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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
cvyourbano@hcdn.gob.ar
PROYECTO DE LEY
Expediente: 1792-D-2016
Sumario: LOCACIONES URBANAS - LEY 23091 -. MODIFICACIONES, SOBRE PLAZOS, FIANZAS O DEPOSITOS EN GARANTIA, RESOLUCION ANTICIPADA Y SERVICIO DE ARBITRAJE PREVIO. INCORPORACION DE LOS ARTICULOS 9 BIS, 9 TER, 31, 32 Y 33.
Fecha: 19/04/2016
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 34
ARTÍCULO 1: Modifíquese el artículo 2 de la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 2º.- Plazos. El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de tres años y de cuatro años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
ARTÍCULO 2: Modifíquese el artículo 4 de la ley 23.091 que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 4º.- Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices de actualización utilizados durante el transcurso del contrato y sus prórrogas, al finalizar la locación.
El locador no podrá exigir del locatario que afiance su obligación con la puesta en garantía de más de un inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de locación.
ARTÍCULO 3: Modifíquese el artículo 8 de la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 8º.- Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los nueve primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en los primeros dieciocho meses de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
ARTÍCULO 4: Incorpórese el artículo 9 bis que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 9 bis.- El contrato de locación deberá celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe atendiendo prioritariamente al derecho a la vivienda de la persona y su grupo familiar. El principio de buena fe se extiende a todas las etapas de negociación y ejecución del contrato. En caso de duda sobre el alcance y/o la interpretación y/o la legalidad de una cláusula del contrato de locación urbana o en caso de duda sobre el alcance y/o la interpretación de una obligación que surge del contrato habrá que estar siempre a favor del locatario, salvo prueba en contrario.
ARTÍCULO 5: Incorpórese el artículo 9 ter en la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 9 ter.- Fíjese como comisión arancelaria máxima para los corredores y/o intermediarios que intervengan en la concreción del contrato de locación urbana, un mes de canon locativo a cargo de la parte locataria y un mes a cargo de la parte locadora por contrato celebrado. Para la fijación del canon se tomará el alquiler correspondiente a los primeros seis meses de contrato.
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente se podrán acordar gastos de publicidad y afines, a cargo exclusivamente del locador.
ARTÍCULO 6: Incorpórense los artículos 31, 32 y 33 a la ley 23.091 que quedarán redactados de la siguiente manera:
Artículo 31.- Créase el Servicio Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, en el ámbito de la Secretaría de Comercio del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación.
El Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación actuará a nivel Nacional con sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las dependencias que se creen en el resto del país.
Artículo 32.- El Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación tendrá competencia sobre los reclamos derivados de derechos y obligaciones que surjan de las relaciones previstas por ésta ley.
Serán competencia de éste servicio los reclamos efectuados por los locatarios que no superen el monto de veinte (20) Salario Mínimo Vital y Móvil.
La intervención de éste Servicio tendrá carácter previo y obligatorio para el locador al hipotético reclamo por ante la Justicia Nacional Civil.
Artículo 33.- Procedimiento. El reclamante deberá presentar ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación, cuya sola presentación interrumpirá los plazos de prescripción para iniciar demanda ante los Juzgados Nacionales en lo Civil.
El reclamo deberá constar de un relato sucinto de los hechos, nombre y apellido de ambas partes, domicilios y el reclamo expresado en una liquidación.
Una vez presentado el reclamo, el árbitro designado deberá citar a las partes a una audiencia dentro del plazo de cinco días hábiles, cuya asistencia es obligatoria para ambas partes.
En caso de que alguna de las partes se ausente a la primera audiencia, se fijará, en ese acto, una segunda fecha, dentro del plazo de diez días.
La inasistencia a ambas audiencias de la parte locadora será penada con una multa cuyo monto será equivalente a un Salario Mínimo Vital y Móvil que será destinada al locatario.
En la audiencia el árbitro deberá propiciar al arribo de un acuerdo entre las partes.
En caso de que se arribe a un acuerdo, el mismo deberá ser enviado, dentro del plazo de tres días, a la Secretaría de Comercio para su homologación o no. La resolución de la Secretaría de Comercio debe ser dictada dentro del plazo de cinco días.
En caso de homologación del acuerdo, deberá notificarse ésta a las partes, momento a partir del cual empieza a correr el plazo para su cumplimiento.
En caso de que la Secretaría de Comercio no homologue el acuerdo, deberá dejar constancia de las observaciones y los lineamientos necesarios que las partes han de seguir para poder llegar a un acuerdo homologable.
En dicho caso, se citará a una nueva audiencia a las partes a fin de llegar a un nuevo acuerdo susceptible de ser homologado.
En caso de que las partes no arriben a un acuerdo, el árbitro tendrá un plazo de 10 días para dictar un laudo, el cual será recurrible por las partes ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dentro del plazo de cinco días de notificada.
Los laudos consentidos serán ejecutables ante los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil.
Todo el procedimiento será gratuito para el locatario y la tramitación ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación podrá contar o no con asistencia letrada.
ARTÍCULO 7: Reglaméntese y comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Sr. Presidente:
El presente proyecto es una reproducción del expediente 7490-D-2014.
Los derechos humanos puede, conforme la doctrina internacional (1), escindirse en tres grupos: los de primera generación (derechos civiles y políticos); los de segunda generación (derechos sociales, económicos y culturales); los de tercera generación (derechos de los pueblos y solidaridad).
El derecho a la vivienda queda incluido dentro de los derechos humanos de segunda generación. Ahora bien, sin importar la generación de que se trate, cuando hablamos de derechos humanos, nos referimos a los derechos que son inherentes a las personas por ser, simplemente, personas humanas. Son inalienables e inseparables del ser humano.
Entonces, cuando hablamos del derecho a la vivienda, estamos hablando de un derecho que hace a la persona, que es inseparable para su constitución como persona humana en sociedad.
El derecho humano a una vivienda digna se encuentra consagrado en los siguientes tratados internacionales:
Artículo 25.1 Declaración Universal de los Derechos Humanos: Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.
Artículo 11 del Pacto Internacional de Derecho Económicos, Sociales y Culturales:
Toda persona tiene el derecho a un nivel de vida adecuado para sí misma y para su familia, incluyendo alimentación, vestido y vivienda adecuadas y una mejora continuada de las condiciones de existencia, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.
Ambos tratados internacionales son parte integrante de nuestra Constitución Nacional desde la reforma del año 1994, conforme lo establece el artículo 75 inc. 22). Por lo que el derecho a la vivienda tiene jerarquía constitucional en nuestro país.
Entonces, el Estado argentino tiene la obligación de garantizar el derecho a la vivienda digna a todos sus habitantes.
Antes de avanzar, debemos aclarar que el derecho humano a la vivienda debe ser entendido en un sentido amplio y no como un mero techo o lugar donde dormir.
Para aclarar el concepto El Comité de Derechos Urbanos de Naciones Unidas en su Observación General No. 4 sobre el derecho a la vivienda establece los siguientes requisitos para este derecho:
Seguridad jurídica de la tenencia. Todas las personas tienen derecho a la protección contra el desalojo arbitrario o acoso. Los gobiernos deben aprobar legislación que proporcione esta protección legal a los inquilinos.
Gastos soportables. El precio de venta y alquiler de las viviendas debe ser adecuado a fin de no representar una carga innecesaria para el ingreso familiar. El gobierno debe ocuparse de asegurar que todas las personas que habitan en su territorio puedan pagar los costos de una vivienda adecuada. Se deben otorgar subsidios para quienes no puedan afrontar los gastos de una vivienda.
Habitabilidad. Una vivienda adecuada debe proteger a sus habitantes del frío, el calor, las precipitaciones y demás elementos. Debe ser segura y proteger contra las amenazas para la salud y los riesgos estructurales.
Accesibilidad. Todas las personas deben tener acceso a una vivienda adecuada. Se debe prestar particular atención a los grupos vulnerables, como los niños, las mujeres, los ancianos y los refugiados. La vivienda debe contar con infraestructura adecuada para las necesidades especiales de las personas discapacitadas.
Ubicación. En muchos casos, el transporte puede ser caro y puede tardar mucho tiempo en ir de un lugar a otro. La ubicación de la vivienda debe permitir el acceso fácil al lugar de trabajo, los centros de salud y educación, y demás servicios sociales. No se deben construir viviendas en lugares inseguros.
Adecuación cultural. La vivienda debe ser compatible con las tradiciones y prácticas de las personas que habitan en ella. Todos los esfuerzos por modernizar las viviendas deben tener en cuenta las necesidades y creencias de las personas que van a utilizarlas.
Nuestro país al incorporar como derecho humano inherente a la persona el derecho a la vivienda encuadró un avance en materia de derechos humanos muy respetable.
Ahora bien, en el terreno de la factico, este derecho es violado de manera sistemática por los distintos gobiernos desde que dicho derecho adquirió la jerarquía mencionada.
Sólo para vislumbrar un panorama, ponemos en consideración los siguientes datos:
• En la última década la población residente en complejos habitacionales sin los servicios mínimos o básicos, comúnmente llamados villas creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52% (alcanzando un total de 163.587 personas en 2010), mientras que la población de la ciudad consolidada creció sólo un 2.1%; lo que significa que gran parte de la población nueva de este último decenio vive en condiciones precarias de vida. Esto puede explicarse, en parte, porque la población en dichas villas crece en función del dinamismo económico pero en un marco donde en materia habitacional no hay alternativas, lo cual agudiza la situación habitacional. (Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires)
• el 32,1% de las familias en la Ciudad de Buenos Aires, alquila su vivienda, conforme la Encuesta Anual de Hogares 2013, mientras que el 20% de las vivienda en la misma ciudad se encuentra desocupada (Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires)
• En la Provincia de Buenos Aires, 700.000 son hogares alquilados, lo que representa a más de más de 1.4 millón de personas.
• En Rosario el 21,4% de las familias alquilan su vivienda.
Es claro, que el derecho humano a una vivienda digna no puede emerger dentro de una sociedad donde otros índices no son favorables, como ser: 36% de los trabajadores argentinos trabajan en negro, lo que perjudica el acceso a créditos para vivienda; el 75% de los trabajadores tiene un salario menor a $ 6.500.- mensuales (INDEC), lo que dificulta afrontar alquileres que significan (en promedio) un 40% del salario; la mitad del total de ocupados cobra menos de $ 4.040 (INDEC), lo que directamente dificulta acceder a una vivienda digna; entre muchos otros.
Según el diagnóstico socio- habitacional elaborado en el Consejo Económico y Social de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por la CTA: En los últimos diez años la Ciudad de Buenos Aires creció en 114.013 personas, un 52% son nuevos pobladores de complejos habitacionales sin los servicios mínimos o básicos, comúnmente llamados villas. El 14,7 de los porteños tiene problemas de empleo, los picos más altos se ubican en las comunas del sur de la Ciudad. Un trabajador del quinto quintil gana un 8,6% más que uno ubicado en el primer quintil. Los trabajadores peores pagos se encuentran en el sur de la Ciudad ya que allí las tasas de ingreso están por debajo de la media y son significativamente más bajas que en el norte. El 26,7 % de los trabajadores asalariados no están registrados y los de mayor informalidad se localizan en las comunas 8,7 y 4 del sur de la Ciudad.
En la zona norte priman los departamentos y en la sur, las casas. En la comuna 4 hay una importante cantidad de inquilinatos y en las 3 y 1 de hoteles pensión. Entre las viviendas precarias el 37% deben ser reemplazadas por nuevas y no son recuperables. Son 650 mil los habitantes de la Ciudad que viven en situación de emergencia habitacional. Aproximadamente el 21% vive en hoteles pensión, el 30% en casas ocupadas y el 35% en villas y asentamientos precarios. Unas 2000 personas se encuentran en situación de calle.
El 30% de los hogares porteños son de inquilinos. De estos el 42,5 % no accede a la canasta básica de consumo. El 53,2% de los hogares que presentan hacinamiento crítico por cuarto son inquilinos. En la zona sur se ubican los hogares más vulnerables en cohabitación, particularmente en la comuna 8. El hacinamiento por cuarto aumentó un 162% en la última década mientras que la cohabitación de hogares en una misma vivienda se cuadriplicó. Se registran hacia 2010 unos 21.214 hogares sin cloacas y 4651 sin agua de red en las comunas 8, 4 y 1, mientras que existen 89.886 hogares sin gas de red.
Casi el 40% de los jóvenes son inquilinos en las zonas norte y centro, constituyéndose en sujetos primordiales de la política habitacional. El 20% de los jóvenes viven en condiciones de hacinamiento y casi el 4% en hacinamiento crítico en la zona sur.
El 42% de los hogares son liderados por mujeres jefas de hogar, de las cuales el 86,3% son de nacionalidad argentina y sólo el 31% finalizó sus estudios secundarios.
En la zona sur de la urbe existe una segregación de los adultos mayores con bajos niveles de instrucción. El 41,8% de los adultos mayores vive en hogares de bajos ingresos. 10 de cada 100 personas tienen algún tipo de discapacidad de largo plazo y viven en el 21,3% de los hogares de la Ciudad. El 25% de estos hogares son inquilinatos, hoteles, pensiones, casas tomadas y villas.
Mientras la población en el último decenio aumentó un 4,1%, los permisos de construcción crecieron en un 94% concentrándose en las comunas que menos crecimiento poblacional tuvieron. Mientras una persona del decil más rico requiere la quinta parte de su ingreso para adquirir 1 metro cuadrado, una del decil más pobre necesita casi 3 ingresos medios. Así mientras una persona pobre necesita 67 años de trabajo y ahorro para adquirir un departamento de tres ambientes, a uno del último decil le son suficientes 4 años y medio. En la última década la población en las villas creció un 52,3% (de 107.422 a 163.587 personas) siendo el 6% de la población de la ciudad. El 1,46% del territorio está ocupado por villas ubicadas principalmente en el sur de la Ciudad. En las comunas 8, 4, 1 y 7 se registra un mayor poblamiento de dichas villas. En la comuna 8 la tercera parte de la población es residente en villas y asentamientos. Se construyeron en el último siglo 45 mil viviendas en grandes complejos habitacionales de los cuales el 56% muestran gran deterioro material y sólo el 40 % están escrituradas. Existe un aumento de los procesos de exclusión de la Ciudad con un promedio de 5.000 desalojos de hogares al año. Sólo del 13,2% de la población de la Ciudad es extranjera, mayormente proveniente de países limítrofes y Perú. El 20,2% de las viviendas urbanas se encuentra vacante, es decir sin habitantes.
Ahora bien, creemos necesario llevar adelante todo tipo de política pública destinada a mejorar (en compás con los otros indicadores mencionados) el estado de la vivienda en nuestro país.
La realidad es que las personas que desean alquilar una propiedad con fines de vivienda se ven sometidas cada vez con mayor intensidad a exigencias desmedidas. El tipo de garantías que se solicitan es uno de ellos. Lamentablemente el uso de garantías compradas o truchas, que se ponen a disposición de los propietarios, hace que estos exijan propiedades de un familiar directo o soliciten más de una propiedad. El Estado, en lugar de implementar medidas para detectar estos casos y evitar la defraudación que ello conlleva, deja librada a la voluntad de las partes las exigencias por más desmedidas que parezcan.
Así, propietarios y locatarios se encuentran entrampadas en una lógica perversa que afecta al mercado, con la diferencia que los locatarios llevan la peor parte, pues no pudiendo tener la capacidad de ahorro para adquirir una vivienda, se ven obligados a soportar los costos que se incrementan día a día. Sumado a ello, está la realidad abrumadora que más de un 35 % del mercado laboral se maneja en negro, lo cual impide que potenciales inquilinos, nunca puedan serlo y deban canalizar su necesidad de vivienda por circuitos precarios cuyos precios se equiparan a los de los mercados formales, con mucho menor estándar de confort y seguridad. Las pensiones que se ofrecen a los pobres, no respetan los más mínimos niveles de higiene y seguridad, sin embargo el Estado local tampoco se hace presente en estos espacios para controlar condiciones de salubridad.
El lapso de tiempo mínimo fijado en la ley actual es solo de dos años, lo que obliga a inquilinos a vivir en una mudanza permanente, y no tener garantizado un plazo razonable de tiempo previsible en estos contextos inflacionarios. El lapso de preaviso es solo de un mes en el que el locatario debe hacer un sinfín de gestiones y tener preparado un gran desembolso de dinero para alquilar otra propiedad. El honorario de los corredores inmobiliarios de un mes de alquiler cada año de contrato, resulta de una incidencia altísima para las familias. Consideramos justo que se cobre un mes dos meses de alquiler por contrato, quedando dicho monto a cargo de locador y locatario en partes iguales.
Por todas estas circunstancias es importante una norma interpretativa que establezca que en caso de duda sobre la asunción de algunos gastos de mantenimiento, lo cual es más usual que lo que parece, la regla sea a favor del locatario. No es posible que quien carece de propiedad, y paga por el uso de un espacio, tenga que correr con gastos propios de la propiedad.
En virtud de ello es que hemos elaborado el presente proyecto de ley donde nos proponemos como objetivos:
• Subir el plazo mínimo de alquiler a tres años, teniendo en cuenta la dificultad que implica para una familia tener que mudar cada dos años su hogar con las implicancias que ello conlleva.
• Fijar un monto máximo de honorarios para los corredores y/o intermediarios a fin de que el pago de los mismos no sea un impedimento a la hora de toda familiar a alquilar un hogar. Recordemos que en el mercado se cobra aproximadamente dos alquileres más IVA como comisión.
• Establece una cláusula de buena fe que rija las relaciones entre locador y locatario, dejando en claro que en caso de duda habrá que estar a favor del locatario.
• Establecer como garantía suficiente para la celebración de un contrato de alquiler, la fianza sobre un inmueble ubicado dentro de la jurisdicción en donde se encuentre el bien locado.
En virtud de todo lo expuesto, es que solicito a mis colegas que acompañen el presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | LIBRES DEL SUR |
| COUSINET, GRACIELA | MENDOZA | LIBRES DEL SUR |
| MASSO, FEDERICO AUGUSTO | TUCUMAN | LIBRES DEL SUR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 2023/2017 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 | 16/11/2017 |