda, aunque sin duda el déficit es sumamente
importante.
El planteo implica
fundamentalmente un nuevo análisis en los criterios de asignación de los
beneficios en esta materia que haga el Estado Nacional. Muy posiblemente
estos porcentajes se cumplan, no obstante a los efectos de la mirada que hace
este Proyecto de Ley resulta indispensable asegurar cuantitativamente la
accesibilidad de los beneficiarios.
El esfuerzo, en muchos sentidos,
que demanda lograr los recursos monetarios y transformarlos en vivienda, no
se compara con la riqueza que detenta el Estado Nacional en terrenos fiscales,
muchos de ellos enclavados en zonas de rápida valorización.
Parece irónico que el problema de
muchas ciudades sean los grandes espacios vacíos que quedan dentro de ellas
-la mayoría propiedad del Estado-, cuando la tierra urbana es para la mayoría
de la población inalcanzable en sus valores.
El solo compromiso de participar
de emprendimientos inmobiliarios con el suelo ocioso, significaría la posibilidad
de desarrollar áreas estratégicas en muchas localidades, y el recupero del
patrimonio a través de lotes con servicios o viviendas para desarrollar una
activa política de distribución de riqueza.
Desde hace décadas, el Estado
Nacional es el principal terrateniente del suelo urbano y, en una correcta
política de distribución, eso debe cambiar y esa tierra debe ser socializada.
Se aclara que no se trata de
aquellos inmuebles que tienen uso, que son estratégicos o que están
comprometidos en proyectos especiales, tampoco de tierras cuyas
características ambientales no sean adecuadas para el desenvolvimiento
humano. Dejando de lado todo ello, hay grandes superficies abandonadas o con
usos muy precarios que rápidamente podrían volcarse con proyectos que sin
duda generarían mayor actividad económica, incluyendo generación de trabajo,
y beneficios sociales.
El tercer aspecto no es menor y se
trata de los recursos económicos y administrativos.
En el proceso de valorización de la
tierra urbana interviene decididamente el Estado, quien dicta las normas
mediante las cuales un suelo deja de ser rural y pasa a ser urbano. El simple
acto administrativo le otorga a la tierra un mayor valor, más aún cuando las
leyes aseguran ciertas condiciones de calidad en sus entornos.
Los procedimientos de
resarcimiento al Estado por la valorización de la propiedad privada, son
comunes en muchos otros países; fundamentalmente debemos citar a España,
que es el origen de nuestro derecho urbano, pero también compartido por otros
países Latinoamericanos.
Por esto se estipula un valor
prudente de cesión de tierras con fines sociales, del diez por ciento del suelo
neto urbanizado.
La reglamentación deberá definir
aspectos relacionados con la mecánica, ya sea por cesiones en el mismo lugar
de la subdivisión o aceptando la compensación en otras áreas. Dicha decisión,
más allá de la postura propia, escapa a los alcances de este proyecto.
Sí es importante dejar en claro que
la cesión de lotes con fines sociales debe hacerse a favor de los municipios.
Existen otros actos
administrativos, como el incremento de la capacidad constructiva o los cambios
de usos, que generan un incremento de valor en el suelo privado por la acción
del Estado. La aplicación de instrumentos sobre dichos actos no es motivo de
esta propuesta, pero es importante mencionarlos como consideraciones
generales.
Definido el porcentaje de
aplicación de los planes oficiales destinado a jóvenes y la importancia de los
tres recursos esenciales del Estado -monetario, inmobiliario y administrativo-
puestos al servicio de una política de acceso a la vivienda, pasemos entonces al
eje de los instrumentos objetos de este Proyecto de Ley: Créditos, Ahorro y
Subsidios.
Los instrumentos deben ahondar
en las características de la población y presentar los instrumentos de diversa
manera, para que puedan elegir entre las alternativas la opción más
conveniente y facilitar así la decisión del acceso a la primera vivienda. Pero
además, la diferencia de instrumentos busca hacer eficiente el uso de los
recursos del Estado, de tal manera que los beneficios sean lo más
proporcionales posibles a las capacidades y esfuerzos de cada sub-grupo de
población.
Uno de los capítulos centrales de
este Proyecto de Ley es el referido a los mecanismos que impulsen créditos
destinados al acceso a la primera vivienda por parte de la población joven.
Debemos reconocer dos
situaciones, la de aquellas personas que, por sus características laborales y
patrimoniales, son sujetos de crédito bancario, y los que no lo son.
