ARTÍCULO 1º.- Modifícase el artículo 1.196° de la Ley N° 26.994 –Código Civil y Comercial de la Nación– el que queda así redactado:

"Artículo 1.196º - Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

d) En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes.

e) Más de un bien inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria.”

ARTICULO 2°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional

Señor presidente:

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Según la Observación General N° 4, aprobada por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU en la 6° Sesión del 12 de diciembre de 1991, la seguridad en la tenencia constituye una de las dimensiones que hacen a una "vivienda adecuada". En la misma se sostiene que "los Estados partes deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección consultando verdaderamente a las personas y grupos afectados".

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores - leyes, decretos, resoluciones administrativas - de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables.

La necesidad de proteger a los inquilinos de la dinámica excluyente del mercado de vivienda se hace más evidente en un contexto en el que el acceso a la propiedad escapa a sectores cada vez más amplios de la población. Luego de la devaluación, la brecha resultante del incremento de los precios de los inmuebles en dólares y la evolución de los salarios en pesos, y la ausencia de mecanismos accesibles de financiación, transformaron a la vivienda en un bien cada vez más inaccesible para los sectores trabajadores.

Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%.

La imposibilidad de acceder a la propiedad incrementó la demanda de viviendas en el mercado de alquileres, que junto a la escasa producción de espacio residencial para sectores medios, generaron una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler. Este desfasaje entre oferta y demanda en el mercado de alquileres produjo un aumento en el valor de las locaciones urbanas y de los requisitos exigidos por los propietarios al momento de alquiler. En la ciudad de Buenos Aires, el valor de los alquileres se incrementó en más de un 450% entre 2003 y 2012, y entre 2012 y 2017 aumentó, en

promedio un 260%. Por su parte, en el Gran Buenos Aires, entre 2009 y 2017, los valores de los alquileres aumentaron un 533%.

El importante crecimiento de las formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la dinámica excluyente del mercado de alquileres. Los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda. La población de villas de la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre 2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010, a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de informalidad en relación a la tenencia de la tierra, y 1.850.000 hogares cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman.

Facilitar el acceso al alquiler e incrementar la seguridad jurídica de los inquilinos constituye, en el contexto actual, una necesidad impostergable para el mejoramiento de las condiciones habitacionales y el efectivo cumplimiento del derecho a la vivienda, por lo que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.