El Senado y Cámara de Diputados...

Artículo 1º.- Incorpórase como segundo párrafo del artículo 8º de la ley 13512, el siguiente:

"Las contribuciones a las expensas de uso y mantenimiento ordinario que se establezcan conforme a esta ley o reglamento de copropiedad, en ningún caso podrán imponerse a los propietarios, cuando no tengan o estén imposibilitados de recibir, utilizar o acceder a las partes comunes del edificio o a servicios que generan dichas expensas."

Artículo 2º.- Modifíquese el artículo 9º de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente forma:

Artículo 9º: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberán acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, el que se instrumentará por acto de escritura pública debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, idéntico criterio deberá seguir cuando se practiquen modificaciones al reglamento, el que sólo podrá realizarse por decisión de la mayoría.

El reglamento deberá contener:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, quien tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Tendrá a su cargo elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. Los administradores deben obrar con lealtad, con responsabilidad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren al cumplimiento de sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción, debiendo nombrarse en su caso el reemplazante por acto de escritura pública. La remoción del representante se realizará por decisión de la mayoría de los propietarios, en cualquier tiempo, sin invocación de causa. El reglamento de copropiedad y administración no puede establecer cláusulas restrictivas para la remoción de los administradores;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma y periodicidad de convocar la reunión de propietarios y la persona que presidirá la reunión.

Artículo 3º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

El presente proyecto se aprobó el 29 de octubre de 2003 en la Cámara de Senadores y al no recibir tratamiento en la Cámara de Diputados caducó al finalizar el periodo parlamentario 2006. El proyecto aprobado tuvo origen en uno de mi autoría como Senadora Nacional (S- 426/03) y en otro proyecto (S-3/03) del senador (MC) Usandizaga. Ambos recibieron tratamiento en la Comisión de Legislación General del H. Senado y se sancionó el texto que se propone.

El presente proyecto tiene por objeto modificar el artículo 8º de la ley 13.512, Ley de Propiedad Horizontal, a los efectos de obtener la liberación del pago de servicios no prestados a algunas unidades que por reglamento no tienen acceso a los mismos, pero sin embargo pone a cargo de todos los propietarios la totalidad de las expensas comunes en proporción al valor de sus unidades.

El caso clásico de unidades que no usan determinados bienes y servicios es el de los locales con entrada directa de la calle. Ellos no utilizan el palier del inmueble, ascensor, agua caliente central, etcétera, que sólo son comunes a las unidades destinadas a vivienda.

La modificación al artículo 9º de la ley 13.512, flexibiliza los mecanismos para la modificación del reglamento de copropiedad.

La redacción actual de la norma mencionada determina las materias que obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y administración, estableciendo que el primer reglamento sólo puede modificarse con una mayoría no menor de dos tercios de los copropietarios.

Se ha verificado, a través de denuncias y consultas recibidas por las asociaciones de defensa del consumidor y por la Secretaría de Defensa del Consumidor, que en los consorcios se presentan diversos problemas derivados de la relación con el administrador. Algunos de los conflictos son en torno de sobreprecios en las expensas, omisión del pago de las obligaciones a cargo del administrador: impuestos, cargas sociales, prima de seguro contra incendios, entre otros.

La designación del administrador está impuesta por la ley, se trata de una representación de carácter legal, un mandatario, y las relaciones jurídicas que de ello derivan, frente a los mandantes y terceros, se rigen por las normas del contrato de mandato, establecidas en el Código Civil.

La ley 13.512, establece en forma precisa las funciones de los administradores; de su actuación puede resultar una multiplicidad de situaciones cuyo incumplimiento puede traer como consecuencia la responsabilidad personal del administrador o del consorcio. Por ello, los poderes de representación se encuentran limitados al objetivo de asegurar a todos los comuneros el máximo uso y goce de sus propiedades y de los servicios comunes, por lo que cualquier otra actividad, que exceda las atribuciones mencionadas, en el caso de que no se encuentren previstas en el reglamento, deberán ser sometidas a consideración de la asamblea, a fin de no incurrir en responsabilidad directa y personal.

En razón de que las obligaciones que asume el administrador son obligaciones de resultado, la mera inejecución de las mismas trae aparejada su responsabilidad, respondiendo por las consecuencias inmediatas de su incumplimiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 903 del Código Civil, salvo que demuestre que la misma no le es imputable por caso fortuito o fuerza mayor. En cuanto a las consecuencias mediatas, sólo generarán su responsabilidad si ha habido dolo, en la medida que las haya previsto o podido prever, actuando con diligencia y previsión.

Habitualmente, la redacción e inscripción del primer reglamento en el Registro de la Propiedad, en el cual debe designarse al administrador, en virtud del artículo 9º inciso a) de la ley que aquí se proyectó modificar, la efectúa el propietario único del inmueble que se subdivide y luego al momento de la compra, adhieren los posteriores adquirentes. Asimismo, en dicho reglamento se establecen mayorías elevadas para la remoción del administrador.

El riesgo de eventuales conflictos se relaciona con la previsión y el acierto con que los propietarios regulen sus relaciones recíprocas; en tal sentido resulta necesario modificar la mayoría calificada requerida a fin de posibilitar las modificaciones que resulten necesarias.

En virtud de lo expuesto solicito la aprobación del presente proyecto de ley.