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PROYECTO DE TP
Expediente 5673-D-2008
Sumario: CODIGO CIVIL: MODIFICACION DEL ARTICULO 3266 (DERECHOS REALES Y PERSONALES, TRANSMISION DE LOS DERECHOS EN GENERAL).
Fecha: 08/10/2008
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 139
El Senado y Cámara de Diputados...
Artículo
1º. - Sustituyese el artículo 3.266 del Código Civil Argentino,
ubicado en el Libro IV: De los derechos reales y personales -
Disposiciones comunes - Título Preliminar - De la
transmisión de los derechos en general; el cual quedará
redactado de la siguiente manera:
"Artículo 3.266.
- Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una
cosa, respecto a la misma cosa, inclusive los tributos -
impuestos inmobiliarios, tasas, contribuciones - y servicios de
aguas y cloacales, pasan en todos los casos al sucesor
universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no
está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de
su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa
transmitida."
Artículo
2º. - Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La cuestión que se
pretende solucionar a través del presente proyecto, es la que nos ha
hecho conocer un grupo de intendentes del Conurbano de la Provincia
de Buenos Aires y que consiste en que las administraciones comunales y
también las provinciales, ven mermados sus ingresos fiscales en los
casos de ventas de inmuebles en subastas judiciales.
El artículo
3.266 del Código Civil, que establece el principio de las obligaciones
denominadas ambulatorias o propter rem, no ha tenido una aplicación
jurisprudencial uniforme.
Así tanto la Cámara Civil y
Comercial de San Isidro como la Cámara Nacional en lo Civil, que ha
tenido que dictar un pronunciamiento plenario por la contradicción entre
sus propios fallos ("Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra Roberto Isaac y
otros s/Ejecución hipotecaria - Ejecutivo" - 18-2-99), entienden que a
falta de una norma legal en contrario, las obligaciones derivadas de los
impuestos inmobiliarios, tasas y contribuciones no pueden serles
reclamadas al sucesor particular en subasta judicial del inmueble por
períodos anteriores a su posesión.
La divergencia se ha
planteado en torno a la venta en pública subasta, anteponiendo una
cuestión procesal de subrogación real de las cautelares al precio de
compra (artículo 588 del Código Procesal) sobre el derecho de fondo
(del voto de los doctores Highton de Nolasco, Achával, Gatzke Reinoso
de Gauna, Kiper, Brilla de Serrat y Álvarez in re "Servicios Eficientes
S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac y otros s/Ejecución hipotecaria - Ejecutivo"
en Fallo Plenario de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil del 18 de febrero de 1999).
En dicho plenario, se
resolvió con relación a la interpretación del Artículo 3266 del Código Civil
en su actual redacción, que "no
corresponde que el
adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el
inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la
toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza
para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las
expensas para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de
la ley 13.512".
Concretamente la
jurisprudencia mayoritaria nos está indicando que sin una
reforma al artículo 3.266 del Código Civil las deudas derivadas
de impuestos, tasas, tributos y contribuciones inmobiliarios, no
pueden ser reclamadas al sucesor particular en una venta
forzada por períodos anteriores a su adquisición.
Al parecer no habría
cuestionamiento en una venta privada que reviste otras características y
donde las deudas por impuestos encuentran una base consensuada.
Sin embargo la naturaleza
de las obligaciones es la misma.
"En suma, la subasta es
una forma concreta de compraventa, en la especie, forzosa. El
comprador adquiere el dominio con la tradición - además del pago del
precio en las subastas judiciales -, lo que significa que su adquisición es
derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a título particular.
Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan
las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones". De
allí se concluye que el comprador en pública subasta debe asumir el
pago de las deudas por impuestos, tasas y contribuciones. Del voto
minoritario en el plenario mencionado - Elena Y. Highton de Nolasco,
Marcelo J. Achaval, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna, Claudio M. Kiper,
Ana M. R. Brilla de Serrat, Gladis S. Álvarez-.
La minoría del fallo
"Yabra" cita con acierto un fallo plenario de Cámara Nacional en lo Civil
que, a contrario sensu del voto de la mayoría, resolvió que la subasta no
es un acto procesal puro y específico sino que instrumenta un verdadero
contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el derecho positivo
por su inclusión entre las
denominadas ventas
forzosas -Art. 1324, inc. 4° del Cód. Civil- (CNCiv., en pleno, "in re":
"Zorz, José M. y otro c. Gandolfo, Nelly D.", octubre 7-1969, ED, 30-48;
LA LEY, 136-802; JA, 1964-IV-328/ Ver también de Morello, A.,
"Subasta y compraventa", N° 758, p. 403 y sigtes., Revista del
Notariado).
Llambías en su Código
Civil Anotado (T.V-A página 23, Editorial Abeledo Perrot, 1988),
siguiendo a Lafaille encuadra dentro de las cargas reales del artículo
3.266 a los impuestos y las tasas retributivas de servicios.
Más aún, citando a Busso,
se dice que pueden constituir "obligaciones procter rem" y no "cargas
reales".
En ese sentido la doctrina
es conteste, aunque citando a Busso y Llambías la jurisprudencia realiza
interpretaciones diversas.
Y siguiendo ese criterio
minoritario en la Cámara Nacional Civil se ha sostenido en el ámbito
comercial que "Dentro de esta categoría podemos incluir a las tasas (por
alumbrado, barrido y limpieza), los servicios de obras sanitarias y en
general a los impuestos, tasas, contribuciones y servicios devengados
con posterioridad a la fecha de la quiebra y hasta la toma de posesión
del bien subastado". (Del dictamen del fiscal de Cámara en autos "Cema
SAICYF S/Quiebra S/Incidente de subasta". CNCOM Sala E 16-12-96).
También ha dicho la
Jurisprudencia con relación a este tema: "...Solo si juzgamos que los
tributos son los especiales gastos previstos en el Art. 244 podremos
afirmar que tienen preferencia sobre el acreedor hipotecario" (C1ºCivil y
Comercial la Plata Sala III, 19-06- 97 "Pedro Masi e Hijos SA
S/Concurso especial pedido por el Banco de la Provincia de Buenos
Aires" BA B 201438 IJ doc. 294.460)".
"...las deudas devengadas
con posterioridad a la fecha de auto de quiebra, originadas en expensas
comunes y obligaciones impositivas de orden municipal con base en los
servicios de alumbrado, barrido y limpieza y los servicios de obras
sanitarias, constituyen gastos del
concurso en los términos
del Art. 244 de la LCQ y tales gastos postergan inclusive a los
acreedores con privilegio especial como el hipotecario, según lo
establece claramente el texto legal. Es decir, que si tales deudas
quedan incluidas en el concepto delimitado por esta norma, su
cancelación tendrá prevalencia respecto del crédito hipotecario
(C.N.Com. Sala C, 23/11/2001 "Mascott S.A. s/ quiebra"; Sala B
31/08/2000 "Santiago Osorio SACI S/Quiebra" J.A.03/10/2001; Sala C
24/05/2001 "Fel Bret SA S/Quiebra s/Incidente de concurso especial por
Hernández Julio" DJ 2001-3-761)".
"Podemos decir entonces
que existen obligaciones reales ambulatorias, llamadas así atento que
viajan o se transmiten con la cosa: "siguen a la cosa". En esta categoría
encontramos a los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que pesan sobre un inmueble, incluidas entre las llamadas por
algunos cargas reales, (conf. Papaño-Kiper-Dillon-Cause, "Derechos
reales", t. I, ps. 29/30), que no constituyen derechos reales, es decir
gravámenes reales sobre la cosa, pues son normales y generales,
ordinarias y no extraordinarias como los gravámenes.
La Corte Suprema de
Justicia de la Nación desde antiguo ha sostenido que "conforme a la
doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se
equipara a los derechos reales que sobre él gravitan" (conf. C.S.J.N.,
noviembre 28-1934, "in re": "Ibáñez Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco
de la Provincia de Buenos Aires", JA, 48- 340). Consecuentemente,
pasan con la posesión, sin depender de declaración de partes ni de
inscripción en el registro, por lo cual, en realidad, son más gravosas que
los derechos reales y no existe norma, como el Art. 3196, que
determine su extinción por subasta judicial." (Conf. Grisela A. GarcÍa
Ortiz en "El tratamiento de los impuestos y tasas que se aplican sobre
bienes determinados ¿Por qué nadie defiende a la Hacienda Pública?
Pag. 2).
Sin perjuicio de que parte
de la doctrina y jurisprudencia que referenciamos, se enrola en la
postura que entiende a los tributos (impuestos, tasas y contribuciones
especiales) que se aplican sobre
determinados bienes como obligaciones propter rem, la
discusión evidentemente concluye, con la reforma de la norma
que proponemos.
Es más, la deuda que se
genere por expensas comunes con anterioridad a la subasta judicial
sigue al nuevo propietario en virtud del artículo 17 de la ley 13.512, sin
ningún reparo por parte de los tribunales y fundando el hecho en la
solidaridad que deriva del sostenimiento del inmueble en común.
Con el mismo criterio, es
decir la carga que se impone al dominio, por vía administrativa y en
función del interés público, como emanación del dominio eminente del
Estado, se justifica el carácter ambulatorio de la obligación derivada de
las tasas por servicios e impuestos inmobiliarios (Freitas incluyó estos
conceptos en el Esbozo).
La línea que separa a una
situación de otra es la existencia de una norma concreta que, en el caso
de las expensas, contempla el supuesto, y que fue creada para
equiparar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y
contribuciones.
No parece justo que se
haga una distinción, tan delicada que deviene más de una cuestión
procesal y que provoca ingentes perjuicios a los municipios y a las
provincias.
De acuerdo con el actual
esquema jurisprudencial, el municipio o la provincia debería a su vez
trabar embargo sobre el dinero remanente obtenido en la pública
subasta, cobrando la deuda hasta esa concurrencia y por el remanente
perseguir personalmente al propietario anterior.
Si "razones de interés
social" justifican privilegiar el interés de la "comunidad" que constituye
todo consorcio de propietarios, no privándolo del recurso "las expensas",
conforme el Artículo 17 de la Ley 13.512, con mayor razón cabría
privilegiar a "comunidades mayores", como son los municipios y las
provincias, no privándolos tampoco de sus
recursos "impuestos,
tasas, tributos y contribuciones", conforme la reforma que proponemos.
En este contexto, resulta
claro que los tributos deben tener un lugar preferencial, en la medida en
que sobre ellos se asienta la subsistencia misma del Estado y por ello la
ley les ha concedido el carácter de crédito privilegiado especial sobre el
bien en que recae.
Pareciera que ese dominio
eminente del Estado del que Freitas habla y por el que el Estado podría
imponer administrativamente ciertas restricciones al dominio como son
las cargas impositivas, se vería desdibujado conforme la actual
redacción del artículo 3.266 del Código Civil, ya que con la actual
interpretación jurisprudencial mayoritaria del mismo, el Estado para
procurar la recaudación debe ocurrir en proceso de ejecución y estar a
resultas de una subasta en la que no fue parte, en igual condiciones que
un tercer embargante particular del mismo inmueble.
Como antecedente
legislativo debemos considerar la normativa de la ley 22.427 que
establece la extinción de la deuda por impuestos, tasas y contribuciones
en caso que el organismo respectivo no expidiera el certificado o no
especificara la deuda, liberando al escribano y adquirente, sin perjuicio
de que las obligaciones puedan ser reclamadas al enajenante.
A contrario sensu, si el
organismo emitiera el certificado de deuda, el escribano y adquirente
deben pagar, y hasta tanto no lo hagan no quedan liberados, salvo
asunción de la deuda por el adquirente.
La ley también reconoce
entonces que la deuda sigue a la cosa, a punto tal que impone al
escribano interviniente responsabilidad solidaria por la deuda frente al
organismo acreedor.
Habida cuenta que existen
numerosos inmuebles en condición de ser subastados, los que en
general cuentan con una importante deuda por impuestos, tasas,
tributos y contribuciones municipales y provinciales y servicios como los
de aguas que derivan de la propiedad,
la pretendida reforma
intenta proteger el patrimonio de la sociedad organizada sin
perjuicio alguno para terceros.
En efecto, el adquirente
del bien en el proceso de venta forzada tiene conocimiento, porque así
lo exigen las normas procesales que regulan el tema en todas nuestras
provincias, de la existencia y monto de las deudas por impuestos, tasas,
tributos y contribuciones e informadas a la fecha del auto que decreta la
subasta, por lo que el tercero que resulte comprador tiene una
información acabada de los pasivos que gravan el inmueble, lo que le
permitirá ofrecer un precio donde podrá evaluar la incidencia de los
mismos, sin perder el derecho de repetirlos contra el deudor original.
Es entonces importante
implementar esta solución, conforme se propone en el presente
proyecto, que permita recaudar a los municipios y a las provincias los
créditos legítimos con que cuentan y que además resultan recursos
imprescindibles para el desarrollo social.
La solución que
proponemos ha sido estudiada con detenimiento por los municipios que
integran la Región Metropolitana Norte, y nos han acercado
fundamentos que nos ha hecho estudiar el tema con profundidad,
estando convencidos de la necesidad de implementar la reforma al
Código Civil que proponemos.
Queremos por esta vía
realizar un aporte que permita de algún modo recomponer los recursos
genuinos de los municipios y de las provincias.
Además, vista la dispar
interpretación de los jueces, aparece como una obligación del legislador
aclarar la norma que genera posiciones distantes, ya que entra en el
mandato del legislador la función de precisar las leyes, cuando estas dan
lugar a más de una interpretación. Ello hace a la seguridad jurídica que
es necesaria para el buen funcionamiento de un Estado moderno.
Por todo lo expuesto
solicitamos el voto favorable de la Honorable Cámara.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| ERRO, NORBERTO PEDRO | BUENOS AIRES | DE LA CONCERTACION |
| PRIETO, HUGO NELSON | NEUQUEN | DE LA CONCERTACION |
| ALVARO, HECTOR JORGE | MENDOZA | DE LA CONCERTACION |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |