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PROYECTO DE TP
Expediente 5682-D-2013
Sumario: OTORGAMIENTO ONEROSO DEL DERECHO DE CONSTRUIR VIVIENDAS ACCESIBLES A LOS SECTORES DE MENORES RECURSOS.
Fecha: 09/08/2013
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 108
El Senado y Cámara de Diputados...
ARTÍCULO 1°. Otorgamiento
oneroso del derecho de construir.
Las jurisdicciones deberán
fomentar la construcción de vivienda sencilla, accesible a los sectores de
menores recursos, a partir del establecimiento de condiciones para el
otorgamiento oneroso del derecho de construcción que graven la edificación de
vivienda de alta categoría.
ARTÍCULO 2°. De las categorías de
vivienda.
Las jurisdicciones deberán adaptar
la categorización de los permisos de modo que se adecuen a la siguiente:
CUARTA CATEGORIA:
Construcciones económicas. No podrán figurar más ambientes que: porche o
vestíbulo; sala de estar o comedor; dormitorios; baño y toilette por cada cuatro
locales de primera; cocina, lavadero, garaje, depósito; servicios centrales de
calefacción, agua caliente y/o aire acondicionado.
TERCERA CATEGORIA:
Construcciones confortables. No podrán figurar más ambientes que: escritorio,
antecocina o antecomedor o comedor diario (siempre que su separación con el
ambiente principal esté perfectamente definida); una habitación de servicio y
un baño de servicio; un cuarto de planchar. El living y el comedor o el living-
comedor no deben exceder en conjunto de 42 m² de superficie.
SEGUNDA CATEGORIA:
Construcciones de lujo. No podrán figurar más que: ascensor en las
unifamiliares; ascensor con acceso privado o un solo departamento por piso;
ascensor de servicio, siempre que el mismo esté perfectamente caracterizado
como tal; hasta tres habitaciones y tres baños de servicio; living o living-
comedor que excedan de 42 m² de superficie.
PRIMERA CATEGORIA:
Construcciones suntuosas. No podrán figurar más que: aquellas que reuniendo
las características indicadas para vivienda lujosa, tengan su construcción
complementada con detalles suntuosos e importantes ambientes de recepción,
más de tres habitaciones y tres baños de servicio; pileta de natación, cuerpo
independiente para vivienda de servicio, etc.
ARTÍCULO 3°. De los gravámenes.
Cada jurisdicción establecerá el
valor de los gravámenes. En ningún caso, el gravamen dispuesto para la
primera categoría podrá ser menor al 300% del valor dispuesto para la cuarta
categoría.
Cada jurisdicción establecerá los
mecanismos para la implementación de la presente Ley.
ARTÍCULO 4°. Los fondos
recaudados mediante este instrumento se destinarán al desarrollo de
programas de vivienda destinados a sectores de bajos recursos.
ARTÍCULO 5°. Se invita a las
provincias y a la ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente
ley.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La vivienda es una necesidad
humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder
a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye
asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de
todos los derechos económicos, sociales y culturales.
En Argentina el derecho a la
vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el
Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la
Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía
constitucional a partir de la reforma de 1994.
Como parte del Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado
argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un
derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase
que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben
adecuar sus normas inferiores - leyes, decretos, resoluciones administrativas -
de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser
consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar
medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones
incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por
objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más
favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos
favorables.
En Argentina, luego de la
devaluación, las características de la evolución económica dieron forma a un
mercado de vivienda de rasgos fuertemente excluyentes. Por un lado, la
reducción relativa de los costos de construcción y la disminución de los valores
de la tierra favorecieron la inversión en la construcción como mecanismo de
acumulación. Por otra parte, la devaluación de la moneda implicó la pérdida del
poder adquisitivo del salario de los trabajadores en relación al precio de las
viviendas, que incrementaron su valor en dólares.
Estos factores se articulan con la
ausencia de mecanismos de financiación a largo plazo, imposibilitando el acceso
a la propiedad a gran parte de la población. Según un estudio del Centro de
Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (CEFIDAR) del año
2007, más del 65% de la población está imposibilitada de acceder a un crédito
hipotecario para la compra de una vivienda.
La ausencia de una demanda
solvente de clase media y media baja, condujo a los promotores a concentrar
las inversiones en el sector de mayor poder adquisitivo, capaz de adquirir una
vivienda sin necesidad de crédito, generando así un déficit de viviendas
económicas accesibles a los sectores de menores recursos.
Este proceso favoreció la
concentración del mercado inmobiliario en un doble sentido, el territorial y el
asociado a la categoría de vivienda: la oferta de viviendas se concentró en
viviendas de alta gama en localizaciones valorizadas.
En la ciudad de Buenos Aires, sólo
5 barrios explican el 52% de los permisos de construcción solicitados entre
2003 y 2008. A su vez, el 42% de la superficie autorizada en ese período
correspondió a vivienda suntuosa, mientras que sólo un 20% a vivienda
sencilla. Esta tendencia contrasta con la distribución de los permisos de
construcción otorgados en décadas anteriores. Entre 1991 y 2001 la categoría
de vivienda suntuosa explicó sólo el 20% de los permisos autorizados.
Al mismo tiempo, la falta de una
oferta de vivienda sencilla obligó a los sectores medios y medios bajos a
volcarse al mercado de alquileres. Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la
población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las
principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el
mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó
del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se
redujeron del 67,6% al 56,4%.
El aumento de la demanda de
vivienda para alquilar, sumado a la escasa producción de espacio residencial
para estos sectores poblacionales, generó una situación de escasez relativa de
inmuebles en alquiler y, en consecuencia, un aumento en el valor de las
locaciones urbanas. En la ciudad de Buenos Aires, entre 2003 y 2012 el valor de
los alquileres se incrementó en más de un 450%.
El importante crecimiento de las
formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la
dinámica excluyente del mercado de vivienda. La imposibilidad de acceder a la
propiedad y los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito
hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al
mercado informal de tierra y vivienda. A pesar del mejoramiento de las
condiciones sociales y económicas en la última década, la población de villas de
la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre
2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010,
a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de
informalidad en relación a la tenencia de la tierra, y las familias que cohabitan o
viven en viviendas irrecuperables suman 1.850.000 hogares.
Esto se ha visto agravado con las
últimas restricciones al mercado de moneda extranjera que, más allá de las
intenciones, han aumentado los precios de los inmuebles, perjudicando a los
sectores que no poseen vivienda y beneficiando a quienes más la concentran.
Esta normativa busca gravar las
inversiones que no apuntan a ampliar las posibilidades de acceder a una
vivienda para los sectores que lo necesitan, generando recursos para ampliar el
acceso de los sectores de medios y bajos recursos, que no califican para el
crédito hipotecario, a una vivienda digna.
Por todas las razones expuestas,
que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda, es que solicitamos el
acompañamiento de este proyecto de ley.
Firmante | Distrito | Bloque |
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MOYANO, JUAN FACUNDO | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
Comisión |
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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia) |
PRESUPUESTO Y HACIENDA |