Para el primero de ellos, aquellos
que son sujetos de crédito bancario, la Autoridad de Aplicación podrá celebrar
convenios con la banca pública y/o privada, para el otorgamiento de créditos
hipotecarios con beneficios especiales producto de la participación estatal.
Es un convenio de partes, el nuevo
producto ofrecido dependerá no sólo del esfuerzo del Estado, sino de aquellas
entidades bancarias que logren ciertos parámetros mínimos. Claramente, las
que lo hagan, sumaran externalidades importantes, como el incremento de su
cartera de clientes, entre otras.
Así, la propuesta contempla el
subsidio del 50% de la tasa de interés bancario, siempre y cuando la tasa final
ofrecida al beneficiario no supere un digito.
En la actualidad, las tasas de
créditos hipotecarios de reconocidas entidades financieras, rondan el veinte por
ciento, con tasas fijas en pesos. A modo de ejemplo: el Banco Hipotecario
Nacional (BHN) ofrece el 18,5% en créditos de hasta 120 meses y el 20,25%
con plazos hasta 240 meses; y, el Banco Ciudad de Buenos Aires (BCBA), el
22% a veinte años.
Algunas particularidades son muy
interesantes: el BCBA ofrece menores requerimientos a personas que sean
Jefas de Hogar o a aquellas que compren inmuebles en la Zona Sur de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires. También el Banco de la Provincia de Buenos
Aires (BPBA) tiene algunas consideraciones interesantes, como ser los mayores
beneficios para empleados estatales o los créditos subsidiados a los afectados
por el temporal de abril del presente año, con una tasa de interés del
9,9%.
La posibilidad de que una parte
importante de la población objeto de este Proyecto de Ley, pueda ser
encauzada mediante el sistema bancario formal, es una manera de impulsar la
actividad de la construcción en muy diferentes escalas, pero fundamentalmente
de las PyMES. Por ello es muy importante las definiciones en la reglamentación
de las características de esta herramienta; fundamentalmente, el monto límite
de dinero a prestar y la superficie máxima de departamento o vivienda a
comprar, serán características que definan no solo el tamaño de los edificios
que se construyan, sino también los lugares en donde se levanten.
Sin duda, para el Estado, encauzar
población en un sistema formal es una manera de alivianar en mucho la carga
administrativa que representaría hacerlo por una vía de mayor
intervención.
Cabe aclarar que el costo
financiero final o total (CFT) que en definitiva, es lo que termina pagando el
beneficiario, se conforma por otros gastos asociados al préstamo y que exceden
considerablemente la tasa de interés. Para que dicho CFT no distorsione el
beneficio deseado, es importante que las partes hagan otro pequeño esfuerzo:
el Estado, a partir del reintegro del 50% del IVA y, el banco, a partir de un
límite máximo a aplicar como gastos de operación o servicios.
En todas estas consideraciones, la
Autoridad de Aplicación las tomará como máximos, dentro de los cuales tratará
de lograr el mejor conjunto de beneficios para los interesados.
Como señalamos anteriormente,
dentro del universo de población joven, hay algunos sub-grupos que por sus
características, es importante beneficiarlos más. Son los Jefes y Jefas de Hogar,
los jóvenes con alguna dificultad o limitación permanente y aquellos que
acrediten estar completando sus estudios primarios o secundarios.
En estos casos, los parámetros
generales propuestos varían: el subsidio de tasa de interés será del 70% y la
tasa fija en pesos no mayor del 8%, el Estado reintegrará el 100% del IVA y los
costos financieros no podrán excederse del 1,5%.
Los créditos hipotecarios pueden
ser destinados a compra de un inmueble, construcción, o refacción de uno
propio. Es importante que el instrumento sirva también para la compra de un
lote con servicio.
Sin embargo, atentos a la
velocidad del mercado de tierras, es esencial acotar el uso del instrumento. Solo
será posible aplicar el beneficio cuando el destino final sea la compra de un
lote, urbanamente calificado, que se encuentre en una Zona de Urbanización
Prioritaria.
Quedan así por fuera del beneficio,
cualquier operación mercantil que se quiera hacer en barrios cerrados,
residenciales de alta gama, áreas centrales o comerciales, urbanizaciones
futuras, en síntesis, todas aquellas en las que el destino de los fondos sea
especular con el valor de la tierra.
De lo que se trata es justamente
de todo lo contrario, poder ayudar a los jóvenes a acceder a un terreno propio
en el cual comenzar a construir su vivienda.
