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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 2317-D-2014
Sumario: PRIMERA VIVIENDA PARA JOVENES. REGIMEN.
Fecha: 09/04/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 24
Primera vivienda para
jóvenes
TÍTULO 1
Disposiciones Generales
CAPÍTULO 1
Del Objeto y Sujeto de la ley
Artículo 1°.- El objeto de la presente ley
es el de facilitar instrumentos financieros y de gestión con el fin de promover el acceso a la
primera vivienda de la población joven.
Las acciones concretas a las que se refiere la
ley son la adquisición de vivienda -casa o departamento-, las mejoras producidas en
vivienda propia y la compra de lote urbano con servicios de infraestructura básicos.
La propiedad adquirida o mejorada, debe
tener por destino ser vivienda única, familiar y permanente del beneficiario.
Art. 2°.- El sujeto de la presente ley es la
población joven, definida como aquellas personas que al comenzar a utilizar los beneficios
de esta norma se encuentren entre los dieciocho (18) y treinta y cinco (35) años de
edad.
Art. 3°.- En el marco del universo de
población joven, es posible identificar grupos preferenciales los que serán sujetos de
consideraciones especiales. Dichos grupos son:
I. Jóvenes Jefes y/o Jefas de hogar.
II. Jóvenes con estudios en
curso.
III. Jóvenes no sujetos de crédito
bancario.
IV. Jóvenes con dificultad o
limitaciones permanentes.
V. Jóvenes con ingresos ubicados
en los dos quintiles inferiores de distribución del ingreso.
VI. Jóvenes en situación de
hacinamiento con otras familias y/o de precariedad en la vivienda.
VII. Jóvenes con prioridad de
relocalización de su vivienda.
CAPÍTULO 2
Autoridad de Aplicación y otros actores
intervinientes
Art. 4°.- Serán Autoridad de Aplicación de
la presente ley el Ministerio de Planificación, Inversión Pública y Servicios y el Ministerio
de Desarrollo Social, pudiendo conjugar entre ellas una Unidad Especial a los efectos de
operativizar los lineamientos de la presente.
Art. 5°.- La Autoridad de Aplicación
podrá celebrar con las provincias que adhieran a la presente ley y con los municipios,
convenios orientados al cumplimiento del objeto y al beneficio del sujeto de la presente ley,
en función de las consideraciones de cada uno de sus artículos.
Art. 6°.- La Autoridad de Aplicación
podrá asimismo celebrar convenios con:
a) la banca pública y la banca privada, con
el fin de acordar la puesta en funcionamiento de los servicios financieros que se otorgan por
ley;
b) organizaciones de la sociedad civil y/o
con empresas del sector privado, con el fin de cumplir los alcances de la ley;
c) de asistencia técnica con organismos
multilaterales de crédito que tengan experiencia en implementación de programas de estas
características, como también con fundaciones o universidades que así lo ameriten.
CAPÍTULO 3
De los alcances de la ley
Art. 7°.- La presente ley otorga beneficios
exclusivos a toda aquella persona nacida o naturalizada en nuestro país, con dos (2) años o
más de residencia, que se encuentre comprendida entre los dieciocho (18) y treinta y cinco
(35) años de edad.
Art. 8°.- Los actores intervinientes podrán
utilizar uno de los instrumentos detallados o una conjunción de ellos, para un fin
determinado. En este último caso el beneficiario deberá especificar y fundamentar su
uso.
Art. 9°.- Los beneficiarios podrán disponer
de un conjunto de beneficios, solo en aquellos casos que acrediten garantías suficientes para
cumplir con ellos.
Será la organización interviniente o la
Autoridad de Aplicación la que determine los requerimientos mínimos.
CAPÍTULO 4
De los planes oficiales
Art. 10°.- El 40% de los beneficiarios de
los planes oficiales de vivienda, refacción de vivienda y producción de suelo urbano con
servicios, serán jóvenes de acuerdo al universo estipulado en la presente ley.
El Poder Ejecutivo Nacional, en coordinación
con la Autoridad de Aplicación, definirá la mejor forma de cumplir con el porcentaje
estipulado, pudiendo ser por obra realizada, por espacio geográfico -provincia o municipio-
o en el conjunto de la política oficial por un período menor al año.
Art. 11°.- El PEN dispondrá en forma
inmediata de terrenos urbanos de su jurisdicción para la producción de lotes con servicio,
cumpliendo con el porcentaje de beneficiarios jóvenes antes mencionados.
Todo suelo urbanizable que se encuentre bajo
dominio de alguna jurisdicción del PEN, que no se encuentre con un uso comprometido, ni
con proyectos a realizar, ni involucren aspectos estratégicos del desarrollo local, que
cumpla con las condiciones ambientales lógicas y de ley para ser habitable y que,
consecuentemente, se encuentre en visible estado de abandono, aun cuando el predio este
cercado, tendrá por destino inmediato la producción de suelo urbanizable.
Los municipios podrán señalar ante la
Autoridad de Aplicación de la presente ley, la existencia de tales predios y podrán
manifestar sus intenciones de intervenir en la operatoria.
Art. 12°.- Toda subdivisión de tierra rural
a urbana o semi-urbana, deberá disponer del 10% del suelo neto urbanizado para lotes
sociales. Tal porcentaje se suma a los requeridos por ley como reserva de espacio público,
apertura de calles, lotes para equipamiento social y toda otra restricción al dominio
producto de leyes provinciales o municipales.
Por reglamentación se definirá
específicamente los mecanismos de cesión de tierras y de compensación. La Autoridad de
Aplicación de la presente ley será quien garantice el correcto cumplimiento de este
artículo.
TÍTULO 2
Créditos
CAPÍTULO 5
De los créditos bancarios, para sujetos de
crédito
Art. 13°.- El PEN, a través de la Autoridad
de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada para disponer de una
oferta de créditos bancarios a tasa preferencial para el conjunto de consideraciones a las que
hace referencia el presente Capítulo.
Art. 14°.- Líneas de crédito con tasas
preferenciales para adquisición de vivienda, refacción de vivienda propia o compra de lote
urbano con servicios, destinada al universo de la población joven definida en la presente
ley, y que sean sujetos de crédito bancario.
Las principales características de dichos
créditos serán:
I. El PEN subsidiará el 50% de la tasa de
interés de los créditos.
II. El Banco adherido ofrecerá una
tasa de interés que en ningún caso podrá exceder de un digito y requisitos exigibles
similares a otras líneas.
III. Los costos financieros derivados
de la operación bancaria no deberán exceder los tres puntos porcentuales.
IV. El Estado reintegrará el 50% del
IVA.
V. La reglamentación de la ley
definirá un límite a la compra del inmueble, expresado monetariamente (pesos argentinos, o
unidad monetaria que la remplace en el futuro) y en superficie (metros cuadrados).
VI. La Autoridad de Aplicación
perfeccionará los procedimientos administrativos, convenios con los bancos, aprobación de
los créditos, formalización de las transferencias, evaluación y control de las acciones.
Art. 15°.- Líneas de crédito con tasas
preferenciales para adquisición de vivienda, refacción de vivienda propia o compra de lote
urbano con servicios, a grupos preferenciales, que sean sujetos de crédito bancario.
A los efectos del presente artículo, se entiende
por grupos preferenciales a aquellos que dentro del universo de población joven que
estipula esta ley cumplan alguna o varias de las siguientes condiciones:
I. Jefes y Jefas de hogar.
II. Jóvenes con alguna dificultad o
limitación permanente (visual, auditiva, motora, cognitiva).
III. Jóvenes que acrediten estar
completando estudios primarios y secundarios.
A las condiciones estipuladas en el artículo
anterior, se suman los siguientes beneficios con el fin de promocionar a un grupo particular
de la población joven:
I. El PEN subsidiará el 70% de las tasas
de interés de los créditos.
II. La tasa de interés bancaria
deberá ser igual o menor al 8%.
III. El Estado reintegrará el 100%
del IVA a estas operaciones.
IV. Los costos financieros derivados
de la operación bancaria no podrán exceder el punto y medio porcentual.
Art. 16°.- El crédito destinado a la compra
de lote solo aplica cuando la parcela se localiza en Zonas de Urbanización Prioritaria.
Dichas zonas deben ser lugares de buenas
condiciones físicas, salubres y con servicios básicos. A su vez, deben ser sitios incipientes
en su formación o estancados en su crecimiento, donde el mercado inmobiliario tiene poco
movimiento.
Entiéndase por Zonas de Urbanización
Prioritaria, y a los efectos de la presente ley, a los sitios de más baja rentabilidad del suelo
urbanizado, no las urbanizaciones nuevas, resultando éste un instrumento útil para los
municipios, en tanto tienen la posibilidad de ubicar aquellas áreas urbanas depresivas para
promocionar la construcción en distintos puntos.
A los efectos de la presente ley, la definición
física de tales Zonas corresponde exclusivamente a los municipios.
CAPÍTULO 6
De los créditos especiales, para sujetos no
calificables por los bancos
Art. 17°.- El PEN, a través de la Autoridad
de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada, como así también con
organizaciones civiles y comercios de materiales, con el objeto de ofrecer préstamos en
dinero, materiales o bienes inmuebles al universo de la población joven.
Art. 18°.- Línea de micro-crédito bancario,
con tasas preferenciales, destinado a producir mejoras en viviendas existentes o a la compra
de lotes urbanos con servicios en Zonas de Urbanización Prioritaria.
La calificación del préstamo se hará para
grupos de no menos de tres jóvenes, vecinos entre sí y solidariamente responsables, con el
fin de alcanzar los requerimientos exigidos por el banco.
Art. 19°.- Línea de micro-crédito en
materiales de construcción.
Los comercios de materiales de construcción,
con experiencia mínima de cinco (5) años y con buena conducta fiscal, podrán impulsar un
sistema de crédito con beneficiarios de la presente ley que no son sujetos bancarios.
La Autoridad de Aplicación evaluará cada
propuesta y auditará el funcionamiento de este instrumento.
Art. 20°.- Línea de micro-crédito para
administrar por Organizaciones de la Sociedad Civil.
Las Organizaciones de la Sociedad Civil que
acrediten experiencia mayor a cinco (5) años como desarrolladores urbanos, formales o no
formales, o cuya incumbencia en las mejoras de un barrio sean constatables, serán sujetos
de acción para administrar micro-créditos cuyo destino sean jóvenes que no califican para
préstamos bancarios.
La Autoridad de Aplicación evaluará cada
propuesta y auditará el funcionamiento de este instrumento.
TÍTULO 3
Ahorro
CAPÍTULO 7
Del ahorro bancario
Art. 21°.- El PEN, a través de la Autoridad
de Aplicación, impulsará convenios con la banca pública y privada para disponer de un
sistema de ahorro-previo, preferencial para los beneficiarios de la presente ley.
Art. 22°.- Caja de ahorro-previo por
sistema bancario, con incentivo para adquisición de primera vivienda.
El beneficiario podrá disponer en su cuenta
bancaria de una caja de ahorro de cuota fija y plazo fijo mayor a dos (2) años y menor a
cuatro (4) años. Al final del período, el titular percibirá el capital ahorrado más los
intereses.
Cuando el destino del ahorro sea la compra de
una primera vivienda, con los límites en valor y superficie que marca la reglamentación,
percibirá además un 20% del capital como incentivo a los sujetos beneficiarios de la
presente ley.
Art. 23°.- El banco podrá convenir con la
Autoridad de Aplicación un sistema similar al enunciado en el artículo precedente, con
cuota variable o toda otra opción que promocione la cultura del ahorro y permita un rápido
acceso a la primera vivienda.
Art. 24°.- Los fondos provenientes de una
caja de ahorro bancario en las condiciones estipuladas, pueden ser destinados a la compra
de un lote urbano con servicios cuando dicha tierra se encuentre en Zonas de Urbanización
Prioritaria definidas por la presente ley.
CAPÍTULO 8
De otras cajas de ahorro
Art. 25°.- El PEN, a través de la Autoridad
de Aplicación, podrá acordar convenios con Municipios y/u otras organizaciones
crediticias, con el fin de impulsar un sistema de ahorro-previo preferencial para los
beneficiarios de la presente ley.
Art. 26°.- El Municipio podrá ofrecer, a
través de una organización bancaria, "Bonos de Edificación Joven" al universo de
población sujeto de la presente ley, con incentivos cuando el destino de los fondos sea uno
de los objetos definidos en la misma.
El sistema será similar al bancario,
recomendándose a los gobiernos locales mejorar los incentivos finales y promocionar con
beneficios extraordinarios a la población joven con mayores dificultades, como así también
la promoción de áreas urbanas significativas.
Art. 27°.- Otras organizaciones de crédito,
sin fines de lucro, podrán ser objeto de una línea de ahorro previo de estas
características.
El presente artículo se orienta a la posibilidad
de que otras cajas, como ser sindicales, corporativas, profesionales o de fomento, puedan
participar de una operatoria de ahorro con incentivos a la compra de primera vivienda o lote
urbano con servicios, cuando dichas operaciones tengan por beneficiario al sujeto de la
presente ley.
En cualquiera de los casos, la organización
debe contar con respaldo suficiente para responder por los ahorros previos aportados por
sus beneficiarios.
Art. 28°.- Los municipios y/u
Organizaciones de la Sociedad Civil podrán impulsar un sistema de ahorro-previo con el
objeto de urbanizar un predio con fines sociales.
El beneficiario dispondrá en dicho momento
de una opción de compra del lote y, de aceptarla, percibirá el beneficio del 20% sobre el
ahorro de capital.
El convenio especificará claramente el valor
de la tierra libre de mejoras, los costos de las infraestructuras requeridas, el financiamiento
de las mismas y el sistema de ahorro previo.
TÍTULO 4
Subsidio
Art. 29°.- El PEN fomentará las acciones
conjuntas con provincias, municipios, entidades educativas y organizaciones civiles sin
fines de lucro en proyectos que den respuesta efectiva al déficit de vivienda, especialmente
en la población joven.
CAPÍTULO 9
Subsidio al desarrollo urbano con fines
sociales
Art. 30°.- La Autoridad de Aplicación
podrá celebrar convenios de contraparte con las provincias y sus municipios, para
urbanizaciones sociales cuyos beneficiarios mayoritarios sean jóvenes en los términos de la
presente ley.
De esta operación formarán parte, en forma
equitativa, la Nación, la provincia y el municipio en donde se radicará el emprendimiento
urbano. Dichos aportes serán en tierra urbanizable, dinero, materiales o disponibilidad de
equipos y mano de obra vinculada a la obra.
Art. 31°.- El objeto del presente Capítulo
es obtener lotes urbanos con servicios, mayores a los mínimos exigidos por Ley.
Los beneficiarios jóvenes, sujeto de la
presente ley, accederán al 60% de los lotes como mínimo.
Art. 32°.- Si el sistema involucra el pago
del lote por parte del beneficiario, lo percibido será distribuido en la misma forma
equitativa en que se han hecho los aportes.
CAPÍTULO 10
Subsidio a otros sectores
Art. 33°.- Las universidades u otros
centros de estudio, con experiencia acreditada en la materia de cinco (5) años o más, podrán
ser sujetos de subsidios a proyectos de investigación y acciones de formación o
capacitación a profesionales, emprendedores sociales, comunicadores o beneficiarios de la
presente ley, cuando el objeto de estudio sea investigar o relevar los diversos aspectos que
hagan a un mejor conocimiento de la política de primera vivienda a la población joven.
La Autoridad de Aplicación formalizará
convenios con las entidades calificadas e interesadas, especificando las características de
las acciones, los tiempos estipulados y las obligaciones de las partes.
Art. 34°.- Las organizaciones de
voluntariado, con experiencia acreditada en la materia de tres (3) años o más, podrán ser
sujetos de subsidio a proyectos de mejoras en viviendas precarias, conforme se ajusten al
objeto y sujeto de la presente ley.
Las propuestas deberán ser formalizadas entre
la organización civil y la Autoridad de Aplicación, conforme los requerimientos de la
reglamentación.
En todos los casos, el subsidio no será
superior al 30% del monto total del proyecto de mejoras en viviendas precarias y, deberá
ser destinado a la compra de materiales a utilizar en el proyecto presentado. No se
contemplan recursos para mano de obra, ni para compra de equipos, ni herramientas.
Art. 35°.- Las organizaciones
profesionales relacionadas con los actos administrativos de regularización de dominios,
podrán celebrar convenios para desarrollar dichas tareas.
Siendo la titularización de la propiedad una de
las principales imperfecciones del dominio en muchas viviendas, se impulsa la celebración
de convenios con Colegios Profesionales que dispongan de propuestas para regularizar la
situación de viviendas.
En todos los casos, el beneficiario debe ser un
Jefe o Jefa de hogar o ser parte de la población definida como grupo preferencial.
TÍTULO 5
Control y Transparencia
CAPÍTULO 11
Control y Evaluación de las acciones
Art. 36°.- Por vía de la reglamentación se
determinarán las condiciones generales de control y evaluación de todas las acciones de las
cuales es objeto la presente ley.
La Autoridad de Aplicación aplicará las
medidas en forma propia o delegando las mismas a terceros, conforme se determine.
Art. 37°.- Los convenios señalan los
derechos y obligaciones de las partes.
La Autoridad de Aplicación impulsará las
acciones con los actores señalados en la presente ley o podrá recibir propuestas de ellos. En
cualquier caso velará por el cumplimiento de los objetivos propuestos y de la seguridad de
los beneficiarios sujetos de esta norma. A tal efecto, podrá negar la participación a
entidades privadas, públicas o civiles que a juicio fundado no acrediten solvencia suficiente
para desarrollar los instrumentos.
Art. 38°.- La Autoridad de Aplicación
definirá los requisitos de procedimientos que le competen y aquellos que son delegados a
los actores asociados.
En cualquier momento y sin condiciones
mediante, la Autoridad de Aplicación podrá auditar a dichos actores sobre la marcha de las
operaciones pactadas.
Art. 39°.- Evaluaciones internas.
La Autoridad de Aplicación realizará una
evaluación semestral de las acciones a realizar, los convenios firmados y sus metas de corto
y mediano plazo.
La Autoridad de Aplicación realizará una
evaluación anual de las acciones realizadas, convenios firmados, metas cumplidas, balances
de activos y financiamiento comprometido.
Art. 40°.- Evaluaciones externas.
La Autoridad de Aplicación contratará una o
más evaluaciones externas, que determinen certeramente la marcha de las acciones.
La tarea de evaluación externa deberá recaer
en profesionales de comprobada trayectoria en la materia, recomendándose la firma de
acuerdos con universidades o centros de estudio.
CAPÍTULO 12
Transparencia
Art. 41°.- La Autoridad de Aplicación
dispondrá de un sitio web que brinde toda la información pertinente a los fines de la
presente ley.
El sitio virtual será de libre acceso y se
encontrará permanentemente actualizado. Allí se difundirán las generalidades de los
instrumentos, los requisitos de las operatorias, los convenios firmados y en acción, la
localización de los mismos -provincia y municipios- y los actores intervinientes.
TÍTULO 6
Disposiciones finales
CAPÍTULO 13
De otros poderes de gobierno
Art. 42°.- Se invita a las provincias y a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley, y a sumar beneficios que
permitan un mejor acceso a la primera vivienda por parte de la población joven.
CAPÍTULO 14
Del Poder Ejecutivo Nacional
Art. 43°.- El PEN reglamentará las
disposiciones de la presente ley, dentro de los noventa (90) días a partir de su
promulgación.
Art. 44°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo
Nacional.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto tiene por objeto
establecer una ley para todo el territorio argentino, que asegure los suficientes mecanismos
que permitan a la población joven, acceder a la primera vivienda.
La propuesta funda sus bases en tres aspectos:
jurídico, social y económico.
En el primero de ellos, el campo jurídico, el
derecho a la vivienda se encuentra consagrado en el art. 14 bis de la Constitución
Argentina, luego de la reforma impulsada en 1957, reconociéndose tácitamente el derecho
de todos los habitantes a una vivienda digna.
Complementariamente a esto, el derecho a la
vivienda es ampliamente reconocido por el Derecho Internacional; numerosos
instrumentos, vigentes en muchos países, lo garantizan. Entre ellos podemos citar: el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, la Declaración Americana
sobre Derechos y Deberes del Hombre, la Convención Americana sobre Derechos
Humanos, la Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación
Racial, la Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la
Mujer y, la Convención de los Derechos del Niño.
El Pacto de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales (PSIDEC) (1) es el principal instrumento de protección del derecho a la vivienda.
El contenido de este derecho ha sido desarrollado por el Comité, órgano de aplicación del
Tratado. En este sentido, determinó que, el contenido mínimo del derecho a la vivienda
incluye: a) la seguridad jurídica de la tenencia, b) disponibilidad de servicios, materiales e
infraestructura, c) gastos de vivienda soportable, d) vivienda habitable, e) vivienda
asequible, f) lugar, y g) adecuación cultural de la vivienda.
El segundo aspecto señalado es el social.
La vivienda es, no solo un bien de uso, sino la
garantía física de una condición básica y cultural del hombre, como es la de tener un sitio
en donde habitar. Es también, un capital físico, posible de ser mercantilizado; de tal forma
que, no solo brinda cobijo y seguridad en el presente, sino previsibilidad en el futuro.
El presente proyecto, acota el universo de
beneficiarios a los jóvenes, identificando por tales al grupo de población comprendido entre
los 18 y los 35 años.
Una particularidad de mujeres y varones, en
esa etapa de la vida, es que coincide el inicio y desarrollo de su actividad laboral, con la
plenitud de su etapa reproductiva. Es, naturalmente, una época de muchas exigencias; y,
naturalmente, las políticas de Estado deben acompañar dicho esfuerzo.
Sin embargo, la realidad contrasta con ello. La
población joven es la que más dificultades encuentra para insertarse en el campo laboral, la
que más debe multiplicar sus esfuerzos, porque además de trabajar debe estudiar y/o
capacitarse, la que menos remuneraciones percibe -al menos proporcionalmente-, cuando
es la que más debe invertir en su patrimonio, porque el mismo es inexistente o
incipiente.
La situación se complica aún más, cuando
dicha población joven tiene menos ingresos o menos educación, cuando vive en zonas con
carencias físicas o ambientales, cuando son mujeres o cuando sus capacidades físicas o
cognitivas son reducidas o limitadas.
El sujeto de este Proyecto de Ley es la
población joven, no porque las oportunidades para la vivienda no deberían ser un derecho
aplicable a toda la población, sino porque se quiere priorizar instrumentos que equilibren
los esfuerzos y necesidades de los jóvenes, con la promoción de acciones del Estado para
que accedan a su primera vivienda.
La tercera base de la fundamentación es la
económica y no puede ser de otra manera en un país que necesita mantener su crecimiento
y acrecentar su desarrollo.
Los instrumentos presentados en este
Proyecto de Ley impulsarán, en su conjunto, una serie de acciones que impactarán
sensiblemente en el desarrollo urbano y especialmente en la industria de la construcción.
Dicha rama de la actividad económica, se caracteriza por la generación de empleo y el
movimiento comercial registrado en muchos sub sectores de la economía, tanto en el sector
primario, como el secundario y de servicios.
Más aún, con el impulso de este Proyecto de
Ley, se busca incentivar el ahorro, el gasto y fundamentalmente la inversión.
No solo la población de referencia es
beneficiaria de las acciones, sino que indirectamente también lo es la sociedad y el Estado
local. Las nuevas inversiones significarán mejoras que valorizarán el territorio y por lo
tanto, ayudarán al esfuerzo que en tal sentido se hace en cada rincón del país.
Explicitadas las bases del fundamento del
presente proyecto, es necesario caracterizar mejor al sujeto de esta norma.
La población joven comprendida entre los 18
y los 35 años de edad es, según Censo 2010, de 11.536.601 personas; entre ellos, existe una
leve superioridad numérica de mujeres respecto a varones (86.403, una diferencia menor
del 1%).
La información oficial consigna una serie de
datos útiles, pero no siempre son presentados en forma desagregada por cada año de edad
de la población. Sin embargo, utilizando los datos por grupos de edad, es posible aproximar
con cierta confianza, una serie de valores importantes para la determinación de los
instrumentos propuestos.
El grupo de análisis está conformado por las
personas comprendidas entre los 20 años y los 34 (20/24, 25/29, 30/34) es decir, un total de
población joven de 9.529.371 personas.
Más de la mitad de los jóvenes se encuentra
en alguna situación de pareja, característica que aumenta conforme la edad (el grupo de 20
a 24 registra el 50% del total de las personas solas). No es un dato menor, si se piensa que
el acceso a la primera vivienda es muchas veces el resultado de una decisión de pareja. Sin
embargo, es importante aclarar, que el proyecto no impone esta condición en ningún
momento, ya que se entiende que el derecho es individual y por lo tanto también lo son los
beneficios, salvo que el beneficiario opte por otra alternativa.
Los jóvenes constituidos como Jefes o Jefas
de Hogar son, siempre para nuestro grupo de análisis, 2.629.944 personas. Es decir que, el
27,6 % de dicha población tiene a su cargo la responsabilidad del hogar. Claramente, en
estos casos, nuestro beneficiario directo no son solo los jóvenes en cuestión sino también
los niños, las niñas u otras personas a cargo. Este es un grupo de población al cual
privilegiamos, ya que nos interesa brindar las mejores oportunidades, siguiendo con el
concepto de equilibrar estas con los mayores esfuerzos realizados por los sujetos.
Siempre según los datos consignados por el
INDEC en el Censo 2010, es importante visualizar la cantidad de individuos en el grupo de
análisis que reside en viviendas particulares y registra alguna dificultad o limitación
permanente. Incluyendo en tales condiciones las visuales, auditivas, motora -superior e
inferior- y cognitivas, el total es de 803.470 personas.
La educación y las capacidades laborales son
parte del capital humano de una persona; a mejor capital, mayor posibilidad de ingreso. El
presente proyecto quiere mejorar las oportunidades que brinda el mercado, pero es
fundamental llegar a aquellos que tienen más dificultades, ayudando e induciendo al
esfuerzo por mejorar las capacidades individuales.
Para ahondar en una mayor información, se
consulto también la fuente oficial de la Encuesta Permanente de Hogares. Vale subrayar
que esta información es "un programa nacional de producción sistemática y permanente de
indicadores sociales llevados a cabo por el Instituto Nacional de Estadística y Censos
(INDEC), que permite conocer las características socio-demográficas y socioeconómicas de
la población." (2) La cobertura geográfica de este indicador, abarca 31 aglomerados urbanos
en donde habita, aproximadamente el 70% de la población urbana del país; cubre todas las
capitales provinciales y algunos aglomerados urbanos de más de cien mil habitantes.
Seguimos refiriéndonos al grupo de análisis
de 20 a 34 años, pero ahora con los datos de la EPH, referidos al segundo trimestre del
2011.
Del nuevo grupo de análisis, algo más del
21% tienen bajas condiciones de educación, encontrándose por debajo del nivel de
secundaria incompleto (2.012.680 personas). En el otro extremo de las oportunidades
brindadas por las capacidades educativas, hay 2.457.341 jóvenes.
Complementariamente con los datos
anteriores, la población no calificada es levemente menor al millón de personas; la mayor
cantidad tiene calificaciones operativas y, en menor proporción, formación técnica y
profesional.
