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PROYECTO DE TP
Expediente 8780-D-2014
Sumario: CONTRATOS DE LOCACION PARA INMUEBLES Y HABITACIONES DE PENSION DESTINADOS A VIVIENDA. REGIMEN. MODIFICACION DE LA LEY 23091 Y DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION.
Fecha: 05/11/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 160
El Senado y Cámara de Diputados...
Reformas a la ley 23091, de
Alquileres
Ámbito material
Artículo 1.- Los contratos de locación para inmuebles
y habitaciones de pensión destinados a vivienda se regirán por la
presente ley. La presente se integra con la ley 23091 y las
disposiciones del Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del
texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la base de lo
previsto en sus artículos 5 y 6.
Los contratos en curso
de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley
deberán adecuarse a sus previsiones.
Forma.
Sanciones
Artículo 2.- Conforme lo dispone el artículo 1188 del
Código Civil y Comercial, los contratos de inmuebles con destino a
vivienda deben instrumentarse por escrito bajo pena de
nulidad.
Los mismos
serán intervenidos, homologados y registrados oficialmente. Los
sistemas de registro de los Colegios Públicos profesionales serán
suficientes a los fines de la presente disposición.
Cuando el contrato no
celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, el juez lo
integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a
las disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con
la retroactividad que corresponda, operando a partir del registro las
demás consecuencias previstas en materia de intervención oficial del
contrato.
Plazo
Artículo 3.-
Sustitúyense los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley
23091, y del artículo 1198 del Código Civil y Comercial por los
siguientes:
"El plazo mínimo para
los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres (3)
años y 1 año para pensiones".
"Los contratos que fijen
plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo
precedentemente fijado".
Artículo 4.-
Derogase los artículos 5 a 9 inclusive de la ley 23091.
II) Disposiciones
especiales
Pautas interpretativas.
Principios
Artículo 5.- A
los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley
23091, la de los artículos pertinentes del Código Civil, los contratos
de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, se
interpretan, se integran y se aplican sobre las siguientes bases:
a) Proteger la
función social de la vivienda como derecho humano básico y
garantizar su acceso a toda la población. Considerando a los
inmuebles alquilados como bienes de uso destinados a satisfacer
ese derecho, prevaleciendo sobre la consideración de los mismos
como bienes de renta.
b) Establecer una
protección especial por parte del Estado, a las personas y
familias que viven como inquilinos, siendo estos considerados como
un sector vulnerable en tanto no tengan acceso a la propiedad de la
vivienda.
c)
Extender igualmente esa protección a los pequeños
arrendadores.
A los fines de la
presente ley, deberá entenderse como:
Vivienda: espacio para
el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual
se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas
del ser humano.
Pensión: espacio físico
comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios
comunes, utilizadas en forma continua como vivienda.
Pequeño
arrendador: persona física que destina uno o más inmuebles de su
propiedad para ser locado como vivienda
Intervención
oficial
Artículo 6.- En
garantía de la verificación, de las bases establecidas
precedentemente, el Estado o los Colegios profesionales que actúen
por delegación interviene en los contratos efectuando las
observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o
correcciones que correspondan.
Dicha intervención
puede efectuarse en forma previa a la celebración del contrato y
hasta los treinta (30) días posteriores a dicho momento.
Homologación y
registro. Sanciones
Artículo 7.- La
intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las
partes, en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple
constancia rubricada, en el contrato, de su homologación. El Estado
procederá a registrar los contratos homologados.
Artículo 8.- La
falta de intervención del contrato por omisión del locador acarrea la
pérdida, a favor del Estado, de las sumas dinerarias percibidas
por alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento
de su homologación y registro.
Artículo 9.- A
los fines de la materialización de la sanción precedentemente
dispuesta el Estado impone al locatario el deber de pagar los
alquileres sucesivos en la Oficina de Registro, entendiéndose que
con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a
reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este deber por
parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria
equivalente a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora,
la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su
defecto, cada dos (2) meses.
Períodos y forma de
pago. Precio. Moneda. Ajustes
Artículo 10.-
El alquiler se paga de acuerdo a lo previsto por las partes o en su
defecto de acuerdo al Código Civil y Comercial vigente por mes
adelantado con un plazo de gracia no menor a los diez (10) de la
fecha establecida como vencimiento. No podrá requerirse del
inquilino o locatario el pago de más de un (1) alquiler anticipado y/o
el pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas
disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las
sumas adelantadas, con su correspondiente actualización
En caso de resolución
anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la
fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la
proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el
valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la
cantidad de días a liquidar.
Artículo 11.-
Los alquileres podrán asimismo pagarse mediante depósito en la
cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante
su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito
deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las
entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de
aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda,
con detalle de los locadores.
Artículo 12.- El
precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la
moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las
cláusulas que pacten precios en otras monedas.
Artículo 13.-
.Se prohíbe todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización,
variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del
contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.
Calificación
Artículo 14.-
Los inmuebles susceptibles de ser ofertados en locación podrán
ser calificados por la autoridad de aplicación en función de su
aptitud para satisfacer las comodidades necesarias al derecho al
que se destinan.
A partir de la vigencia
de la presente se requerirá que tales inmuebles cuenten con:
1) aprobación de
planos correspondientes por parte de las autoridades locales
competentes;
2) dimensiones totales,
cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo
familiar;
3) condiciones de
ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a
una vivienda confortable;
4) condiciones de
seguridad apropiadas;
5) provisión de
servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad
propios a la dignidad de la vivienda;
6) demás condiciones
correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que
contemple la reglamentación de la ley, que deberá efectuarse con
intervención de la autoridad de aplicación.
Prohibición.
Sanciones
Artículo 15.-
Se prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea
previamente calificada de conformidad con el artículo anterior. La
violación a esta prohibición determina la procedencia de las
sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.
Sin perjuicio de ello, la
falta de condiciones en el inmueble para ser calificado como apto
implicará, de parte de la autoridad de aplicación, la imposición de
recomendaciones tendientes a subsanarlo.
El incumplimiento del
plan de refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar por
cuenta del locador las adecuaciones que surjan de las
recomendaciones, pagándolas con los alquileres que el locatario le
deberá depositar de la forma prevista en dichos artículos, hasta
alcanzar el valor de los trabajos realizados.
III) Contingencias de la
dinámica contractual
Depósito en
garantía
Artículo 16 -
En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el
locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma
equivalente a un (1) mes de alquiler.
Durante el penúltimo
mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la
locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para
constatar su estado de conservación.
Si el estado del bien es
acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones
pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito
en garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de
esta opción, contra la entrega del inmueble la locadora deberá
reintegrarle dicha suma al valor actual del alquiler.
En caso de ser
necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso
inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga
a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las
efectúe el locador una vez desocupado el inmueble, afectando a tal
fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 17 -
Las partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía
por la contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil
que para el locatario se deriva del contrato de locación.
Honorarios.
Comisiones. Gastos
Artículo 18.-
En caso de que el contrato se celebre con la intermediación
comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a
honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, que
requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal,
serán solventados por mitades por las partes.
Artículo 19.-
Los locatarios deberán pagar junto con el precio del alquiler
pactado, las facturas correspondientes a los servicios de que está
provista la vivienda, y las expensas ordinarias, si correspondiere, en
tanto que el impuesto territorial, la tasa municipal y las expensas
extraordinarias que recayeren sobre el inmueble, estarán a cargo
del locador.
Artículo 20.-
En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte
locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma
expresa y fehaciente al locatario, con una antelación mínima de
sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato.
Resolución
anticipada
Artículo 21.-
La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver
anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando el locatario
incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de
sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho
de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la
locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en
forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la
obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a
quince (15) días corridos.
Artículo 22.- Pasados
los primeros tres (3) meses podrá el locatario resolver
anticipadamente el contrato hallándose obligado a notificar de
modo expreso y fehaciente al locador con un plazo de antelación no
menor a 30 (treinta) días, perdiendo la suma entregada como
depósito en garantía. El locador no podrá requerir
otra indemnización ni compensación alguna.
IV) AUTORIDAD DE
APLICACIÓN
Autoridades central y
locales
Artículo 23.-
Créase, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal,
Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la
cual será autoridad de aplicación de la presente ley, a nivel
central.
En las provincias y en
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de
Vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o
dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de
aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad
central.
Artículo 24.-
El Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe
nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta
(30) días corridos a contar desde la entrada en vigencia de la
presente ley. A partir de su nombramiento el Director deberá, en el
plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo conducente al cumplimiento de
los incisos b), f), g), h), e i) del artículo subsiguiente.
Funciones
Artículo 25.-
Son funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el
cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás
normativa modificatoria o complementaria;
b) participar en la
reglamentación de la presente ley;
c) compilar datos,
experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que
vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como
base para la elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos
de reforma para la mejora de la presente ley, o para la elaboración
de otras normativas necesarias o complementarias al mejor
cumplimiento de su objeto;
e) promover la
articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no
gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la
presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus
funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el
respeto de los derechos que esta ley tutela;
f) elaborar la propuesta
de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus
funciones y objetivos;
g) elaborar su
organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias
para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento
interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para
funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de
la competencia de otros organismos o estamentos dictar;
i) organizar los
registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley,
tanto a nivel central como en los niveles locales;
j) imponer las
sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la
presente ley;
k) reglamentar,
organizar y prever las demás condiciones necesarias para la
efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención
oficial de los contratos, homologación y registro de los mismos,
calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler para
vivienda, establecer precios de referencia de los alquileres,
imposición y percepción de las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que
le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias
o complementarias;
m) Generar un
programa de asesoramiento, información, acompañamiento y
resolución de conflictos gratuito a inquilinos y pequeños
arrendatarios, en cuestiones vinculadas a la relación locativa;
n) Promover y elevar a
los poderes públicos iniciativas que favorezcan la promoción de
inmuebles en alquiler a través del fomento impositivo, como así
programas de subvención al inquilino.
V) Registros de
contratos e inmuebles
Registro de
contratos
Artículo 26.-
Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el
Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un
encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) elaborar, con base
en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el cual
asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la
negociación;
b) asesorar a las partes
que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble
destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las
homologación y registro del contrato en debida forma legal;
c) efectuar
las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones
que correspondan a las propuestas de contratos que presenten las
partes que requieran la intervención oficial para su
homologación;
d) verificar, en forma
previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los
deberes tributarios correspondientes a la operación;
e) verificar el
cumplimiento, por parte de los proyectos de contratos que se le
presenten, de las condiciones emergentes de lo previsto en el
artículo 6, de conformidad con lo que prevén los artículos 7 y
8;
f) verificar la
presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se
pretende alquilar con destino a vivienda;
g) homologar y
registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a
vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
h) recomendar a la
Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de
conformidad con lo previsto en la presente ley;
i) participar de la
organización de los registros locales, bajo la coordinación de la
Dirección;
j) colaborar con la
Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus
funciones y objetivos.
Registro de
inmuebles
Artículo 27.-
Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el
Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un
encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) llevar un registro de
inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga,
precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o
adecuaciones pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro
dato que permita viabilizar la intervención del Registro de Contratos
y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar
los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a
vivienda;
c) asesorar a las partes
que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble
destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la
calificación de aptitud del inmueble;
d) efectuar
las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones
que correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su
aptitud;
e) extender a los
interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble,
cuando corresponda;
f) interactuar con el
Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al
mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la
Dirección;
g) recomendar a la
Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de
conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la
organización de los registros locales, bajo la coordinación de la
Dirección;
i) colaborar con la
Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus
funciones y objetivos.
VI) Disposiciones
finales
Locaciones
encubiertas
Artículo 28.-
Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente
ley carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus
equivalentes, otorgados por la autoridad administrativa competente,
para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo
de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para
dicha explotación. Sus ocupantes con contrato o acuerdo, escrito o
verbal, pueden considerar las relaciones existentes o futuras como
una locación con fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo
mismo sucederá con los establecimientos comerciales a los que se
les haya retirado o caducado la habilitación oportunamente
otorgada.
Para ejercer este
derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de
aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás
adecuaciones necesarias de la relación a la ley, de conformidad con
lo que se prevé en los artículos 7 y subsiguientes.
Irrenunciabilidad.
Vigencia.
Artículo 29.-
La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal
en contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son
irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que
implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos. Entra
en vigencia a partir de su publicación.
Reglamentación
Artículo 30.-
El Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley
dentro de los seis (6) meses, a contar de su publicación.
De forma
Artículo 31.-
Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Este proyecto fue
elaborado en el espacio de trabajo "Habitar Argentina: Iniciativa
multisectorial por el derecho a la tierra, la vivienda y el hábitat". Se
trata de un ámbito plural donde hemos confluido distintos sectores,
entre los que se cuentan organizaciones sociales y no
gubernamentales, académicos y legisladores, conscientes de la
necesidad de abordar de manera integral el problema del
hábitat.
http://habitarargentina.blogspot.comhttp://habitarargentina.b
logspot.com/
En particular han
participado de la elaboración de este proyecto la Asociación Platense
de Inquilinos, el Colectivo por la Igualdad, la Unión Argentina de
Inquilinos, la Alianza Internacional de Habitantes, la Coordinadora
de Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, la Mesa de Vivienda y
Hábitat "La Boca", y legisladores nacionales. Asímismo se han
tomado como antecedentes del proyecto los trabajos realizados por
la senadora Teresita Nicolasa Quintela, el senador Osvaldo López, la
senadora María Rosa Díaz (todos de mandato cumplido), como así
también la ley de Arrendamientos de Venezuela y la ley 14.449, de
Acceso Justo al Hábitat, de la provincia de Buenos Aires
La presente ley busca
abordar la problemática social de este sector, que ha crecido en
forma exponencial, producto de un sistema de libre mercado del
suelo y la vivienda, y de las insuficientes políticas públicas en
materia de acceso a la vivienda digna.
Creemos que la forma
de equilibrar esta desigualdad es armonizar el derecho a la
propiedad privada con el interés social que se debe observar en su
ejercicio, asegurando de este modo una plena vigencia del derecho
a una vivienda digna, consagrado en el art. 14 bis de la Constitución
Nacional, cuando la vivienda es destinada al mercado de alquileres.
El derecho a acceder a una vivienda digna no es sinónimo de
propiedad, siendo el arrendamiento de inmuebles una de las
alternativas válidas para cumplir con la manda constitucional.
El derecho a la vivienda
digna no solo se encuentra receptado en el Artículo 14 bis de
nuestra Carta Magna, sino también en los tratados internacionales
que la Nación Argentina ha ratificado y que por imperio del Artículo
75 inciso 22 de la C.N. tienen jerarquía constitucional.
Así podemos citar el
artículo 21 inciso 1° de la Convención Americana sobre Derechos
Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), ratificada por Ley
23.054, que dice: "Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus
bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés
social".
A su vez el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales,
ratificado por Ley 23.313, en su artículo 11:1 sostiene: "Los Estados
Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a
un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación,
vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las
condiciones de existencia...".
Por último, también
debe tenerse presente que el derecho al acceso a la vivienda se
encuentra reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal
de los Derechos Humanos (Resolución N° 217 A (III) de la Naciones
Unidas del 10 de diciembre de 1948).
Conforme a los datos
revelados por los censos 2001 y 2010, podemos observar un
importante cambio en la estructura habitacional de nuestro país,
debido principalmente a que en las últimas décadas se dio
un proceso económico-social que profundizó y cambió el panorama
vinculado al acceso a la vivienda:
Viviendas
habitadas y desocupadas, hogares y personas por vivienda
2001 - 2010
Aca tabla
Por las razones
expuestas, solicitamos la aprobación del presente proyecto
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| RIVAS, JORGE | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| BALCEDO, MARIA ESTER | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| RAIMUNDI, CARLOS | BUENOS AIRES | FRENTE NUEVO ENCUENTRO |
| BARRETO, JORGE RUBEN | ENTRE RIOS | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| FERREYRA, ARACELI | CORRIENTES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| METAZA, MARIO ALFREDO | SANTA CRUZ | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| GIACOMINO, DANIEL OSCAR | CORDOBA | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| GALLARDO, MIRIAM GRACIELA | TUCUMAN | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |