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PROYECTO DE TP
Expediente 6055-D-2011
Sumario: PROPIEDAD HORIZONTAL: REGIMEN. MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL Y DEROGACION DE LA LEY 13512.
Fecha: 06/12/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 187
El Senado y Cámara de Diputados...
Propiedad Horizontal
Artículo 1º.- Los distintos pisos
de un edificio o las distintas unidades funcionales independientes de un
mismo piso o de un edificio de una sola planta, que tengan salida a la vía
pública directamente o por un pasaje común pueden pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada unidad
puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Artículo 2º.- Incorpórase como
inciso 9º del artículo 2503 del Código Civil, el siguiente texto:
"9. El derecho real de propiedad
horizontal."
Artículo 3º.- En el derecho real
de propiedad horizontal cada propietario de una unidad funcional será dueño
exclusivo de la misma y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas
de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad o
para asegurar la prestación de los servicios comunes.- Se consideran
comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, la estructura,
los muros maestros, los muros exteriores y lo que cierra sus vanos, tales
como puertas, ventanas, cristales exteriores, los techos, patios solares,
pórticos, accesos, puertas de entrada, corredores, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, jardines, áreas destinadas al esparcimiento o las
actividades deportivas;
b) Los locales e instalaciones
destinados a la prestación de los servicios centrales, como calefacción, aire
acondicionado central, agua caliente o fría, etc. y aquellos en los que se
encuentran emplazados los tableros o medidores;
c) Los locales destinados para el
alojamiento y el uso del personal del edificio;
d) Los tabiques o muros
divisorios que separan a las distintas unidades entre sí y a éstas de lugares
comunes o del exterior;
e) Los ascensores, montacargas,
calderas, depósitos y en general todos los artefactos o instalaciones
existentes para la prestación de los servicios comunes.-
Esta enumeración no tiene
carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán
el carácter de comunes salvo convención en contrario.
Artículo 4º.- Cada propietario
podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legitimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor de su unidad, el que
resultará de la superficie exclusiva determinada en el plano de mensura
horizontal, o por acuerdo de partes.-
Los derechos de cada
propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce
de su respectiva unidad.- En la transferencia, gravamen o embargo de una
unidad se encuentran comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse
estos actos con relación a los mismos, separadamente de la unidad a que
accedan.
Artículo 5º.- El propietario de
cada unidad de propiedad exclusiva es dueño del espacio delimitado por los
planos horizontales y verticales, techos, pisos, paredes, que surgen de su
título y conforme plano de mensura, por lo que le pertenecen todos los
artefactos e instalaciones internas de la misma y, en su consecuencia, se
encuentran a su cargo todos los gastos emergentes de su mantenimiento,
conservación y reparación.- En casos de urgencia debidamente probados en
los que la omisión de tales deberes causare perjuicios a terceros o a otros
copropietarios u ocupantes del edificio, previa intimación por medio
fehaciente, el administrador del consorcio podrá efectuar las reparaciones
impostergables para hacerlos cesar y cargar su costo como cargo directo a la
unidad, mediante su inclusión en la liquidación de expensas.-
Artículo 6º.- El mantenimiento y
reparación motivados por el desgaste y/o el paso del tiempo de todos los
conductos y/o elementos que se encontraren embutidos en paredes, pisos o
cielorrasos de las unidades funcionales es de incumbencia y responsabilidad
del consorcio, salvo cuando el deterioro tenga su causa en hechos o actos
materiales concretos de ocupantes o propietarios, o éstos hubieran alterado
sus recorridos.- La responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios
por daños en el interior de las unidades sobre bienes inmuebles por accesión
(revestimientos, solados, pinturas, etc.) se encuentra limitada al valor
equivalente al de la construcción original del edificio.-
Artículo 7º.- Queda prohibido a
cada propietario u ocupante de las unidades:
a) Efectuar toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o la prestación de los
servicios comunes.
b) Cambiar la forma externa del
edificio, los balcones y aberturas, o decorar las paredes o recuadros
exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto, cualesquiera fuere su
ubicación, salvo que mediare la autorización expresa de la unanimidad de los
integrantes del consorcio.-
c) Destinar las unidades a usos
contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de copropiedad y administración;
d) Perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas
o perjudiciales para el edificio.
