El Senado y Cámara de Diputados...

MODIFICACIONES REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 1º.- Modifíquese el Artículo 11º de la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, el que quedará redactado de esta manera:

ARTICULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Los propietarios y personas físicas o jurídicas con poder suficiente, podrán fijar qué organización civil los representará con legitimación suficiente en las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados ante la Autoridad de Aplicación que correspondiere.

En las oportunidades mencionadas en el párrafo anterior, podrán votar en Asamblea, su representación en las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados, pudiendo elegir para ello a Concejales del Municipio y/o Comuneros siempre y cuando no fuere incompatible con el cargo, exista consentimiento de su parte y este actuar fuere ad honorem".

ARTÍCULO 2º.- Incorpórese el Artículo N° 11 Bis, a la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, con el siguiente texto:

ARTICULO 11 bis.- "Representación de los Consorcios, Copropietarios y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias"

El administrador actuará en nombre del consorcio siguiendo sus instrucciones, con facultades esencialmente revocables, regulando su actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y sujeto a los términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo.

Prohíbase a las Cámaras, Asociaciones o Uniones de Administradores o similares a representar a los propietarios y administradores de consorcios.

En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus empleados, los Consorcios podrán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica.

ARTÍCULO 3.- Incorpórese el Artículo N° 20 Bis, a la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, con el siguiente texto:

ARTICULO 20 bis.- "Invitase a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a adherir a las normas de exclusiva aplicación nacional de esta Ley."

ARTÍCULO 4º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

El presente proyecto tiene como objetivo incorporar a la Ley Nº 13.512, que permita una efectiva protección de los derechos de los consorcistas en las negociaciones de las paritarias y una participación activa habida cuenta que en ese ámbito se definen y se acuerdan cuestiones que tienen como último eslabón de la cadena el interés legítimo de los propietarios.

Entendemos que resulta razonable en cualquier ámbito en el cual se tomen decisiones que todos los actores, sobre todo en quienes recae el impacto directo sean parte en la negociación de aquellas cuestiones que repercutan económicamente y de cualquier manera en alguno de los actores involucrados.

Es necesario que exista una normativa y un ámbito de protección legal que regule con seguridad jurídica quienes serán los que representarán a los consorcistas, dado que la práctica y los hechos han demostrado que son las Cámaras y otras organizaciones las que terminan acordado bonos, aumentos de expensas, negociaciones de paritarias entre otras medidas sin el conocimiento por parte de los principales afectados, quienes toman conocimiento cuando el hecho ya se encuentra consumado.

Vale recordar la génesis de esta Ley sancionada en 1948, que reguló que quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

La motivación de los legisladores de aquel tiempo tenía que ver con que la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas respecto de Representación de los Consorcios, Copropietarios y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias.

Es de público conocimiento que los administradores, a través de las tres entidades que los nuclean (sus siglas son AIERH, CAPHAI y UADI) son quienes discuten en paritarias con SUTERH, el gremio de los porteros. Con que dos de las tres organizaciones aprueben una suba salarial, ya es suficiente. Esto vino ocurriendo los últimos años, y por eso los encargados siempre consiguieron importantes aumentos.

Así, las asociaciones de consorcistas se han expresado hasta el cansancio de transmitir que los administradores no los representan, y piden sentarse a la mesa, algo que el Ministerio de Trabajo de la Nación hasta ahora nunca avaló.

No menor ha sido la actividad legislativa en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dado que en el año 2007 la Legislatura Porteña en un Proyecto de Declaración presentado por los Diputados Guillermo Smith, Jorge San Martino y Fernando Caeiro, manifestaba su preocupación por el hecho de que los de departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios (FAC) no hayan tenido participación en las negociaciones paritarias del convenio colectivo de casa de rentas, no obstante las gestiones que al respecto realizara la mencionada Federación por ante las autoridades nacionales competentes.

En igual sentido en el año 2009 se presentó un proyecto de ley impulsado por los diputados Sergio Abrevaya y Marcelo Meis, quienes de todas maneras no pudieron imponer un artículo que prohibía a los administradores seguir participando en la negociación paritaria por los sueldos de los encargados, a menos que tuvieran autorización expresa de su consorcio. En ese momento las subas salariales conseguidas por los encargados fueron cuestionadas por asociaciones de consorcistas, que reclamaban participar en la paritaria con el argumento de que son ellos quienes pagan los sueldos. (Fuente: http://edant.clarin.com/diario/2009/11/06/laciudad/h-02035061.htm).

En esa línea y a fin de evitar que esta situación se siga repitiendo con abusos constantes en la participación directa de los consorcistas en temas que les atañe directamente, se busca con este proyecto es "incluir" y no "excluir" la participación de mayor cantidad de entidades de consorcistas y propietarios en la medida que demuestren su personalidad jurídica y un suficiente carácter representativo en el mundo de la negociación colectiva.

La participación ciudadana es uno de los principios pilares de los derechos establecidos en la Constitución Nacional y nadie debería oponerse a ello, lo que sí está claro es que cuanto mayor participación exista, directamente proporcional será la capacidad de diálogo y consenso que deberán lograr en el ámbito de las paritarias.

En ese orden de ideas, y tal como lo se ha expresado en el Informe Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, el Artículo 42º de la Constitución Nacional establece que: "Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno", para lo cual debe considerarse a los propietarios y consorcistas como "usuarios de servicios" y como tales, poseedores del "derecho a la protección de sus intereses económicos" y a una "información adecuada y veraz". Para ello, y según la norma, "...Las autoridades...", en este caso el Ministerio de Trabajo, "...proveerán a la protección de esos derechos...", entre los cuales se encuentra el derecho a "...la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios". Finalmente, como la negociación colectiva es un "procedimiento para la prevención y solución de conflictos" la autoridad de aplicación en cumplimiento de la norma constitucional debe garantizar "...la necesaria participación de las asociaciones de consumidores de usuarios...en los organismos de control". (fuente: http://encargadosonline.blogspot.com.ar/2009/04/la-representacion-de-los- consorcios-en.html).

Este es el ámbito en dónde deben participar, donde se fijan modificaciones salariales y cualquier otra cuestión vinculada a condiciones laborales, de esa manera nadie podrá cuestionar la no participación o la legitimidad de lo allí acordado. No es aceptable en ningún sistema jurídico que quienes pagan por determinado servicio tengan prohibida la participación en las negociaciones del mismo, claro ejemplo de esto resulta ser la privación del derecho de intervenir, tal como lo que refiere a abonar los salarios de sus empleados.

Por los motivos expuestos, solicito a mis pares que acompañen el presente proyecto.