Para ello, los municipios tienen
definido -y si no lo harán-, las zonas de desarrollo que necesitan del impulso
del Estado, sea por que están deprimidas o por que el mercado inmobiliario no
es tan dinámico como en otras partes. El instrumento debe confluir con los
intereses de la política local; pero, sin duda, hay que asegurar que dichas zonas
tengan buenas condiciones físicas.
La definición física de dichas zonas
corresponde exclusivamente a los municipios, pero la Autoridad de Aplicación se
reserva el derecho de objetar la misma cuando no cumpla con los
requerimientos básicos que emanan del texto del proyecto.
Los requerimientos bancarios para
que una persona sea sujeto de crédito, por más que los beneficios mejoren, no
le permiten a mucha gente calificar. Por eso es importante tener alternativas
para aquellos sujetos que no califican para el sistema bancario. Las propuestas
son tres.
La primera de ellas, aunque
parezca paradójico, es con los bancos. Si un sujeto no cumple con los
requerimientos, posiblemente lo pueda hacer si se asocia con otros dos.
Los micro-créditos con bancos no
son nada novedoso, en muchos países se aplica y en el nuestro hay bastante
experiencia. La lógica es simple, si una persona no puede cumplir por sí sola la
relación cuota/ingreso o alguna otra cuestión, tal vez si lo pueda hacer si se
asocia con otras.
Los beneficios del capítulo anterior
se mantienen para esta modalidad, los beneficiarios deben calificar en conjunto
con los mismos requerimientos exigibles a aquellos sujetos y deben responder
solidariamente entre sí ante la falta de cumplimiento.
Las dos opciones siguientes son
similares, pero el actor interviniente no es el banco sino el privado o una
organización civil. Cambia también la forma del préstamo, pero no
necesariamente su modalidad.
Así, es posible impulsar una línea
de micro-crédito con actores privados, con la entrega de materiales de
construcción. La reglamentación y la Autoridad de Aplicación definirán las
características de la operación, pero debe quedar claro que es para un conjunto
básico de materiales de construcción, de calidad, pero siempre de líneas
básicas.
El comercio adherido percibirá un
adelanto, equivalente a un monto no superior al 25% de la operación, para
poner en funcionamiento el sistema de micro-crédito. El comercio podrá
celebrar acuerdos con firmas mayoristas, utilizando esa garantía, para así lograr
mejores precios para los beneficiarios. La Autoridad de Aplicación es la
encargada de evaluar cada propuesta y de auditar el funcionamiento del
instrumento.
El tercer instrumento de crédito
para sujetos no calificados por los bancos, está orientado a reconocer el trabajo
de muchas Organizaciones de la Sociedad Civil, en el campo del urbanismo
social.
Las características del convenio
serán similares a las anteriores, pero aquí el bien de cambio es la tierra. El PEN
definirá el monto máximo de los créditos a las OSC y las condiciones
específicas; un porcentaje igual o superior al 30% del monto solicitado, será
adelantado a la organización administradora y el resto a partir de la cancelación
de los aportes.
La organización administradora
será responsable directa del cumplimiento de sus obligaciones y los
beneficiarios responsables indirectos. El no cumplimiento de sus obligaciones
dejará a ambos sin otros beneficios sociales de promoción.
También aquí, la Autoridad de
Aplicación determinará las condiciones específicas de los convenios y evaluará
cada una de las propuestas.
Los sistemas de ahorro son muy
importantes, no solo por ser complementarios a los otros, sino por el impacto
que pueden tener en la cultura de la gente.
Los instrumentos de ahorro
reconocen al menos dos situaciones: la de aquellos jóvenes que tienen la
capacidad de hacerlo, pero todavía no tienen interés en comprar una
propiedad; o, la de aquellos que teniendo interés, no califican para un sistema
de crédito.
También podemos reconocer dos
tipos, por un lado aquellas operaciones con entidades bancarias y por otro, las
realizadas con otras cajas.
Las operaciones con los bancos,
funcionan como un plazo fijo con beneficios al final del tiempo estipulado. El
tiempo del ahorro tendrá un mínimo de dos años y un máximo de cuatro, con la
opción de renovación. Al final de dicho período, el titular de la cuenta tendrá su
capital, más los intereses correspondientes. Cuando el destino del ahorro sea la
compra de una vivienda, o la construcción o refacción de una vivienda propia,
percibirá además un 20% del capital depositado.
Es posible imaginar variantes a
este producto financiero, por lo tanto, es la Autoridad de Aplicación la
encargada de estudiar con las entidades bancarias interesadas, las opciones
que puedan brindarse a este instrumento en la medida que el sentido del
mismo se mantenga.
