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PROYECTO DE TP
Expediente 9796-D-2014
Sumario: CREDITOS HIPOTECARIOS INDEXADOS PARA LA VIVIENDA. EXCEPCION DE APLICAR LOS ARTICULOS 7° Y 10 DE LA LEY 23928.
Fecha: 19/12/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 189
El Senado y Cámara de Diputados...
CREDITOS HIPOTECARIOS
Artículo 1°.- Exceptúase de lo dispuesto en los
artículos 7º y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias, a los créditos hipotecarios para
vivienda.
Artículo 2°.- De forma
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Desde hace más de una década que el déficit
habitacional se está agravando en nuestro país. Mientras que en el Censo del año 2001
aproximadamente un millón de familias registraban problemas de vivienda precaria o
hacinamiento, en el Censo del año 2010, estos guarismos se habrían duplicado. Entre los
jóvenes, es acceso a la primera vivienda resulta una de las preocupaciones fundamentales.
Los intentos para resolver esta situación, desde
el Estado y desde la banca pública, han resultado infructuosos o insuficientes, por lo que urge
encontrar mecanismos que verdaderamente liberen la capacidad de la sociedad de responder
a esta demanda.
El presente proyecto de ley busca este objetivo,
habilitando una modalidad crediticia, la posibilidad de otorgamiento de créditos hipotecarios
indexados para vivienda, que permitiría reducir sensiblemente las barreras de acceso a este
tipo de créditos, haciendo alcanzable el sueño de la casa propia a prácticamente el conjunto
de la población.
Esta medida es relevante porque un análisis del
mercado financiero argentino nos ha permitido detectar que, en los últimos cinco años, los
préstamos hipotecarios han venido creciendo por debajo del ritmo de expansión de los
créditos en general, mostrando una marcada desaceleración principalmente respecto de los
préstamos al consumo.
Como porcentaje del PBI, los créditos
hipotecarios alcanzaron en 2013 el 1,7%, manteniéndose en los mismos niveles durante los
últimos ocho años. En contrapartida, se observa un significativo incremento por parte de los
préstamos personales y tarjetas de crédito, los cuales pasaron, entre 2005 y 2013, de 1,3% a
3,6%, y de 1,1% a 3,3% del PBI, respectivamente.
Uno de los motivos fundamentales que explica
este estancamiento relativo de los créditos hipotecarios, se basa en la imposibilidad de
actualizar el valor nominal del capital prestado por las entidades otorgantes en función de la
variación en el nivel de precios de la economía que implica que, en préstamos de larga
duración como son los hipotecarios, en las versiones a tasa fija la tasa de interés se ubique
cercana a la inflación, lo que ocasiona que las cuotas iniciales a pagar por el solicitante del
préstamo sean establecidas en torno a valores elevados, lo cual dificulta el acceso al crédito,
y se constituye en una importante barrera, en especial, para los segmentos de la población
de menores ingresos. Al mismo tiempo, los deudores, tratan de esquivar la modalidad de tasa
variable, ya que asocian a la misma un riesgo futuro al que no desean exponerse.
El otorgamiento de créditos hipotecarios
indexados para la vivienda permitiría superar estas barreras al acceso, debido a que abre la
posibilidad para la aplicación de cuotas iniciales significativamente más reducidas, ajustadas a
la evolución de los precios de una canasta de consumo, manteniendo, así, un valor real fijo a
lo largo de los años, y relativamente estable la relación cuota/ingreso del prestatario. En este
esquema la cuota del crédito hipotecario se asemejaría mucho más a un alquiler con un valor
relativamente constante a lo largo del tiempo.
Para visualizar con mayor claridad la magnitud
de los efectos prácticos de esta medida, cabe tomar en consideración un ejemplo concreto.
En el caso de un crédito de $500.000 a pagar en quince años, y manteniendo una relación
cuota/ingreso de 30%, el impedimento
actual a la indexación del capital prestado conduciría a la aplicación de, por lo menos, una
tasa fija anual en torno al 24-25%, dando como resultado cuotas nominales fijas mensuales
de un valor de aproximadamente $10.000. Por lo tanto, el ingreso mínimo que requeriría una
familia para poder acceder al crédito debería encontrarse en torno a $33.300. En cambio, la
posibilidad de actualizar el valor del capital otorgado a préstamo de acuerdo a la variación de
los precios de una canasta de consumo, habilitaría la aplicación de, por ejemplo, una tasa fija
de 5% anual, dando como resultado una cuota inicial de $4.000, lo cual baja marcadamente
el ingreso mínimo necesario del hogar a $13.300, para obtenerlos mismos $500.000. De esta
manera, como se puede ver, se abriría pronunciadamente el acceso a los créditos
hipotecarios para la adquisición de una vivienda a un amplio segmento de la población.
Un antecedente muy elocuente de esta
modalidad crediticia lo constituye la experiencia chilena. Desde 1967 se viene aplicando una
unidad de cuenta indexada (denominada Unidad de Fomento), reajustable de acuerdo al
índice de precios publicado por su Instituto Nacional de Estadísticas (INE), para actualizar el
valor de los capitales prestados por las entidades financieras. El éxito de esta medida, en lo
referente al mercado hipotecario, se manifiesta en el hecho de que la cartera hipotecaria
chilena representa un 17% de su PBI, mientras que en Argentina ése número alcanza la
exigua cifra de 1,7%, como ya fue mencionado. No sorprende que en los últimos años, el
país trasandino haya prácticamente resuelto su problema de déficit habitacional.
Asimismo, el tamaño del mercado hipotecario
argentino se encuentra lejos de los niveles de otros países de la región con menores niveles
de inflación, como Brasil, cuyos créditos hipotecarios representan un 4,1% de su PBI, o Perú,
en donde alcanzan el 4,4%.
Estas evidencias demuestran el escaso desarrollo
del mercado hipotecario nacional, y dan cuenta de la necesidad de estimular esta modalidad
de financiamiento tan relevante para permitir un mayor acceso a la vivienda por parte de la
población en general. La participación de los préstamos hipotecarios, respecto del total de
préstamos al sector privado no financiero, ha venido declinando desde 2005, dado que para
inicios de ése año representaban el 22,7% del total de los préstamos, mientras que para fines
de 2013 sólo explican el 9%.
Adicionalmente, la estrechez del mercado
hipotecario local se manifiesta en el crecimiento del ratio "inquilinos-propietarios" de la
sociedad argentina, provocando que el porcentaje de los primeros respecto de los segundos
haya crecido en todos los rangos etarios de la población desde el 2003 hasta la actualidad.
Por tomar un ejemplo, a partir de los datos de la Encuesta Permanente de Hogares se
desprende que el porcentaje de propietarios de su vivienda ha descendido desde niveles
cercanos al 73% en 2003 hasta órdenes en torno al 69% en el presente, clara muestra del
crecimiento del número relativo de inquilinos respecto de los propietarios, producto de las
cada vez mayores dificultades existentes para la compra de una vivienda.
La apertura de la posibilidad de otorgar
préstamos hipotecarios indexados permitiría entonces, vía una reducción notable del valor de
las cuotas iniciales y de la relación cuota/ingreso desde el comienzo del crédito, aumentar
considerablemente el acceso a financiamiento para la adquisición de inmuebles por parte de
la población, y, lo que es más importante, lograría que segmentos poblacionales de menores
ingresos puedan acceder a la compra de viviendas mediante esta modalidad crediticia.
A su vez, el crecimiento de los préstamos
hipotecarios estimularía al sector inmobiliario, contribuyendo de esta manera a su
reactivación, con un resultante impacto positivo también sobre el nivel de actividad general
de la economía.
Conjuntamente, al expandir el mercado potencial
de solicitantes de créditos hipotecarios, las entidades financieras otorgantes verían
incrementada su cartera de clientes, fomentando de este modo un mayor desarrollo y
crecimiento del sector financiero argentino.
Considerando que el derecho a la vivienda es
uno de los derechos humanos más relevantes, el desarrollo de esta modalidad de
financiamiento que mejoraría visiblemente las condiciones de acceso a los créditos
hipotecarios y a la adquisición de una vivienda digna, se muestra como una medida que
impactaría directa y positivamente sobre la calidad de vida y bienestar de la población.
Por otra parte debe destacarse que el mismo
Poder Ejecutivo Nacional ha formulado excepciones a lo normado en los Arts. 7 y 10 de la Ley
n° 23.928 en los Decretos 1096/2002, Art. 1° en relación a los valores negociables que
emitan el Gobierno Nacional y el Banco Central de la República Argentina., y 1733/2004, Art.
1°, en función de los título de Deuda Pública que se emitan como consecuencia de la
Operación de reestructuración de dicha deuda.
Asimismo, el Art. 52 de la Ley 26.078,
sancionada por el Honorable Congreso de la Nación el 22/12/2005, extiende las previsiones
del artículo 1º del Decreto Nº 1733/2004, ratificado por el artículo 7º de la Ley Nº 26.017, a
los títulos públicos provinciales que cuenten con la autorización prevista en el artículo 25 y al
ejercicio de las facultades conferidas por el primer párrafo del artículo 26, ambos de la Ley Nº
25.917.
Ante las frecuentes variaciones de las tasas de
interés y la progresiva desaparición del préstamo hipotecario es que el Estado debe hacerse
cargo de su rol de generador de oportunidades para las personas que requieran un préstamo
para su vivienda. Por ello y en la inteligencia de que el marco económico actual aplicable a
los Créditos Hipotecarios necesita de medidas concretas para mejorar su funcionamiento es
que solicitamos la aprobación del presente proyecto de ley.
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
STURZENEGGER, FEDERICO ADOLFO | CIUDAD de BUENOS AIRES | UNION PRO |
PINEDO, FEDERICO | CIUDAD de BUENOS AIRES | UNION PRO |
TRIACA, ALBERTO JORGE | CIUDAD de BUENOS AIRES | UNION PRO |
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