El Senado y Cámara de Diputados...

DE TASA A LA VIVIENDA ÚNICA A ESTRENAR

Artículo 1°. - Créase el programa "Subsidio de tasa a la Vivienda Única a estrenar".

Art. 2°.- El mencionado programa tendrá por objeto asegurar el acceso a créditos hipotecarios a tasa cero a quienes adquieran una vivienda única nueva.

Art. 3°.- Destínense hasta cinco mil millones de pesos anuales al presente programa financiados por el Tesoro Nacional. Este monto podrá ser ampliado anualmente en ocasión del tratamiento del Presupuesto Nacional.

Art. 4°.- Los bancos comerciales que adhieran al presente programa ofrecerán una línea de créditos hipotecarios a 10 años ajustados por tasa BADLAR. Para el tomador del crédito, la tasa de interés será íntegramente bonificada. El sistema de amortización utilizado será el sistema de amortización alemán. El tomador del crédito destinado a compra de viviendas nuevas pagará mensualmente una cuota equivalente al total del capital adeudado dividido por la cantidad de meses que dure el total del crédito. La bonificación de la tasa se calculará sobre el saldo del capital adeudado según establezca la reglamentación de la presente ley.

Art. 5°.- Se entiende vivienda nueva como aquella vivienda cuyo inicio de obra no fuere anterior a tres años antes del otorgamiento del crédito y que no haya sido escriturada antes ni esté habitada al momento de otorgarse el crédito hipotecario. La línea de crédito objeto de la presente ley sólo podrá destinarse a la compra de Viviendas únicas, familiar y de ocupación permanente.

Art. 6°.- Se establece como monto máximo de los créditos hipotecarios a otorgar el equivalente en pesos a cien mil dólares. Se podrá financiar hasta el 90% del valor de compra de la vivienda a estrenar.

Art. 7°.- Quienes accedan a un crédito hipotecario bajo este programa podrán recibir el préstamo en dólares estadounidenses en el caso de que el vendedor de la propiedad manifieste su preferencia por esta opción. La conversión del crédito se realizará al tipo de cambio vigente en el Mercado Único de Cambios y el vendedor de la vivienda podrá disponer libremente de los dólares recibidos.

Art. 8°.- Comuníquese, etc.

Señor presidente:

En la Argentina, los créditos hipotecarios para vivienda única son inaccesibles para los sectores medios con ingresos formales. Los pocos que existen, requieren niveles de ingreso y significan cuotas imposibles de pagar para la mayoría de las familias argentinas. Durante la segunda presidencia de Cristina Fernández de Kirchner la situación se agravó al aumentar la cantidad de sueldos necesarios para adquirir una vivienda y por la suba de la tasa de interés de los créditos hipotecarios existentes.

Durante este período, los valores de las propiedades en pesos se ajustaron según la evolución del dólar, en la mayoría de los casos según un promedio entre la evolución del dólar oficial y el dólar no oficial. El tipo de cambio oficial pasó de $4,27 en diciembre de 2011 a $9,48 en octubre de 2015. Equivalente a una devaluación anualizada en torno al 31% anual. En el mismo período, la devaluación anualizada del tipo de cambio no oficial fue equivalente a un 70% anual. Esto significó que los valores en pesos de las propiedades aumentaran entre un 31% y un 70% anual. Valores muy superiores al aumento nominal de los ingresos de la mayoría de las familias argentinas. El fenómeno de ajuste de los valores de las propiedades en pesos según la evolución de un promedio entre el tipo de cambio oficial y el no oficial se verificó también para el caso de viviendas nuevas.

Hoy una propiedad de 50 mil dólares al tipo de cambio oficial equivale a $470.000 y un crédito hipotecario existente para este monto a veinte años exige el pago de una cuota de, al menos, $7300 mensuales con ingresos familiares mínimos exigidos cercanos a los $22.000 mil. En el caso de una propiedad de 100 mil dólares equivalente a $940.000, la cuota alcanza los $14600 y los ingresos mínimos requeridos superan los $50.000. Ahora bien, si en lugar de tomar como referencia el tipo de cambio oficial se toma un promedio entre el dólar oficial y el dólar no oficial (un valor de $12,7), para la compra de una vivienda de 50 mil dólares se necesitan $635.000, lo que significa una cuota de $9700 con ingresos familiares mínimos de $30 mil y para la compra de una vivienda de usd100 mil dólares significa una cuota mensual de $20 mil e ingresos familiares mínimos superiores a los $65 mil, valores prohibitivos para la mayoría de las familias argentinas.

Como decíamos al comienzo, durante los últimos años, además del problema del aumento de los valores de las propiedades en pesos por arriba de los ingresos familiares, se sumó el aumento en las tasas de interés destinadas a este tipo de créditos. En una economía con una inflación superior a los dos dígitos no es posible tener créditos hipotecarios a una tasa de interés razonable. No es posible esperar que los bancos presten a veinte años a una tasa de interés inferior a un dígito, con una tasa de inflación esperada superior a los dos dígitos.

Frente a la gravedad del problema y la magnitud del déficit habitacional el presente proyecto intenta subsanar esta realidad y permitir el acceso a créditos hipotecarios para vivienda única a amplios sectores de ingresos medios hoy excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda en propiedad. El costo del programa disminuirá si disminuye la tasa de interés y la inflación durante los próximos años.

El principal "insumo" de los bancos comerciales son los depósitos que realizan los ahorristas. El "producto" que genera su actividad son los diferentes tipos de préstamos que toman consumidores y empresas. La ganancia de los bancos está en intermediar entre los ahorristas y los tomadores de créditos. Los bancos deben colocar los fondos tomados a una tasa que supere el "costo". Existen diferentes valores de referencia que permiten realizar cierta aproximación al costo que tienen los depósitos para los bancos. La más conocida es la tasa BADLAR, la cual refleja el promedio de tasa que se paga a ahorristas por depósitos a plazo fijo de 30 a 35 días (el más común) y de más de un millón de pesos. Hoy la tasa BADLAR suele ser referencia para celebrar contratos de préstamos de mediano plazo y existen instrumentos financieros de mediano plazo que la utilizan como referencia.

Un crédito hipotecario para vivienda única que se ajuste por BADLAR resulta razonable para un banco ya que los fondos que coloca se ajustan según la evolución del "costo" que tienen los depósitos a plazo fijo (el "costo" de fondeo de los bancos es menor a la tasa BADLAR al tener un porcentaje significativo de depósitos con muy baja o nula remuneración en cajas de ahorro y cuentas corrientes). El incentivo de los bancos por colocar una línea de este tipo estaría estimulado además por la baja morosidad que caracteriza este tipo de préstamos y que el tomador se convierte en un potencial cliente para otros productos más rentables del banco como son préstamos personales y tarjetas de crédito.

Si bien, la tasa BADLAR puede resultar razonable para los bancos que coloquen créditos hipotecarios, un crédito hipotecario que ajuste por esta tasa resulta prohibitivo para la realidad de la mayoría de las familias argentinas. Por esta razón proponemos que se instrumente un programa de subsidio de tasas destinado a créditos hipotecarios para vivienda única a estrenar en todo el territorio nacional. Esto resultaría en créditos accesibles para los tomadores y dinamizaría la actividad de la construcción. Además la propuesta de que los vendedores de las propiedades puedan acceder al equivalente en dólares al tipo de cambio oficial disminuiría el costo en pesos de las propiedades y eliminaría las distorsiones de precios introducidas por el tipo de cambio no oficial. De esta forma, una propiedad de 50 mil dólares equivalente a $470.000 al tipo de cambio oficial, significaría una cuota mensual para el tomador del crédito de $4.000 mensuales con un ingreso mínimo familiar exigido de $12000. Para un crédito de 100 mil dólares la cuota sería de $8000 y los ingresos mínimos requeridos alcanzarían los $24.000; sin dudas accesible para la mayoría de los sectores medios hoy al margen del crédito hipotecario y equivalente a los valores de alquiler de propiedades de valores equivalentes.

Con una tasa BADLAR del 21%, el costo anual de colocar cincuenta mil créditos hipotecarios de unos $470.000 mil promedio sería de unos cinco mil millones de pesos anuales durante diez años (equivalente al 0,3% del Presupuesto 2016 de la Administración Pública Nacional). Con la amortización de los créditos, el costo anual disminuiría a razón de unos quinientos millones por año. Si a futuro disminuyera la nominalidad de la economía (sobre todo la inflación) lo esperable sería que baje la tasa BADLAR lo que disminuiría el costo del programa. Parte del costo fiscal de este proyecto se recuperaría con la dinamización de la actividad de la construcción.

Un elemento interesante adicional a destacar es que existe capacidad institucional para instrumentar un programa de este tipo en el sector público nacional ya que existen programas de subsidio de tasas del Gobierno Nacional destinados a subsidiar créditos a empresas, los cuales funcionan bien y con estructuras administrativas pequeñas.

Por todo lo expuesto, solicito a mis pares que acompañen la presente iniciativa.