ARTÍCULO 1°: Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

"ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes, cualquiera sea la duración del contrato.

El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble;

c) el pago de valor llave o equivalentes;

d) en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler y deberán ser costeados por partes iguales entre locador y locatario.”

ARTÍCULO 2°: Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

“ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 3°: Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial, aprobado por la Ley 26.994, por el siguiente:

“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.

ARTÍCULO 4: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

La vivienda ha sido desde siempre un elemento indispensable y estratégico para el individuo, la familia y el desarrollo de toda comunidad. En ella se inculcan y desenvuelven los valores más íntimos de la persona y la familia. Tales particularidades la convierten en un bien social tan delicado que el Estado no debe permitir que el acceso a la misma, ya sea a su propiedad o tenencia, sea asignada según la lógica del mercado, del negocio o de la renta, sino que sea garantizada en función de principios más elevados que tengan en cuenta el bien común perseguido por toda la comunidad.

El proyecto de ley presentado propone hacer una serie de modificaciones a los arts. 1196, 1198 y 1209 del nuevo Código Civil y Comercial de la nación aprobado por la Ley 26.994. Tales modificaciones apuntan a equilibrar la relación de poder entre propietarios e inquilinos para fortalecer, al menos en lo posible, a estos últimos e intentar proteger a este actor que consideramos la parte más débil de la relación contractual.

Si bien entendemos que estas modificaciones por sí mismas no son suficientes para remediar todas las inequidades que surgen del mercado de alquileres, y sin desconocer otros proyectos legislativos de reforma más integrales, creemos que servirán para aliviar las condiciones de contratación a millones de inquilinos presentes y futuros.

Las modificaciones que hoy se proponen en el presente proyecto de ley tienen como antecedente varios proyectos de ley presentados tanto en el Senado como en la Cámara de Diputados, en especial, el proyecto de ley presentado por la Senadora Silvina Larraburu y otros senadores.

Las modificaciones propuestas giran en torno a tres aspectos: 1) Regulación de los depósitos en garantía y las comisiones; 2) extensión del plazo mínimo del alquiler de dos (2) a tres (3) años; y 3) expensas extraordinarias a cargo del locador.

Con respecto al primer ítem el artículo primero propone modificar el inciso b) y d) del artículo 1196 CCyC. El inciso b) propuesto dispone en su último párrafo “El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble”. Tal como reza el artículo, con el propósito de evitar los abusos que se vienen denunciando en este rubro, tales como devoluciones tardías, sin actualización de las sumas depositadas, compensaciones arbitrarias, entre otras, se establece claramente que el locador cumple con la devolución del depósito en garantía realizado por el locatario al inicio de la relación, entregándole una suma equivalente al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble.

Asimismo se agrega el inciso d) al art. 1196 que busca evitar que se fijen arbitrariamente retribuciones de carácter abusivo por la tarea de intermediación y que en la práctica son a exclusivo cargo del locatario. Tal como reza el inciso se propone como regla que las comisiones sean estrictamente las que se determine por ley cada jurisdicción, y en caso de no estar fijadas no superen nunca el valor de un mes de alquiler al momento de la celebración del contrato y deberán ser costeados por partes iguales entre locador y locatario.

El segundo tópico a modificar gira en torno al plazo contractual. Se propone modificar el art. 1198 CCyC extendiendo el plazo mínimo del contrato de alquiler de dos a tres años.

En primer lugar, creemos que la extensión del plazo mínimo permitirá extender la proyección contractual a 36 meses, dándoles a los inquilinos mayor margen de planificación personal y/o familiar teniendo asegurado un plazo de 3 años de contrato que lo protegerá de los vaivenes comerciales y/o los humores de los propietarios. Al mismo tiempo la extensión de 12 meses reducirá los costos de renovación contractual, hoy soportados en su totalidad por el locatario, haciendo que los mismos se paguen cada 3 años y no cada dos.

Por último, se establece expresamente en el último párrafo del art. 1209 CCyC que el Locatario “No tiene a su cargo el pago de las (cargas y contribuciones) que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias”. Es decir, se establece de manera expresa que las expensas extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la posibilidad de pactar en contrario.

Sr. Presidente, el Justicialismo surgió en defensa de un principio básico: la Justicia Social, que en su acepción moderna, es la aplicación de los principios de la justicia legal a las cuestiones económicas y sociales surgidas de la intrínseca injusticia del capitalismo corporativo moderno. Siguiendo estas premisas consideramos que para morigerar muchas de las injusticias actuales que se dan en el seno de nuestra sociedad debemos aplicar los principios de la Justicia Social y no los principios de la justicia conmutativa más propia de la lógica del mercado. Es por ello que el tratamiento legal de determinados bienes sociales como es en este caso el acceso a la vivienda por medio de la figura jurídica de la locación urbana deben estar protegidos de las reglas y leyes del mercado, de los principios de la libre oferta y demanda, porque en vano esperaremos que una fuente permanente de injusticias, como lo es el mercado, resuelva o regule en forma justa el acceso a estos bienes tan delicados para el bienestar social de nuestro pueblo.

Nuestro movimiento político se caracterizó por aceptar la idea de propiedad privada pero en función social. Es decir, reconocer la propiedad privada como un derecho individual pero en tanto y en cuanto cumpla con la función social a la que está llamada a cumplir, es decir, que no contravenga el bien común perseguido por la comunidad. Así también fue plasmada en la constitución nacional de 1949. Por ello creemos que el Estado se encuentra plenamente legitimado para regular determinadas y específicas cuestiones sociales como es el caso de las locaciones urbanas para vivienda personal o familiar.

Sr. Presidente, muchas familias argentinas que hoy son locatarias tienen un horizonte contractual de sólo 24 meses. Más allá de ese plazo es muy difícil cualquier planificación. Desconocen si el propietario o el intermediario se avendrán a renovar el contrato, cuáles serán las nuevas condiciones y en caso que sea posible la renovación, cuáles serán los nuevos costos de renovación que cada 2 años deben afrontar los inquilinos. Extendiendo el plazo locativo mínimo a 36 meses contribuiríamos a llevar mayor tranquilidad a cada inquilino. De igual modo actuamos protegiendo al inquilino evitando que injustamente lo hagan cargo del pago de gastos y expensas que no le corresponden y regulando el pago de comisiones e intermediarios.

Desde el punto de vista de nuestro ordenamiento jurídico, vislumbramos diversos instrumentos normativos que protegen y garantizan el derecho a la vivienda, que entendemos, abarca el derecho al acceso a la vivienda y a la tenencia de la propiedad para una vivienda adecuada. Este derecho se vincula también con el derecho al bienestar, a la salud y la protección a la familia poniendo en cabeza del Estado la obligación de tomar los recaudos necesarios a los fines de realizar esos derechos.

Así vemos que nuestra Constitución Nacional, en su art 14 Bis enuncia el derecho a la vivienda digna, y el art 75 inc. 23 indica que es facultad del Congreso Nacional: "Legislar y promover medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato, y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta Constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos, en particular respecto de los niños, las mujeres, los ancianos y las personas con discapacidad".

Al mismo tiempo diferentes tratados internacionales con jerarquía constitucional, luego de la reforma de 1994, garantizan y establecen la obligación de los Estados Partes a tomar medidas para garantizar el derecho a una vivienda adecuada. La Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25, apartado 1; el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su artículo 11; la Convención sobre los Derechos del Niño en su art 27 y ss; y la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica) en su art 17.

En el derecho comparado podemos observar algunos ejemplos que marcan una tendencia a elevar el plazo mínimo de locación urbana para vivienda a modo de protección de los inquilinos. Por ejemplo Francia (plazo mínimo 3 años), España (plazo mínimo 3 años) y EEUU (plazo mínimo de 2 años pero con la facultad del locatario de extenderlo unilateralmente por un año más).

Sr. Presidente, creemos que esta modificación al Código Civil y Comercial de la Nación propuesta será de gran importancia para darles a las familias locatarias una perspectiva de mayor seguridad y tranquilidad que les permita acceder a una cuota mínima de felicidad a la que todos los argentinos tienen derecho.

Por lo expuesto, solicito a mis pares acompañen con su voto el proyecto de ley.