El Senado y Cámara de Diputados...

CREDITOS HIPOTECARIOS

Artículo 1°.- Exceptúase de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias, a los créditos hipotecarios para vivienda.

Artículo 2°.- De forma

Señor presidente:

Desde hace más de una década que el déficit habitacional se está agravando en nuestro país. Mientras que en el Censo del año 2001 aproximadamente un millón de familias registraban problemas de vivienda precaria o hacinamiento, en el Censo del año 2010, estos guarismos se habrían duplicado. Entre los jóvenes, es acceso a la primera vivienda resulta una de las preocupaciones fundamentales.

Los intentos para resolver esta situación, desde el Estado y desde la banca pública, han resultado infructuosos o insuficientes, por lo que urge encontrar mecanismos que verdaderamente liberen la capacidad de la sociedad de responder a esta demanda.

El presente proyecto de ley busca este objetivo, habilitando una modalidad crediticia, la posibilidad de otorgamiento de créditos hipotecarios indexados para vivienda, que permitiría reducir sensiblemente las barreras de acceso a este tipo de créditos, haciendo alcanzable el sueño de la casa propia a prácticamente el conjunto de la población.

Esta medida es relevante porque un análisis del mercado financiero argentino nos ha permitido detectar que, en los últimos cinco años, los préstamos hipotecarios han venido creciendo por debajo del ritmo de expansión de los créditos en general, mostrando una marcada desaceleración principalmente respecto de los préstamos al consumo.

Como porcentaje del PBI, los créditos hipotecarios alcanzaron en 2013 el 1,7%, manteniéndose en los mismos niveles durante los últimos ocho años. En contrapartida, se observa un significativo incremento por parte de los préstamos personales y tarjetas de crédito, los cuales pasaron, entre 2005 y 2013, de 1,3% a 3,6%, y de 1,1% a 3,3% del PBI, respectivamente.

Uno de los motivos fundamentales que explica este estancamiento relativo de los créditos hipotecarios, se basa en la imposibilidad de actualizar el valor nominal del capital prestado por las entidades otorgantes en función de la variación en el nivel de precios de la economía que implica que, en préstamos de larga duración como son los hipotecarios, en las versiones a tasa fija la tasa de interés se ubique cercana a la inflación, lo que ocasiona que las cuotas iniciales a pagar por el solicitante del préstamo sean establecidas en torno a valores elevados, lo cual dificulta el acceso al crédito, y se constituye en una importante barrera, en especial, para los segmentos de la población de menores ingresos. Al mismo tiempo, los deudores, tratan de esquivar la modalidad de tasa variable, ya que asocian a la misma un riesgo futuro al que no desean exponerse.

El otorgamiento de créditos hipotecarios indexados para la vivienda permitiría superar estas barreras al acceso, debido a que abre la posibilidad para la aplicación de cuotas iniciales significativamente más reducidas, ajustadas a la evolución de los precios de una canasta de consumo, manteniendo, así, un valor real fijo a lo largo de los años, y relativamente estable la relación cuota/ingreso del prestatario. En este esquema la cuota del crédito hipotecario se asemejaría mucho más a un alquiler con un valor relativamente constante a lo largo del tiempo.

Para visualizar con mayor claridad la magnitud de los efectos prácticos de esta medida, cabe tomar en consideración un ejemplo concreto. En el caso de un crédito de $500.000 a pagar en quince años, y manteniendo una relación cuota/ingreso de 30%, el impedimento

actual a la indexación del capital prestado conduciría a la aplicación de, por lo menos, una tasa fija anual en torno al 24-25%, dando como resultado cuotas nominales fijas mensuales de un valor de aproximadamente $10.000. Por lo tanto, el ingreso mínimo que requeriría una familia para poder acceder al crédito debería encontrarse en torno a $33.300. En cambio, la posibilidad de actualizar el valor del capital otorgado a préstamo de acuerdo a la variación de los precios de una canasta de consumo, habilitaría la aplicación de, por ejemplo, una tasa fija de 5% anual, dando como resultado una cuota inicial de $4.000, lo cual baja marcadamente el ingreso mínimo necesario del hogar a $13.300, para obtenerlos mismos $500.000. De esta manera, como se puede ver, se abriría pronunciadamente el acceso a los créditos hipotecarios para la adquisición de una vivienda a un amplio segmento de la población.

Un antecedente muy elocuente de esta modalidad crediticia lo constituye la experiencia chilena. Desde 1967 se viene aplicando una unidad de cuenta indexada (denominada Unidad de Fomento), reajustable de acuerdo al índice de precios publicado por su Instituto Nacional de Estadísticas (INE), para actualizar el valor de los capitales prestados por las entidades financieras. El éxito de esta medida, en lo referente al mercado hipotecario, se manifiesta en el hecho de que la cartera hipotecaria chilena representa un 17% de su PBI, mientras que en Argentina ése número alcanza la exigua cifra de 1,7%, como ya fue mencionado. No sorprende que en los últimos años, el país trasandino haya prácticamente resuelto su problema de déficit habitacional.

Asimismo, el tamaño del mercado hipotecario argentino se encuentra lejos de los niveles de otros países de la región con menores niveles de inflación, como Brasil, cuyos créditos hipotecarios representan un 4,1% de su PBI, o Perú, en donde alcanzan el 4,4%.

Estas evidencias demuestran el escaso desarrollo del mercado hipotecario nacional, y dan cuenta de la necesidad de estimular esta modalidad de financiamiento tan relevante para permitir un mayor acceso a la vivienda por parte de la población en general. La participación de los préstamos hipotecarios, respecto del total de préstamos al sector privado no financiero, ha venido declinando desde 2005, dado que para inicios de ése año representaban el 22,7% del total de los préstamos, mientras que para fines de 2013 sólo explican el 9%.

Adicionalmente, la estrechez del mercado hipotecario local se manifiesta en el crecimiento del ratio "inquilinos-propietarios" de la sociedad argentina, provocando que el porcentaje de los primeros respecto de los segundos haya crecido en todos los rangos etarios de la población desde el 2003 hasta la actualidad. Por tomar un ejemplo, a partir de los datos de la Encuesta Permanente de Hogares se desprende que el porcentaje de propietarios de su vivienda ha descendido desde niveles cercanos al 73% en 2003 hasta órdenes en torno al 69% en el presente, clara muestra del crecimiento del número relativo de inquilinos respecto de los propietarios, producto de las cada vez mayores dificultades existentes para la compra de una vivienda.

La apertura de la posibilidad de otorgar préstamos hipotecarios indexados permitiría entonces, vía una reducción notable del valor de las cuotas iniciales y de la relación cuota/ingreso desde el comienzo del crédito, aumentar considerablemente el acceso a financiamiento para la adquisición de inmuebles por parte de la población, y, lo que es más importante, lograría que segmentos poblacionales de menores ingresos puedan acceder a la compra de viviendas mediante esta modalidad crediticia.

A su vez, el crecimiento de los préstamos hipotecarios estimularía al sector inmobiliario, contribuyendo de esta manera a su reactivación, con un resultante impacto positivo también sobre el nivel de actividad general de la economía.

Conjuntamente, al expandir el mercado potencial de solicitantes de créditos hipotecarios, las entidades financieras otorgantes verían incrementada su cartera de clientes, fomentando de este modo un mayor desarrollo y crecimiento del sector financiero argentino.

Considerando que el derecho a la vivienda es uno de los derechos humanos más relevantes, el desarrollo de esta modalidad de financiamiento que mejoraría visiblemente las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios y a la adquisición de una vivienda digna, se muestra como una medida que impactaría directa y positivamente sobre la calidad de vida y bienestar de la población.

Por otra parte debe destacarse que el mismo Poder Ejecutivo Nacional ha formulado excepciones a lo normado en los Arts. 7 y 10 de la Ley n° 23.928 en los Decretos 1096/2002, Art. 1° en relación a los valores negociables que emitan el Gobierno Nacional y el Banco Central de la República Argentina., y 1733/2004, Art. 1°, en función de los título de Deuda Pública que se emitan como consecuencia de la Operación de reestructuración de dicha deuda.

Asimismo, el Art. 52 de la Ley 26.078, sancionada por el Honorable Congreso de la Nación el 22/12/2005, extiende las previsiones del artículo 1º del Decreto Nº 1733/2004, ratificado por el artículo 7º de la Ley Nº 26.017, a los títulos públicos provinciales que cuenten con la autorización prevista en el artículo 25 y al ejercicio de las facultades conferidas por el primer párrafo del artículo 26, ambos de la Ley Nº 25.917.

Ante las frecuentes variaciones de las tasas de interés y la progresiva desaparición del préstamo hipotecario es que el Estado debe hacerse cargo de su rol de generador de oportunidades para las personas que requieran un préstamo para su vivienda. Por ello y en la inteligencia de que el marco económico actual aplicable a los Créditos Hipotecarios necesita de medidas concretas para mejorar su funcionamiento es que solicitamos la aprobación del presente proyecto de ley.