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TURISMO

Comisión Permanente

Of. Administrativa: Piso P04 Oficina 431

Secretario Administrativo SRA. GASTAMBIDE ANA MARIA

Jefe SR. MATTOCIO JUAN CRUZ

Miércoles 10.00hs

Of. Administrativa: (054-11) 6075-2423 Internos 2423/22

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PROYECTO DE LEY

Expediente: 0080-D-2007

Sumario: REGIMEN DEL SISTEMA TURISTICO DE TIEMPO COMPARTIDO.

Fecha: 01/03/2007

Publicado en: Trámite Parlamentario N° 1

Proyecto
RÉGIMEN DEL SISTEMA TURÍSTICO DE TIEMPO COMPAR- TIDO
CAPÍTULO I
Concepto y caracterización
Artículo 1º – La presente ley regula la constitución, comerciali- zación, administración e intercambio de sistemas turísticos de tiempo compartido, con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentran someti- das las cosas.
Art. 2º – El Sistema Turístico de Tiempo Compartido alcanza al conjunto de uno o más inmuebles o muebles registrables y sus servicios y las cosas y lugares comunes de carácter turístico y las prestaciones complementarias que lo integran y hacen a su naturaleza funcional; consti- tuido y organizado para el disfrute por parte de los usuarios durante períodos determinados, sucesivos o alter- nados, por medio de contrato oneroso y de adhesión.
Art. 3º – Definiciones:
a) Propietario: es el titular dominial de un inmueble o mueble registrable que lo afecta al Sistema Turístico de Tiempo Compartido;
b) Usuario: es el adquirente de períodos de disfrute de un Sis- tema Turístico de Tiempo Compartido para uso y goce por sí o por terceros designados;
c) Desarrollista: es quien constituye un Sistema Turístico de Tiempo Compartido para comercializar, por sí o por intermedio de terceros, períodos de disfrute en los térmi- nos de esta ley;
d) Comercializador: es quien promueve y ofrece la comerciali- zación de todo o parte de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido;
e) Administrador: es quien tiene a su cargo las tareas de admi- nistración de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido;
f) Red de intercambio: es el tercero empresario que se dedica a la intermediación en la cesión temporaria de períodos de disfrute de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido;
g) Unidad de medida temporal: es el período mínimo de disfru- te sobre una unidad inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido, cuya ex- tensión debe determinarse en días, semanas o meses, o ser determinable en función, de pautas objetivas. Estas pueden ser:
1. Fijas: cuando el disfrute periódico se ejerce en las mismas épocas o fechas por año aniversario o calendario.
2. Flotantes: cuando el disfrute periódico se ejerce dentro de una determinada época o entre determinadas fechas;
h) Unidad habitacional: es el espacio físico de disfrute exclusi- vo del usuario en un inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido. La unidad habitacional debe ser determinada o determinable –a opción del usuario– dentro de una categoría o tipo. Esta- rá equipada con el mobiliario necesario y demás enseres que permitan el ejercicio de uso y goce por los titula- res del respectivo derecho. Tendrá independencia funcional y acceso a la vía pública directamente o por pasi- llo común si se trata de un inmueble;
i) Unidad de medida por puntos: corresponde a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido por los cuales se adquieren derechos flotantes, canjeables y con equivalen- cias preestablecidas sobre diversos bienes muebles e inmuebles y servicios, tales como: utilización de com- plejos, de embarcaciones, de automotores, viajes en cruceros, hotelería tradicional, pasajes aéreos u otros;
j) Club vacacional: esta modalidad del Tiempo Compartid o se manifiesta cuando el usuario adquiere el derecho de recibir usos y servicios en diferentes establecimientos, por períodos distintos y con capacidades de ocupación y temporadas variables.
CAPÍTULO II
Constitución. Inscripción
Art. 4º – El propietario de un inmueble, edificado o no, que afecte el mismo al Sistema Turístico de Tiempo Compartido deberá, con carácter previo, a anunciar, ofrecer o promover su comercialización, cumplir obligatoriamente los requisitos de la presente ley.
Art. 5º – La constitución del Sistema Turístico de Tiempo Com- partido deberá formalizarse por escritura pública y expresamente contener:
a) La expresión de voluntad del propietario y del desarrollista para comercializar unidades habitacionales equipadas o bienes muebles registrables destinadas al uso y goce alternado o sucesivo por períodos determinados de los titulares del derecho respectivo;
b) El Reglamento de Uso y Administración del complejo edilicio o mueble registrable en el que conste expresamente la unidad temporal adoptada, deberes y obligaciones del administrador, del desarrollista y de los usuarios;
c) La constancia de que los bienes se encuentran libres de gra- vámenes, restricciones o interdicciones y que ni el propietario ni el desarrollista, en su caso, cuentan con ano- taciones personales. Se exceptúa de lo dispuesto precedentemente las hipotecas que garanticen mutuos para la construcción de los inmuebles destinados al sistema, las que constarán en la escritura y las prendas que garanticen su adquisición;
d) Determinación de los rubros que conforman los gastos del sistema para ser abonados por los usuarios o, en su caso, de las reglas adecuadas para su individualiza- ción;
e) Si se tratare de inmuebles en construcción, se asentará la fecha estimada de finalización de las distintas etapas de las mismas; la constitución de un seguro de caución, garantía real o aval bancario, con los recaudos que determine la autoridad de aplicación, a efectos de garanti- zar la entrega de la unidad habitacional en tiempo oportuno y bajos las condiciones prometidas;
f) Si se tratare de inmuebles cuya comercialización se realice transfiriendo derechos reales, corresponderá la subdivisión del inmueble sometiéndolo al régimen de propie- dad horizontal, determinando ello el estado jurídico del inmueble afectado al Sistema Turístico de Tiempo Compartido que regula esta ley y la indisponibilidad para todo otro fin. La indivisión del inmueble tendrá la calidad de forzosa y perpetua mientras se halle afectado al sistema. El propietario y el desarrollista podrán sin embargo comercializar los períodos de disfrute por otros sistemas de alojamiento turístico;
g) Establecer los supuestos y condiciones de modificación del título constitutivo, por parte del desarrollista y los usuarios con consentimiento del propietario;
h) La naturaleza y extensión de los derechos que se transmiten, y las condiciones de comercialización, el grado de avance de las obras del proyecto para el inicio de la comer- cialización del mismo, conforme a los criterios que se establezcan por vía reglamentaria;
i) El consentimiento del acreedor hipotecario o prendario, cuan- do el bien sobre el que se constituirá el Sistema Turístico de Tiempo Compartido estuviere gravado.
Art. 6º – El título constitutivo deberá inscribirse en los registros de la propiedad inmueble o muebles registrables, correspondientes a cada jurisdicción y en el Registro de Tiempo Compartido que por esta ley se crea.
Art. 7º – Al acreedor hipotecario o prendario que consintiere la constitución del Sistema Turístico de Tiempo Compartido y al que la conociere al tiempo de constituirse el gravamen, le serán oponibles los derechos adquiridos por los usuarios en los términos consignados en la es- critura del artículo 5º. Así mismo le serán oponibles a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de cualquier naturaleza relativos al bien.
Art. 8º – Los derechos adquiridos por los usuarios contratantes de tiempo compartido no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales ni por terceros acreedores del propietario o del desarrollista ni aun en el caso de concurso o quiebra, y son oponibles a deudas causadas por el bien incluido en el contrato.
CAPÍTULO III
Comercialización
Art. 9º – El propietario de un bien inmueble o mueble afectado al Sistema Turístico de Tiempo Compartido o el desarrollista podrá enajenar los respectivos derechos de uso y goce sucesivos o alternados, otorgando a los adquirentes derechos reales o personales sobre los mismos, instrumentados legalmente en un plazo máximo de noventa días, a contar desde la firma del precontrato o reserva de compra.
Art. 10. – Si los derechos que se transmiten o constituyen son de naturaleza real conforme al Código Civil y leyes complementarias, el vendedor deberá cumplir estrictamen- te todos los requisitos formales y registrales a que obligan las normas en vigencia.
Para el caso de tratarse de derechos personales, regirán los pre- ceptos del Código Civil y subsidiariamente los que determine, con toda claridad, la voluntad de las partes.
Art. 11. – Las cláusulas contractuales, redactadas por el ena- jenante, le serán oponibles, por abuso de derecho, por los usuarios, cuando le sean perjudiciales por esa cau- sa. Cualquiera sea la naturaleza o carácter de los derechos que se transmitan y los tipos, formas o condicio- nes de comercialización de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido las relaciones entre los usuarios y los demás sujetos definidos en el artículo 3º se regirán por la presente ley y, supletoriamente, por la ley 24.240 de Defensa del Consumidor. Asimismo los usuarios se beneficiarán en todos los casos de las previsiones de la presente ley frente a terceros en los supuestos del artículo 6º bis.
CAPÍTULO IV
Publicidad. Información. Contratos
Art. 12. – La información sobre los elementos constitutivos del Sistema Turístico de Tiempo Compartido, las modalidades de comercialización, de transmisión y constitución del derecho de uso y goce, su naturaleza jurídica, las facultades y beneficios que se otorga al usuario, los alcances de la seguridad jurídica pertinente al mismo, formuladas en los anuncios, folletos, circulares u otros medios de publicidad, deben incluirse textual y expresamente en los contratos del Sistema Turístico de Tiem- po Compartido. Su incumplimiento facultará al usuario a rescindir el contrato o imponer su modificación con- forme a esta ley.
Art. 13. – El precontrato o reserva, el contrato de Tiempo Compartido, el Reglamento de Uso y Administración, deberán ser redactados en idioma castellano, tipografía uniforme y suscritos bajo pena de nulidad, tantos ejemplares firmados como partes intervengan.
Art. 14. – El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su adquisición dentro del plazo de quince (15) días hábiles a partir de la fecha del instrumento sin alegar motivo alguno, por comunicación fehaciente, y en ese caso se le restituirá toda suma abonada en el plazo de cinco (5) días, a excepción de los aranceles fiscales pagados. Esta facultad resolutoria deberá constar en el precon- trato o reserva de compra o en el contrato, en forma clara y notoria, y no puede ser renunciada o dispensa- da.
Art. 15. – Contenido del contrato. El contrato de Tiempo Compartido deberá contener, bajo pena de nulidad y sin perjuicio de la formalidad que exija el tipo del derecho que se constituya o transmita, especialmente los siguientes elementos:
a) Descripción del bien inmueble o mueble, y su constancia re- gistral y afectación al Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Si encuentra hipotecado el inmueble, deberá constar plazo, monto y condiciones del gravamen. Si se tratare de obras en construcción, se asentará la fecha estimada de finalización, fecha de habilitación y de entrega de la unidad;
b) Naturaleza o tipo de derecho a constituirse o transmitirse a favor de los usuarios y, si corresponde, plazo de duración;
c) Determinación detallada de los servicios ofrecidos;
d) Gastos del sistema: con la determinación clara y expresa de la proporción que le corresponde al usuario. Cuando se escogiere el procedimiento de ajuste alzado relativo, se determinará el monto estipulado y su plazo de vigencia. Forma y épocas de pago. La determinación de los gastos a cargo del desarrollista;
e) Cumplimentar con el artículo 9º de la presente ley;
f) La transcripción textual del Reglamento de Uso y Administra- ción;
g) En el caso de aquellos complejos edilicios que integran un sistema de intercambio vacacional, deberá constar tal circunstancia y el detalle de su ocasional uso, costa y garantías del usuario.
CAPÍTULO V
Administración
Art. 16. – La persona física o jurídica que tiene a su cargo la responsabilidad de prestar los servicios de gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes, es el administrador del Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Esta función puede ser ejercida por el propietario o el desarrollista o por la persona física o jurídica que ellos o los usuarios designen, conforme se hubiere pre- visto en el Reglamento de Uso y Administración.
En cualquier caso, los usuarios podrán removerlo mediando justa causa. Para ello, el Reglamento de Uso y Administración deberá prever tal circunstancia y el procedimiento a emplear.
Art. 17. – Las facultades y deberes del administrador serán las establecidas legalmente conforme la naturaleza del derecho que se transmite o constituye y las que contenga la escritura de constitución del Sistema Turístico de Tiempo Compartido y el Reglamento de Uso y Administra- ción.
El Reglamento de Uso y Administración contendrá además la for- ma, modo y plazo de convocatoria de las asambleas, solicitadas por el desarrollista, administrador y los usua- rios.
Art. 18. – El certificado emanado del administrador, en el que conste la deuda por los gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituirá título suficiente para accionar, contra el usuario moroso, por la vía ejecutiva o, en defecto de ella, conforme la más breve que prevean las normas procesales.
CAPÍTULO VI
Asambleas
Art. 19. – Convocatoria. Las asambleas serán convocadas por el administrador o por el desarrollista o cuando lo solicitasen los usuarios o sus representantes, titulares de no menos del veinticinco por ciento (25 %) del total de las unidades temporales mínimas que comprenda el sis- tema enajenadas a la fecha de convocatoria.
La solicitud indicará el o los temas a tratar y se cursará por medio fehaciente dirigido al administrador o al desarrollista, en caso de impedimento del primero. La convocatoria podrá solicitarse al juez competente cuando el administrador o el desarrollista, según fuere el caso, no diere curso al pedido de convocatoria dentro de los treinta días de recibida la solicitud.
La convocatoria se hará por publicaciones durante tres (3) días en el Boletín Oficial y en un diario de circulación nacional, en la que constará fecha, hora, lugar y orden del día. La asamblea será convocada con diez (10) días de anticipación, por lo menos, y no antes de treinta (30) de celebrarse la misma.
Art. 20. – Asambleas. Objeto. Las asambleas se celebrarán cuando concurran algunas de las siguientes circunstancias:
a) Cuando se pretenda realizar la adición de unidades habita- cionales y/o de cosas, espacios o servicios de uso común y no se hubiere dejado constancia de dicha posibili- dad en la escritura de constitución del sistema o se siguiera otro procedimiento del allí establecido y siempre que el incremento en las cuotas por gastos del sistema superen el veinte por ciento (20 %);
b) Cuando se modificaren las previsiones contenidas en la escri- tura de constitución respecto de los gastos del sistema y ello implicare un incremento superior al veinte por ciento (20 %) en el importe de las cuotas. La comparación será realizada a moneda constante tomándose el importe del año de constitución y del inmediato anterior a modificar;
c) Cuando no se conserve la afiliación a la red de intercambio prometido en el contrato de tiempo compartido o no se la sustituyera por otra similar en un plazo máximo de seis (6) meses;
d) Cuando por cualquier causa imputable al desarrollista o al administrador se clausure el inmueble por autoridad competente;
e) Cuando no se contraten o no se conserven vigentes los segu- ros por causas imputables al desarrollista o al administrador;
f) Si se tratare de gravar con derechos reales los inmuebles o muebles registrables, cuando a favor de los usuarios no se hubieren transmitido o constituido derechos reales para el ejercicio de sus períodos de disfrute.
Las decisiones de la asamblea son obligatorias para los usuarios, el desarrollista y el administrador.
Art. 21. – Quórum. La constitución de la asamblea en primera convocatoria requiere la presencia de usuarios que representen la mayoría de las unidades temporales míni- mas que comprenda el sistema.
Pasada una hora de la fijada para su comienzo, sesionará válida- mente en segunda convocatoria con la presencia de usuarios que representen el veinte por ciento (20 %) de las unidades temporales mínimas enajenadas a la fecha de convocatoria que comprenda el sistema.
Mayorías. En ambos casos, las resoluciones serán tomadas por mayoría absoluta de los votos presentes, computándose un voto por cada unidad temporal.
Tendrán derecho a voto todos los usuarios que al tiempo de cele- brarse la asamblea se encuentran al día en el pago de las cuotas en que se hubiere dividido el precio de su adquisición y respecto de los gastos del sistema, vencidos a la misma fecha. Es nula toda cláusula en contra- rio. El desarrollista y el administrador tendrán voz pero no voto en las asambleas, cuando se hayan enajenado la totalidad de las unidades temporales. El desarrollista tendrá derecho a un voto por cada unidad temporal no enajenada.
CAPÍTULO VII
Extinción. Desafectación
Art. 22. – La extinción del Sistema Turístico de Tiempo Com- partido y la desafectación de los bienes operarán:
a) Por vencimiento del plazo de afectación;
b) Por disposición del propietario del inmueble sólo cuando no hubiere habido enajenaciones o éste hubiese recuperado el dominio y disposición del total de las unida- des;
c) Por la conformidad unánime de los usuarios;
d) Por destrucción o vetustez.
CAPÍTULO VIII
Autoridad de aplicación.
Sanciones y procedimiento
Art. 23. – A los fines de la aplicación de la presente ley actua- rán como autoridades de aplicación en las tareas de vigilancia, contralor y juzgamiento:
a) La Secretaría de Turismo creará un registro de información de los complejos turísticos de tiempo compartido existentes en el territorio nacional;
b) La Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumi- dor, dependiente del Ministerio de Economía, o el organismo que la reemplace en temas de comercio interior, en todas aquellas cuestiones vinculadas con las relaciones entre los usuarios y los demás sujetos definidos en el artículo 3º.
Dicha autoridad podrá delegar atribuciones en organismos de su dependencia de categoría no inferior a dirección nacional. Los gobiernos provinciales y de la Ciudad Autóno- ma de Buenos Aires actuarán como autoridades locales de aplicación respecto de los hechos ocurridos en sus respectivas jurisdicciones. A los fines de este artículo regirán supletoriamente las previsiones de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
Art. 24. – Para las cuestiones indicadas en el inciso a) del artí- culo 22, la Secretaría de Turismo de la Nación aplicará el régimen de sanciones y procedimientos establecido en sus incumbencias normativas.
Para las cuestiones indicadas en el inciso b) del artículo 22, se estará al régimen de sanciones y procedimientos establecidos en la ley 24.240 de Defensa del Consumi- dor.
Art. 25. – Sin perjuicio del derecho de revocación establecido en el artículo 12 el usuario, en cualquier momento podrá resolver el contrato comunicando su voluntad a la otra parte de manera fehaciente y con treinta días de antelación. En caso de usar este derecho, el usuario perderá a favor de la otra parte todas las sumas efectivamente abonadas, cualquiera sea su monto. Si con ellas no se cubriere como mínimo el veinte por ciento (20) del total de la operación, perderá también las canti- dades comprometidas y aun pendientes de pago hasta completar dicho porcentaje, las que pagará en los pla- zos y términos originariamente acordados. A partir de la notificación por el usuario, la otra parte podrá dispo- ner de los bienes y/o derechos objeto del contrato.
Art. 26. – Créase el Registro de Tiempo Compartido que fun- cionará en la Subsecretaría de Defensa del Consumidor.
El desarrollista, el comercializador, el administrador y la red de intercambio, previo al inicio de sus respectivas actividades, deberán inscribirse en el mismo, a cuyo fin debe- rán cumplir con los recaudos de idoneidad y solvencia adecuados a la actividad de que se trate, los que fijará la autoridad de aplicación reglamentariamente.
Asimismo, se inscribirán todos los contratos celebrados bajo este sistema y las resoluciones que se produzcan en los mismos.
La reglamentación de la ley fijará los aranceles que abonarán las inscripciones citadas los que se imputarán a cubrir el costo del servicio que brindará el registro.
CAPÍTULO IX
Disposiciones complementarias
Art. 27. – La presente ley será reglamentada por el Poder Eje- cutivo nacional dentro de los noventa (90) días de su entrada en vigencia.
Art. 28. – La presente ley y su decreto reglamentario son com- plementarios del Código Civil y todas sus normas se consideran de orden público a todos sus efectos.
Art. 29. – Los propietarios y desarrollistas de inmuebles y muebles registrables que a la fecha de vigencia de la presente ley hayan iniciado su comercialización bajo el Sistema Turístico de Tiempo Compartido tendrán un plazo de un (1) año a partir de los noventa (90) días de su publicación, para adecuarse a lo establecido en la misma.
Art. 30. – Los contratos celebrados antes o dentro del plazo referido en el artículo anterior se regirán por sus propios términos. Sus disposiciones no podrán invocarse cuando se opongan a los derechos y beneficios que expresa o implícitamente esta ley reconoce.
Art. 31. – Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dra. Stella Maris Córdoba
Diputada de la Nación

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto recoge las conclusiones vertidas en la Orden del Día Nº 1411/2000 que tuvo media sanción, no logrando la aprobación por el H. Senado de la Nación y reproduce el expediente que he presentado con Nº 2625-D-05..
Este proyecto que se pone a la consideración de la Honorable Cámara ha tenido muy en cuenta el dictamen de las comisiones de Legislación General, de Turismo, de Comercio y de Defensa de la Competencia, que oportunamente comprendía el proyecto de ley en revisión del Honorable Senado regulatorio del “sistema de Tiempo Compartido”, el proyecto del señor diputado Argüello, de los señores diputados Vicchi y Uzandizaga, del señor diputado Natale y últimamente del señor diputado Dumón y de la extinta señora diputada María Leonor Casari de Alarcia, ex presidenta de la Comisión de Turismo, quien había recogido las observaciones de las empresas y usua- rios de esta actividad turística. Además, las “Jornadas” realizadas en el Salón Auditorio del Anexo de la Cámara de Dipu- tados los días 14 y 28 de septiembre y 5 de octubre del año 1995 en conjunción de esfuerzos de la Comisión de Legisla- ción General y el Colegio de Escribanos de la Capital Federal. La importancia de dichas jornadas está dada por la ex- posición y debate de nueve juristas especialistas, quienes desarrollaron profundamente esa realidad negocial llamada “tiempo compartido” desde diversos ángulos jurídicos y sus soluciones legislativas.
Asimismo, el proyecto ha considerado también las opiniones y anteproyectos de la “Cámara Argentina de Tiempo Compartido”. Todo lo cual ha llevado a sintetizar los diversos proyectos de ley que se consideraron en el presente proyecto para que sea el marco jurídico adecuado protector y flexible a la vez, que le otorgue seguridad a la constitución y comercialización del llamado “tiempo compartido” en inmuebles con fines turísticos o de recreación y en los muebles registrables.
Y por lo tanto, se ha tratado de no ser casuístico pero, suficientemente com- prensivo de las distintas modalidades que asume la constitución y comercialización del novedoso instituto.
Hace unos treinta años aproximadamente, nace el sistema con el uso partici- pativo de las computadoras: su enorme costo (en esos momentos) hacía que se ofreciera compartir su uso para abaratar su explotación; después participan otras cosas muebles registrables al avanzar su difusión: entre ellas embarcaciones y casas rodantes, como así aeronaves.
Pero su aplicación se centró en los inmuebles.
El tiempo compartido nace como un procedimiento para comercializar cual- quier bien inmueble destinado a alojar turistas en sus períodos vacacionales y consiste esencialmente, en dividir por periodos de uso una unidad. La más común es la división por semanas, de tal manera que hay 52 periodos de uso por habitación, donde la división implica la copropiedad de cada unidad y sus copropietarios absorben en la parte que cada uno representa, los gastos de conservación y mantenimiento del bien que se trate.
El concepto de vacaciones compartidas surgió en Europa a mediados de los años sesenta cuando una compañía Suiza, comenzó a ofrecer en ventas sus acciones, los créditos obtenidos se em- plearon en comprar propiedades vacacionales por toda Europa. La posesión de acciones otorgaba el derecho de hacer uso regular de las propiedades vacacionales. Esta compañía suiza Hapimag en 1963 inicia su primer proyecto de tiempo compartido con el propósito de asegurar a su clientela habitaciones disponibles en los principales centros turísticos de Europa Central.
Al mismo tiempo un hotelero de los Alpes franceses, comenzó la venta anti- cipada de un derecho de usar las instalaciones de un hotel, con propósitos vacacionales, en determinadas semanas, lo que llamamos hoy la forma más común de comercializar el tiempo compartido.
En 1966 un grupo de inversionistas japoneses promovió un proyecto similar: Japan Villa Club, su éxito fue tan rotundo que cuenta con trescientos centros turísticos y 250.000 miembros.
Sin embargo en ese entonces la idea no se popularizó.
A principios de los años setenta, los desarrolladores de propiedades en Flori- da, U.S.A., disfrutaban de un auge en la venta de condominios vacacionales, ya que empezaba a crearse la necesidad de viajar y de tener un esparcimiento que al mismo tiempo tenga comodidades propias del hogar, todo esto ayudó a crear departamentos con amplio inventario para subsecuentes ventas.
La segunda crisis petrolera, golpeó fuertemente la economía americana, por lo que inmediatamente la venta de condominios se derrumbó, debido a esto los desarrolladores buscaron desesperada- mente nuevos caminos para vender sus propiedades vacacionales.
Buscando alternativas que resolvieran esta situación descubrieron la opción de proponer "vacaciones anticipadas".
De esta forma comenzó la evolución de técnicas especiales de comercializa- ción y ventas, necesarias para promover un solo departamento cincuenta y dos veces, y de esta forma asegurar su uso cada semana del año.
Las ya probadas técnicas de venta en Florida marcaron el principio de una nueva etapa de optimización de la infraestructura hotelera, y el auge del tiempo compartido.
La difusión de esta nueva realidad negocial inmobiliaria en Francia hace que se adjudique a este país los primeros antecedentes en su aplicación. Así se puntualiza su aparición en los Alpes france- ses en 1967, pero según autores como Malinvaud y Jetaz, franceses, y el mismo Guido Alpa, italiano, la multipropiedad tiene antecedentes a principios de siglo, la que se llevó a la práctica por los llamados “métodos de Grenoble” y el “mé- todo de París”. Es justamente en Francia donde se divulga el slogan vacacional “no reserve una habitación de un hotel, cómprelo, le sale más barato”.
En España, Francisco Lucas Fernández marca la aparición del tiempo com- partido o multipropiedad, a principios de siglo, al referirse a las “relaciones asociativas no societarias en la agricultura española”; pero este hecho puede encontrarse también en Italia, Suiza y otros países europeos, aplicadas al uso alter- nativo de campos y pastos.
Antecedentes remotos pudieran extraerse en la formulación moderna dada en la práctica del sector industrial hotelero y en su forma originaria en la participación societaria; ésta con sus diversas variantes. Del actual espectro internacional del tiempo compartido a través de un número aproximado a cuatro mil com- plejos inmobiliarios, surgen las diversas fórmulas genéricas de contratación: la societaria, la obligacional y la dominial realística.
Estamos frente a una realidad negocial compleja, con aparentes soluciones fácticas y jurídicas muy diversas, en el país y en las restantes naciones. El derecho es regulación de conducta humana y siempre va detrás de la realidad para atraparla entre sus normas, persiguiendo la seguridad jurídica y la paz social.
El tiempo compartido no representa una competencia a la hotelería, sino que es complementaria a los otras ramas de la industria turística como son: restaurantes, arrendadora de autos, diversos sistemas de transportación foránea, agencias de viajes, comercio artesanía, centros de espectáculos, y algunas veces garantiza a los hoteles un nivel constante de ocupación, evitando las diferencias tan marcadas entre las temporadas altas y bajas y, en fin, beneficia al país porque se crean corrientes permanentes de turistas y con los intercambios vienen nuevos turistas que serán, a su vez, vocero de todo lo se puede ofrecer en la inmensa gama de valores y lugares turísti- cos.
El hotel conjuntamente con el club vacacional, conforma un Resort que es un conjunto de servicios entrelazados (servicios de hospedaje). Más a parte cancha de tenis, gimnasio, tiendas, salón de convenciones, agencia de viajes, club de playa, salón de belleza etc.
Los análisis doctrinarios extranjeros y la poca legislación comparada intenta- da demuestran lo difícil que es satisfacer los propósitos puntualizados y, mientras tanto, la actividad negocial continúa.
En cualesquiera de los países, los juristas concuerdan en que, tratar de sim- plificar el instituto para enmarcarlo en el derecho vigente, es un error y que, por lo tanto, se debe legislar especialmente para aprovechar toda la riqueza que encierra la propia complejidad del “tiempo compartido” en todas sus variantes.
Por ello, en estos tiempos en que la actividad e imaginación empresaria evo- luciona y se flexibiliza tan rápidamente, el jurista legislador no puede andar a otro ritmo y, en consecuencia, debe des- arrollar su imaginación para acertar con la normativa aplicable a ese fenómeno empresarial, financiero y social con la misma rapidez, pero con claridad conceptual, para obtener así la seguridad jurídica y económica de los intereses com- prometidos.
El tiempo compartido se puede definir como una actividad turística en que la función principal del desarrollo o proyecto es vender anticipadamente espacios vacacionales a través de membresías, en las cuales se especifican previamente el periodo, tipo de uso, unidad y capacidad de cada intervalo.
El tiempo compartido es el pago adelantado del hospedaje a futuro en algún hotel o condominio turístico, esto es, por un precio fijo descontado y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente en base semanal, para ser disfrutados durante un número determinado de años, en una unidad con capacidad para dos, cuatro, seis, o más personas.
En el “tiempo compartido”, los inmuebles, las cosas muebles del equipamien- to habitacional y las personas involucradas, presentan innúmeros problemas a resolver, los que a su vez van planteando otros y así sucesivamente.
El objetivo del Tiempo Compartido es proporcionaran a sus “socios” una amplia variedad de excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos, por un periodo de tiempo que se adaptara a sus necesidades.
Esta “adquisición” o inversión –grande o pequeña – ¿me otorga un derecho real, un derecho personal o un derecho societario? ¿Y de acuerdo a ello serán mis facultades y obligaciones? ¿Qué pasa, si cuando debo disfrutar, el departamento o unidad habitacional, no está equipada para su uso conforme al contra- to, o bien se halla ocupada? ¿o alguno de sus servicios no puede cumplirse por razones técnicas, profesionales o sindi- cales? En esos casos: ¿cuáles son mis derechos y facultades y cómo debo accionar?
Hay que tener en claro, para resolver todos estos interrogantes, que en el “mercado de este producto” se negocian distintas unidades de tiempo: fijas o flotantes, urbanas o turísticas, baja, media o alta temporada, con mejores o peores ubicaciones en el propio inmueble, con más o menos servicios vacacionales, con o sin intercambio internacional.
Por otra parte, en este negocio inmobiliario, llamémosle time sharing, “tiempo compartido”, lo que menos se comparte es el “tiempo”, por cuanto, haya o no “multipropiedad”, lo que se comparte es un “uso alternativo” de la misma “cosa adquirida”, a título real, personal o societario.
En esta realidad negocial, aparecen distintos sujetos a tener en cuenta desde diversos ángulos de análisis: empresarios, propietario original, desarrollista, promotor, inversor, financista, adquirente (no sólo individuales, sino por grupos familiares o simples inversionistas) comercializadores, administradores, arquitec- tos, escribanos y abogados (los que aparecen con su profesionalidad específica coadyuvante).
A todos estos sujetos se agrega el grupo de trabajadores, no sólo en la cons- trucción y equipamiento, sino en el funcionamiento de diversos servicios.
A todo ello se suma un servicio adicional de “intercambio” que empresas especializadas ofrecen con aplicación nacional o internacional. Y si agregamos, que la “venta puede realizarse desde que se inicia la construcción del complejo o bien desde que se modifica un edificio construido para adecuarlo a la finali- dad de la multipropiedad”.
Y que el “vendedor” pueda estar interesado en realizar su negocio lo antes posible y desprenderse del bien, o retenerlo jurídicamente (nudo propietario, locador, sociedad) y en ese caso realizar la “actividad de administración del complejo”. Y que el “adquirente” busca incrementar su patrimonio a título de propietario, o bien simplemente, disfrutar por un tiempo de un bien en forma periódica y alternativa. Y que la autoridad pública, o el orden público o el interés general estén interesados en proteger al vendedor, al adquirente o usuario o consumidor y también al inversor.
En consecuencia, la reglamentación de la ley dentro del plazo de noventa días podrá disponer normativamente sobre el contenido del Reglamento de Administración, sobre los deberes y obliga- ciones del administrador y de los usuarios adquirentes, conforme los distintos derechos que se comercialicen: societa- rios, personales o reales.
Se destaca que todo inmueble o mueble registrable que se someta al llama- do “Sistema de Tiempo Compartido” deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad con la afectación específica que producirá la indisponibilidad del inmueble para otro fin. Ello da seguridad al adquirente.
El proyecto de ley que se pone a consideración protege principalmente el interés del consumidor. Es en rigor una ley específica de defensa del consumidor de tiempo compartido.
Pero, al mismo tiempo, defender al consumidor es defender la expansión de esta modalidad que tanto contribuirá al desarrollo del turismo. Defender al consumidor es prestigiar al tiempo comparti- do; y ésa es la condición para su crecimiento como actividad.
Siguiendo las experiencias recogidas en la directiva de la Comunidad Euro- pea, de Derecho Español, como así los Estados Unidos, y para prevenir fraudes que ya se han dado en otras latitudes hemos destinado un capítulo a la publicidad y a la información que debe recibir el usuario adquirente y que debe constar en el instrumento respectivo y hemos previsto el derecho de reflexión o arrepentimiento.
En 1986 se presentaron los primeros proyectos para regular la actividad de tiempo compartido. Ya estamos a casi 20 años y desde entonces este Congreso no ha podido instrumentar una norma que regule esta actividad. Y el no contar con ella, trajo como resultado abusos, estafas y principalmente perjuicios a los usuarios, por ello es imprescindible contar con una regulación que le otorgue transparencia y seguridad para todos los factores intervinientes de la actividad de tiempo compartido.
Por todo lo expresado se solicita el tratamiento y aprobación de este proyec- to.
Dra. Stella Maris Córdoba
Diputada de la Nación
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
CORDOBA, STELLA MARIS TUCUMAN FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
TURISMO
Trámite en comisión(Cámara de Diputados)
Fecha Movimiento Resultado
23/05/2007 CONTINUACIÓN DE ESTUDIO Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría
Dictamen
26/03/2007
Cámara Dictamen Texto Fecha
Diputados Orden del Dia 2022/2007 ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2022/07 26/03/2007