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PROYECTO DE TP
Expediente 5221-D-2009
Sumario: CREACION DEL PROGRAMA DE "ALQUILER PROTEGIDO" EN EL AMBITO DEL MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS,
Fecha: 26/10/2009
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 145
El Senado y Cámara de Diputados...
PROGRAMA de ALQUILER
PROTEGIDO
Artículo 1:
Créase el Programa de Alquiler Protegido en el ámbito del Ministerio de Planificación
Federal, Inversión Pública y Servicios que tiene por objetivos:
- Garantizar a las familias demandantes de
vivienda, el acceso a un contrato de alquiler acorde a sus necesidades y recursos.
- Impulsar la puesta en el mercado de
alquiler, las viviendas de titularidad privada que se encuentran deshabitadas.
Artículo 2: Para
su incorporación y participación en el Programa de Alquiler Protegido las viviendas
habrán de cumplir las siguientes condiciones:
- Que su superficie útil no exceda de 120
metros cuadrados.
- Que no sea una vivienda de interés
social, y/o producida o gestionada por un organismo del estado Nacional, Provincial o
Municipal para paliar el déficit habitacional.
- Que reúna las condiciones esenciales de
habitabilidad, aún incluyendo las posibilidades de reforma que se establecen en la
presente ley.
Artículo 3: La
incorporación de las viviendas a que se refiere el artículo primero de la presente ley se
realizará a través de un acuerdo entre las/los titulares y los Institutos Provinciales de
Vivienda y del Instituto de la Vivienda de la CABA, por cualquier título válido en Derecho
y plazo no inferior a tres años.
Artículo 4: A
las/los titulares que incorporen viviendas al Programa de Alquiler Protegido, se les
asegura:
- La reforma de la vivienda para hacer
posible su habitabilidad durante el tiempo que dure el alquiler ó, alternativamente, el
importe de ayuda económica que se establezca con destino a la reforma directa por
parte del titular y con la misma finalidad. El costo de esta reforma o el importe de la
ayuda para la misma tendrá un límite superior a establecer por los Institutos
Provinciales de Vivienda y el Instituto de la Vivienda de la CABA y el mismo se
descontará del alquiler a recibir por parte del titular de la vivienda.
- Un alquiler o renta periódica o, en su
caso, un importe capitalizado, a calcular en función de los precios de mercado sin que,
en ningún caso, supere la renta de mercado determinada por los Institutos Provinciales
de Vivienda y el Instituto de la Vivienda de la CABA.
- La devolución de la vivienda en buenas
condiciones al finalizar el contrato, encargándose los Institutos Provinciales de Vivienda
y el Instituto de la Vivienda de la CABA de todas las gestiones relativas a la/el
inquilina/o.
- El establecimiento de seguros que
resguarden la integralidad del inmueble.
Artículo 5: Las
obras de reforma que resulten necesarias en la vivienda para el cumplimiento de las
condiciones de habitabilidad, serán las imprescindibles para hacer posible su alquiler
como vivienda con arreglo a la normativa técnica local que resulte aplicable.
Artículo 6: Las
viviendas incorporadas al Programa serán ofrecidas en alquiler por los Institutos
Provinciales de Vivienda y el Instituto de la Vivienda de la CABA a las
personas registradas en dichos Institutos
como demandantes de vivienda, quienes abonarán por ellas un alquiler mensual.
Artículo 7: La
asignación de las viviendas disponibles dentro del Programa de Alquiler Protegido se
realizará en beneficio de quienes las necesitaren y fueren calificados como beneficiarios
con arreglo a la normativa propia de los Institutos Provinciales de Vivienda y del
Instituto de Vivienda de la CABA, con cumplimiento de los siguientes criterios:
- Máxima adecuación de la vivienda a las
necesidades de las personas y/o familias demandantes.
- Máximo ajuste entre las características
de la vivienda y el número de convivientes que la solicite.
- Ubicación de la vivienda en el municipio
donde las personas y/o familias la demanden ó, en los municipios limítrofes.
Articulo 8: Los
Institutos Provinciales de Vivienda y el Instituto de Vivienda de la CABA podrán asignar
subsidios que cubran la diferencia entre la renta que paga la/el inquilina/o de acuerdo a
los ingresos familiares y el monto acordado con la/el titular de la vivienda. Dicho
subsidio constará en la documentación correspondiente.
Artículo 9: Los
Institutos Provinciales de Vivienda y el Instituto de Vivienda de la CABA, deberán
publicar toda la información correspondiente al programa, con detalle de las viviendas
incorporadas al mismo, inquilinas/os y montos de alquileres y subsidios otorgados. La
información será accesible a los interesados y al público.
Artículo 10: La
autoridad de aplicación deberá suscribir convenios con las provincias y con la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a fin de la implementación del programa en sus respectivas
jurisdicciones, para lo cual percibirán las partidas del Tesoro Nacional previstas en el
presupuesto. En el marco de la Comisión Nacional de la Vivienda se establecerán las
alícuotas que correspondan a cada provincia y a la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.
Artículo 11.- El
gasto que demande el cumplimiento del programa se imputará a la jurisdicción 56 -
Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios-, Programa Alquiler
Protegido, del Presupuesto General de la Administración Nacional.
Artículo 12: Se
invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a las
disposiciones de la presente Ley.
Artículo 13:
Comuníquese al Poder Ejecutivo
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto de ley tiene por
objetivo impulsar la puesta en el mercado de alquiler de las viviendas que por
diferentes motivos se encuentran desocupadas, y brindar una alternativa que mejore la
actual situación, tanto para las familias que demandan una vivienda como para los
titulares de inmuebles destinados a vivienda.
La propuesta plantea la participación del
Estado Nacional, a través de la creación en el Ministerio de Planificación Federal,
Inversión Pública y Servicios del Programa de Alquiler Protegido, y de los estados
Provinciales a través de la adhesión al mismo por parte de los Institutos Provinciales de
Vivienda y del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La implementación del Programa
garantizará a las familias demandantes de vivienda, el acceso a un contrato de alquiler
acorde a sus necesidades y recursos, complementado en caso de ser necesario con un
subsidio destinado a cubrir la brecha entre el precio de mercado y el importe de alquiler
que puede pagar según sus ingresos. Posibilitará asimismo, el ingreso a la vivienda sin
la obligación de realizar depósitos o presentar garantías propietarias. Condición esta
última que impide alquilar a muchas familias con medios suficientes para afrontar un
alquiler mensual.
A su vez garantizará a las/los titulares de
inmuebles que adhieran al mismo, el cobro puntual de una renta acorde al mercado de
la localidad donde se ubique la vivienda; el mantenimiento adecuado de la misma y la
financiación del acondicionamiento para su habitabilidad.
La situación habitacional en
Argentina (1)
En nuestro país el derecho a la vivienda
está garantizado en la Constitución Nacional y en numerosos instrumentos
internacionales de derechos humanos incorporados a ella. Los instrumentos
internacionales que garantizan el derecho a la vivienda son el Pacto Internacional de
Derechos económicos, sociales y culturales (art.11), la Declaración Americana sobre
Derechos y Deberes del Hombre ( art. XI), La Convención Americana sobre Derechos
Humanos ( art. 26 que remite a las normas sociales de la Carta de la OEA), la
Convención para la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial (art. 5), la
Convención para la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra la Mujer (
art. 14), la Convención de los Derechos del Niño (art. 27).
No obstante, los censos de población y
vivienda han recogido información que permite diagnosticar un déficit habitacional
preocupante.
En el censo del año 2001, se relevó por
primera vez una batería de datos referidos al entorno urbano (2) , que posibilita
incorporar las condiciones del espacio en donde se inserta la vivienda al tratamiento de
la problemática habitacional, y aporta en el plano del conocimiento una interpretación
más integral del concepto de vivienda digna.
La complejidad de la situación habitacional
obliga a hacer una estimación del déficit que no puede traducirse en una cifra absoluta
sino que debe identificar y dimensionar todos los componentes que intervienen y deben
ser tenidos en cuenta a la hora de diseñar políticas eficaces.
