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PROYECTO DE TP
Expediente 7964-D-2013
Sumario: SISTEMA DE GARANTIA BANCARIA: CREACION.
Fecha: 09/12/2013
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 186
El Senado y Cámara de Diputados...
Título I - SISTEMA DE GARANTÍA
BANCARIA - BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA
Artículo 1º.- Creación. Se establece el
Sistema de Garantía Bancaria para ser utilizado voluntariamente, en los contratos de
locaciones urbanas con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito
de la República Argentina.
Artículo 2º.- Objeto. El Sistema de
Garantía Bancaria tiene por objeto facilitar a las personas físicas - en el caso de los
locatarios- y a las personas físicas y jurídicas - en el caso de los locadores- la
celebración de los contratos comprendidos en el artículo 1 de la presente ley.
Artículo 3º.- Autoridad de Aplicación. La
autoridad de aplicación de la presente ley será el Banco de la Nación Argentina.
Artículo 4º.- Garantía Bancaria. El Banco
de la Nación Argentina se convierte en garante del cumplimiento de las obligaciones
asumidas por la/el locataria/o en el contrato de alquiler con el/la locador/a.
Artículo 5º.- Contrato. El Banco de la
Nación Argentina elaborará el modelo del contrato de locación que suscribirán las tres
partes, conforme a las condiciones del mercado, sus usos y costumbres, incluyendo al
Banco de la Nación Argentina como único garante. El modelo de contrato se adecuará
a las previsiones de la Ley 23.091 y modificatorias, de Locaciones Urbanas.
Artículo 6º.- Condiciones. Las
condiciones de la Garantía Bancaria serán especificadas en un anexo que elaborará el
Banco de la Nación Argentina, el cual será parte integrante del contrato de locación
dando las tres partes firmantes su consentimiento expreso por escrito del anexo y del
contrato.
Artículo 7º.- Plazo del Contrato y monto
máximo del canon mensual. El Contrato de Locación y de Garantía Bancaria tendrá un
plazo de 24 meses. El monto máximo del canon mensual será equivalente a dos
veces el Salario Mínimo, Vital y Móvil fijado para los trabajadores activos por el
Consejo Nacional del Empleo, la Productividad y el Salario Mínimo, Vital y Móvil.
Artículo 8º.- Renovación o Prórroga. Si
las partes decidiesen renovar o prorrogar el contrato de locación y la garantía
bancaria; y la/el locataria/o ha cumplido con el pago de todas sus obligaciones
mensuales para con el Banco de la Nación Argentina y con el/la locador/a, el Banco
extenderá automáticamente la garantía hasta un plazo máximo equivalente al
contrato original.
A tal efecto, las partes deberán notificar
al Banco antes de los 60 días de la fecha de vencimiento de la Garantía Bancaria para
que éste, en un plazo no mayor a 15 días, corrobore el cumplimiento de dichas
obligaciones y, consecuentemente, expida la renovación o prórroga de la Garantía
Bancaria.
Artículo 9º.- Pago de la Comisión de la
Garantía Bancaria. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria
optando por alguna de las siguientes formas de pago:
Al Contado.
Financiado en 6 cuotas iguales sin
interés.
50% al contado y el saldo restante en
12 cuotas sin interés.
Artículo10º.- Categorización de los
inmuebles para constituir la Garantía Bancaria. La Garantía Bancaria para los
inmuebles será puesta a disposición mediante la siguiente categorización:
Categoría A: de 0 a 60m2 cubiertos
Categoría B: de 61 a 90m2
cubiertos.
Categoría C: de 91 a 120m2
cubiertos.
Artículo 11º.-Determinación del costo de
la Garantía Bancaria. Para determinar el costo de la Garantía Bancaria se fijan los
siguientes porcentajes máximos según la categoría detallada en el artículo nro. 10.
Todos los porcentajes se aplicarán sobre el valor del primer mes de alquiler:
Categoría A: Tope máximo 80% del
primer mes de alquiler
Categoría B: Tope máximo 100% del
primer mes de alquiler
Categoría C: Tope máximo 150% del
primer mes de alquiler
Artículo 12º. Comisión por renovación o
prórroga de la Garantía Bancaria. En caso de haberse cumplido con lo dispuesto en el
artículo 8° el costo de la comisión por la renovación o prórroga de la Garantía
Bancaria será en todos los casos menor a la pautada para el primer contrato locativo,
según el detalle que fije la reglamentación de la presente.
Artículo 13º.- Pago de la Comisión de la
Garantía Bancaria en caso de Renovación o Prórroga. El/la locatario/a podrá abonar
la comisión de la Garantía Bancaria renovada o prorrogada optando por alguna de las
siguientes formas de pago:
Al Contado.
Financiado en 12 cuotas iguales.
Artículo 14º.- Requisitos para la
obtención de la Garantía Bancaria. El solicitante deberá:
Ser mayor de edad.
Ser argentino o residente permanente
debidamente acreditado.
Presentar su DNI.
Abrir una caja de ahorro en pesos en el
Banco de la Nación Argentina.
Acreditar ingresos regulares del
solicitante y de hasta 3 personas del grupo familiar que permitan establecer una
relación con el monto mensual del alquiler de modo que este no supere el 35% de
sus ingresos mensuales.
El solicitante y los integrantes del grupo
familiar en relación de dependencia deberán acompañar los 3 últimos recibos de
sueldo.
El solicitante y los integrantes del grupo
familiar independientes deberán presentar los comprobantes del pago del
monotributo correspondiente a los últimos 3 meses de actividad anteriores a la fecha
de la solicitud.
El solicitante y los integrantes del grupo
familiar jubilados o pensionados que cobren sus haberes por Banco de la Nación
Argentina deberán presentar los últimos 3 recibos de haberes.
En el caso de prórroga de la garantía,
presentar el certificado de cumplimiento del artículo 19.
Artículo 15º.- Plazo de aprobación de la
documentación y precalificación. Una vez recibida la documentación completa por
parte del solicitante, el Banco de la Nación Argentina tendrá 5 (cinco) días hábiles
para informarle si precalificó para la garantía o si ha sido rechazado.
Artículo 16º.- Requisitos. Requisitos del
propietario:
Deberá ser mayor de 18 años, presentar
DNI y acreditar la titularidad de la propiedad y/o el poder ante escribano que lo
faculta para celebrar el contrato de locación.
El bien objeto de la locación urbana
debe encontrarse dentro de la República Argentina.
Artículo 17º.- Costo del trámite de
solicitud. El trámite de solicitud de calificación y el informe que el Banco de la Nación
Argentina emita son sin cargo para el solicitante.
Artículo 18º.- Nueva solicitud. El
solicitante que no haya pre-calificado podrá volver a solicitar el trámite de calificación
una vez pasados los 12 (doce) meses de la fecha de recepción del informe.
Artículo 19º.- Certificado de
cumplimiento. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el
contrato de locación ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria
podrán solicitar un certificado gratuito que acredite el cumplimiento de todas sus
obligaciones.
Artículo 20º.- Crédito hipotecario de
vivienda. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato
de locación ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria
obtendrán la precalificaciónpara acceder a un crédito hipotecario de vivienda única,
familiar y permanente, en cumplimiento de la normativa aplicable y demás requisitos
vigentes al momento de la solicitud para este tipo de operaciones
Artículo 21º.- Cupo de créditos
hipotecarios. El Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente, de acuerdo a
su disponibilidad crediticia, un cupo de créditos hipotecarios exclusivos para los
inquilinos precalificados.
Artículo 22º.- Requisitos para la
obtención del crédito hipotecario. El aspirante a obtener el crédito hipotecario para
vivienda única, familiar y permanente deberá presentar como mínimo 1 (un)
certificado de cumplimiento conforme a lo indicado en el artículo 19 y no ser titular
de dominio de ninguna propiedad. A su vez tendrán prioridad de acceso al crédito
aquellos aspirantes que:
Sean argentino o residente permanente,
debidamente acreditado.
Constituyan un grupo familiar para
acceder a la vivienda.
Aquellos que posean la mayor cantidad
de certificados de cumplimiento.
Artículo 23º. Garantía Bancaria para
Extranjeros. El Banco de la Nación Argentina podrá otorgar Garantías Bancarias a
aquellos extranjeros que obligatoriamente acrediten en forma fehaciente:
Pasaporte vigente.
Poseer una cuenta bancaria y/o tarjeta
de crédito internacional.
Además, deberá acreditar
fehacientemente alguna de las siguientes situaciones:
Estar cursando en la República Argentina
estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de
idiomas.
Estar impartiendo en la República
Argentina cursos regulares y/o intensivos en estudios terciarios, universitarios,
posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas.
Permiso de trabajo y/o contrato de
trabajo.
Permiso de permanencia compatible con
el período de tiempo de la Garantía Bancaria.
Artículo 24º.- El Banco Central de la
República Argentina reglamentará los aspectos del título I de la presente Ley que
correspondan a su competencia.
Título II - Modificaciones a la Ley del
Impuesto a las Ganancias
Artículo 25º.-Reemplásese el párrafo 3ro
del artículo 81 inciso "a" de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto
Ordenado por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97) y normas modificatorias, por el
siguiente:
"No obstante lo dispuesto en el párrafo
anterior, los sujetos indicados en el mismo podrán deducir el importe de los intereses
correspondientes a créditos hipotecarios que les hubieren sido otorgados por la
compra o la construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y
permanente en el ámbito de la República Argentina, o del causante en el caso de
sucesiones indivisas, hasta la suma de $ 150.000 (PESOS CIENTO CINCUENTA MIL)
anuales. En el supuesto de inmuebles en condominio, el monto a deducir por cada
condómino no podrá exceder al que resulte de aplicar el porcentaje de su
participación sobre el límite establecido precedentemente."
Artículo 26º.-Incorpórase como inciso
"g" del artículo 82 de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto Ordenado
por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97) y normas modificatorias, el texto siguiente:
"Los cánones pagadospor locaciones
urbanas con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la
República Argentina, por parte de personas de existencia visible, hasta un monto de
$ 100.000 (PESOS CIEN MIL) anuales. En el supuesto de que el contrato de alquiler
sea subscripto por más de una persona, el monto a deducir se dividirá por la cantidad
de inquilinos firmantes del contrato".
Artículo 27º.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Nuestro derecho constitucional establece
el derecho a la vivienda como uno de los derechos sociales básicos, incluído en la
ennumeración del artículo 14 bis de la constitución junto con la obligación de proveer
la seguridad social, atención médica, protección laboral y otros. No sólo el texto
mismo de la Constitución afirma este derecho, sino que el mismo es reivindicado por
otras normas de rango constitucional. En efecto, el art. 25 de la Declaración Universal
de Derechos Humanos establece que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida
adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial
la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales
necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo,
enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de
subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad".
Otro tratado de rango constitucional, el
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, impone en el
artículo 11 el deber para el Estado de reconocer "el derecho de toda persona a un
nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda
adecuados, ya una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados
Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho,
reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional
fundada en el libre consentimiento".
También se expide sobre la cuestión la
Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre en sus arts. I, VII, XVI
y, en especial, el art. XI al establecer que "toda persona tiene derecho a que su salud
sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la alimentación, el
vestido, la vivienda y la asistencia médica, correspondientes al nivel que permitan los
recursos públicos y los de la comunidad".
Finalmente, la Convención Sobre los
Derechos del Niño establece en su artículo 27.3 que "los Estados Partes, de acuerdo
con las condiciones nacionales y con arreglo a sus medios, adoptarán medidas
apropiadas para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el niño a
dar efectividad a este derecho y, en caso necesario, proporcionarán asistencia
material y programas de apoyo, particularmente con respecto a la nutrición, el
vestuario y la vivienda".
El Estado no ha dado cumplimiento a los
requerimientos constitucionales de adoptar las medidas apropiadas para asegurar la
efectividad del derecho a la vivienda. En particular, es insuficiente la acción de
gobierno realizada durante los últimos 10 años, en la que según datos del Censo
2010 existe un déficit crítico de cerca de un millón de viviendas entre aquellas
irrecuperables y los casos de hacinamiento crítico, más cerca de otros 3,3 millones de
viviendas con problemas de calidad de materiales, hacinamiento y servicios. Contra
este enorme problema, durante la actual administración sólo se construyeron 382.579
viviendas entre desde 2003 inclusive, lo que es un número irrisorio si se lo compara
aún con el 1,5 millones de viviendas que se tendría que haber construido en total en
ese período para satisfacer la demanda por el crecimiento poblacional y la
obsolescencia de unidades antiguas. Cabe recalcar que el déficit crítico de un millón
viviendas corresponde en su enorme mayoría a población por debajo de la línea de
pobreza o indigencia, y no es dable esperar que el mercado por sí (esto es, el
derrame del crecimiento) encuentre una solución a este problema.
El tema del déficit de calidad de la
vivienda está lejos de ser una cuestión menor, además de que es ilustrativo del
accionar del Estado respecto de su obligación constitucional. En partidos del
Conurbano como Merlo y José C. Paz, la cobertura de la red de gas natural llega sólo
al 50%, mientras que el Estado no autorizó la expansión de las redes. De acuerdo
con datos oficiales del ENARGAS, prácticamente todas las obras realizadas en el Área
Metropolitana de Buenos Aires se limitan a la Ciudad de Buenos Aires o a barrios
cerrados (tipo country). El 23% de los hogares del conurbano carecen de gas natural
de red, de acuerdo con los datos de la Encuesta Permanente de Hogares del cuarto
trimestre de 2010. En el cuarto trimestre de 2004 ese porcentaje era del 26%, lo que
señala que no ha habido una política estatal, la que ha simplemente descansado en el
derrame del crecimiento económico para la satisfacción de los derechos otorgados
por el derecho constitucional. Además de disminuir en sí la calidad de vida, el gas de
garrafa genera enormes gastos por el precio, muy superior al gas de red. Lo mismo
sucede con muchos otros aspectos de esos 4,3 millones de viviendas en calidades
deficientes.
Podría argumentarse que son las
condiciones materiales las que impiden un mayor accionar del Estado. Pero el gasto
en vivienda sobre el producto fue muy superior en promedio tanto durante la última
dictadura como durante la presidencia de Raúl Alfonsín. Más aún, en términos de
viviendas la cantidad de viviendas terminadas en promedio durante la administración
Menem fue ligeramente superior al promedio 2004-2012. En los tres casos, ese
mayor esfuerzo se dio en un contexto de un Estado mínimo, con un tamaño mucho
más reducido que el actual. También podría argumentarse que un número de gastos
del Estado fueron promovidos por delante de las acciones necesarias para satisfacer
estos derechos, como el Fútbol para Todos y la publicidad oficial, por no mencionar
que sólo en subsidios a la energía (destinados en general a una población menos
pobre y vulnerable que aquella sin vivienda) se gasta más cada trimestre que lo que
se invierte cada año en vivienda. Las acciones de la actual administración revelan
entonces que hubo fondos disponibles para incrementar el gasto público, pero los
mismos fueron orientados a la satisfacción de necesidades no vinculadas a derechos
constitucionales.
Tampoco ha el Estado generado los
instrumentos para que más familias puedan acceder a la vivienda por mecanismos de
mercado, dado que desde 2005 el crédito hipotecario nunca superó el 1,1% del
producto.
Simultáneamente, el poder adquisitivo
del salario en términos de viviendas está en mínimos históricos de al menos 20 años.
Salvo para aquellos pocos verdaderamente beneficiados por el modelo que buscan en
los ladrillos un refugio de la inflación, hoy la población en general carece de acceso a
la propiedad, y esa dinámica también empuja hacia arriba el costo de los
alquileres.
Según Gregorio Badeni (1) "Queda pues
abundantemente fundado que el Estado tiene la obligación de generar los
instrumentos que de manera directa o indirectamente permitan la concreción del
mandato constitucional, y que no lo ha hecho."
Es por ello que proponemos este
Sistema de Garantías Bancarias, conducente a la concreción de los derechos
constitucionales.
Hoy existe un grave problema social con
respecto a los alquileres de inmuebles por la necesidad de poseer una garantía o
aval. Las grandes exigencias llevan a que muchos locatarios que no poseen propiedad
o garante no puedan alquilar una vivienda y se vean forzados a comprar garantías,
exponiéndose a riesgos y costos que se evitarían con este Sistema de Garantías
Bancarias para locaciones urbanas destinadas a vivienda familiar. Se conocen
numerosos casos de ventas de garantías con el mismo respaldo a numerosos
locatarios o de respaldos de bienes inmuebles con incumplimientos legales, que
pueden generar grandes perjuicios para el locatario.
En este sentido, este proyecto busca
eliminar este mercado negro que termina perjudicando a quienes intentan a acceder
a un derecho tan básico como la vivienda. También busca evitar los posibles abusos
por parte de los locadores que buscan garantizar el cumplimiento de los respectivos
contratos de alquiler a través de exigencias muy altas.
El sistema expuesto en este proyecto de
Ley tiene a su vez como objeto propiciar la precalificación crediticia para aquellos
inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación. Así,
quienes precalifiquen, obtendrán la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario de
vivienda. Para esto, el Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente un cupo
de créditos hipotecarios exclusivos para estos inquilinos precalificados.
La Carta Orgánica del Banco de la
Nación Argentina establece en su artículo 3º, inciso h) que es objeto del banco
"otorgar créditos para la adquisición, construcción o refacción de viviendas" y luego
en su artículo 24, inciso q), dispone "ofrecer los servicios que el mercado necesite y
siempre que no se opongan a los fines establecidos en el artículo 3º de la presente
Carta Orgánica". Esto es a su vez compatible con lo expresado anteriormente
respecto del derecho constitucional a la vivienda digna.
Entendemos que este proyecto de Ley
avanza en el sentido de facilitar una vivienda digna a todos los ciudadanos, logrando
una mejora respecto de la situación actual donde los más vulnerables se ven privados
de un derecho básico constitucional.
Este proyecto de Ley reduce de forma
considerable los riesgos para el Locador y facilita el acceso a la vivienda a los
locatarios quienes pasarán a contar con el respaldo del Banco de la Nación Argentina
como entidad garante con costos considerablemente menores a las garantías que se
ofrecen hoy en el mercado.
Este proyecto de Ley cuanta con el
antecedente de la Ley N° 3720 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicha Ley,
impulsada por la Legisladora Adriana Montes (Coalición Cívica - ARI), tiene por objeto
facilitar la celebración y ejecución decontratos de alquiler con fines de vivienda, para
los que el Banco Ciudad se convertirá en garante del cumplimiento de las
obligaciones asumidas por las/los locatarias/os en dichos contratos. Asimismo, los
buenos pagadores tendrán prioridad para acceder a un crédito hipotecario.
El proyecto también modifica el
impuesto a las ganancias, actualizando la deducción del artículo 81 inciso a), que hoy
permite deducir hasta un monto de $ 20.000 de intereses de préstamos hipotecarios
para compra o la construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y
permanente en el ámbito de la República Argentina. El monto de esta deducción se
actualiza hasta los $ 150.000 anuales, de acuerdo con la variación registrada desde la
salida de la convertibilidad por el Índice de Costos de la Construcción. Asimismo,
incorpora una deducción para los cánones mensuales por locaciones urbanas
(Alquileres) con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la
República Argentina. El monto de esta nueva deducción es de $ 100.000
anuales.
Consideramos que ambos conceptos,
intereses de préstamos hipotecarios y alquileres, son dos conceptos que tienen un
gran peso en la estructura de gastos de una familia tipo. El importante aumento de
los precios de las propiedades, ha sido mucho mayor al aumento de los salarios y
dado la escasa disponibilidad del crédito hipotecario de largo plazo, creemos que
estas actualizaciones pueden ser un paliativo importante para las familias con
problemas de acceso a la vivienda.
Por todo lo expuesto, Sr. Presidente, y
teniendo en cuenta el propósito de mejorar las condiciones actuales de los contratos
de locación y facilitar el acceso al crédito para la vivienda familiar es que solicito a
mis pares que me acompañen en la aprobación del presente proyecto.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DE PRAT GAY, ALFONSO | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA - ARI |
| DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA | BUENOS AIRES | LIBRES DEL SUR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| FINANZAS (Primera Competencia) |
| LEGISLACION GENERAL |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |