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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P01 Oficina 145
Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA
Miércoles 12.30hs
Of. Administrativa: (054-11) 6075-2136 Internos 2136/34
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 1702-D-2014
Sumario: LOCACIONES URBANAS (LEY 23091): MODIFICACIONES, SOBRE PLAZOS, FIANZAS O DEPOSITOS EN GARANTIA Y PAGOS ANTICIPADOS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER.
Fecha: 31/03/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 18
Artículo 1: Sustituyese el
artículo 2 de la ley 23.091 el por el siguiente:
Art. 2º -Plazos. Para los contratos que
se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las
locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho
plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se
celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos
mínimos precedentemente fijados. Es obligación del locador informar la voluntad
de renovación del contrato y el monto del mismo en forma fehaciente y con una
antelación de 60 días previo a la fecha de finalización del contrato.
Quedan excluidas del plazo mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de
embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las
destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con
muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino.
Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no
es con fines de turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o
lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes
y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines
que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de guarda de animales,
vehículos u otros objetos.
d) Las locaciones de puestos en
mercados y ferias;
e) Las locaciones en que los Estados
nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como
inquilinos.
Artículo 2: Sustituyese el
artículo 4 de la ley 23.091 por el siguiente:
Art. 4.- Fianzas o Depósitos en
garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía,
deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas al
finalizar la locación reajustadas por los mismos índices utilizados durante el
transcurso del contrato, de lo contrario el locatario tiene derecho a solicitar la
suma debidamente actualizada y si se ve obligado a requerir actuaciones judiciales
por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
Artículo 3: Sustituyese el
artículo 7 de la ley 23.091 por el siguiente:
Art. 7º -Pagos anticipados. Para los
contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del
locatario:
a) El pago de alquileres anticipados
por períodos mayores de un mes.
b) Depósitos de garantía o exigencias
asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler del
lapso que dure el contrato.
c) El pago del valor llave o
equivalente.
d) Más de un bien inmueble en
garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como
exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria. El locador deberá aceptar
como garantía inmuebles de cualquier jurisdicción del país.
La violación de estas disposiciones
facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso,
debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las
costas serán soportadas por el locador.
Artículo 4: Comuníquese al
Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Los progresos
innegables en materia de acceso a la vivienda en los últimos 12 años han
permitido que muchos argentinos y argentinas que antes no contaban con el
sueño de un techo propio, se convirtieran en propietarios, gracias a los planes de
vivienda, que representan más de 1.000.000 de hogares en todo el país gracias al
incansable trabajo del Ministerio de Planificación, inversión pública y servicios de la
Nación, como a los créditos hipotecarios del Programa de Crédito Argentino del
Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PROCREAR - ANSES).
Ambas políticas
de Estado, lograron paliar el déficit habitacional que no había sido atendido hasta
el año 2002, convirtiendo el tema en una política central de estado. No tenemos
dudas de que el gobierno de Néstor y Cristina Kirchner ha destinado y destina no
sólo recursos materiales sino también la voluntad política necesaria para brindar
una solución a nuestros compatriotas que no pueden acceder a una vivienda.
El proyecto que
propicio, plantea soluciones que van en el mismo sentido, pero para quienes no
han podido acceder todavía a un techo propio, sino que deben alquilar su vivienda
o comercio para trabajar.
Es sabido que
celebrar un contrato de alquiler para acceder a la vivienda implica un hecho tan
costoso como traumático, para aquel que no reúne los requisitos y condiciones
exigidos no sólo por la ley, sino también por los usos y costumbres que dominan el
rubro inmobiliario. Por ejemplo, pese a estar prohibida la indexación en nuestro
país, se ha admitido como regla imponer contratos con cláusulas que estipulan
montos diferentes para cada año de alquiler, con significativo incremento para el
segundo año.
Sumado a la
costumbre de exigir para el ingreso un mes de depósito en garantía, un mes de
alquiler por adelantado, importes a los que se adicionan las comisiones requeridas
por las inmobiliarias (equivalentes a dos o más meses de alquiler), ahora también
han comenzado a exigir dos meses de depósito en garantía justificándolo en una
supuesta variación de precios a lo largo del contrato.
Consideramos que
de esta manera se desvirtúa la figura del depósito en garantía, cuya finalidad
radica en cubrir los costos de las reparaciones necesarias en caso de daños en el
inmueble. En la mayoría de los casos resulta dificultoso percibir el reintegro por
parte del locador una vez finalizado el contrato y en los casos en los que éste se
obtiene, no sufre ningún tipo de actualización como si se aplica al monto del
alquiler.
Por otra parte, se
desvirtúa la figura del depósito al pedir dos meses ya que existe en el Código Civil
la figura del normal uso de las cosas mueble o inmueble. El normal uso del
inmueble durante el transcurso del contrato no puede dar lugar a exigir con el
depósito cubrir los gastos de pintura para ser entregado como se recibió.
Por lo tanto
nuestra propuesta al respecto es que sólo se exija un mes de depósito en garantía
y que el mismo sea actualizado al momento de la finalización del contrato.
Los factores
mencionados no incluyen lo atinente a la garantía, verdadera barrera para el
acceso al alquiler con destino a vivienda o comercio. Salvo casos verdaderamente
excepcionales, tanto el dueño como el intermediario inmobiliario sólo aceptan
bienes inmuebles locales, lo que dificulta, cuando no excluye del todo, las
posibilidades del inquilino.
Trátese de
trabajadores del interior, emprendedores que se ven obligados a contar con un
espacio físico, o estudiantes que desean cursar estudios terciarios o universitarios
para satisfacer una vocación que carece de oferta en sus tierras de origen, son
todos conocedores de la injusta discriminación que han de padecer si desean
residir o trabajar en una jurisdicción distinta de la que poseen como garantía para
acceder a un alquiler.
La protección de las
leyes al trabajo y el ejercicio de industrias lícitas, los derechos de aprender y
transitar libremente por el territorio nacional, el acceso a una vivienda digna, la
igualdad ante la ley, la defensa ante cualquier forma de discriminación a favor de
usuarios y consumidores, entre otras muchas expresiones contenidas en nuestro
régimen constitucional quedan desdibujadas por un trato arbitrario que coloca a
unos argentinos en inferioridad de condiciones respecto de otros, por el solo hecho
de provenir de geografías distintas.
La
licenciada Lorena Putero, investigadora del Centro de Investigación y Gestión de la
Economía Solidaria -CIGES-, en su trabajo sobre Vivienda, Déficit Habitacional y
Políticas Sectoriales al tiempo que reconoce los avances en la última década en
materia de vivienda, como consecuencia de las políticas puestas en práctica por el
Gobierno nacional, especialmente favorables para los sectores que padecían las
más dramáticas condiciones de habitabilidad, alerta sobre problemas que
persisten.
En nuestro país existen 1.478.923
hogares compartiendo la vivienda con al menos otro hogar, de un total de 12.171.675
hogares, es decir el 12,2% del total. La situación es aún más compleja para 97.650
hogares de este grupo que además lo hacen con hacinamiento en el hogar (más de tres
personas por habitación) (...) problema que no está relacionado sólo con los sectores más
vulnerables que habitan en casas irrecuperables sino también con sectores medios. Es
decir, existe un sector de los trabajadores que al formar su hogar no logra acceder a una
vivienda propia o a un alquiler y deben continuar habitando en la casa familiar a pesar de
tener un ingreso encuadrado dentro del promedio.
Como consecuencia de
lo último, promueve la investigadora no sólo un mayor fomento estatal para
incrementar la oferta de viviendas sino también regulaciones que protejan a
quienes no pueden comprar un inmueble. De lo contrario, se consagran modelos
políticos que, siguiendo a la arquitecta Andrea Catenazzi, integrante del Instituto
del Conurbano -ICO- de la Universidad Nacional de General Sarmiento, no solo
expresan las diferencias sociales sino que las reproducen, por medio de medidas
que acompañan la dinámica del mercado inmobiliario, sin proponer alteraciones de
ningún tipo.
El presente proyecto de
ley procura modificar la ley 23091 para introducir cambios que limiten las barreras
ya mencionadas y garantizan igualdad de condiciones entre el locador y el locatario
dada la posición de debilidad del segundo en la negociación. En primer término, se
incluye la obligación del locador de informar la voluntad de renovación del contrato
y el monto del mismo con una antelación no menor a los 60 días, fortaleciendo la
previsibilidad de ambas partes y ampliando el margen de acción para procurarse
un nuevo inquilino o un nuevo destino.
Por otro lado, el límite de
un mes de alquiler como depósito exigible al locatario, así como la obligatoriedad a
cargo de la contraparte de aceptar como garantía inmobiliaria un bien de cualquier
parte del país, importan modificaciones que en nada afectan a propietarios o
agentes inmobiliarios y representan un acto tanto de justicia como de
razonabilidad largamente anhelado por ciudadanos que no pueden ejercer los más
elementales derechos.
En este punto, considero
que la incorporación del inciso d al artículo 7 de la ley 23091 legisla sobre la
posibilidades reales de ampliación de oferta de vivienda para muchos ciudadanos
que hoy no puede acceder a la misma, o deben recurrir a seguros de caución
cuando cuentan con una garantía que no coincide con la jurisdicción donde quiere
efectuar el alquiler y no es aceptada.
El mercado se ha
autorregulado con nuevas costumbres que debemos limitar, adecuando la ley
23091 y recordando siempre la función social que debe cumplir la propiedad
privada.
Finalmente, el artículo 2 incorpora la
sanción que la ley prevé para los locadores que no cumplen con las obligaciones
que les fija el artículo 7 de la ley 23091, extendiendo la misma a los casos en que
el locatario no obtiene la devolución de la fianza o depósito dado en garantía.
Sucede que se ha naturalizado que mientras más vulnerable o inexperto sea el
locatario saliente menores posibilidades tenga de recuperar las sumas depositadas
al formalizar el contrato.
En función de lo expresado, solicito a
mis pares que me acompañen en el presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GAILLARD, ANA CAROLINA | ENTRE RIOS | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| GERVASONI, LAUTARO | ENTRE RIOS | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| BARRETO, JORGE RUBEN | ENTRE RIOS | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| GONZALEZ, VERONICA | TIERRA DEL FUEGO | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DE LA DIPUTADA VERONICA GONZALEZ (A SUS ANTECEDENTES) |