De un total de 5.978.921 jóvenes que
representa la muestra analizada, un 67% se encuentra ocupado, un 7% desocupado y el
resto inactivo. Esto demuestra que hay una población muy importante que puede participar
en instrumentos de crédito y/o ahorro, con el fin de acceder a su primera vivienda.
Cuando de política habitacional se trata, la
inamovilidad del bien suele contrastar con la movilidad laboral; y finalmente, prevalece el
sitio donde hay trabajo, al lugar en donde se tiene la propiedad. No siempre el bien en
cuestión representa las características de un bien de cambio, menos aún, si debe ser
transable en el mercado formal. La mayor movilidad de la población joven debe ser un
aspecto a considerar; sin embargo, siempre según los datos de la EPH, el 95% de las
personas de los grupos a los que nos estamos refiriendo, mantuvo su residencia en la misma
localidad durante los últimos cinco años.
Por último, es importante señalar algunos
datos físicos que nos muestran las condiciones en las que habitan algunos jóvenes.
El 17,5% vive en condiciones de
hacinamiento (1.042599). De la población objeto de la muestra, 249.043 jóvenes no tienen
baño o deben compartirlo con otro hogar o vivienda. El 14% de dichos jóvenes vive en un
sitio inundable y el 9% en proximidades impropias de un basural; muy posiblemente
algunos conjuguen ambas situaciones.
La caracterización de la población sujeto de
este Proyecto de Ley tiene por fin conocer particularidades de dicho universo, con el objeto
de que los instrumentos propuestos puedan abarcar la mayor diversidad de situaciones y, en
especial, llegar con oportunidades adecuadas a aquellos que se encuentran en las
condiciones más difíciles.
Las acciones posibles a llevar a cabo a partir
del presente Proyecto de Ley, requieren de una autoridad que encuentre su razón de ser en
los organismos de gobierno más destacados. Es propio del objeto de esta propuesta que
dicha autoridad sea el Ministerio de Planificación, Inversión Pública y Servicios, en
conjunto con el Ministerio de Desarrollo Social.
Los instrumentos presentados en la propuesta
permitirán a la Autoridad de Aplicación celebrar convenios con otros organismos del
Estado -provincias y municipios, que adhieran a la ley-, con la banca pública y/o privada,
con organizaciones de la sociedad civil y con empresas del sector privado con el fin de
cumplir los alcances de la presente ley.
También se señala la posibilidad de celebrar
convenios con universidades, centros de estudio, fundaciones y con organismos
multilaterales que acrediten experiencia en la materia, cuando dichas acciones conduzcan
directa o indirectamente al cumplimiento de la iniciativa propuesta.
Resulta importante subrayar que, junto a la
Autoridad de Aplicación, hay un conjunto de actores que tienen capacidades reales y
demostradas de aportar lo suyo a una política de acceso a la vivienda. Así como es
significativo identificar y conocer a la población sujeto del proyecto, lo es también ahondar
sobre estos actores, muchos de los cuales vienen aportando su esfuerzo en la materia. El
éxito de una iniciativa de esta envergadura, depende de lograr promover colaborativamente
todas las capacidades de una sociedad.
Resulta , entonces, necesario especificar unos
pocos aspectos relativos al alcance de la norma.
Los beneficiarios son argentinos, nacidos en
el país o naturalizados; en este último caso, con un mínimo de dos años de residencia.
En tal sentido, beneficiarios y actores,
deberán disponer de las garantías suficientes para poder utilizar cada uno de los
instrumentos.
Los instrumentos de este Proyecto de Ley se
enmarcan en tres grandes grupos: de Crédito, de Ahorro y de Subsidio. Se espera así tener
una diversificación de herramientas que se ajusten de la mejor manera posible a las
características de cada grupo específico de la población joven y de los actores relacionados
directa o indirectamente con los procesos de accesibilidad a la primera vivienda.
Es posible utilizar más de un instrumento a la
vez, de hecho en algunos casos es deseable poder conjugarlos con el fin de mejorar la
accesibilidad al bien. Sin embargo, dicha conjunción debe ser explicitada por los actores
que intervienen y fundamentada por el beneficiario.
Sin embargo, no sería lógico plantear una
propuesta de esta naturaleza sin hacer referencia al Estado y su estratégica capacidad de
acción en el tema.
La política oficial relativa al concierto de las
acciones orientadas a facilitar el acceso a una vivienda digna no es el eje de este texto, pero
tampoco puede ser dejado de lado si lo que se busca es lograr la accesibilidad de un grupo
de edad tan considerable como el propuesto.
El Estado debe disponer de tres recursos
esenciales e involucrarlos fuertemente en la política de vivienda, a saber: los recursos
monetarios, inmuebles y administrativos.
El primero de ellos es el que más se ha
utilizado durante las gestiones del actual gobierno, con las transferencias para obras de los
planes Federal I y II.
Por ello, en primer lugar, se establece un
criterio porcentual de beneficiarios en todo plan oficial de vivienda, destinándose el 40% de
los mismos -o más- a la población joven.
En realidad no se trata de un beneficio
extraordinario, sino de cuantificar un derecho; la población joven a la que hacemos
referencia constituye más del 25% del total, si a ello le sumamos el total de menores, que
gran parte de ellos pertenecen a familias con padres en el grupo de referencia, tenemos la
mitad de la población del país.
Más aún, la población por encima de los 35
años es, en su conjunto, la que más puede haber satisfecho las necesidades de vivienda,
aunque sin duda el déficit es sumamente importante.
El planteo implica fundamentalmente un
nuevo análisis en los criterios de asignación de los beneficios en esta materia que haga el
Estado Nacional. Muy posiblemente estos porcentajes se cumplan, no obstante a los efectos
de la mirada que hace este Proyecto de Ley resulta indispensable asegurar
cuantitativamente la accesibilidad de los beneficiarios.
El esfuerzo, en muchos sentidos, que
demanda lograr los recursos monetarios y transformarlos en vivienda, no se compara con la
riqueza que detenta el Estado Nacional en terrenos fiscales, muchos de ellos enclavados en
zonas de rápida valorización.
Parece irónico que el problema de muchas
ciudades sean los grandes espacios vacíos que quedan dentro de ellas -la mayoría
propiedad del Estado-, cuando la tierra urbana es para la mayoría de la población
inalcanzable en sus valores.
El solo compromiso de participar de
emprendimientos inmobiliarios con el suelo ocioso, significaría la posibilidad de desarrollar
áreas estratégicas en muchas localidades, y el recupero del patrimonio a través de lotes con
servicios o viviendas para desarrollar una activa política de distribución de riqueza.
Desde hace décadas, el Estado Nacional es el
principal terrateniente del suelo urbano y, en una correcta política de distribución, eso debe
cambiar y esa tierra debe ser socializada.
Se aclara que no se trata de aquellos
inmuebles que tienen uso, que son estratégicos o que están comprometidos en proyectos
especiales, tampoco de tierras cuyas características ambientales no sean adecuadas para el
desenvolvimiento humano. Dejando de lado todo ello, hay grandes superficies abandonadas
o con usos muy precarios que rápidamente podrían volcarse con proyectos que sin duda
generarían mayor actividad económica, incluyendo generación de trabajo, y beneficios
sociales.
El tercer aspecto no es menor y se trata de los
recursos económicos y administrativos.
En el proceso de valorización de la tierra
urbana interviene decididamente el Estado, quien dicta las normas mediante las cuales un
suelo deja de ser rural y pasa a ser urbano. El simple acto administrativo le otorga a la tierra
un mayor valor, más aún cuando las leyes aseguran ciertas condiciones de calidad en sus
entornos.
Los procedimientos de resarcimiento al
Estado por la valorización de la propiedad privada, son comunes en muchos otros países;
fundamentalmente debemos citar a España, que es el origen de nuestro derecho urbano,
pero también compartido por otros países Latinoamericanos.
Por esto se estipula un valor prudente de
cesión de tierras con fines sociales, del diez por ciento del suelo neto urbanizado.
La reglamentación deberá definir aspectos
relacionados con la mecánica, ya sea por cesiones en el mismo lugar de la subdivisión o
aceptando la compensación en otras áreas. Dicha decisión, más allá de la postura propia,
escapa a los alcances de este proyecto.
Sí es importante dejar en claro que la cesión
de lotes con fines sociales debe hacerse a favor de los municipios.
Existen otros actos administrativos, como el
incremento de la capacidad constructiva o los cambios de usos, que generan un incremento
de valor en el suelo privado por la acción del Estado. La aplicación de instrumentos sobre
dichos actos no es motivo de esta propuesta, pero es importante mencionarlos como
consideraciones generales.
Definido el porcentaje de aplicación de los
planes oficiales destinado a jóvenes y la importancia de los tres recursos esenciales del
Estado -monetario, inmobiliario y administrativo- puestos al servicio de una política de
acceso a la vivienda, pasemos entonces al eje de los instrumentos objetos de este Proyecto
de Ley: Créditos, Ahorro y Subsidios.
Los instrumentos deben ahondar en las
características de la población y presentar los instrumentos de diversa manera, para que
puedan elegir entre las alternativas la opción más conveniente y facilitar así la decisión del
acceso a la primera vivienda. Pero además, la diferencia de instrumentos busca hacer
eficiente el uso de los recursos del Estado, de tal manera que los beneficios sean lo más
proporcionales posibles a las capacidades y esfuerzos de cada sub-grupo de población.
Uno de los capítulos centrales de este
Proyecto de Ley es el referido a los mecanismos que impulsen créditos destinados al acceso
a la primera vivienda por parte de la población joven.
Debemos reconocer dos situaciones, la de
aquellas personas que, por sus características laborales y patrimoniales, son sujetos de
crédito bancario, y los que no lo son.
Para el primero de ellos, aquellos que son
sujetos de crédito bancario, la Autoridad de Aplicación podrá celebrar convenios con la
banca pública y/o privada, para el otorgamiento de créditos hipotecarios con beneficios
especiales producto de la participación estatal.
Es un convenio de partes, el nuevo producto
ofrecido dependerá no sólo del esfuerzo del Estado, sino de aquellas entidades bancarias
que logren ciertos parámetros mínimos. Claramente, las que lo hagan, sumaran
externalidades importantes, como el incremento de su cartera de clientes, entre otras.
Así, la propuesta contempla el subsidio del
50% de la tasa de interés bancario, siempre y cuando la tasa final ofrecida al beneficiario no
supere un digito.
En la actualidad, las tasas de créditos
hipotecarios de reconocidas entidades financieras, rondan el veinte por ciento, con tasas
fijas en pesos. A modo de ejemplo: el Banco Hipotecario Nacional (BHN) ofrece el 18,5%
en créditos de hasta 120 meses y el 20,25% con plazos hasta 240 meses; y, el Banco Ciudad
de Buenos Aires (BCBA), el 22% a veinte años.
Algunas particularidades son muy
interesantes: el BCBA ofrece menores requerimientos a personas que sean Jefas de Hogar o
a aquellas que compren inmuebles en la Zona Sur de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
También el Banco de la Provincia de Buenos Aires (BPBA) tiene algunas consideraciones
interesantes, como ser los mayores beneficios para empleados estatales o los créditos
subsidiados a los afectados por el temporal de abril del presente año, con una tasa de interés
del 9,9%.
La posibilidad de que una parte importante de
la población objeto de este Proyecto de Ley, pueda ser encauzada mediante el sistema
bancario formal, es una manera de impulsar la actividad de la construcción en muy
diferentes escalas, pero fundamentalmente de las PyMES. Por ello es muy importante las
definiciones en la reglamentación de las características de esta herramienta;
fundamentalmente, el monto límite de dinero a prestar y la superficie máxima de
departamento o vivienda a comprar, serán características que definan no solo el tamaño de
los edificios que se construyan, sino también los lugares en donde se levanten.
Sin duda, para el Estado, encauzar población
en un sistema formal es una manera de alivianar en mucho la carga administrativa que
representaría hacerlo por una vía de mayor intervención.
Cabe aclarar que el costo financiero final o
total (CFT) que en definitiva, es lo que termina pagando el beneficiario, se conforma por
otros gastos asociados al préstamo y que exceden considerablemente la tasa de interés. Para
que dicho CFT no distorsione el beneficio deseado, es importante que las partes hagan otro
pequeño esfuerzo: el Estado, a partir del reintegro del 50% del IVA y, el banco, a partir de
un límite máximo a aplicar como gastos de operación o servicios.
En todas estas consideraciones, la Autoridad
de Aplicación las tomará como máximos, dentro de los cuales tratará de lograr el mejor
conjunto de beneficios para los interesados.
Como señalamos anteriormente, dentro del
universo de población joven, hay algunos sub-grupos que por sus características, es
importante beneficiarlos más. Son los Jefes y Jefas de Hogar, los jóvenes con alguna
dificultad o limitación permanente y aquellos que acrediten estar completando sus estudios
primarios o secundarios.
En estos casos, los parámetros generales
propuestos varían: el subsidio de tasa de interés será del 70% y la tasa fija en pesos no
mayor del 8%, el Estado reintegrará el 100% del IVA y los costos financieros no podrán
excederse del 1,5%.
Los créditos hipotecarios pueden ser
destinados a compra de un inmueble, construcción, o refacción de uno propio. Es
importante que el instrumento sirva también para la compra de un lote con servicio.
Sin embargo, atentos a la velocidad del
mercado de tierras, es esencial acotar el uso del instrumento. Solo será posible aplicar el
beneficio cuando el destino final sea la compra de un lote, urbanamente calificado, que se
encuentre en una Zona de Urbanización Prioritaria.
