El Senado y Cámara de Diputados...

- MODIFICACIÓN LEY Nº 13.512

Artículo 1º.- Incorpórase como artículo 3º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Todo propietario de unidad funcional sometida al régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial fehaciente, debiendo asimismo registrar su firma y constituir un domicilio especial. En ausencia de este último recaudo, toda notificación que se le cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular."

Artículo 2º.- Modifíquese el artículo 9º de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente forma:

"Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, previo acuerdo de la Asamblea de Propietarios, que autorizará o no el nombramiento o el despido;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial."

Artículo 3º.- Incorpórase como artículo 10º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

"El propietario está obligado a asistir a las asambleas convocadas legalmente. No haciéndolo en forma personal ni mediante representación, su ausencia surtirá los efectos del mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes, en los términos del art. 1874 del Código Civil. Dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total de unidades del edificio. El mandato tácito no surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez (10) unidades."

Artículo 4º.- Incorpórase como artículo 10º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Las asambleas de propietarios son soberanas y constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple autorización por escrito y certificada por el Administrador, o en su defecto, extendida en presencia de dos propietarios. En este caso, éstos deberán firmarla juntamente con el otorgante en carácter de testigos del acto, consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos. Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos propietarios. El Administrador no podrá desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su mandato."

Artículo 5º.- Incorpórase como artículo 10º quater) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Las asambleas ordinarias se celebrarán obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer una fecha determinada para la reunión. Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el Administrador cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen, como mínimo, un veinte por ciento (20%) del total de unidades del Consorcio. También podrán ser convocadas por un grupo de propietarios que representen, como mínimo, un veinte por ciento (20%) de los votos del Consorcio computados por unidad y por proporción, no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este caso deberá labrarse ante Escribano público."

Artículo 6º.- Incorpórase como artículo 11º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Los candidatos a ejercer la función de administración de consorcios deberán estar inscriptos en un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato otorgado para administrar tendrá una duración máxima de doce (12) meses, contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue. Sesenta (60) días antes de la finalización de dicho mandato, el administrador convocará a la Asamblea para que ésta renueve o no su designación por un nuevo período, con el voto de los 2/3 de los presentes. En caso negativo, se deberá designar un reemplazante mediante acta de asamblea certificada ante escribano público, el cual entrará en funciones finalizado el período del administrador anterior.

Los registros a que se refiere el artículo 3 bis podrán ser examinados por los propietarios que lo soliciten por escrito al administrador.

Para efectuar erogaciones que no fueren de necesidad urgente, el Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de propietarios.

El administrador deberá informar a los consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o administrativo que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio. Al finalizar su mandato y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el Administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del Consorcio."

Artículo 7º.- Incorpórase como artículo 11º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Los salarios y condiciones laborales del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de propiedad horizontal son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes. Queda vedado a los administradores de consorcios o asociaciones que los nuclea negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran."

Artículo 8ª .- De forma.

Señor presidente:

Una importante parte de la población vive en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal. El objetivo de este proyecto es dotar de herramientas a los ciudadanos para que cuenten con más información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los propietarios.

La Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal, que data del año 1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial. Muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector.

Debemos tener en cuenta que en 1948, fecha de sanción de la Ley Nº 13.512, la tipología de los edificios y consecuentemente, la realidad cotidiana de los ciudadanos, era bien distinta a la de hoy. No existían los edificios torre, y era mucho menor la cantidad de habitantes por edificio y de los servicios que era necesario contratar. No obstante ello, la Ley nacional no se ha adecuado esta realidad que tanto se ha modificado con el transcurso del tiempo.

Hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere modificaciones que la complementen y actualicen. La regulación de esta actividad es tanto más importante cuanto más frágil es la posición de los consorcistas. En un contexto económico de creciente inflación, que repercute directamente sobre el bolsillo de millones de trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas laborales (desempleo, subempleo, empleo en negro, etc.), quienes viven en consorcios de propiedad horizontal necesitan contar con herramientas que les permitan defender sus recursos.

Las disposiciones del artículo 3º bis tienden a evitar problemas a la hora de efectuar todo tipo de notificaciones, como certificar cartas poderes para las asambleas.

La modificación propuesta al artículo 9º incluye la deliberación y decisión de la asamblea de copropietarios en lo referido a la contratación y despido del personal dependiente del consorcio, resguardando así al trabajador de decisiones arbitrarias no sometidas a la voluntad de sus empleadores.

La obligación de asistir a las asambleas (artículo 10º bis) exige lógicamente que la convocatoria a las mismas sea fehacientemente notificada en forma personal (mediante una planilla firmada por el interesado o quien haga sus veces) o en su defecto, por carta-documento o algún otro medio indubitable. La razón de tal rigorismo radica en que el proyecto introduce la presunción legal de que quien no concurre a las reuniones ni se hace representar por un tercero ha otorgado un mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes en el acto cuando se encuentran allí por lo menos el veinte por ciento de todos los propietarios. Esta presunción rige para todos los consorcios integrados por más de diez unidades.

El nuevo art. 10º ter tiende a solucionar uno de los problemas más comunes que suelen suscitarse en las asambleas y se refiere a los poderes. Muchos reglamentos nada dicen sobre las formalidades que deben reunir los mandatos otorgados por los propietarios a terceras personas para que los representen en las asambleas, mientras que otros exigen que dichos instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco, o el propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son adecuados para la vida consorcial. El artículo que proponemos establece que el propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante una simple autorización extendida a favor de un tercero, firmada conjuntamente con dos personas hábiles en carácter de testigos del acto, o podrá certificar la firma el propio Administrador. Mediante ese recurso simple se evitarían trámites onerosos, a la vez que se reviste al mandato de una mínima publicidad acorde con la naturaleza de su entorno vecinal.

En la segunda parte del artículo 10º quater, se admite el derecho de los Consorcistas a autoconvocarse en Asamblea, pudiendo ejercerlo un número de propietarios que represente, como mínimo, un 20% de los votos del Consorcio computados por unidad y además por proporción, no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. También se dispone que el acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano Público y la convocatoria comunicada de manera fehaciente a los propietarios. También se propone disponer que las fechas para la celebración de las Asambleas Ordinarias deben ser fijadas por los respetivos reglamentos. Esta medida facilita las reuniones, pudiendo los integrantes del Consorcio prever de antemano la extensión de los mandatos correspondientes en caso de no ser posible la concurrencia personal.

El artículo 11º bis limita la facultad del Administrador de realizar erogaciones -a menos que se traten de urgentes- sin la aprobación de la asamblea de copropietarios. Probado que en muchos casos ha sido fuente de excesos, la norma que proponemos establece que esa facultad está supeditada a la aceptación por parte de la Asamblea, incluyéndola en la toma de decisión. En el mismo sentido, el artículo 11º ter pretende incorporar al copropietario de propiedad horizontal -como legítimo empleador- en las negociaciones de los acuerdos y convenios colectivos de trabajo de los empleados de edificios de renta.

Por todo lo expuesto solicito la aprobación del presente proyecto.