Las restricciones a la compra de
inmuebles deben ser las mismas que para los sistemas de crédito. Lo mismo
sucede con la opción de compra de lotes.
También se podrán acordar
convenios con provincias, municipios u otras organizaciones crediticias. Con las
provincias que adhieran, seguramente se canalizará el sistema vía los bancos
provinciales.
La mayoría de los municipios no
tiene esta posibilidad, aunque sí podrán acordarlo con los bancos que operan.
Otra forma de hacerlo es mediante la emisión de bonos. El sistema es similar al
bancario, pero se recomienda a los municipios que adhieran -luego de que lo
hayan hecho las provincias- que sumen beneficios para la mejor eficacia del
instrumento.
También pueden operar como
actores de crédito, aquellas organizaciones que no persigan fines de lucro,
como ser las sindicales, corporativas, profesionales o de fomento, siempre y
cuando los beneficiarios sean los sujetos de este Proyecto de Ley. En todos los
casos, la organización debe contar con respaldo suficiente para responder por
los ahorros previos de sus asociados, el Estado Nacional solo comprometerá los
beneficios acordados como incentivo al ahorro para cumplir el fin del acceso a
la primera vivienda.
Una variante interesante es el
ahorro previo con el objeto de urbanizar un predio con fines sociales. Los
actores intervinientes pueden ser los municipios o las Organizaciones de la
Sociedad Civil.
Al inicio de la operación debe
quedar estipulado el capital a ahorrar, el tiempo del ahorro y el valor del lote.
Cumplido el plazo, el beneficiario tendrá ahorrado parte del valor de la tierra y
podrá optar por comprarlo. De ser así, percibirá un beneficio extraordinario,
igual al 20% del ahorro de capital.
Lo interesante de este último caso
es que, posiblemente, durante el tiempo transcurrido por el ahorro, el valor de
la tierra puede incrementarse más que los intereses pagados por un banco y
aún más que el conjunto de beneficios que puedan otorgarse. Así, los mayores
valores que operan en un loteo, se congelan al inicio mismo de una operación
de esta naturaleza y de allí el sentido social de la urbanización.
Como en el resto, la
Reglamentación establecerá más detalladamente los criterios y aspectos de las
operaciones. La labor de la Autoridad de Aplicación es muy importante, como
en otros casos, desde el análisis de cada propuesta, su aprobación y el
seguimiento de las acciones.
Hasta aquí, los instrumentos
propuestos fueron de dos tipos: crédito y ahorro, con el común denominador de
estar dirigidos al beneficiario. El título presente versa sobre los instrumentos
que impulsen la conjunción del Estado Nacional con otros niveles
gubernamentales, o con otras entidades.
Un aspecto esencial del desarrollo
urbano en estos tiempos es el contar con lotes con servicios en diferentes
zonas, a distinto valor e incluso, algunos a precios fijos determinados por el
Estado como estrategia de accesibilidad a familias con bajos ingresos.
El mercado inmobiliario solo
responde en las zonas en donde mejor va a rendir el capital, es su propia
naturaleza. Si no hay acciones concretas del Estado orientadas a equilibrar las
condiciones de accesibilidad de la población al lote propio, difícilmente se dé
por vía del mercado.
La primera modalidad propuesta
es la que impulsa la asociación entre la Nación, la provincia y el municipio,
quienes previamente deben adherir a la ley. El objeto del acuerdo es desarrollar
loteos con fines sociales. Como requisito extraordinario, se estipula que la
nueva urbanización no sólo cumpla con lo exigible por ley a cualquier
emprendimiento (servicios, infraestructura y equipamiento), sino que sean
claramente superiores. El concepto es que, si el acuerdo conjuga las
capacidades de los tres niveles de gobierno, el resultado debe ser visiblemente
superior a otras formas.
El Proyecto de Ley define que las
partes acordarán recursos equitativamente, aunque las formas de los mismos
pueden variar; así, las posibilidades de los municipios son mayores, ya que
pueden aportar recursos humanos o técnicos.
Dado que estas operaciones
involucran un conjunto grande de unidades, es importante flexibilizar la
participación de los beneficiarios jóvenes. Por ello, se determina que para
acordar estas operaciones en el marco de esta propuesta, el 60% de los lotes
producidos debe estar destinado a la población joven, pudiendo el resto
destinarse a la población en su conjunto. Es también deseado que así sea; la
convivencia de grupos de diferente edad es un aspecto positivo.
El otro capítulo es el subsidio a
otros sectores. Aquí se reconoce tácitamente la tarea de universidades, Centros
de Estudio, Fundaciones, OSC, Voluntariado en general, que tengan acreditada
experiencia en el tema y puedan aportar tareas en forma directa o indirecta al
universo de la población sujeto de este Proyecto de Ley.
Como en otros convenios, es un
acuerdo de partes, con lo cual es la Autoridad de Aplicación la que evaluará lo
pertinente de las propuestas. Sin embargo, es fundamental contar con esta
herramienta, ya que es muy visible la tarea que algunos grupos vienen
desarrollando sobre el tema y es necesario promover su esfuerzo con el fin de
asegurar el objetivo propuesto.
Hay tres líneas de trabajo que, a
priori resultan sumamente importantes. Una son las acciones realizadas por el
voluntariado, principalmente de mejoramiento de barrios, asentamientos o
villas. Otra, las investigaciones o estudios específicos llevados adelante por
profesionales, que brindan esencialmente criterios e información útil para la
toma de decisiones y la mejora de las acciones que se realizan.
La tercera, son los actos
administrativos vinculados a la regularización de dominios. Éste es un punto
específico, pero de prioridad absoluta. El Estado tiene mecanismos propios y
existen marcos legales adecuados, sin embargo, la importancia del tema hace
necesario hacer una mención especial y brindar un instrumento propio.
Como señala el articulado, por vía
de reglamentación se determinarán los mecanismos de control y evaluación de
las acciones que emergen de este Proyecto de Ley. Por lo tanto, queda al buen
criterio, definir cuáles son las facultades propias de la Autoridad de Aplicación y
cuáles las que puede delegar.
Es fundamental que existan pautas
claras en cada instrumento, con límites precisos. De la misma manera, cada
convenio deberá señalar los derechos y obligaciones de las partes.
Las acciones pueden ser
impulsadas desde la Autoridad de Aplicación, o recibir propuestas de
interesados, es indistinto. Sí es menester que la propuesta cumpla los
requerimientos solicitados.
Hay dos evaluaciones que deben
realizarse: interna y externa.
La evaluación interna tiene dos
momentos, uno anterior a las acciones y otro posterior. La Autoridad de
Aplicación planificará semestralmente las acciones, organizadas de tal forma
que puedan evaluarse los impactos de mediano plazo. La información que se
espera obtener tiene que ver tanto con la promoción de los instrumentos en
diferentes territorios o con distintos sectores y/o actores, como la evolución
esperada de los impactos producidos por los mismos.
No es posible medir los resultados
sin una evaluación ex-ante.
La segunda parte de la evaluación
interna, está dada fundamentalmente por contabilizar los impactos producidos,
es decir: cantidad de operaciones iniciadas y terminadas, actores involucrados,
convenios firmados, prestamos aplicados, cajas de ahorro abiertas, subsidios
tramitados, población beneficiaria alcanzada, características de la misma,
etc.
La evaluación previa se hará cada
seis meses, mientras que la posterior de manera anual.
También habrá una evaluación
externa, la cual será posterior a las acciones. La Autoridad de Aplicación
determinará las características y los períodos.
Es importante que la población en
general pueda observar la marcha de las acciones y el trabajo impulsado por el
Poder Ejecutivo Nacional.
La Autoridad de Aplicación
dispondrá de un sitio web que brinde toda la información pertinente, con el fin
de difundir las herramientas y crear confianza en los procedimientos.
El sitio virtual será de libre acceso.
Todos los convenios formados y sus actores intervinientes deberán estar
visibles en la plataforma. Los beneficiarios tienen el derecho a resguardar su
identidad.
Además de las leyes nacionales
sobre transparencia y control público, se deberán cumplir pautas
internacionales. Queda a criterio de la reglamentación definirlas
concretamente.
Por último, se invita a las
provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a adherir al presente
Proyecto de Ley y a sumar beneficios que permitan acelerar el proceso de
acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes.
En virtud de las razones
expuestas, solicitamos a las Sras. Diputadas y Sres. Diputados la aprobación del
presente Proyecto de Ley.-
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| LINARES, MARIA VIRGINIA | BUENOS AIRES | GEN |
| MILMAN, GERARDO | BUENOS AIRES | GEN |
| PERALTA, FABIAN FRANCISCO | SANTA FE | GEN |
| STOLBIZER, MARGARITA ROSA | BUENOS AIRES | GEN |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia) |
| FINANZAS |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |