El Senado y Cámara de Diputados...

ARTÍCULO 1°.-Sustitúyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

Para los casos de locación de inmuebles en los que intervenga un corredor inmobiliario se establece que, a la relación entre el corredor inmobiliario y el locador, se aplicarán las normas relativas a los contratos de corretaje. Mientras que, a la relación entre éste y el locatario, se aplicarán las normas relativas a los contratos de consumo, de prestación de servicios, en cuanto a la publicidad que se haga del ofrecimiento de los mismos. En dicho marco, el corredor tendrá derecho a percibir en concepto de honorarios o comisión, un monto que no podrá superar el importe equivalente a un mes de alquiler. Asimismo, se establece que el corredor inmobiliario no tendrá derecho a percibir ninguna otra suma que exceda el tope citado en concepto de gastos relativos a la emisión de certificados, informes o cualquier otro documento de tipo administrativo a cargo del locador.

ARTICULO 2º. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

El presente Proyecto de Ley tiene por finalidad introducir una modificación en el Códigio Civil y Comercial de la Nación (CCCN) aprobado por Ley Nº 26.994, modificado por Ley Nº 27.077, en lo que respecta a las relaciones jurídicas que emergen a raíz de la suscripción de un contrato de locación cuando interviene un corredor inmobiliario.

Al respecto se señala que el derecho a la vivienda es un derecho humano fundamental reconocido en el tercer párrafo del Artículo 14 bis de la Constitución Nacional cuando establece que “El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter integral e irrenunciable. En especial la ley establecerá: …..el acceso a la vivienda digna”.

Asimismo, la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre en su Artículo XI dispone que “toda persona tiene derecho a que su salud sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la alimentación, el vestido, la vivienda….”.

Por su parte, el artículo 22 de la Declaración Universal de los Derechos humanos establece que “toda persona, como miembro de la sociedad, tiene derecho a la seguridad social y a obtener mediante el esfuerzo nacional y la cooperación internacional, habida cuenta de la organización y los recursos de cada Estado, la satisfacción de los derechos económico, sociales y culturales, indispensables a su dignidad y libre desarrollo de su personalidad”. Mientras que el artículo 25 dispone que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda…”

A su vez, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su artículo 11 estableció que “los Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho…”.

La Observación General N°4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales ha recomendado a los Estados Partes adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingreso. De manera que no impida ni comprometa el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas, gastos que define como “gastos soportables”.

Cabe aclarar que las disposiciones de los Tratados internacionales mencionados anteriormente tienen jerarquía constitucional de conformidad con el artículo 75 inciso 22 de la Constitución Nacional y deben entenderse como complementarios de los derechos y garantías por ella reconocidos.

En los últimos años, en Argentina se ha incrementado el número de personas que acceden a una vivienda no como propietarios sino como inquilinos y en la mayoría de los casos mediante la intervención de corredores inmobiliarios.

Varias organizaciones de inquilinos agrupados han manifestado que los corredores inmobiliarios se exceden en el cobro en concepto de honorarios o comisiones, incluso trasladando al inquilino gastos relativos a la emisión de certificados, informes o cualquier otro documento de tipo administrativo que deberían ser a cargo del propietario.

Es de destacar que en el fallo “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Unico del Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” el Juez Marcelo Segón, titular del juzgado N° 17 en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, resolvió en fecha 30 de agosto de este año "suspender en forma inmediata" la Resolución mediante la cual el Colegio Único del Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) habilitaba el cobro de comisiones por alquiler superiores a las establecidas en la ley local aplicando el principio de libertad contractual para todas las comisiones inmobiliarias, incluidas las que cobran a los inquilinos de viviendas, con el objeto de proteger "el derecho al acceso a la vivienda digna a cuyo acceso se ven dificultados los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires debido al cobro de comisiones que exceden lo permitido por la ley".

La ley local a la que hace referencia el fallo es la Ley Nº 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionada el 17 de mayo de 2007, mediante la cual se creó el CUCICBA. En su Artículo 57 establece que hasta tanto se regulen los aranceles según lo previsto en el inciso 2° del artículo 11, para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.

No obstante lo dispuesto por ley, mediante la Resolución Nº 350/16 del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) se habilitó el cobro de hasta 2 meses de alquiler en concepto de comisión.

Como consecuencia del fallo, los corredores inmobiliarios porteños no podrán cobrar a los inquilinos de viviendas más del 4,15% del valor total del contrato, y en caso de incumplimiento de lo dispuesto se impondrá una multa de $20.000 a CUCICBA por cada caso acreditado. A su vez, Cucicba deberá colocar un banner en la página principal de su web con lo dispuesto por la cautelar y remitir la información a todos los matriculados.

Este proyecto intenta dar respuesta a las relaciones que se originan en todo contrato de locación donde intervienen corredores inmobiliarios y las normas que deberían regir estas relaciones con los locadores y locatarios.

De esta manera, se establece que la relación entre el propietario (locador) y el corredor inmobiliario debe regirse por las normas establecidas para los contratos de corretaje de conformidad con las disposiciones del Artículo 1345 y concomitantes del CCCN en cuanto establece que “hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.”

Como consecuencia, el corredor inmobiliario tiene derecho a una comisión si el negocio se celebra como resultado de su intervención conforme al Artículo 1350 CCCN.

Pero a su vez en el artículo 1347 del CCCN se establece, entre otras, la obligación del corredor inmobiliario de comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.

Por lo tanto, es responsabilidad del corredor inmobiliario comunicar tanto al locador como el locatario, de los gastos “reales” que deberán incurrir ambas partes: el locador por comisión y gastos administrativos; y el locatario por honorarios o comisión por el servicio prestado.

A su vez, la relación contractual que vincula al corredor inmobiliario con el inquilino (locatario) es un contrato de consumo, por lo que se le aplicarán las disposiciones del Artículo 1092 y concomitantes del CCCN en cuanto establece que la “relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor” tomando en cuenta que “se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.”

Por su parte el Artículo 1093 del CCCN define al contrato de consumo como “el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social.”

En relación al corredor inmobiliario se deberán aplicar las disposiciones del artículo 1100 del CCCN en cuanto a que deberá operar de buena fe, publicitar e informar, en forma cierta y detallada, las características esenciales del inmueble, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información, por su parte, debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión.

Asimismo, las disposiciones de la Ley Nº 24.240 sobre Defensa de los Consumidores se aplican a este tipo de contratos de prestación de servicios en cuanto a la publicidad que se haga del ofrecimiento de los mismos de conformidad con el Artículo 2 de la citada ley. De manera que los corredores inmobiliarios que presten servicios a los inquilinos se encuentran obligados a respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan ofrecido, publicitado o convenidos sus servicios.

Por último, cabe aclarar que de conformidad con el Artículo 1209 CCCN el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Sin embargo, no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, que se encontraría a cargo del locador, excepto pacto en contrario.

Por los motivos expuestos, solicitamos el acompañamiento de los Sres. Diputados para la aprobación del presente Proyecto de Ley.