Artículo 8º.- El propietario del
último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de la totalidad de los propietarios de las otras unidades; al de
la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el
inmueble común en beneficio particular de determinada unidad no puede
realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Artículo 9º.- Los propietarios
tienen a su cargo en proporción al porcentual de sus unidades, salvo
convención en contrario y lo normado por el artículo 10º , las expensas
necesarias para la administración del consorcio, el mantenimiento y la
reparación de las partes y bienes comunes del edificio a fin de preservar el
buen estado del inmueble, sus condiciones de seguridad, su aspecto,
comodidad y decoro y para la prestación de los servicios de carácter común.-
Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de
seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones o mejoras
dispuestas en dichas partes y bienes comunes y la incorporación de nuevos
servicios que fueren decididos por resolución de los propietarios, en miras de
obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.-
Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada
propietario independientemente, por lo que las valuaciones se practicarán en
forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los
bienes comunes.-
La afectación de las unidades
funcionales como bien de familia por parte de sus propietarios, así como las
cláusulas de inembargabilidad resultantes de actos jurídicos celebrados por
éstos, son inoponibles al crédito de expensas del consorcio de propietarios.-
Cuando alguna unidad se
encontrare en condominio, cada uno de los condóminos responde por el todo
de la deuda de expensas, sin perjuicio de su derecho de repetir de su
consorte la proporción que a éste le correspondiere.-
Cuando las innovaciones
ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de
costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o
interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al juicio
sumarísmo; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin
una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios,
en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados.- Esta facultad no podrá ser ejercitada respecto de partes o
bienes de propiedad particular.-
Ningún propietario podrá
liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes o servicios comunes ni por abandono de la unidad.-
Artículo 10.- Los consorcios de
propietarios deberán garantizar que cuando determinadas unidades, ya sea
por su ubicación, características o destino, no aprovecharen ciertas
prestaciones o servicios, sean exoneradas o vean disminuida su contribución
en los gastos que los mismos irrogaren.-
Son nulas y sin valor las
cláusulas reglamentarias que dispongan la eximición total de contribución en
favor de determinadas unidades, aun cuando ello se encontrare fundado en
la circunstancia señalada en el párrafo precedente.-
Cuando el consorcio estuviere
compuesto por diferentes sectores con independencia funcional o resultante
del uso o destino, podrán ser administrados separadamente respecto de
aquellas erogaciones o servicios que a cada sector le incumbieren.- Pero en
todos los casos, deberá mantenerse una representación legal única que
también tendrá a su cargo el mantenimiento, conservación y reparación de
todos los bienes y servicios comunes a aquéllos.-
Artículo 11.- Mediante el
otorgamiento de la escritura pública del reglamento de copropiedad y
administración y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble
correspondiente se constituye la persona jurídica denominada consorcio de
propietarios y el derecho real de propiedad horizontal sobre las unidades que
lo componen.-
El consorcio de propietarios es
una persona jurídica con los alcances que resultan de sus fines y de
conformidad con lo que la presente ley determina.-
Su patrimonio está constituido
por los fondos que recauda, los aportes que efectuaren los copropietarios y
las rentas que recibiere por cualquier título.-
Los propietarios de las unidades
funcionales que componen el consorcio responden subsidiariamente por las
obligaciones contraídas por éste, en la proporción de los respectivos
porcentuales.-
El consorcio de
propietarios puede adquirir unidades del edificio por compensación de
eventuales créditos a su favor, siempre que ello fuere decidido por una
asamblea de copropietarios en la forma prevista por el art. 14º de la presente
ley.-
Artículo 12.- El reglamento de
copropiedad es el que delimita el derecho de propiedad horizontal de cada
uno de los propietarios de las unidades.- Las cláusulas que determinan las
medidas y porcentuales de las unidades, tanto los de dominio como los de
contribución, como aquellas otras que estipulan el destino de las unidades
que componen el inmueble, sólo podrán ser modificadas por resolución
unánime de la totalidad de los integrantes del consorcio.-
Con la salvedad señalada
precedentemente y respecto de las restantes disposiciones dicho reglamento
podrá modificarse por resolución de los propietarios en las condiciones
previstas por el artículo 14º.- Esta modificación deberá también consignarse
en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, requisito sin
el cual resultará inoponible para terceros o nuevos adquirentes de unidades.-
La reglamentación fijará el modo de implementación de dicho recaudo.-
Artículo 13.- El reglamento debe
proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación del administrador
del consorcio de propietarios, quien tendrá facultades para representar legal
y administrativamente al ente, para administrar las cosas de
aprovechamiento común, proveer a la recaudación y empleo de los fondos y
efectuar las contrataciones necesarias para tales fines.- Fijación de las bases
de su remuneración, el modo de su actualización y los recaudos para su
remoción, cese y reemplazo.- Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo, previa conformidad por escrito emanada del
consejo de administración.-
b) Enumerar los bienes comunes
y los de propiedad exclusiva, especificar los porcentuales de dominio y la
forma y proporción de la contribución de los propietarios en los gastos o
expensas comunes y el destino de las unidades que integran el consorcio.-
c) La forma de convocar la
reunión de propietarios, la persona que presidirá la reunión, las formas de la
deliberación y las mayorías necesarias para adoptar las resoluciones.-
Son nulas: A) las cláusulas
reglamentarias que exigieren mayorías calificadas fuera de los supuestos
expresamente contemplados en la presente ley; B) las cláusulas que
establecieran reservas de derechos de uso o explotación de bienes comunes
en tanto ellas excedieren un plazo superior a diez años; C) las cláusulas que
reservaren la facultad de designar, remover o sustituir, al administrador del
consorcio, en tanto ellas excedieren un plazo superior a tres años y no se
refieran al primer administrador del consorcio .-
Artículo 14.- Los asuntos de
interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones
conferidas al administrador del consorcio, serán resueltos, previa deliberación
de los propietarios, por mayoría de votos.- Estos se computarán en la forma
que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario
tiene un voto. Si una unidad funcional perteneciera a más de un propietario,
se unificará la representación.- El quórum de las asambleas es de más de la
mitad de los copropietarios, contados conforme lo establecido en los
reglamentos de copropiedad.- Las asambleas anuales ordinarias, en caso de
falta del quórum, sesionarán en segunda convocatoria con cualquier número
de presentes, al sólo y único fin de ser consideradas las cuentas del
ejercicio.- Para la celebración de las asambleas extraordinarias que se
realicen en la oportunidad y en los casos previstos reglamentariamente,
también será exigible el quórum de más de la mitad de los copropietarios,
contados conforme lo establecido en los reglamentos de copropiedad.- En
caso de no alcanzarse el mismo, transcurridos no menos de cinco días, podrá
cursarse una segunda citación con una antelación no inferior a otros cinco
días, con la advertencia que habrá de sesionar con los copropietarios que
asistieren, pero ninguna resolución será válida si no cuenta con el voto
favorable y coincidente de por los menos un tercio del número total de
propietarios que -al mismo tiempo- representen un tercio del valor de todos
los votos posibles calculados por porcentual.- El administrador del consorcio
deberá comunicar a los ausentes las decisiones adoptadas en las asambleas.-
Los ausentes y quienes no hubieran votado a favor de la resolución adoptada
podrán requerir la revisión de los puntos decididos en asambleas
extraordinarias celebradas en segunda convocatoria y votados con menos de
la mayoría ordinaria, solicitando dentro de los treinta días de notificados, la
citación de una nueva asamblea con ese fin.- Dicha solicitud sólo resultará
admisible si es suscripta por un número igual o mayor al de los copropietarios
que votaron favorablemente en aquélla.-
Cuando no fuere posible lograr
la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que
convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos.-
El plazo de prescripción de la
acción de nulidad de las asambleas es de dos años, salvo que se fundaren en
el incumplimiento de la unanimidad prevista por los artículos 8 y 12 de la
presente ley, en cuyo caso será de diez años.-
Artículo 15.- El administrador del
consorcio representa al consorcio en todas las controversias judiciales o
administrativas en las que el ente fuere parte.- Deberá ejecutar judicialmente
las deudas de expensas en mora y contestar demandas, dando cuenta de lo
actuado a la asamblea.- También podrá actuar judicialmente para demandar
el cobro de los derechos de medianería o para entablar acciones contra
terceros motivadas por cuestiones de vecindad o incumplimientos
contractuales derivados de la construcción del edificio.- En estos últimos
supuestos deberá contar con instrucciones expresas de la asamblea de
copropietarios, en las condiciones establecidas en el artículo anterior.-
Asimismo deberá:
1. Asegurar el edificio contra
incendio y contratar los seguros obligatorios entre los que se incluye el de
responsabilidad civil.-
2. Controlar el desempeño del
personal del consorcio, impartirle instrucciones y aplicarle sanciones.-
3. Convocar a las asambleas
ordinarias anuales y a las extraordinarias conforme las previsiones
reglamentarias, comunicar a los propietarios ausentes las resoluciones que en
ellas se adoptaren y ejecutarlas.- La citación a la asamblea anual deberá ser
acompañada del informe del consejo de administración previsto en el artículo
siguiente.-
4. Hacer rubricar, llevar en debida
forma y custodiar los libros del consorcio: a) de actas; b) de administración;
c) de órdenes del personal; d) de sueldos y jornales y otros que la legislación
dispusiere.-
5. Informar periódicamente los
ingresos y egresos del consorcio y su situación financiera.-
6. Certificar las deudas de
expensas comunes y las copias de las actas de asambleas.- Cuando la
certificación de deudas fuere requerida para la transmisión de dominio de
unidades, deberá incluir la información sobre juicios en trámite.-
7. Llevar un registro actualizado
de la titularidad de dominio de las unidades que integran el consorcio y de los
domicilios que constituyeran aquellos copropietarios que no habiten en el
inmueble.- El propietario que no hubiere constituido un domicilio especial se
le considerará constituido en el de la unidad de la que es titular.-
8. Mantener y custodiar los títulos
originales del inmueble: plano de subdivisión en propiedad horizontal, de las
instalaciones -si los hubiera- y testimonio de la escritura del reglamento de
copropiedad y de sus eventuales modificaciones.-
La duración del mandato del
administrador podrá ser fijada en el reglamento de copropiedad.- Si éste no
lo hiciere podrá fijarse en el acto de su designación.- Cuando no se hubiere
establecido plazo alguno, el mismo se extenderá hasta tanto se dispusiere su
remoción y reemplazo.- Para ser oponible a terceros dicha designación
deberá ser protocolizada.-
Artículo 16.- En la primera
asamblea que se celebrare el consorcio de propietarios deberá designar un
consejo de administración integrado por un número impar de copropietarios
que no excederá de tres en los inmuebles que tengan hasta cincuenta
unidades y que podrá ser de hasta cinco integrantes, en los que superaren
dicho número.- Esta disposición sólo será obligatoria en los inmuebles que
contaren con más de doce unidades.- Dicho órgano durará un año en sus
funciones y sus integrantes podrán ser reelegidos indefinidamente.- Sus
funciones y obligaciones serán las siguientes:
a) Asesorar, vigilar y controlar la
actividad del administrador.-
b) Verificar el cumplimiento de
las obligaciones fiscales y previsionales, así como la vigencia de los seguros y
el puntual pago de las remuneraciones del personal, debiendo confeccionar y
firmar un acta en cada ocasión en que dicha verificación se efectuare.-
c) Compulsar periódicamente la
documentación del consorcio y elaborar anualmente un informe sobre la
gestión y las cuentas del administrador que deberá concluir con una
recomendación expresa respecto de la aprobación o desaprobación de la
rendición del ejercicio sometida a consideración de la asamblea ordinaria.-
d) Convocar a asambleas
cuando las condiciones reglamentarias para solicitarlas se hallaren
cumplimentadas y el administrador, fehacientemente requerido, omitiere
hacerlo.-
e) Asumir la administración del
consorcio únicamente en los supuestos de renuncia intempestiva,
incapacidad, fallecimiento o ausencia del administrador, por un plazo máximo
de treinta días, dentro de los cuales deberá convocar a asamblea
extraordinaria para designar su reemplazante.-
A los copropietarios que
integraren el Consejo de Administración les podrá ser bonificada su
