PROYECTO DE TP
Expediente 5868-D-2012
Sumario: CODIGO CIVIL. MODIFICACION DEL ARTICULO 3116, SOBRE CONSTITUCION DE HIPOTECA BAJO CUALQUIER CONDICION.
Fecha: 23/08/2012
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 108
El Senado y Cámara de Diputados...
Artículo 1: Modificase el artículo
3616 del Código Civil, Libro III de los Derechos Reales, Título XIV, el cual
quedará redactado de la siguiente manera:
"Art. 3116. La
hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o
hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Pudiendo constituirse
hipoteca sobre un bien futuro debiendo ser determinado de acuerdo a las
características que resulten de la documentación que contemple la existencia
futura, conforme lo establezca la autoridad registral.
Otorgada bajo
condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se
cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o
llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella
en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y
la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención
hipotecaria."
Artículo 2: Comuníquese al Poder
Ejecutivo nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La presente
propuesta es el resultado de la dinámica interacción entre lo académico y la
actividad legislativa. En ese marco deseo reconocer los aportes que brindó a
esta propuesta el trabajo de investigación "Una propuesta de modificación del
Código Civil para movilizar el mercado crediticio", realizado por el MDI Dr. Juan
Carlos Franceschini, Director en el Máster de Dirección de Empresas
Constructoras e Inmobiliarias (Universidad Politécnica de Madrid en Convenio
con la Cámara Inmobiliaria Argentina).
El esquema de
Hipoteca de Bien Futuro ideado en Perú tiene la virtualidad que permite
financiar al consumidor final y a la vez motorizar la construcción de viviendas,
principalmente en los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, en
donde el acceso al crédito es vital principalmente para aquellos grupos
familiares que buscan acceder a la primera vivienda. De esta manera el crédito
hipotecario comienza a tener vigencia antes de que el inmueble esté terminado
y con inscripción registral, situación que no ocurre actualmente en Argentina,
en donde solo es posible financiar con crédito hipotecario un inmueble ya
construido, significando para el emprendedor y/o constructor un esfuerzo
financiero considerable, pues a diferencia de lo que ocurre en los segmentos de
más alto poder adquisitivo local el emprendedor normalmente se logra financiar
con las preventas efectuadas por los interesados o el aporte de inversores.
Además, debemos
agregar en el caso de nuestro país difícilmente el emprendedor y/o constructor
pueda tomar un crédito intermedio para financiar principalmente viviendas
dirigidas al segmento socioeconómico medio y medio bajo, dado el alto costo
que representa la adopción de un crédito intermedio (crédito para la
construcción); por cuanto la posibilidad que brinda el modelo peruano al
financiar la demanda, pero a la vez movilizar la oferta, hacen del mismo una
formidable herramienta para motorizar ambos mercados.
Análisis comparado de
la Hipoteca de Bien Futuro
Realizando un
análisis sobre la normativa comparada del Código Civil del Perú y Argentina, se
observa en el primero de los países nombrados que de una manera expresa y
categórica se establece la prohibición de constituir una hipoteca sobre un bien
futuro, al respecto el Art. 1106 establece que "No se puede constituir hipoteca
sobre bienes futuros".
En cambio, en
nuestra legislación no hay una mención expresa tan categórica sobre esta
posibilidad, solo de una forma indirecta podemos colegir esta imposibilidad
cuando el Art. 3126 del Código Civil actual establece que "La hipoteca
constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el
constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el
inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal",
formulando el requisito que para poder hipotecar un bien inmueble se debe ser
propietario del mismo.
Con lo cual
realizando una interpretación extensiva de la norma imposibilitaría hipotecar un
bien inmueble futuro, dado que previamente este debe estar inscripto a nombre
de la persona que constituye la hipoteca. Siendo este el imperativo legal para
que en Argentina el crédito hipotecario solo pueda tener vigencia a partir que la
unidad construida tenga asiento registral.
Sin embargo, en el
caso de Perú aún frente a lo taxativo de la imposibilidad establecida por su
ordenamiento jurídico, las Instituciones Bancarias han ideado un esquema que
trata de soslayar el mencionado impedimento y en donde han tenido que
recurrir a la Superintendencia Nacional de Registros Públicos de modo de
sancionar una directiva que permita la anotación preventiva del Contrato de
Hipoteca de Bien Futuro (contrato firmado entre el Banco y el tomador del
crédito). En donde, por medio de la norma mencionada se reguló la inscripción
de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en
planos financiados por terceros, así como la obligación del Registrador de
extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los
bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir (Art. 2 de la
mencionada norma), por medio de la cual se permitió zanjar la imposibilidad
jurídica emanada de la ley civil superior, dando cabida al novedoso y exitoso
modelo de financiación hipotecaria.
Por ello,
precisamos lo importante que significaría para nuestro país que la mencionada
figura jurídica tenga asiento en el nuevo Código Civil dado que se constituye en
una herramienta que permitiría hacia futuro encontrar una forma de abordar
una de las posibles salidas, por cierto no la única, del tan necesario acceso a la
vivienda de los sectores más necesitados de la sociedad.
Propuesta de
modificación para la discusión del Proyecto de Código Civil y
Comercial (PE-57-12)
En consecuencia, en base a lo
expuesto anteriormente, se propone la redacción esbozada en la parte
dispositiva del proyecto y, para ser introducida en el debate del Proyecto de
Código Civil y Comercial elevado por el Poder Ejecutivo (PE-57-12), agregamos
la siguiente propuesta de modificación al texto del proyecto mencionado:
"ARTÍCULO
2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe
estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización. Pudiendo
constituirse hipoteca sobre un bien futuro debiendo ser determinado de
acuerdo a las características que resulten de la documentación que contemple
la existencia futura, conforme lo establezca la autoridad registral."
De esta manera se
rescata en parte lo establecido en el Art. 3116 del Código Civil actual, sobre la
posibilidad de constituir una hipoteca bajo cualquier condición resolutoria,
dando cabida a la hipoteca de un bien futuro, estando sujeta a la condición de
existencia del mismo y una vez que se configuren las condiciones para la
existencia jurídica del bien la hipoteca constituida adquiera su plena
vigencia.
Además se
propone que el bien futuro "debe ser determinado de acuerdo a las
características que resulten de la documentación que contemple la existencia
futura", tales como anteproyecto, planos de la propiedad y/o cualquier otra
documentación técnica que permita una correcta identificación del bien, con un
agregado adicional en donde la autoridad registral conforme sea el tipo de
inmueble a hipotecar establezca una norma en particular, como por ejemplo la
realizada por la SUNARP de Perú antes señalada.
Así también, las
modificaciones propuestas en el Anteproyecto de Reforma del Código Civil y
Comercial que contempla elevar al rango de derecho real a la Horizontalidad,
como así también la creación del derecho real de Conjuntos Inmobiliarios,
permitiría contar con una legislación avanzada que junto con el Modelo de
Hipoteca de Bien Futuro, de ser admitida esta propuesta, no solo permitiría el
financiamiento hipotecario para unidades en Propiedad Horizontal (típicos
edificios en altura), sino también para Emprendimientos de Loteos o
Urbanizaciones Residenciales que pudieran estructurarse jurídicamente como
Conjuntos Inmobiliarios, en cuyo segmento de mercado hoy el financiamiento
hipotecario es muy limitado por el requisito que el tomador del crédito debe
contar previamente con la escritura del bien, circunstancia que no ocurre
normalmente en aquellos emprendimientos que aún se encuentran en etapa de
construcción y aún no han alcanzado la escritura de la unidad.
En consecuencia, la
propuesta formulada permitiría allanar el camino para la existencia de un
mercado hipotecario más fluido y dinámico, con todas las ventajas adicionales
que ofrece la Hipoteca de Bien Futuro, dando un paso adelante, contando con
una legislación de avanzada y probablemente contribuyendo a alcanzar hacia el
futuro, al motorizar oferta y demanda a la vez, un mejor y más amplio acceso a
la vivienda en el país.
Por todo lo expuesto solicito a mis
pares la aprobación del presente proyecto.
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
COMELLI, ALICIA MARCELA | NEUQUEN | MOV POP NEUQUINO |
BRILLO, JOSE RICARDO | NEUQUEN | MOV POP NEUQUINO |
Giro a comisiones en Diputados
Comisión |
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LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
Trámite
Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
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Diputados | REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 0567-D-14 |