De acuerdo al censo de población, hogares
y vivienda del año 2001, la población total del país es de 36.260.130 habitantes y el
crecimiento poblacional en el período intercensal 1990/2001 es del 11,2%. El 50,5% de
la población del país se concentra en nueve aglomerados: gran Buenos Aires, Ciudad
de Buenos Aires y partidos del gran Buenos Aires; gran Córdoba, gran Rosario, gran
Mendoza, gran San Miguel de Tucumán, gran La Plata, Mar del Plata, gran Santa Fe y
gran Salta.
Del total de viviendas relevadas, dicho
censo registró un 17,6% de calidad deficitaria recuperable, concentradas
fundamentalmente en la provincia de Buenos Aires (40,5%), y un total de hogares con
hacinamiento por cuarto que representan el 11,8% del total del país (3) .
Resumen en base a Cuadros del Censo
2001 y definiciones sobre NBI y CALMAT:
(1) El total consignado corresponde a la suma de Viviendas Ocupadas
(9.712.661), Ocupadas con moradores ausentes (609.443) y en alquiler o venta (314.980). No incluye Viviendas que
se usan como consultorio, oficina o comercio (227.328), uso vacacional o fin de semana (324.576), motivos
desconocidos u otros (384.203), en construcción (191.906) y abandonadas (276.487)
(2) Se refiere a todas las casas que cumplen por lo menos con una de
las siguientes condiciones: tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro material y/o no disponen de inodoro con
descarga de agua.
(3)Se refiere a todas las casas no consideradas tipo B
Asimismo, el censo 2001 relevó 10.075.814
de hogares y un crecimiento de hogares en el período intercensal de 12,9%, mayor que
el crecimiento poblacional y un total de viviendas empadronadas de 12.041.584, de las
cuales 2.328.923 son viviendas desocupadas, debido a que no se encontraba presente
ninguno de los ocupantes, o las viviendas estaban destinadas a usos comerciales o
profesionales, o estaban en construcción, venta o alquiler.
Análisis realizados en base al crecimiento
poblacional, a las franjas etareas demandantes de vivienda, a los niveles
socioeconómicos de la población y a las necesidades de vivienda en cuanto a la
conformación de hogares unipersonales o familiares y la producción de unidades
habitacionales tanto del sector público como del privado en los últimos años , permite
estimar para el año 2010 una demanda calculada para el período 2002/2010 de
3.908.958 soluciones habitacionales.
La situación habitacional de los
sectores medios (4)
De acuerdo a la Asociación Argentina de
Marketing la estructura socio económica de la población se integra en siete clases,
identificadas como: AB - C1 - C2 - C3 - D1 - D2 - E. Para el año 2005, en los
principales conglomerados urbanos, la distribución de la población según la situación
socio económica era la siguiente:
A su vez, para los años 1996, 2005 y 2006
se observan escasas diferencias para las categorías C2 y C3 y se puede comprobar que,
para estas ciudades esas categorías sumadas alcanzan en esos años el 35,0%, 38,3%
y el 40,0% del total de las poblaciones urbanas, respectivamente y que ambas clases
han incrementado su participación porcentual en similar medida a la disminución de la
clase AB C1.
Suponiendo que los porcentajes de nivel
socio económico se mantuvieran inalterados en el tiempo, el 14 % de los futuros
habitantes urbanos pertenecerán al nivel C2 -Clase Media Típica- y el 26,2 %
pertenecerá al nivel C3 -Clase Media Baja-, mientras que el 54% pertenecerán a los
niveles D1, D2 y E.
Además, la Dirección de Estadísticas
Sectoriales y la Dirección de Estadísticas Poblacionales del INDEC han realizado
procesamientos especiales en base a los censos 1980 y 1991 por medio de los cuales
han llegado a estimar que para el año 2010 la población urbana alcanzará a las
36.965.313 de habitantes, o sea aproximadamente un 91% de la población total
esperada para ese entonces. Este porcentaje es del 86% si se consideran las
poblaciones de más de 20.000 habitantes, por lo que para el 2010 habrá 31.790.170
habitantes en centros de más de 20.000 pobladores, que creciendo al 1,01% anual
aumentarán en 321.000 habitantes por año.
Consecuentemente las necesidades anuales
de viviendas urbanas según el nivel socio económico, será:
Esto implica una necesidad anual de
viviendas urbanas de 74.160 para los sectores medios y de 100.050 para los sectores
pobres e indigentes.
El siguiente cuadro confeccionado por la
Cámara de la Vivienda y el Equipamiento Urbano de la Argentina, presenta la cantidad
de viviendas nuevas construidas anualmente con fondos privados, considerando un
período de 10 años, entre 1998 al 2007 y permite estimar una producción de viviendas
por el sector privado de 79.000 unidades.
Permisos de construcción de viviendas
privadas nuevas.
(1)A partir del año 2006 la cantidad total de viviendas ha sido estimada
en base a los datos publicados por la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires. El INDEC brindaba datos de los permisos de edificación de viviendas nuevas (cantidad de viviendas, superficie
cubierta, etc.) para 188 municipios hasta el año 2005; pero a partir del año 2006 en adelante el INDEC brinda
información de permisos de edificación para la ciudad de Buenos Aires y para 42 municipios en forma global,
incluyendo ampliaciones y edificaciones con otros destinos diferentes al de viviendas.
(2)El relevamiento de los Permisos de Edificación que realiza el INDEC
abarca, un total de 188 municipios, comprendiendo para la Ciudad de Buenos Aires el 100% de relevamiento, para la
Provincia de Buenos Aires el 90,6% y para el resto del país el 71,7% de la población urbana. En base a los
porcentuales faltantes se han los municipios no relevados, manteniendo una cantidad de viviendas proporcional a los
municipios relevados.
En base a las características de las mismas
se clasifican:
Se estima que las categorías "Suntuosa",
"Lujosa" y Confortable" son las destinadas a atender al nivel socio económico AB C1.
Cotejando dicho cuadro con la estimación
de la demanda de viviendas por nivel socio económico, se advierte que el sector ABC1
está sobre atendido, pues se construyen anualmente unas 56.600 viviendas de esas
categorías, frente a una demanda de 10.300 viviendas anuales, lo que implica que se
han construido en nuestro país anualmente unas 46.300 viviendas anuales que
permanecen vacantes de uso.
Mientras que los sectores medios, con una
demanda de aproximadamente 74.100 viviendas anuales, es atendida por la oferta
privada (a través de la categoría de viviendas "Sencilla") en sólo 22.400 viviendas, por
lo que no hay suficiente oferta de viviendas anuales adecuadas a estos niveles socio
económicos, provocando una falta de oferta de aproximadamente 51.700 familias por
año para los sectores medios.
Esta situación se explica, por un lado, en
el incremento del nivel de ingreso de la clase ABC1 y su consecuente mejora en la
categoría habitacional, en la desproporcionada orientación de los inversores hacia las
viviendas "premium" y en la falta de políticas fiscales que graven la existencia de
viviendas vacantes de ocupación.
La vivienda en alquiler
La modalidad de vivienda en alquiler en
nuestro país representa el 13% de las situaciones legales de tenencia, (1.163.114
hogares) según el análisis realizado por la Subsecretaría de Vivienda de la situación
habitacional urbana, en base a datos del SIEMPRO - INDEC.
La crónica de los medios de comunicación
sobre los problemas que tienen los sectores medios para resolver sus problemas
habitacionales en el mercado formal, permite ver que se multiplican las demandas
sociales en torno a los alquileres, con valores de las propiedades inalcanzables para sus
ingresos.
Entre el año 2007/2008 los alquileres
aumentaron un 100%, estos aumentos se realizan a través de la exigencia de
renovaciones leoninas, cláusulas de renegociación o a través de la modalidad de
contratos escalonados, prácticas no permitidas por la ley vigente, pero utilizadas
comúnmente debido a la falta de control y a la inexistencia de un registro de los
contratos de alquiler que proteja a los inquilinos de estos abusos.
El aumento del precio de los alquileres,
que supera el monto que los potenciales inquilinos están en condiciones de afrontar de
acuerdo a los ingresos de los inquilinos provoca la expulsión de estos hacia viviendas de
menor calidad y peor ubicación, creando una sensación de exceso de demanda
insatisfecha, que es falsa, por cuanto el inquilino que busca nuevo destino ha dejado un
inmueble vacío que será ocupado por otro proveniente de una situación mejor que se ve
obligado a recalar en un techo más chico, más lejano y de peor calidad.
La situación se verifica si comparamos los
ingresos de las familias de clase media típica y clase media alta (5) actualizados a
noviembre de 2008, con el precio de los alquileres para el año 2009 en la ciudad de BA
(6)
El lanzamiento de las líneas de crédito del
Banco Hipotecario Nacional para financiar viviendas a través del Plan "El Crédito Para
Tu Casa" viabilizado con los fondos de la ANSES, propone el financiamiento de la
compra, construcción o refacción de viviendas con un plazo de devolución de hasta 20
años a tasas fijas en pesos que oscilan entre el 14 y el 20%.
Los grupos familiares que desean acceder a
las líneas de créditos anunciadas deben contar con ingresos que superan ampliamente
los ingresos de las clases medias y medias bajas, sumado al requerimiento de contar
con la titularidad de un lote de terreno para acceder a condiciones más
beneficiosas.
Diversas fuentes (7) coinciden en los
siguientes precios de departamentos para finales del año 2007:
Suponiendo un anticipo de 30% y una
financiación del 70% del precio de la vivienda por un período de amortización de 20
años, sistema francés, las cuotas a pagar para una tasa de 14,75% serían las que se
detallan a continuación:
Aca tabla9
A estas cuotas puras se deberá adicionar
gastos administrativos, que el BNA calcula en $34,33 por cada cuota, más el seguro de
vida, que será del orden del 1,5 por mil mensual del saldo del capital adeudado y más
seguro de incendio, que resultará aproximadamente el 6 por mil anual calculado sobre
el mismo saldo.
Nuevamente vemos, como en el caso de los
alquileres, la brecha entre la cuota a pagar y los ingresos de la familias necesitadas de
vivienda.
En el transcurso de este año, hemos
presentado dos iniciativas parlamentarias que desde nuestro punto de vista hacen un
aporte fundamental a la resolución de la problemática habitacional de nuestro país. La
primera, el proyecto de ley de uso del suelo y ordenamiento territorial y urbanístico: que
establece un marco regulatorio del suelo urbano distribuyendo en forma más equitativa
las cargas y beneficios de la construcción colectiva de las ciudades.
La segunda iniciativa, el proyecto de ley
federal de vivienda: tiene por objeto asegurar el acceso a una vivienda digna a los miles
de hogares argentinos que carecen de recursos para poder hacer con sus propios
ingresos, a través de un compromiso presupuestario por parte del Estado Nacional
sostenido en el tiempo.
Completamos nuestra propuesta con el
presente proyecto de creación del Programa de Alquiler Protegido, promoviendo
medidas que disminuyan la brecha entre la oferta y la demanda de las viviendas en
alquiler, de modo de hacer más eficiente la inversión social en vivienda y equipamiento
urbano y brindar una solución inmediata a las familias demandantes de vivienda.
Por las razones expuestas, solicito la
aprobación del presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| AUGSBURGER, SILVIA | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| ZANCADA, PABLO V. | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| GEREZ, ELDA RAMONA | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| VIALE, LISANDRO ALFREDO | ENTRE RIOS | PARTIDO SOCIALISTA |
| SESMA, LAURA JUDITH | CORDOBA | PARTIDO SOCIALISTA |
| BARRIOS, MIGUEL ANGEL | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| MARTIN, MARIA ELENA | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| CORTINA, ROY | CIUDAD de BUENOS AIRES | PARTIDO SOCIALISTA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |