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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 1936-D-2006
Sumario: MODIFICACION DE LA LEY 25798, SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA.
Fecha: 24/04/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 36
Art. 1º: Modifícase el art. 2 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Mutuos elegibles. A los fines de la presente ley se entenderá como mutuo elegible aquellos mutuos garantizados con derecho real de hipoteca que cumplan con la totalidad de los siguientes requisitos:
a) Que el deudor sea una persona física o sucesión indivisa;
b) Que el destino del mutuo haya sido:
1. La adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de vivienda, o la cancelación de mutuos constituidos originalmente para cualquiera de los destinos antes mencionados,
2. La adquisición, reparación o mejora de maquinarias o bienes muebles con destino productivo o la cancelación de mutuos constituidos originalmente para esos fines. En este caso el deudor deberá carecer de capacidad patrimonial e ingresos suficientes para afrontar el pago de la deuda.
c) Que se trate del único bien inmueble de propiedad del titular y que esté destinado a vivienda del grupo familiar, entendiendo como tal al definido en la ley 14.394 de constitución del bien de familia.
d) El deudor deberá acreditar los extremos exigidos con sus declaraciones impositivas y todo otro medio que considere pertinente.
La naturaleza del acreedor no constituye requisito de elegibilidad, resultando incluidos en consecuencia, los mutuos celebrados con entidades financieras o acreedores no financieros."
Art. 2º: Modifícase el art. 5 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
Monto tope: El importe en origen del mutuo elegible no podrá ser superior a pesos o dólares 100.000 para el caso de la vivienda única y familiar y de pesos o dólares 300.000 para los bienes con destino productivo.
Art. 3º: Modifícase el art. 6 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Carácter optativo del sistema: El deudor demandado judicialmente en el proceso de ejecución hipotecaria o prendaria podrá solicitar su ingreso en el sistema de refinanciación de deudas hipotecarias o prendarias en los términos de la presente ley, con independencia de la naturaleza del acreedor y hasta tanto no se hubiese producido la subasta del bien hipotecado o prendado."
Art. 4º: Derógase el art. 7 de la ley 25.798.
Art. 5º: Modifícase el art. 9 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Facultad de contralor: El Poder Ejecutivo Nacional podrá realizar, a través de los organismos que determine la reglamentación, toda clase de auditorías a los fines de evaluar los elementos de prueba aportados y comprobar la veracidad y consistencia de los datos consignados en las respectivas declaraciones. El falseamiento u ocultación de los mismos hará pasible a los autores, de las acciones penales u otras sanciones que pudieren corresponder.
Art. 6: Derógase el art. 10 de la ley 25.798.
Art. 7: Modif. el art. 11 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"La reglamentación determinará los instrumentos necesarios que se deberán suscribir a los efectos de operativizar el ingreso en el sistema de refinanciación establecido en la presente ley, así como para presentar en las actuaciones judiciales correspondientes, a fin de obtener la suspensión del remate y de efectivizar la cancelación de las obligaciones que pesan sobre el deudor.
La autoridad de aplicación deberá suministrar orientación y asesoramiento a los deudores comprendidos en la presente ley observando los principios de inmediatez, celeridad y gratuidad. En caso de duda se estará a la interpretación más favorable al deudor."
Art. 8: Modifícase el art. 16 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Instrumentación del sistema: A los fines de la implementación del sistema creado por la presente ley se seguirá el siguiente mecanismo:
a) El fiduciario analizará la elegibilidad del mutuo respecto del cual el deudor ha ejercido la opción prevista en el art. 6 y declarará su admisibilidad o no en el plazo de 45 días corridos a contar desde el ejercicio de la opción. En caso de silencio del fiduciario al vencimiento del plazo, se considerará que el mutuo ha sido admitido.
b) Una vez declarado admisible el mutuo elegible, el deudor deberá acompañar oficio judicial que acredite el monto efectivamente adeudado por todo concepto, incluyendo capital, intereses y costas, .conforme la liquidación aprobada y firme en el expediente de ejecución hipotecaria o prendaria.
c) Recibido el oficio el fiduciario deberá dentro del plazo que judicialmente se establezca, disponer los fondos necesarios para cancelar la deuda, los que deberán ser depositados en la cuenta judicial.
d) En las causas donde se hubiere dictado sentencia de remate el fiduciario deberá cancelar las obligaciones en los términos perentorios que procesalmente correspondan para evitar la subasta del bien.
e) El acreedor fiduciario reestructurará la deuda conforme los términos establecidos en el art. 17 de la presente ley.
f) Los pagos que efectúe el fiduciario al acreedor tendrán todos los efectos de la subrogación legal, traspasándole todos los derechos, acciones y garantías del acreedor al fiduciario, tanto contra el deudor principal como contra sus codeudores. Serán de aplicación supletoria las disposiciones del Código Civil respecto de la subrogación.
g) La parte deudora procederá a cancelar su obligación mediante el pago al fiduciario, conforme las previsiones establecidas en el art. 17 de la presente ley. Los únicos pagos liberatorios del deudor serán los que éste efectúa al fiduciario por lo que el derecho real de hipoteca o prenda subsistirá hasta la íntegra satisfacción del monto adeudado.
Art. 9: Incorpórase como art. 16 bis el siguiente texto:
"Art. 16 bis. Efectos en los procesos ejecutivos: Sólo podrá continuarse con el cumplimiento de la sentencia firme de remate si el fiduciario no considerare admisible el mutuo, lo que deberá ser notificado al juzgado correspondiente. En caso de que no se hubiere notificado la no admisibilidad del mutuo dentro de los diez días posteriores al plazo establecido en el punto a del art. 16, el juez considerará admitido el mutuo y ordenará al fiduciario la suscripción de los instrumentos que perfeccionan la instrumentación del sistema.
En caso de que el ejercicio de la opción previsto en el art. 6 fuere posterior a la fecha en que hubiere quedado firme la sentencia de remate y anterior a la fecha de la subasta, el cumplimiento de la sentencia se suspende hasta que el fiduciario notifique la no admisibilidad del mutuo conforme lo establecido en el punto anterior. "
Art.10: Modifícase el art. 17 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Refinanciación: El Poder Ejecutivo Nacional establecerá las condiciones de cancelación de los mutuos elegibles por los deudores al fiduciario, conforme las siguientes pautas generales:
a) El monto total a cancelar por el deudor al fiduciario no podrá superar el valor que el mutuo originario representaba de la vivienda única adquirida, debidamente actualizado, conforme surja de la respectiva escritura de dominio o en caso de tratarse de bienes comprendidos en el art. 1º inc. b punto 2, de la documentación fehaciente que aporte el deudor.
b) En todos los casos, se otorgará al deudor un período de gracia de un año contado a partir de su admisión al sistema de refinanciación.
Sin perjuicio de lo expuesto, si la gravedad de la situación socio-económica del deudor así lo determinara, se podrá otorgar con carácter de excepción plazos adicionales.
Vencido que fuere el período de gracia o, en su caso, los plazos adicionales, el deudor deberá comenzar a cancelar la deuda con el fiduciario, con excepción de lo dispuesto en el art. 20.
c) Cuota mensual, igual, consecutiva y fija la que no podrá sufrir modificaciones indexatorias. Al momento de fijarse el monto de la cuota, deberá tenerse en cuenta no sólo que ésta guarde equivalencia con un porcentaje del mutuo, sino que además guarde compatibilidad con los ingresos del grupo familiar, no pudiendo superar el 20% de los mismos.
d) La tasa de interés será del 3% anual .
Art. 11: Deróganse los arts. 18 y 19 de la ley 25.798.
Art. 12: Incorpórase al art. 20 de la ley 25798 el siguiente párrafo:
"La obligación quedará extinguida por muerte o incapacidad total del deudor, cuando éste sea único sostén de hogar y el grupo familiar carezca de capacidad económica para afrontar la obligación refinanciada conforme los términos de la presente ley."
Art. 13: Modifícase el art. 21 de la ley 25.798 que quedará redactado de la siguiente forma:
"Art. 21: Efectos del incumplimiento: El incumplimiento de la parte deudora de tres cuotas consecutivas o cinco cuotas alternadas emergentes del presente sistema de refinanciación, dará derecho a la ejecución de la hipoteca o prenda según corresponda, siempre que la mora no se hubiese originado en causas de fuerza mayor sobrevinientes, sociales o económicas, que hubieren impedido el normal cumplimiento de las obligaciones contraídas, en cuyo caso deberá procederse a la refinanciación de las mismas, conforme los criterios establecidos en el art. 17 de la presente ley ."
Art. 14: Incorpórase como art. 22 bis de la ley 25.798 el siguiente texto:
Art. 22 bis: " La vivienda comprendida en la presente ley , en tanto preserve el carácter de única y familiar, será inejecutable. Sólo el titular del dominio, con la conformidad de su cónyuge, podrá desafectar el bien de la tutela legal, debiendo manifestarlo expresamente ante funcionario notarial, quien deberá dejar expresa constancia de haber explicado al titular los alcances de la renuncia formulada."
Art. 15: Sustitúyase el art. 24 de la ley 25.798 por el siguiente:
"Art.24: Todo deudor hipotecario que reuniendo las condiciones previstas en el art. 1º de la presente ley, hubiese perdido la vivienda única a raíz de la ejecución de su hipoteca, podrá solicitar un crédito que deberá serle adjudicado de acuerdo a las pautas de refinanciación previstas en esta ley .
Los deudores cuyos mutuos hipotecarios ya hubieran sido elegidos por el fondo fiduciario, podrán solicitar la reestructuración de la deuda con el fiduciario, conforme a lo dispuesto en la presente ley. "
Art.16: Modifícase el art. 25 de la ley 25.798, el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Art.25: El Poder Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio de Economía y Producción, será la Autoridad de Aplicación de la presente ley, quedando facultado para dictar normas reglamentarias, complementarias y aclaratorias. Asimismo deberá instrumentar una línea de créditos hipotecarios que posibilite atender las solicitudes de créditos formuladas por los deudores comprendidos en el art. 24 ."
Art. 17: Derógase el art. 26 de la ley 25.798.
Art. 18: Derógase el título V de la ley 24.441.
Art.19: Modifícase el art. 26 de la ley 25.798 el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Art.26: Esta ley es de orden público y comenzará a regir a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial."
Art. 20: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El 7 de noviembre de 2003 se publicó la ley 25.798 que crea un sistema de refinanciación hipotecaria tendiente a que los deudores hipotecarios puedan evitar el remate de sus viviendas de carácter único y familiar.
Dicha norma no contempló a todos los deudores, estableciendo un marco normativo que determinó que quienes encuadraban en sus requisitos pudieran incluirse y resultar elegidos, en detrimento de muchos otros que no pudieron acceder al sistema quedando expuestos al remate de sus viviendas no obstante ser únicas y sede del hogar. También se discriminó a los acreedores, diferenciándose los acreedores bancarios de los que no lo son, acordando tratos diferentes que fueron calificados por numerosa doctrina y jurisprudencia como violatorios a la garantía de igualdad contenida en el art. 16 de nuestra Constitución Nacional. Asimismo esta ley ha sido tachada de inconstitucional por afectar el derecho de propiedad entre otras cosas por no reconocer en los montos adeudados, intereses, gastos y honorarios, así como limitar el pago al valor actual del mercado del bien objeto de la garantía real de hipoteca, lo que puede significar diferencias sustanciales con el monto de la deuda efectivamente contraída. Se ha señalado asimismo que el sistema creado resultaba sumamente engorroso desde el punto de vista administrativo e incluso interpretativo.
Lo cierto es que mas allá de sanas intenciones que impulsaron la sanción de la ley y las posteriores modificaciones que morigeraron los efectos señalados, su aplicación está muy lejos de cumplir con el objetivo propuesto, esto es, la protección de la vivienda única familiar. Por el contrario, se han sucedido declaraciones de inconstitucionalidad por parte de muchos jueces intervinientes y se ha continuado con los remates y subastas, de modo tal que aún aquellos deudores que han sido incluídos en el sistema, se encuentran expuestos a perder su vivienda.
Consideramos que resulta necesario abordar otras vías de solución que posibiliten realmente proteger al deudor hipotecario , evitar el remate, cumplir con el pago de las deudas conforme se determine judicialmente, y asignar las sumas que correspondan del fondo fiduciario al servicio de dichos objetivos, refinanciando la deuda por todo concepto , de acuerdo a los términos y condiciones más flexibles que tengan en consideración la real situación patrimonial de los deudores .
Por ello, hemos formulado modificaciones que incluyan a todos los deudores que se ubican en la franja de monto y tiempo establecido por la ley 25.798, sin discriminación en cuanto a la naturaleza de los acreedores, comprendiendo además de la vivienda única y familiar, a máquinas o bienes destinados a la producción , siempre que la capacitad patrimonial del deudor así lo justifique.
Entendemos que el fondo fiduciario debe hacerse cargo de la deuda que determine el juez interviniente, debiendo abonarse la totalidad de lo adeudado, subrogándose el fiduciario en las actuaciones judiciales. Mantenemos las condiciones de refinanciación previstas en la ley 25.798, para posibilitar efectivamente un nuevo mutuo hipotecario que pueda ser afrontado por el deudor acorde con sus reales posibilidades económicas. Tutelamos la vivienda única familiar que no podrá ser ejecutada, salvo desafectación expresa. Proponemos derogar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria contemplado en el titulo V de la ley 24.441, uno de los pocos casos donde se apela a procedimientos acelerados para llegar al remate de la vivienda, en tutela del interés del acreedor hipotecario, configurando un excepcional privilegio.
Contemplamos causales de condonación de la deuda para casos excepcionales como muerte del deudor en situaciones de nula capacidad patrimonial.
En suma, proponemos un sistema que ponga los recursos al servicio de la protección de la vivienda única , atendiendo a las reales posibilidades económicas del grupo familiar que habita en ella, partiendo del concepto de la vivienda como un derecho constitucional que el Estado debe tutelar, haciéndose cargo además de las responsabilidades que le caben como principal gestor de las políticas y medidas económicas que ha generado enormes y masivos daños, que lamentablemente para los sectores mas desprotegidos de la sociedad puede significar la privación absoluta de los derechos humanos, que comprenden sin duda alguna, el derecho a una vivienda digna.
Por todo lo expuesto, pongo a consideración de esta Cámara el presente proyecto de ley que entendemos aportará una solución respetuosa de la Constitución Nacional, protegiendo realmente el derecho humano a una vivienda digna.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BINNER, HERMES JUAN | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| SESMA, LAURA JUDITH | CORDOBA | PARTIDO SOCIALISTA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Trámite en comisión(Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 31/10/2006 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 1353/2006 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 1353/06 | 16/11/2006 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DE LA DIPUTADA LAURA SESMA (A SUS ANTECEDENTES) | ||
| Diputados | MOCION DE PREFERENCIA PARA LA PROXIMA SESION CON DICTAMEN (AFIRMATIVA) | ||
| Diputados | SOLICITUD DE REPRODUCCION DEL PROYECTO PARA EL PERIODO 128 (2010), SEGUN LOS TERMINOS DEL ARTICULO 7 DE LA RESOLUCION DE LA HCD DEL 05/06/1996 |