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LEGISLACION GENERAL
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P02 Oficina 235
Of. Administrativa: Piso P02 Oficina 234
Secretario Administrativo DR. TRIANTAFILO GUILLERMO
Miércoles 16.00hs
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 3810-D-2017
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACIONES SOBRE CONSIGNACION BANCARIA, PARA CONTRATOS DE LOCACION DE INMUEBLES CON DESTINO HABITACIONAL.
Fecha: 12/07/2017
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 88
MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
ARTÍCULO 1°: MODIFÍCASE el Artículo 888° del Código Civil y Comercial de la Nación, cuyo texto queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 888°: Eximición.
Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el deudor debe:
1) Probar que la mora no le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la obligación;
2) Intimar de forma fehaciente al locador de un inmueble con destino habitacional, que se rehúsa injustificadamente a recibir el canon locativo y, proceder a la consignación del importe del alquiler dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del período respectivo”.
ARTICULO 2º: INCORPÓRASE el Artículo 913 bis al Código Civil y Comercial de la Nación, cuyo texto queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 913 bis.- Consignación bancaria. Procedencia y Trámite.
Sin perjuicio de las disposiciones del Parágrafo 1°, el locatario que adeude el canon locativo de un inmueble con destino habitacional puede optar por el trámite de la consignación bancaria del importe respectivo. Esta consignación será procedente cuando el locador de un inmueble se niegue a recibir el pago del canon locativo. A tal fin, el locatario deberá cumplir los siguientes recaudos:
1) Adquirir un cheque cancelatorio en una entidad financiera, de conformidad con las previsiones de la Ley N° 25.345; proceder a su confección con el importe correspondiente a la suma adeudada y depositar el monto respectivo en la entidad bancaria emisora.
2) Notificar al locador, en forma fehaciente, la consignación bancaria y la dirección de la Oficina de Defensa del Consumidor donde será remitido el cheque cancelatorio, en el plazo máximo de veinticuatro (24) horas a partir de que se adquirió el mismo;
3) Concurrir a la oficina de Defensa del Consumidor de la Jurisdicción correspondiente, a fin de acompañar el cheque cancelatorio junto con la notificación fehaciente al locador en los términos del inciso anterior, y
4) Conservar la constancia de recepción del trámite de consignación bancaria de parte de la Oficina de Defensa del Consumidor respectiva. “
ARTICULO 3º: INCORPÓRASE el Artículo 913 ter al Código Civil y Comercial de la Nación, cuyo texto queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 913 ter.- Consignación bancaria. Derechos del acreedor.
Una vez notificada la consignación bancaria, dentro del plazo máximo de veinticuatro (24) horas, el locador tiene derecho a:
1) Aceptar el procedimiento y retirar el cheque cancelatorio;
2) Rechazar el procedimiento y retirar el cheque cancelatorio con reserva de derechos;
3) Rechazar el procedimiento y el cheque cancelatorio, o no se expide. En este último supuesto, el locatario puede efectuar la consignación judicial.
Si el locador retira el cheque cancelatorio, puede reclamar judicialmente un importe mayor o considerarlo insuficiente. En el recibo debe hacer reserva de su derecho, caso contrario se considera que el pago es liberatorio desde el día de la adquisición del cheque cancelatorio. Para demandar tiene un término de caducidad de treinta días computados a partir del recibo con reserva”.
ARTICULO 4º: INCORPÓRASE el Artículo 913 quater al Código Civil y Comercial de la Nación, cuyo texto queda redactado de la siguiente forma:
“Artículo 913 quater.- Eximición.
En caso de que el locatario de un inmueble de uso habitacional, efectúe la consignación bancaria y el locador rechace el procedimiento, se eximirá al locatario de las costas del proceso judicial en el supuesto de tener razón para litigar. “
ARTICULO 5º: EL Banco Central de la República Argentina adecuará la normativa vigente sobre cheque cancelatorio, en lo que respecta a su importe mínimo, con el fin de facilitar su aplicación en los supuestos de pago por consignación bancaria, del canon locativo de un inmueble destinado a vivienda.
ARTICULO 6º: De forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto de ley tiene por objeto establecer la consignación bancaria en el Código Civil y Comercial de la Nación, para el supuesto de los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional, para el caso en que el locador de un inmueble con destino habitacional, se niegue a recibir el pago del canon locativo de parte del inquilino, permitiendo de esta manera lograr un ahorro significativo de gastos y costas que se producen como consecuencia de la consignación judicial que hasta la fecha rige para el supuesto referido.
La consignación bancaria aludida, se realiza a través de la adquisición del cheque cancelatorio por parte del locatario en cualquier entidad financiera de nuestro País de conformidad a lo previsto en la ley 25.345, que lo considera como una forma de pago.-
Al respecto, debemos señalar que en la actualidad la practica tribunalicia, nos refiere que un importante número de casos, hoy ingresan al sistema judicial por conflictos entre propietarios e inquilinos a la hora de finiquitar sus relaciones (juicios ejecutivos, desalojos muy frecuentemente conexos a demandas de consignación). Esta cuestión, no solo conlleva el esfuerzo por parte de los locatarios al efectuar una consignación judicial, sino que, además se provoca el colapso del sistema de administración de justicia y la pérdida de confianza en uno de los Poderes del Estado, por su demora y desgaste jurisdiccional, unido al costo que ello trae aparejado
Asimismo, la problemática planteada en el presente proyecto de ley, se encuentra concatenada con otra cuestión de gran envergadura, que es el acceso a una vivienda. Esta es un área sensible en el derecho privado que pone en tensión dos especialidades donde campean distintos criterios, dando lugar a una tercera que se ha dado en llamar derecho de familia patrimonial.
El presente proyecto de ley tiene como base y antecedente un trabajo doctrinario elaborado por las docentes universitarias Dra. Norma Juanes y Abogada Mónica Puga de Juncos, que consistió en una Ponencia titulada “la consignación extrajudicial en el contrato de locación” presentada en las “XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil” desarrolladas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los días 26,27 y 28 de setiembre de 2013.-
Siguiendo con el desarrollo de la idea propuesta, es necesario mencionar que la consignación judicial, en términos de la ley sustancial es contenciosa, con lo cual el depósito hecho y comunicado en el sistema actual, tiene efectos siempre que sean reconocidos por medio de un pronunciamiento judicial. Es excepcional porque en rigor la consignación al no ser obligatoria, importa un proceso sólo judicial que conlleva costos tanto de tiempo como de tasas, honorarios, y costas. Asimismo, hunde sus raíces en un sistema no explícito de mora del acreedor.
En el caso de la consignación extrajudicial, como se encuentra establecida en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, también importa un costo elevado para cualquier locatario, toda vez que se debe depositar la suma adeudada ante un escribano de registro, a nombre y a disposición del acreedor, generándose un grave perjuicio para los inquilinos y riesgo de accidentes o delitos en contra del Escribano actuante, que además por su condición de sujeto obligado en prevención de lavado de activos, debe requerir del inquilino una declaración y acreditación del origen de los fondos depositados por ante su Escribanía, amén de tener que adoptar medidas de seguridad especiales en protección de las sumas dinerarias depositadas en su sede.-
Si bien, el deudor para liberarse debe entregar al acreedor con exactitud el importe y suma dineraria debida en la cantidad, tiempo y lugar convenidos, salvo situaciones excepcionales la regla general es que el acreedor no puede ser obligado a recibir pagos parciales (Art. 869 CCyCN). Se impone ceñir aquél enunciado principio por el cual el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales al del ejercicio regular de un derecho (Art. 10 CCyCN). Como no resultan fácilmente coercibles esas conductas para quien simplemente con abstenerse impide, habrá que fortalecer al deudor de la entrega de la cosa o de la suma de dinero con facultades suficientes para enervar el impedimento. En este punto, rige el postulado de privilegiar las vías de cumplimiento de la obligación, máxime cuando estamos en presencia de la parte más débil de la relación contractual, atento la necesidad de contar con una vivienda y dado el destino del inmueble locado.
El iniciar el camino judicial para consignar el canon locativo, es una forma expresamente prevista, en el Código Civil y Comercial de la Nación. El proyecto propuesto al establecer la consignación bancaria se pretende introducir un mecanismo innovador, ágil, económico y efectivo a favor de los inquilinos, en los casos en que el propietario se rehúsa a recibir el pago del canon sin establecer justa razón.
Con relación a los disensos en materia de locación, corresponde allanar la oportunidad que el deudor tiene para ejercer el derecho a pagar. En particular en la locación con destino a vivienda, los valores en juego son de escaso monto y los locatarios perjudicados en su ius solvens son sujetos en situación de disparidad negocial.
Las docentes universitarias Juanes y Puga, nos referencian el derecho comparado sobre la temática abordada, mencionando el caso de Colombia que en la Ley 820/2003 consagra en el Art. 10, para arrendamientos con destino a vivienda familiar, un procedimiento de consignación extrajudicial del canon, muy eficiente en la práctica que incluso ha motivado planteos de objeción constitucional por arrendatarios de inmuebles con fines comerciales o profesionales que no lo disponen y aspiran se habilite también en tales supuestos (Sentencia “C”- 670/2004 en la causa “Jaramillo Zuleta, León José – Demanda de inconstitucionalidad en contra de los arts. 10, 12, 35, 43(parciales) y 38 y 39 de la Ley 820 de 2003”).
El derecho civil argentino tiene sólidas bases para instaurar una herramienta eficaz e idónea para evitar los procesos judiciales relacionados a la consignación sobre canon locativo. Es necesario mencionar que pagar es un derecho y que entonces toda actitud del acreedor que conlleve conducta obstativa debe enderezarse sobre el principio del Art. 10 del CCyCN.
Con la modificación del artículo 888° del Código Civil y Comercial de la Nación se pretende introducir un nuevo supuesto de eximición de mora del deudor en el caso de que se intime en de forma fehaciente al locador de un inmueble con destino habitacional, que se rehúsa injustificadamente a recibir el canon locativo y, proceder a la consignación del importe del alquiler dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del período respectivo.
Estableciéndose la nueva modalidad propuesta de la consignación extrajudicial bancaria con cheque con la incorporación de los artículos 913 bis y 913 ter al Código Civil y Comercial de la Nación, en donde se especifica el procedimiento a seguirse y los supuestos que se pueden presentar con relación a la consignación bancaria.
En igual sentido, y a los fines de dotar de certeza, seguridad y transparencia la consignación bancaria incorporada, se prevé el deposito del cheque cancelatorio por ante las Oficinas de Defensa del Consumidor situadas en todas las jurisdicciones provinciales, que permitirá al locatario notificar la existencia del referido pago y permitir el acceso fácil y veraz al acreedor al cobro del mismo. La actuación de las oficinas de Defensa del Consumidor solo se limitara a la recepción y custodia del cheque cancelatorio hasta tanto sea retirado por el locador y en su caso no acceder el mismo al retiro, su devolución al locatario.
En igual sentido, hemos querido establecer una nueva causal de eximición de costas del proceso para el caso de que el locatario se vea obligado a efectuar la consignación judicial por el rechazo o negativa del locador –acreedor a retirar el cheque cancelatorio en tiempo y forma. Todo ello siempre y cuando le asista razón para litigar al locatario.
Con el presente proyecto de ley pretendemos introducir un mecanismo que tienda a otorgar a la parte más vulnerable de la relación locativa, por la necesidad de acceder a la vivienda, el locatario, una herramienta de pago ante la negativa injustificada del locador, de recibir el canon locativo, evitándose costos y gastos judiciales al respecto, que muchas veces resulta imposibles de afrontar, acercándonos así a un aspecto sensible que hace real y vigente la justicia social, en nuestro país.
Por todo ello, les solicito a los señores Diputados acompañen el presente proyecto de ley con su debida aprobación.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BRÜGGE, JUAN FERNANDO | CORDOBA | UNIDOS POR UNA NUEVA ARGENTINA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
Trámite en comisión(Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 16/10/2018 | DICTAMEN | Aprobados con modificaciones unificados Dictamen de Mayoría con disidencias y Dictamen de Minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 2023/2017 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 | 16/11/2017 |
| Diputados | Orden del Dia 0517/2018 - DICTAMEN CONJUNTO DE LOS EXPEDIENTES 0317-S-2016, 0894-S-2016, 2194-D-2017, 2607-D-2017, 3282-D-2017, 3298-D-2017, 3810-D-2017, 5937-D-2017, 6085-D-2017, 0128-D-2018 y 2940-D-2018 | DICTAMEN DE MAYORIA: CON MODIFICACIONES, CON 15 DISIDENCIAS PARCIALES; DICTAMEN DE MINORIA: CON MODIFICACIONES; LA COMISION HA TENIDO A LA VISTA LOS EXPEDIENTES 0684-D-2018 Y 1835-D-2018 | 18/10/2018 |