contribución de expensas en hasta un veinte por ciento del aporte que le
correspondiere a una de las unidades de las que fueren titulares cada uno de
ellos, durante el lapso que desempeñaren dicha función.- La diferencia
resultante será prorrateada entre las restantes unidades. -
En caso de incumplimiento de
los deberes impuestos en los incisos b) y c), los integrantes del consejo de
administración serán responsables por los eventuales perjuicios que se
derivaren para el consorcio, imputables a negligencias o faltas graves en las
que incurriera el administrador, que pudieran haberse evitado con el debido
control.-
Artículo 17.- En caso de
destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera
de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la
mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la
destrucción fuere menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a
la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha
minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Artículo 18.- No podrá
hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio, si la hipoteca no
comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los
propietarios. Cada unidad podrá hipotecarse separadamente, y el inmueble
en su conjunto, por voluntad de todos los propietarios.-
Artículo 19.- En caso de
violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las
normas del articulo 7º de la presente ley, el administrador del consorcio o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y, acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá
al culpable una multa a favor del Consorcio que fijará prudencialmente el
Tribunal y que no podrá ser inferior a doce meses el valor que tuvieren las
expensas comunes de la unidad al momento del pronunciamiento.-
El juez adoptará además las
disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el
allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, de incurrir
en reincidencia, podrá ser desalojado por vía de ejecución de sentencia.- La
acción respectiva podrá ser ejercida por el administrador del consorcio o por
el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no
obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al consorcio y/o
al propietario o propietarios afectados.-
Artículo 20.- En caso de vetustez
del edificio. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá
resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la
mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Artículo 21.- La obligación que
tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de
seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivas
unidades funcionales en la extensión del articulo 3.266 del Código Civil, aun
con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito
respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3.901 y
2.686 del Código Civil.- La aludida obligación se transmite al adquirente aun
en los supuestos en los que la adquisición del dominio de la unidad se
operare en virtud de una subasta judicial.-
Art. 22.- Derógase la
Ley 13.512.-
Art. 23.- Comuníquese,
etc.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Nuestra actual ley de propiedad
horizontal Nº 13.512 fue promulgada el 13 de Octubre de 1948.-
La evolución operada en estos
últimos sesenta años, tanto en el mercado inmobiliario como en las relaciones
jurídicas y sociales, fue muy eficazmente encauzada a través de las creativas
y muchas veces complejas reglas convencionales insertas en los reglamentos
de copropiedad, gracias a los aportes de emprendedores, notarios y juristas.-
Paralelamente la inevitable
generación de conflictos o dudas de interpretación encontraron soluciones en
la muy rica y variada jurisprudencia y en los valiosos aportes doctrinarios.-
Todo ello ha posibilitado que una realidad considerablemente diferente de la
existente a mediados del siglo pasado, pudiera continuar siendo reglada por
los veinte artículos de la ley entonces dictada.-
Al presente se ha tornado
necesario que toda esa experiencia y acumulación de antecedentes sean
recogidos por una nueva normativa que incorpore como respuestas
emanadas de la ley, las soluciones que hasta hoy han debido ser
suministradas por los tribunales en puntuales controversias, o bien mediante
consultas o dictámenes jurídicos.-
Sin embargo, en la medida que
el instituto de la propiedad horizontal tal como ha sido gestado por la ley
vigente, posee una rigidez afín a los principios del condominio que la
inspirara, ello ha constituido a menudo un insalvable obstáculo para las
soluciones de conflictos por vía interpretativa.-
Es por ello que el presente
proyecto no se limita a recoger esa experiencia doctrinaria y jurisprudencial,