Quedan así por fuera del beneficio, cualquier
operación mercantil que se quiera hacer en barrios cerrados, residenciales de alta gama,
áreas centrales o comerciales, urbanizaciones futuras, en síntesis, todas aquellas en las que
el destino de los fondos sea especular con el valor de la tierra.
De lo que se trata es justamente de todo lo
contrario, poder ayudar a los jóvenes a acceder a un terreno propio en el cual comenzar a
construir su vivienda.
Para ello, los municipios tienen definido -y si
no lo harán-, las zonas de desarrollo que necesitan del impulso del Estado, sea por que están
deprimidas o por que el mercado inmobiliario no es tan dinámico como en otras partes. El
instrumento debe confluir con los intereses de la política local; pero, sin duda, hay que
asegurar que dichas zonas tengan buenas condiciones físicas.
La definición física de dichas zonas
corresponde exclusivamente a los municipios, pero la Autoridad de Aplicación se reserva el
derecho de objetar la misma cuando no cumpla con los requerimientos básicos que emanan
del texto del proyecto.
Los requerimientos bancarios para que una
persona sea sujeto de crédito, por más que los beneficios mejoren, no le permiten a mucha
gente calificar. Por eso es importante tener alternativas para aquellos sujetos que no
califican para el sistema bancario. Las propuestas son tres.
La primera de ellas, aunque parezca
paradójico, es con los bancos. Si un sujeto no cumple con los requerimientos, posiblemente
lo pueda hacer si se asocia con otros dos.
Los micro-créditos con bancos no son nada
novedoso, en muchos países se aplica y en el nuestro hay bastante experiencia. La lógica es
simple, si una persona no puede cumplir por sí sola la relación cuota/ingreso o alguna otra
cuestión, tal vez si lo pueda hacer si se asocia con otras.
Los beneficios del capítulo anterior se
mantienen para esta modalidad, los beneficiarios deben calificar en conjunto con los
mismos requerimientos exigibles a aquellos sujetos y deben responder solidariamente entre
sí ante la falta de cumplimiento.
Las dos opciones siguientes son similares,
pero el actor interviniente no es el banco sino el privado o una organización civil. Cambia
también la forma del préstamo, pero no necesariamente su modalidad.
Así, es posible impulsar una línea de micro-
crédito con actores privados, con la entrega de materiales de construcción. La
reglamentación y la Autoridad de Aplicación definirán las características de la operación,
pero debe quedar claro que es para un conjunto básico de materiales de construcción, de
calidad, pero siempre de líneas básicas.
El comercio adherido percibirá un adelanto,
equivalente a un monto no superior al 25% de la operación, para poner en funcionamiento
el sistema de micro-crédito. El comercio podrá celebrar acuerdos con firmas mayoristas,
utilizando esa garantía, para así lograr mejores precios para los beneficiarios. La Autoridad
de Aplicación es la encargada de evaluar cada propuesta y de auditar el funcionamiento del
instrumento.
El tercer instrumento de crédito para sujetos
no calificados por los bancos, está orientado a reconocer el trabajo de muchas
Organizaciones de la Sociedad Civil, en el campo del urbanismo social.
Las características del convenio serán
similares a las anteriores, pero aquí el bien de cambio es la tierra. El PEN definirá el monto
máximo de los créditos a las OSC y las condiciones específicas; un porcentaje igual o
superior al 30% del monto solicitado, será adelantado a la organización administradora y el
resto a partir de la cancelación de los aportes.
La organización administradora será
responsable directa del cumplimiento de sus obligaciones y los beneficiarios responsables
indirectos. El no cumplimiento de sus obligaciones dejará a ambos sin otros beneficios
sociales de promoción.
También aquí, la Autoridad de Aplicación
determinará las condiciones específicas de los convenios y evaluará cada una de las
propuestas.
Los sistemas de ahorro son muy importantes,
no solo por ser complementarios a los otros, sino por el impacto que pueden tener en la
cultura de la gente.
Los instrumentos de ahorro reconocen al
menos dos situaciones: la de aquellos jóvenes que tienen la capacidad de hacerlo, pero
todavía no tienen interés en comprar una propiedad; o, la de aquellos que teniendo interés,
no califican para un sistema de crédito.
También podemos reconocer dos tipos, por
un lado aquellas operaciones con entidades bancarias y por otro, las realizadas con otras
cajas.
Las operaciones con los bancos, funcionan
como un plazo fijo con beneficios al final del tiempo estipulado. El tiempo del ahorro
tendrá un mínimo de dos años y un máximo de cuatro, con la opción de renovación. Al
final de dicho período, el titular de la cuenta tendrá su capital, más los intereses
correspondientes. Cuando el destino del ahorro sea la compra de una vivienda, o la
construcción o refacción de una vivienda propia, percibirá además un 20% del capital
depositado.
Es posible imaginar variantes a este producto
financiero, por lo tanto, es la Autoridad de Aplicación la encargada de estudiar con las
entidades bancarias interesadas, las opciones que puedan brindarse a este instrumento en la
medida que el sentido del mismo se mantenga.
Las restricciones a la compra de inmuebles
deben ser las mismas que para los sistemas de crédito. Lo mismo sucede con la opción de
compra de lotes.
También se podrán acordar convenios con
provincias, municipios u otras organizaciones crediticias. Con las provincias que adhieran,
seguramente se canalizará el sistema vía los bancos provinciales.
La mayoría de los municipios no tiene esta
posibilidad, aunque sí podrán acordarlo con los bancos que operan. Otra forma de hacerlo
es mediante la emisión de bonos. El sistema es similar al bancario, pero se recomienda a los
municipios que adhieran -luego de que lo hayan hecho las provincias- que sumen
beneficios para la mejor eficacia del instrumento.
También pueden operar como actores de
crédito, aquellas organizaciones que no persigan fines de lucro, como ser las sindicales,
corporativas, profesionales o de fomento, siempre y cuando los beneficiarios sean los
sujetos de este Proyecto de Ley. En todos los casos, la organización debe contar con
respaldo suficiente para responder por los ahorros previos de sus asociados, el Estado
Nacional solo comprometerá los beneficios acordados como incentivo al ahorro para
cumplir el fin del acceso a la primera vivienda.
Una variante interesante es el ahorro previo
con el objeto de urbanizar un predio con fines sociales. Los actores intervinientes pueden
ser los municipios o las Organizaciones de la Sociedad Civil.
Al inicio de la operación debe quedar
estipulado el capital a ahorrar, el tiempo del ahorro y el valor del lote. Cumplido el plazo, el
beneficiario tendrá ahorrado parte del valor de la tierra y podrá optar por comprarlo. De ser
así, percibirá un beneficio extraordinario, igual al 20% del ahorro de capital.
Lo interesante de este último caso es que,
posiblemente, durante el tiempo transcurrido por el ahorro, el valor de la tierra puede
incrementarse más que los intereses pagados por un banco y aún más que el conjunto de
beneficios que puedan otorgarse. Así, los mayores valores que operan en un loteo, se
congelan al inicio mismo de una operación de esta naturaleza y de allí el sentido social de
la urbanización.
Como en el resto, la Reglamentación
establecerá más detalladamente los criterios y aspectos de las operaciones. La labor de la
Autoridad de Aplicación es muy importante, como en otros casos, desde el análisis de cada
propuesta, su aprobación y el seguimiento de las acciones.
Hasta aquí, los instrumentos propuestos
fueron de dos tipos: crédito y ahorro, con el común denominador de estar dirigidos al
beneficiario. El título presente versa sobre los instrumentos que impulsen la conjunción del
Estado Nacional con otros niveles gubernamentales, o con otras entidades.
Un aspecto esencial del desarrollo urbano en
estos tiempos es el contar con lotes con servicios en diferentes zonas, a distinto valor e
incluso, algunos a precios fijos determinados por el Estado como estrategia de accesibilidad
a familias con bajos ingresos.
El mercado inmobiliario solo responde en las
zonas en donde mejor va a rendir el capital, es su propia naturaleza. Si no hay acciones
concretas del Estado orientadas a equilibrar las condiciones de accesibilidad de la población
al lote propio, difícilmente se dé por vía del mercado.
La primera modalidad propuesta es la que
impulsa la asociación entre la Nación, la provincia y el municipio, quienes previamente
deben adherir a la ley. El objeto del acuerdo es desarrollar loteos con fines sociales. Como
requisito extraordinario, se estipula que la nueva urbanización no sólo cumpla con lo
exigible por ley a cualquier emprendimiento (servicios, infraestructura y equipamiento),
sino que sean claramente superiores. El concepto es que, si el acuerdo conjuga las
capacidades de los tres niveles de gobierno, el resultado debe ser visiblemente superior a
otras formas.
El Proyecto de Ley define que las partes
acordarán recursos equitativamente, aunque las formas de los mismos pueden variar; así,
las posibilidades de los municipios son mayores, ya que pueden aportar recursos humanos o
técnicos.
Dado que estas operaciones involucran un
conjunto grande de unidades, es importante flexibilizar la participación de los beneficiarios
jóvenes. Por ello, se determina que para acordar estas operaciones en el marco de esta
propuesta, el 60% de los lotes producidos debe estar destinado a la población joven,
pudiendo el resto destinarse a la población en su conjunto. Es también deseado que así sea;
la convivencia de grupos de diferente edad es un aspecto positivo.
El otro capítulo es el subsidio a otros sectores.
Aquí se reconoce tácitamente la tarea de universidades, Centros de Estudio, Fundaciones,
OSC, Voluntariado en general, que tengan acreditada experiencia en el tema y puedan
aportar tareas en forma directa o indirecta al universo de la población sujeto de este
Proyecto de Ley.
Como en otros convenios, es un acuerdo de
partes, con lo cual es la Autoridad de Aplicación la que evaluará lo pertinente de las
propuestas. Sin embargo, es fundamental contar con esta herramienta, ya que es muy
visible la tarea que algunos grupos vienen desarrollando sobre el tema y es necesario
promover su esfuerzo con el fin de asegurar el objetivo propuesto.
Hay tres líneas de trabajo que, a priori
resultan sumamente importantes. Una son las acciones realizadas por el voluntariado,
principalmente de mejoramiento de barrios, asentamientos o villas. Otra, las
investigaciones o estudios específicos llevados adelante por profesionales, que brindan
esencialmente criterios e información útil para la toma de decisiones y la mejora de las
acciones que se realizan.
La tercera, son los actos administrativos
vinculados a la regularización de dominios. Éste es un punto específico, pero de prioridad
absoluta. El Estado tiene mecanismos propios y existen marcos legales adecuados, sin
embargo, la importancia del tema hace necesario hacer una mención especial y brindar un
instrumento propio.
Como señala el articulado, por vía de
reglamentación se determinarán los mecanismos de control y evaluación de las acciones
que emergen de este Proyecto de Ley. Por lo tanto, queda al buen criterio, definir cuáles
son las facultades propias de la Autoridad de Aplicación y cuáles las que puede
delegar.
Es fundamental que existan pautas claras en
cada instrumento, con límites precisos. De la misma manera, cada convenio deberá señalar
los derechos y obligaciones de las partes.
Las acciones pueden ser impulsadas desde la
Autoridad de Aplicación, o recibir propuestas de interesados, es indistinto. Sí es menester
que la propuesta cumpla los requerimientos solicitados.
Hay dos evaluaciones que deben realizarse:
interna y externa.
La evaluación interna tiene dos momentos,
uno anterior a las acciones y otro posterior. La Autoridad de Aplicación planificará
semestralmente las acciones, organizadas de tal forma que puedan evaluarse los impactos
de mediano plazo. La información que se espera obtener tiene que ver tanto con la
promoción de los instrumentos en diferentes territorios o con distintos sectores y/o actores,
como la evolución esperada de los impactos producidos por los mismos.
No es posible medir los resultados sin una
evaluación ex-ante.
La segunda parte de la evaluación interna,
está dada fundamentalmente por contabilizar los impactos producidos, es decir: cantidad de
operaciones iniciadas y terminadas, actores involucrados, convenios firmados, prestamos
aplicados, cajas de ahorro abiertas, subsidios tramitados, población beneficiaria alcanzada,
características de la misma, etc.
La evaluación previa se hará cada seis meses,
mientras que la posterior de manera anual.
También habrá una evaluación externa, la cual
será posterior a las acciones. La Autoridad de Aplicación determinará las características y
los períodos.
Es importante que la población en general
pueda observar la marcha de las acciones y el trabajo impulsado por el Poder Ejecutivo
Nacional.
La Autoridad de Aplicación dispondrá de un
sitio web que brinde toda la información pertinente, con el fin de difundir las herramientas
y crear confianza en los procedimientos.
El sitio virtual será de libre acceso. Todos los
convenios formados y sus actores intervinientes deberán estar visibles en la plataforma. Los
beneficiarios tienen el derecho a resguardar su identidad.
Además de las leyes nacionales sobre
transparencia y control público, se deberán cumplir pautas internacionales. Queda a criterio
de la reglamentación definirlas concretamente.
Por último, se invita a las provincias y a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a adherir al presente Proyecto de Ley y a sumar
beneficios que permitan acelerar el proceso de acceso a la primera vivienda por parte de los
jóvenes.
El presente proyecto de ley tiene
como antecedes el Expediente 2619-D-2012 de mi autoria, haciéndose una
representación de su letra resolutiva y fundamentos.
En virtud de las razones expuestas,
solicitamos a las Sras. Diputadas y Sres. Diputados la aprobación del presente Proyecto de
Ley.-
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| LINARES, MARIA VIRGINIA | BUENOS AIRES | GEN |
| PERALTA, FABIAN FRANCISCO | SANTA FE | GEN |
| DUCLOS, OMAR ARNALDO | BUENOS AIRES | GEN |
| DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA | BUENOS AIRES | LIBRES DEL SUR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia) |
| FINANZAS |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |