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PROYECTO DE TP
Expediente 6405-D-2014
Sumario: LOCACION DE BIENES INMUEBLES CON DESTINO TRANSITORIO Y TURISTICO: MODIFICACION DE LA LEY 23091, DE LOCACIONES URBANAS.
Fecha: 19/08/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 104
El Senado y Cámara de Diputados...
LOCACIÓN DE BIENES INMUEBLES
CON DESTINO TRANSITORIO Y TURÍSTICO. MODIFICACIÓN DE LA LEY 23091
DE LOCACIONES URBANAS -
ARTÍCULO 1º.- Ámbito de aplicación.
La presente ley regula la locación de bienes inmuebles con destino transitorio y
turístico.
Quedan comprendidas en el ámbito de esta ley
las locaciones de viviendas o de alguna de sus dependencias destinadas a habitación, por un
período no menor a una pernoctación y no mayor a seis meses.
ARTÍCULO 2º.- Exclusión. Quedan
excluidos del ámbito de la presente ley los edificios pertenecientes a un mismo titular o que
se encuentren bajo una misma unidad de explotación comercial, cuyas dependencias fueran
destinadas a locación con destino transitorio y turístico. En estos supuestos regirá el
Decreto-Ley 18.828, su reglamentación y normas complementarias.
ARTÍCULO 3º.- Registro Nacional de
Alquileres con Destino Transitorio y Turístico. Créase el Registro Nacional de
Alquileres con Destino Transitorio y Turístico, que estará a cargo del Ministerio de
Turismo de la Nación.
El propietario o el usufructuario de un
inmueble que pretenda alquilarlo en las condiciones previstas por el artículo 1, deberá
inscribirse previamente en este registro, donde se consignarán los datos del bien. El
incumplimiento de la presente obligación será pasible de la sanción que establezca la
reglamentación.
El inscripto queda obligado a notificar al
Ministerio de Turismo la transferencia de la propiedad o la pérdida del usufructo sobre el
inmueble, así como el cese de su ofrecimiento en alquiler con destino transitorio y
turístico.
ARTÍCULO 4º.- Requisitos mínimos. La
inscripción en el Registro Nacional de Alquileres con Destino Transitorio y Turístico exige
el cumplimiento previo de los siguientes requisitos mínimos:
1) Que el locador acredite la propiedad o
usufructo del inmueble objeto de alquiler;
2) Para inmuebles sujetos al Régimen de
Propiedad Horizontal (Ley 13.512), que se trate de fines contemplados en el reglamento de
copropiedad y administración o bien, que el locador cuente con autorización expedida por
el Consorcio de Propietarios.
3) Que el inmueble se encuentre amueblado,
con servicios básicos, calefacción y/o aire acondicionado;
4) La contratación a cargo del locador de un
seguro contra todo riesgo.
Los incumplimientos posteriores a la
inscripción serán sancionados con multa o con la cancelación de la inscripción, según
establezca la reglamentación.
ARTÍCULO 5º.- Formulario único. El
contrato de alquiler de bienes inmuebles con destino transitorio y turístico deberá realizarse
exclusivamente empleando un formulario pre-impreso y numerado que será suministrado
por la Dirección General Impositiva de la Administración Federal de Ingresos Públicos
mediante el pago de un arancel. Para adquirir estos formularios deberá acreditarse la
inscripción vigente en el Registro Nacional de Alquileres con destino Transitorio y
Turístico. Una vez suscrito el contrato deberá solicitarse el timbrado del mismo por ante la
citada Dirección.
El incumplimiento de las disposiciones del
presente artículo tornará nulo el contrato, sin perjuicio de las sanciones que pudieran
corresponder por el incumplimiento de otras prescripciones de esta ley.
ARTÍCULO 6º.- Autoridad de
aplicación. El Ministerio de Turismo de la Nación es la autoridad de aplicación de la
presente ley.
No obstante, la implementación del artículo
anterior y el dictado de las normas complementarias que ello requiera corresponderá a la
Administración Federal de Ingresos Públicos, una vez aprobada la reglamentación de esta
ley e implementado el registro previsto en el artículo 3º.
ARTÍCULO 7°.- Sustitúyese el inciso b)
del artículo 2 de la Ley Nº 23.091 por el siguiente:
"Las locaciones de viviendas o de
alguna de sus dependencias destinadas a habitación, con destino transitorio y
turístico, en los términos de la ley que las regula. Cuando el plazo del alquiler
supere los seis meses, se presumirá que el contrato no tiene esa finalidad".
ARTÍCULO 8°.- En relación a
los aspectos de la locación que no estén regulados en la presente ley resultará
aplicable supletoriamente la Ley 23.091.
ARTÍCULO 9º.- El Poder Ejecutivo
Nacional reglamentará la presente ley en un plazo de noventa (90) días a partir de su
promulgación.
ARTÍCULO 10°.- DE FORMA.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La locación de inmuebles con fines turísticos
ha alcanzado un alto grado de desarrollo en los últimos años y se encuentra muy extendida
en nuestro país, debido tanto a las ventajas que ofrece a los locatarios como a las ganancias
que reporta a los propietarios.
Asimismo, en la actualidad la oferta de
alquileres de este tipo ha trascendido ya los destinos turísticos por excelencia (p. ej., la
costa atlántica), para convertirse en una alternativa a la oferta hotelera en los distintos
centros urbanos (C.A.B.A., Mendoza, etc.).
Ahora bien, a pesar del importante desarrollo
alcanzado y del indudable interés comercial que presenta esta actividad, no se cuenta a la
fecha con un marco jurídico que establezca requisitos mínimos y prevea un tratamiento
uniforme para esta clase de contrataciones. Lo cual, no sólo se echa en falta desde la
perspectiva de la seguridad jurídica, sino también desde el punto de vista de la leal
competencia con relación a los establecimientos hoteleros.
En concreto, se estima que esta forma locativa
comprende aproximadamente la misma cantidad de plazas que la actividad hotelera. Ello ha
motivando la preocupación de las cámaras del sector, así como el debate de la cuestión -
entre otros foros- en el seno de la Comisión de Turismo de esta H.C.D., en torno a la
necesidad de regular esa actividad comercial.
En definitiva, no es razonable que este tipo de
contrataciones, en las cuales los derechos de los inquilinos pueden ser fácilmente
vulnerados (en particular, cuando se trata de turistas extranjeros) y que generan importantes
ganancias a los propietarios de los inmuebles, no cuente con un régimen legal específico y
escape a un adecuado control por parte del Estado.
En cuanto a la situación normativa,
actualmente son aplicables los lineamientos de la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas (a
excepción del plazo mínimo del contrato de alquiler) (1) . No obstante, las previsiones de
dicha norma resultan insuficientes, ya que fueron pensadas para las locaciones urbanas en
general (p. ej.: forma escrita -art. 1-; intimación previa a la demanda de desalojo -art. 5-) y
para las destinadas a vivienda en especial (p. ej.: plazo mínimo -art. 2-; pago por períodos
mensuales -art. 6-; límites al pago por adelantado y al depósito en garantía -art. 7-), pero no
han tenido en cuenta las particularidades de la modalidad bajo análisis.
En consecuencia, por las razones expuestas,
consideramos que es necesario dictar una regulación específica en materia de locación
inmobiliaria con destino transitorio y turístico, que comprenda los siguientes aspectos
centrales:
- Un adecuado control de la actividad en
todo el territorio nacional.
Sin perjuicio de las potestades locales sobre
los inmuebles (en materia de seguridad e higiene), a fines de lograr uniformidad en este tipo
de contrataciones es conveniente establecer un registro nacional (que se coloca a cargo del
Ministerio de Turismo de la Nación), donde figure el propietario/usufructuario junto a los
datos que permitan la individualización del bien. Además, la inscripción en este registro
debe constituir un requisito obligatorio para la oferta del bien en alquiler transitorio y
turístico (cfr. art. 3).
En igual sentido, con la finalidad de unificar
las formas y de controlar este tipo de locaciones se exige el uso de un formulario único, que
será suministrado por la DGI-AFIP, que sólo puede ser adquirido por los inscriptos en el
registro anterior y que debe ser timbrado por el organismo tributario luego de su firma (cfr.
art. 5).
Sobre el particular, se ha tenido en cuenta la
implantación que tiene la AFIP a lo largo de todo el territorio nacional, a fines de asignarle
las funciones indicadas. Ello, como una forma de lograr que la aplicación del régimen
propuesto pueda hacerse efectiva en todas las regiones del país.
- Requisitos mínimos de confort y
seguridad.
Con fines de resguardar los derechos de los
locatarios (muchos de los cuales son extranjeros, por lo que se encuentran menos
protegidos frente a posibles fraudes e incumplimientos) y asimismo, de no afectar la leal
competencia con los establecimientos hoteleros, entiendo que todo bien que vaya a ingresar
al mercado de los alquileres con destino transitorio y turístico debe cumplir con una serie
de exigencias formales y materiales mínimas (cfr. art. 4), las cuales podrán ser
eventualmente ampliadas por las jurisdicciones locales. Al respecto, a fines de no invadir
las competencias municipales sobre el control de los inmuebles, la obligación de acreditar
el cumplimiento de tales requisitos mínimos ha sido prevista como una carga para los
interesados.
Por lo demás, aquellos aspectos que no han
sido tratados por esta regulación específica, se regirán por las disposiciones de la Ley
23.091 de Locaciones Urbanas, cuya aplicación supletoria se establece (p. ej., con relación
al pago de alquileres por adelantado y al depósito en garantía.
En suma, a través de esta iniciativa
pretendemos lograr mayor seguridad jurídica en materia de locaciones inmobiliarias con
destino transitorio y turístico, con el propósito de encontrar el justo equilibrio entre los
derechos de los inquilinos, el normal desarrollo de esta modalidad de alquiler como
actividad económica y el respeto de la leal competencia con relación a los establecimientos
del sector hotelero.
Por las razones expuestas, invitamos a los
colegas diputados y diputadas a que nos acompañen en esta iniciativa.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DUCLOS, OMAR ARNALDO | BUENOS AIRES | GEN |
| TOLEDO, SUSANA MARIA | SANTA CRUZ | UCR |
| GIACOMINO, DANIEL OSCAR | CORDOBA | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| AGUILAR, LINO WALTER | SAN LUIS | COMPROMISO FEDERAL |
| RASINO, ELIDA ELENA | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| BIELLA CALVET, BERNARDO JOSE | SALTA | UDESO SALTA |
| SCHIARETTI, JUAN | CORDOBA | UNION POR CORDOBA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| TURISMO |