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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 1960-D-2009
Sumario: EMERGENCIA LOCATIVA, SUSPENSION DE AUMENTOS DE ALQUILERES Y SUSPENSION DE DESALOJOS, SE LA DECLARA COMO MEDIDA EXCEPCIONAL POR EL TERMINO DE UN AÑO EN TODO EL TERRITORIO NACIONAL
Fecha: 24/04/2009
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 35
Emergencia Locativa,
suspensión de aumento escalonado de alquileres,
suspensión de desalojos
en todo el territorio nacional.
Art. 1: Declárese como
medida excepcional y por el término de 360 días la emergencia locativa en
todo el territorio nacional.
Art. 2: Desde la promulgación
de la presente ley y durante 360 días, no podrá cobrarse por la locación de
casas, piezas y departamentos, destinados a habitación, comercio o
industria en el territorio de la República, un precio mayor que al que se
abonaba por los mismos al 1 de enero de 2006.
Art. 3: Las demandas por
desalojo relativas a fincas urbanas, basadas en la falta de pago del
arrendamiento, pendientes al momento de la promulgación de esta ley,
quedarán sin efecto en cualquier estado del proceso judicial, si el
demandado abonase dentro de los noventa días subsiguientes, el importe
de lo adeudado, más los intereses, costos y costas que resulten del
proceso.
Art. 4: Comuníquese al Poder
Ejecutivo, etc...
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto tiene por
finalidad, haciéndonos eco de la crisis, sincerarnos a nivel precios con los
alquileres en un mercado donde reina el desconcierto. En los últimos años,
los grandes centros urbanos, detrás del especulativo negocio inmobiliario,
con el aumento del costo de los alquileres, y los desalojos se ha encargado
de expulsar de los lugares céntricos a los más pobres.
Visto
Que la propiedad es un
derecho para todos los hombres, con las limitaciones que exijan las
necesidades sociales, mediante leyes que regulen su adquisición, uso, goce
y disposición. En un sentido amplio, los derechos pueden considerarse
instrumentos dirigidos a proteger necesidades e intereses vitales de las
personas. Y que las necesidades suponen bienes y recursos que las
personas consideran relevantes.
Que existen sin duda, una
serie de recursos transculturales indispensables para vivir; la alimentación,
la salud, el agua, y el cobijo; pero la forma en que estos se suministran,
depende del entorno social en el que se viva.
Que lo que constituya un
hogar o una vivienda segura, asequible, habitable, razonablemente situada,
adecuada en suma, está en última instancia supeditado a lo que se
considere aceptable a un ámbito espacial y temporal determinado.
Que en lenguaje moderno, los
derechos son una exigencia, una pretensión, dirigida al poder público, para
que tutele, incluso frente a los demás, ciertos intereses o necesidades
considerados vitales. La garantía de cualquier derecho, de cualquier
interés, depende en realidad de otros factores, desde el punto de vista del
poder, de su improbable voluntad de obligarse y de auto limitarse, así
como de limitar a otros que puedan vulnerar los intereses en juego. Desde
el punto de vista de los destinatarios de su capacidad de obligar al poder y
de hacer valer sus necesidades como intereses indisponibles para el
conjunto de la sociedad.
Que no hay derecho sin
deberes, sin sujetos obligados. No hay sujetos o poderes obligados sin
sujetos o poderes capaces obligar. El caso del acceso a la vivienda es un
ejemplo más de ello. Y que hay ciertos factores que determinan si algunas
formas de viviendas constituyen realmente una vivienda adecuada; entre
estos aspectos se encuentran:
1. Seguridad jurídica de
la vivienda; los estados deben adoptar medidas destinadas a conferir
seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la
actualidad carezcan de esa protección consultando a las personas y los
grupos afectados. Es deber del Estado, de raigambre constitucional,
asegurar el acceso a una vivienda digna y a un trabajo decente. Con toda
razón, Daniel Jadue constata que "una mala vivienda no es sólo una mala
casa. Una mala vivienda limita drásticamente las posibilidades de inserción
e integración de sus habitantes a la sociedad de la que se supone es parte.
Una mala vivienda limita el acceso al desarrollo humano y condena a una
degradación paulatina de la especie".
2. Disponibilidad de
servicios, materiales, facilidades e infraestructura; debe contener ciertos
servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad, y la
nutrición.
3. Gastos soportables;
los gastos personales o del hogar deben ser de un nivel que no
comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas, o
sea conmensurados con los niveles de ingresos. Los estados deben crear
subsidios financiados para los que no pueden costearse una vivienda
digna, o bien evitar el aumento de los alquileres, impedir que la
desvalorización salarial dificulte el acceso a la vivienda generando la
radicación de viviendas precarias.
4. Habitabilidad; la
vivienda debe ofrecer una espacio adecuado a sus ocupantes, protegerlos
del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras amenazas para la
salud de riesgos estructurales y de vectores de enfermedad. Debe
garantizar la seguridad física de sus ocupantes.
5. Asequibilidad; Debe
garantizarse cierto grado de consideración prioritaria en la esfera de la
vivienda a los grupos más desfavorecidos como personas de edad, niños,
incapacitados físicos, enfermos terminales, los VIH positivos, las personas
con problemas médicos persistentes, los enfermos mentales, las victimas
de desastres naturales, las que viven en zonas en que suelen producirse
desastres, y otros grupos de personas. Los estados deben asumir
obligaciones destinadas a apoyar el derecho de todos a un lugar seguro
para vivir en paz.
6. Lugar; debe
encontrarse en un lugar que permita el acceso a las opciones de empleo,
los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños,
escuelas y otros servicios sociales.
7. Adecuación cultural;
la manera en que se construye la vivienda, los materiales de construcción
utilizados y las políticas en que se apoyan deben permitir adecuadamente
la expresión de la identidad cultural y la diversidad de la vivienda.
Que el derecho a una vivienda
adecuada no puede considerarse aisladamente del resto de los derechos
que figuran en los pactos internacionales, y otros instrumentos
internacionales.
Que más allá de la situación
del país, hay medidas que el estado debe tomar inmediatamente, algunas
requieren la abstención del país de realizar ciertas prácticas y facilitar la
ayuda de los grupos afectados. Las políticas y la legislación no deben ser
destinadas a beneficiar a los grupos sociales ya aventajados a expensas de
los demás.
Que lla vivienda además de
ser un derecho de raigambre constitucional, es el lugar cotidiano donde las
personas lo habitamos con la familia a la que pertenecemos dentro de
nuestra sociedad. La disponibilidad de una vivienda construida con
materiales adecuados y espacios habitables dignos, constituye un elemento
primordial para el bienestar de las familias.
Que asimismo, se han
intentado numerosas iniciativas para poder contrarrestar esta crisis.
Durante más de cincuenta años, la sociedad Argentina vivió en emergencia
locativa, con plazos prorrogados y precios congelados en los alquileres
urbanos. Un avance en la materia constituyó la sanción de la Ley 24.441 -
de Financiamiento de la Vivienda-, que permitió, además de la creación del
Fideicomiso, el establecimiento de las Letras Hipotecarias, títulos valores
que contribuyeron a securitizar la operación inmobiliaria.
Que luego de la crisis del
2001, los índices de la construcción comenzaron a mejorar notablemente.
Sin embargo, las operaciones inmobiliarias continuaron orientándose hacia
las clases medias-altas y altas, de poder adquisitivo notable, y con acceso
a las tasas de interés que proponían los Bancos. El Estado encuadró sus
políticas a tratar de disminuir la pobreza que aparejó la crisis, y
consecuentemente, la construcción se orientó en el mismo sentido, hacia
las personas excluidas del sistema económico.
Que en este orden de ideas,
la inflación hizo mella en los ingresos de las clases medias, lo que provocó
la falta de disponibilidad de créditos hacia estos sectores. En el año 2007
el Gobierno Nacional propuso la creación de créditos para inquilinos,
medida que no alcanzó a satisfacer adecuadamente a los propios
beneficiarios.
Que la ley de locaciones
urbanas Nº 23.091 sancionada en el año 1984, atendía a la realidad de
aquel entonces y que si bien la mayoría de su cuerpo normativo tiene plena
vigencia, la dinámica económica y el transcurso del tiempo han generado
situaciones no previstas, dado que hace 20 años eran virtualmente
inexistentes. Así se entiende entonces, desde mediados de los sesenta
comienzan a predominar las políticas de exclusión que condenan a los
sectores sociales más postergados a la marginalidad. El mercado
inmobiliario se fue apoderando de las grandes ciudades y los habitantes de
menores recursos fueron expulsados hacia la periferia. Hasta que, con la
hegemonía total del modelo neoliberal, las ciudades adquirieron un perfil
cada vez más fragmentado, donde pequeñas islas de riqueza, de estilo
primermundista (con su pico en los barrios cerrados), navegan en un
inmenso océano de pobreza.
Que actualmente según la Ley
25.561 de Emergencia Económica desde enero de 2002 existe la
prohibición legal de indexar, sin embargo la mayoría de los contratos de
alquiler pactados luego comenzaron a incluir cláusulas con valores
escalonados o progresivos (por semestre o por año) que consideran
en cierta medida a la inflación, pero pautados de antemano.
Que el acuerdo entre
inquilinos, siempre cautivos, y propietarios emancipados y libres de
cualquier acto, consiste en valores globales con el importe de cuotas
mensuales que van de menor a mayor en cuanto a monto. Y que como no
puede haber un índice de ajuste, no se puede considerar una variación
igual en todos los casos, pero mirando los contratos elaborados para el
año 2008 puede estimarse: en los alquileres vigentes, el escalonamiento se
produce al año de cumplirse el inicio del alquiler, en los alquileres
pactados en los meses de noviembre o en junio de este año, el aumento se
reflejara en iguales meses del 2008. Lo que se está pactando es un
escalonamiento promedio que va de 10 a 15% anual para residenciales y
entre 20 y 30% anual en el caso de los comerciales. Si estos últimos están
en dólares es posible que se escalonen entre 8 y 10% anual, explicó
Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República
Argentina (CAPRA).
Que el presidente de la
Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, dijo "nuestra opinión es
que los alquileres escalonados, en tanto y en cuanto en el contrato de
locación figure la totalidad del importe, no son indexados. O sea, que
primero se establece el monto total del alquiler y después se establece lo
que se paga el primer año o semestre y los restantes". y luego agrego "Para
vivienda se está pactando una variación de entre 10 y 15% con respecto al
segundo año y para quienes pautan escalonar cada 6 meses, de 5 a 7%.
Lógicamente, puede haber diferencias según el caso".
Que El señor Radames Marini,
titular de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) señaló que el
escalonamiento para vivienda llega a "20 y 30% para los ya vigentes, pero
ya incluyen el incremento de cuando renovaron o realizaron el contrato. Al
comercial 'lo matan' es superior el incremento escalonado anual que se
está aplicando". Los contratos que están por vencer sufrirán distintos
ajustes, que no pueden promediarse. Esto dependerá de las diferencias
entre el alquiler pautado y el precio promedio del mercado al momento de
la renegociación.
Que Ival Rocca, vicepresidente
del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal
(CADIPH) opinó "Cuando vence el contrato, se busca un precio de mercado,
tanto para vivienda como para comercios. Y depende de cada caso. Hay
que ver si estaba actualizado o no. El escalonamiento en esta situación es
lo menos problemático"
Carlos Sotelo "Ahora están
venciendo contratos celebrados a fines de 2005. En aquel entonces, no
todos incluían escalonamientos. Muchos alquilaban por montos fijos dos
años. En ese período hubo un defasaje con los valores reales que produce
un ajuste mayor". En el caso de los nuevos alquileres, estos incluirán
escalonamientos anuales, que también están incluyendo variaciones
positivas de 10 a 15% anual para vivienda y de 20 a 30% para comercios,
según los inmobiliarios consultados.
Que asimismo Radames
Marini aseguró que las renovaciones se están produciendo con
incrementos de hasta 100%." El INDEC informa un aumento acumulado en
el año de 17%, es decir, dos veces la inflación".
Que lo que se viene, aseguran
los especialistas, más allá del contrato escalonado que aparece en alguna
medida como solución es la pelea por un mecanismo de ajuste que elimine
las dificultades que se tienen hoy en el mercado, derivadas de la
prohibición legal de indexar.
Y que el Ex Presidente de la
República, ya desde el discurso que pronunciara el 25 de mayo de 2003
ante la Honorable Asamblea Legislativa, se ha hecho eco de las
necesidades de vivienda de los argentinos, mencionando reiteradamente su
preocupación por implementar Políticas de Estado dirigidas al acceso y
protección de la vivienda familiar. Sostuvo el Dr. Néstor Kirchner en tal
oportunidad: "Es el Estado el que debe actuar como el gran reparador de
las desigualdades sociales en un trabajo permanente de inclusión y
creando oportunidades a partir del fortalecimiento de la posibilidad de
acceso a la educación, la salud y la vivienda".
Y Considerando
Que la realidad ha ido
cambiando desde el pronunciamiento de ese discurso en virtud de la actual
crisis, y el sueño de la casa propia deviene en un imposible, es por ello
que el presente proyecto, congela el precio de los alquileres al 1º de enero
de 2006, actualizándolos uno de los últimos procesos significativos de
aumento.
Que el Estado debe facilitar el
acceso de todos a la propiedad, mediante algunas de las siguientes
medidas:
1.- Una elevación y
distribución del ingreso, que permita a toda la población compartir los
beneficios de la riqueza y el desarrollo;
2.- Asegurar a la familia
condiciones morales y económicas que favorezca la consecución de sus
fines y le permita disfrutar de una vivienda;
3.- Estimular los programas
de vivienda de interés social, permitir, a través de sus leyes y,
concretamente, por medio de las multiplicidades, expropiar, reservar y
controlar áreas para el desarrollo futuro de estos programas de vivienda.
4.- Contribuir a la
organización y promoción de cooperativa, y otras entidades que agrupen
sectores populares, principalmente de organizaciones campesinas para el
desarrollo de programas de vivienda de interés social.
Concluimos
En que el concepto de función
social, tan debatido en el plano doctrinal, encuentra en cada institución
jurídica su definición y alcance; tan es así que, cuando se analizan los
requisitos para que una familia califique como adjudicadataria de una
vivienda de interés social, encontramos la exigencia de la finalidad social,
puesto que no debe tener otra vivienda en propiedad, sus ingresos deben
ser bajos y debe tener cargas familiares, entre otro requisitos. Lo mismo
cuando se observa el tipo de vivienda que se le adjudica en relación a su
superficie, precio, forma de pago, tasa de interés, plazo, etc.
Traemos a la
memoria el art. 38 de la constitución del año 1949, de avanzada para la
época, y que algunos países europeos tomaron como ejemplo
posteriormente, establecía lo siguiente "La propiedad privada tiene una
función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que
establezca la ley con fines de bien común. Incumbe al Estado fiscalizar la
distribución y la utilización del campo o intervenir con el objeto de
desarrollar e incrementar su rendimiento en interés de la comunidad, y
procurar a cada labriego o familia labriega la posibilidad de convertirse en
propietario de la tierra que cultiva. La expropiación por causa de utilidad
pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada. Sólo el Congreso impone las contribuciones que se expresan
en el artículo 4°. Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra,
invención o descubrimiento por el término que le acuerda la ley. La
confiscación de bienes queda abolida para siempre de la legislación
Argentina. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones ni exigir
auxilios de ninguna especie en tiempo de paz".
La vivienda no es sólo un
derecho constitucional sino también un derecho humano básico. Un
derecho que hoy se le niega a millones de argentinos. Asimismo, con el
aumento de los alquileres en los comercios y fábricas, se está pisoteando
el derecho de toda persona a trabajar dignamente, generando el
desequilibrio y la desestabilización.
Por todo lo manifestado es
que solicitamos el acompañamiento de mis pares, en la sanción del
presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| MERCHAN, PAULA CECILIA | CORDOBA | ENCUENTRO POPULAR Y SOCIAL |
| DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA | BUENOS AIRES | ENCUENTRO POPULAR Y SOCIAL |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |