Artículo 1° - Sustitúyese el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

"ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler

c) el pago de valor llave o equivalentes."

La violación de estas disposiciones faculta al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas deben ser soportadas por el locador.”

Artículo 2° - Sustitúyese el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa."

Artículo 3° - Sustitúyese el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Este párrafo no se aplica en caso de que el inmueble locado tenga por destino la vivienda única permanente del locatario.”

Artículo 4°: - Deróguese el artículo 1.204 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994.

Artículo 5º: Los intermediarios en los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda no podrán cobrar honorarios o comisiones que superen el monto total equivalente a un (1) mes de alquiler. Dicho monto, deberá ser soportado por ambas partes del contrato.

Artículo 6º: Comuníquese.

Señor presidente:

Señor Presidente:

La política económica seguida por este gobierno trae aparejado un que muchos ciudadanos y ciudadanas no puedan contar con los recursos suficientes para vivir en forma digna debido al brutal incremento de los precios de los servicios públicos y de los alimentos y medicamentos, sumado al incremento del índice de desempleo. Por ello se hace necesario modificar la legislación en materia de locaciones de inmuebles, protegiendo a la parte más vulnerable, el locatario. En este contexto, el acceso a la vivienda propia resulta excluyente para sectores cada vez más amplios de la población. A su vez, esta imposibilidad de acceso se acrecienta por el abandono de políticas públicas destinadas a que los ciudadanos puedan acceder a la vivienda propia y digna.

La presente ley busca abordar la problemática de los inquilinos, que cada vez deben lidiar con más gastos para acceder a la vivienda, producto de un sistema de libre mercado y de las insuficientes políticas públicas serias en materia de acceso a la vivienda digna.

El art. 14 bis de la Constitución Nacional establece el derecho a la vivienda digna. Este derecho se replica en otros Tratados Internacionales con jerarquía constitucional en virtud del artículo 75 inciso 22. Así la Declaración Universal de Derechos Humanos, establece en el artículo 25, que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure así como a su familia…”en especial la alimentación, el vestido, la vivienda…”; El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, artículo 11.1. "Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho…". A su vez, La Convención Americana sobre Derechos Humanos establece que "Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social".

Esta propuesta, propone pequeñas modificaciones para atenuar los costos que se deben pagar al comienzo del contrato y en cada renovación.

El artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, tiene como antecedente el artículo 7º de la ley 23.091. Según se explica en El Código Civil y Comercial Comentado, Tomo III, publicado por Infojus . “Esta disposición contiene un claro espíritu protectorio a favor del locatario de inmuebles destinados a vivienda. La casuística que señala atiende a garantizar la no vulnerabilidad del arrendatario, que en función de su móvil para contratar (el acceso a la vivienda) podría verse especialmente afectado en la negociación, por imposiciones del locador, que en atención al contexto particular de contratación, pudiera ejercer un claro y mayor poder de negociación en la etapa previa a la celebración del contrato. Esta limitación en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, con fines protectorios, no implica desconocer, en el resto del contrato, la vigencia de la libertad de negociación (art. 990 CCyC)

Este artículo tiene como antecedente el art. 7° de la ley 23.091, que resulta similar en su postulado inicial y en los supuestos que incorpora. Difiere, en cambio, en que la norma anterior regulaba los efectos de la violación a la norma. El artículo del CCyC lo omite, dado que se aplican las reglas generales: la nulidad.”

Este proyecto propone que los locatarios deban entregar al locador un solo mes en concepto de depósito en garantía, ya que nos parece un monto suficiente para que el locador pueda contar para el caso que sea necesario algún tipo de reparación proveniente de un daño imputable al locatario y no el mero desgaste por el uso o el paso del tiempo.

Asimismo, nos parece valioso reincorporar los efectos de la violación de la norma previstos en la ley 23.091, derogada por el artículo 3 inciso a) de la ley 26994, que establece que …“la violación de estas disposiciones faculta al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas deben ser soportadas por el locador.”

El artículo 2 del proyecto modifica el artículo 1198 elevando en un año el plazo mínimo de locación, de dos a tres años. Las renovaciones de los alquileres resultan muy costosas, y muchos propietarios abusan de la situación de vulnerabilidad de los inquilinos que prefieren alquilar el mismo inmueble por ser ese su hogar, por haber creado allí el centro de vida de sus hijos, la escuela, amigos. Por ello, nos parece que extender en un año el plazo mínimo puede aliviar la situación de incertidumbre de las familias.

En cuanto a los locales comerciales, la ley 23.091 en su artículo 2º, diferenciaba entre inmuebles destinados a viviendas de inmuebles comerciales: “ Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.”, nos parece que el plazo de tres años es más adecuado para poder desarrollar un emprendimiento comercial.

Las modificaciones a los artículo 1199º y la derogación del artículo 1204º, son propuestas que se habían trabajado en el momento en que se debatió el Proyecto de Código Civil y Comercial y que no lograron los consensos necesarios para sancionarse. En el artículo 1199, creemos que es necesario no relativizar el plazo mínimo legal para los casos de inmuebles destinados a vivienda. El artículo 1204º que establece que la “pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador”, creemos que debe derogarse ya que en caso que el inmueble perdiera luminosidad, deberían ser las partes o el juez quienes decidan si corresponde o no un ajuste en el precio ante un cambio en las condiciones de la misma.

Por último, creemos necesario limitar las comisiones y honorarios que cobran los intermediarios en el contrato, creemos que al estar regulando el derecho constitucional a la vivienda digna es competencia de este Congreso establecer las previsiones para que el acceso sea posible.

Por todo lo expuesto, solicito la aprobación del presente proyecto de ley.