sino que avanza hacia formas más modernas en materia de gestión y de
toma de decisiones, acercando aquella estructura hacia las formas
asociativas, de mayor elasticidad y que proveen soluciones más razonables y
prácticas.-
Dado que es deber del legislador
anticipar, contemplar y prever los conflictos entre los ciudadanos, resulta
imperioso proveer a la sociedad un renovado marco legal en materia de
propiedad horizontal, que haga más previsibles las conductas y disminuya las
discrepancias entre aquéllos.-
Es en ese cuadro de situación
que presentamos a vuestra consideración este proyecto de nueva ley de
propiedad horizontal, el cual comienza por incorporar como un nuevo inciso
del artículo 2503 del Código Civil, precisamente el derecho real de propiedad
horizontal, cuya regulación quedará formulada mediante la normativa
propuesta.-
Como se ha señalado uno de los
cambios fundamentales que se proponen está dirigido a contar con una
mayor flexibilidad en orden a la obtención de quórum y de mayorías
necesarias para la adopción de decisiones.-
La inmensa mayoría de los
reglamentos de copropiedad contemplan la posibilidad de que las asambleas
ordinarias de copropietarios puedan sesionar en segunda convocatoria, a los
fines de resolver sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio o el
presupuesto de gastos del siguiente.- En cambio las reuniones
extraordinarias raramente pueden llevarse a cabo, dada las exigencias
reglamentarias de contar con quórum o mayorías piso muy elevadas, lo que
obsta e impide la adopción de decisiones formalmente válidas.-
La limitada participación de los
copropietarios en las deliberaciones, lleva en muchos casos a la inacción o a
la discrecionalidad.- Para salvar esta dificultad se advierte con frecuencia la
tentación de proponer reformas dirigidas a que sea posible tomar
resoluciones con cualesquier número de presentes.-
Lo cual entraña riesgos aún
mayores, pues la escasa presencia de propietarios conlleva la generación de
mayorías circunstanciales y mínimas, susceptibles de arrastrar a los ausentes
con medidas inconsultas o inadecuadas.-
La normativa que proponemos,
respecto de esta cuestión (Art. 14º) , tiende a asegurar la existencia de un
consenso mínimo pero significativo (voto afirmativo y coincidente de no
menos de un tercio del total de copropietarios) y un mecanismo de revisión
consistente en que los ausentes o quienes votaron en sentido opuesto, si
reúnen un número de solicitantes igual o mayor al de aquellos que votaron
afirmativamente, puedan requerir la realización de una nueva asamblea para
revisar lo anteriormente decidido.-
Todas las resoluciones podrían
ser adoptadas mediante este procedimiento, dejando únicamente afuera del
mismo y sujetas a la imprescindible unanimidad a la modificación de las
cláusulas reglamentarias que determinan las medidas y porcentuales de las
unidades y el destino de las mismas.-
La nueva ley propuesta también
da definitiva solución al tema de la duración del mandato del administrador,
pues así como éste puede ser fijado en el acto de su nombramiento, cuando
ello no se encuentra expresamente estipulado, las caducidades automáticas
suelen dar lugar a situaciones de acefalía de los consorcios y a la imposición
a la mayoría de los copropietarios de pareceres de grupos minoritarios
convertidos en mayorías circunstanciales.- Atento el mecanismo que
establece el art. 14º de la presente ley desaparece el riesgo de los
administradores que se perpetuaban en sus funciones valiéndose de la
indiferencia o falta de participación de los copropietarios.-
El mencionado artículo, al
facilitar la toma de decisiones, posibilita efectuar los cambios que los
copropietarios consideren necesarios y su oportunidad, evitándose así las
incertidumbres derivadas de ceses de mandato fatalmente fijados por vía
legislativa.-
Otro aspecto importante de la
reforma propuesta es la delimitación de las responsabilidades del consorcio y
de los copropietarios respecto del recurrente conflicto atinente a los daños
producidos por desperfectos en conductos embutidos, atento las diferentes y,
a menudo poco claras, estipulaciones contenidas en los reglamentos de
copropiedad (arts. 5º y 6º).-
También se atiende a la
limitación de la responsabilidad del ente consorcio respecto a la extensión y
alcances de los eventuales resarcimientos por daños causados por elementos
comunes, respecto de mejoras introducidas por los copropietarios en sus
unidades (art. 6º).-
Se le confiere rango legislativo a
la solución jurisprudencial en lo atinente a la interpretación de los alcances
del actual art. 17º de la Ley 13.512 en lo referido a la transmisibilidad de la
deuda de expensas al adquirente, disponiéndose conforme la doctrina del
fallo plenario del fuero civil de la Capital "Servicios Eficientes c/ Yabra", que -
en caso de insuficiencia de fondos, dicha deuda siempre se transmite al
comprador, aún en el supuesto de subasta judicial (art. 21º).-
Se ha atendido asimismo la
problemática de los denominados consorcios "sectorizados", así como la
situación referida a la contribución de gastos de aquellas unidades que, por
su ubicación, características o destino, no aprovechan determinadas
prestaciones o servicios comunes (art. 10º).-
Se le confiere definitivamente el
carácter de "persona jurídica" al consorcio de propietarios con los alcances
que resultan de sus fines y se incorpora como norma legal, la solución
jurisprudencial que determina la responsabilidad subsidiaria de los
copropietarios respecto de las deudas del consorcio (art. 11º).- En ese
mismo artículo se habilita la posibilidad para el consorcio de adquirir unidades
del mismo edificio, por compensación de eventuales créditos a su favor,
siempre que ello fuere decidido en asamblea de copropietarios.-
La ley actualmente vigente
faculta al administrador a tomar y despedir al personal del edificio, sin
ninguna clase de limitaciones.- En la reforma que se propone esa decisión
debe contar con una previa conformidad por escrito del consejo de
administración (art. 13º).-
Se le da consagración legislativa
al órgano "Consejo de Administración", se fijan sus facultades, atribuciones,
obligaciones y responsabilidades (Art. 16º).- Frente a una generalizada
tendencia a generar organismos externos de contralor de las funciones del
administrador, que -en los hechos y por la vastedad que ello implica-
raramente tienen a su alcance otra posibilidad que la de verificar cuestiones
meramente formales, se refuerza la figura de los mecanismos de control de
gestión internos, necesariamente más idóneos y eficaces.-
En lo atinente a las resoluciones
asamblearias se ha regulado el plazo de prescripción de la acción de nulidad
de las asambleas, cuestión que siempre ha estado debatida y controvertida.-
A través del art. 15º se deja
definitivamente establecida la facultad del administrador para representar
judicialmente al consorcio y se incorpora la doctrina jurisprudencial en orden
a que esa atribución incluye la de perseguir el cobro de las medianerías,
accionar contra terceros por cuestiones de vecindad y por incumplimientos
contractuales derivados de la construcción del edificio, con la salvedad de que
-en los dos últimos supuestos- debe contar con instrucciones expresas de la
asamblea de copropietarios.-
Una de las formas de abuso por
parte de algunos emprendedores ha sido la estipulación de mayorías
calificadas para la remoción del administrador, la de reservarse la facultad de
designarlo, removerlo o sustituirlo por plazos injustificadamente prolongados
y, también, la de reservarse para sí la explotación comercial o el uso de
bienes comunes (azoteas o medianeras para publicidad, colocación de
antenas, etc.).- El último párrafo del proyectado art. 13º dispone que son
nulas las cláusulas que exigieren mayorías calificadas para la toma de
decisiones, todas las cuales podrán ser adoptadas en la forma prevista por el
art. 14º, salvo las concernientes a medidas y porcentuales de las unidades y
el destino de las mismas.- Y también se considerarán nulas las que
reservaren derechos de explotación de bienes comunes por plazos superiores
a diez años o la de designar, remover o sustituir administrador por plazos
superiores a tres años.-
Entendemos que la Ley 13.512
actualmente vigente ha sido una ley prudente y adecuada que ha cumplido
un cometido importantísimo en el desarrollo del mercado inmobiliario y
conferido acceso a la vivienda propia a millones de personas.-
El tiempo transcurrido y la
experiencia acumulada resultante de su aplicación impone la necesidad de
esta nueva normativa que habrá de sustituirla, mediante la cual se procura
atender a las necesidades sobrevinientes de una enorme porción de la
población, incorporando al marco legislativo no sólo las soluciones que la
doctrina y la jurisprudencia han brindado a lo largo de más de sesenta años
a la problemática de la propiedad horizontal, sino también nuevas y más
flexibles respuestas a las que no se podía arribar dentro del marco legal
actualmente existente.-
En virtud de lo expuesto, se
solicita la aprobación del presente proyecto.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| IBARRA, VILMA LIDIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | NUEVO ENCUENTRO POPULAR Y SOLIDARIO |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |