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PROYECTO DE TP
Expediente 4798-D-2006
Sumario: SALVATAJE DE VIVIENDA UNICA DE OCUPACION PERMANENTE. CREACION DEL SISTEMA DE RECUPERACION DE INMUEBLES.
Fecha: 24/08/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 116
El Senado y Cámara de Diputados...
SALVATAJE DE VIVIENDA UNICA DE OCUPACIÓN PERMANENTE
CAPITULO I
OBJETO:
ARTICULO 1°.- Créase el sistema de recuperación de Inmuebles a través de un régimen compensatorio para deudores y acreedores del sistema financiero privado, alcanzados en los contratos de mutuo con garantía hipotecaria, otorgados a personas físicas o jurídicas privadas donde sean parte deudores o acreedores de esta naturaleza, como así los sujetos del sistema financiero comprendidos en la ley 21.526.
ARTICULO 2°.- Declárase la emergencia habitacional en todo el territorio de la República Argentina, para todos aquellos propietarios de vivienda única, y familiar, de uso permanente y que reúnan los requisitos establecidos en la presente ley.
FONDO NACIONAL PARA LA REFINANCIACION DE DEUDAS HIPOTECARIAS
ARTICULO 3°.- Créase un FONDO NACIONAL PARA LA REFINANCIACION DE DEUDAS HIPOTECARIAS, el cual tendrá por objeto la implementación de un sistema de refinanciación de mutuos hipotecarios que se encuentre comprendidos en la ley 21526 y sus modificatorias
ARTICULO 4°.- Los deudores que se encuentren en la situación mencionada anteriormente y que reúnan los requisitos exigidos en la presente deberán proceder a inscribirse en un Registro que al efecto deberá instrumentarse y que funcionará en el Banco de la Nación Argentina, siendo éste la Entidad Financiera encargada de la recopilación de la información y su posterior procesamiento y envió al Ministerio de Economía y Producción.-
ARTICULO 5°.- A los efectos de la implementación del fondo estipulado en el articulo 3º de la presente, créase un FIDEICOMISO ESPECIAL PARA LA REFINANCIACION DE LAS DEUDAS HIPOTECARIAS, que se regirá por lo dispuesto en la presente ley y su reglamentación.
ARTICULO 6°.- Facúltase al Poder Ejecutivo nacional, a través del Ministerio de Economía, a emitir Bonos del Gobierno Nacional en pesos a tasa variable, con un plazo de vencimiento a 10 años a los fines de cumplir con la presente, por el monto que considere pertinente, a los fines de compensar a las entidades financieras, de manera total, única y definitiva los efectos generados por la vigencia de la presente ley.
ARTICULO 7°.- Cancelación de Deuda: Los deudores cancelarán sus obligaciones de saldo insoluto, en forma total y definitiva, en un todo de acuerdo con las leyes 25713 y 25796 y/o sus modificatorias.
Facultase al JEFE DE GABINETE DE MINISTROS a efectuar las adecuaciones de las partidas presupuestarias necesarias para dar cumplimiento a lo dispuesto en el presente artículo.
ARTICULO 8º.- El ingreso al presente sistema por parte de los Bancos acreedores tendrá carácter de obligatorio, salvo expresa negativa del deudor, debiendo en tal caso el Banco Central de la República Argentina, en su carácter de Autoridad máxima del Sistema Financiero Argentino, adoptar las medidas que por ley posee para que se logre el estricto cumplimiento de todas las obligaciones que emergen de la presente, con referencia a los Bancos acreedores, quienes deberán ajustar su conducta a lo que la Autoridad Monetaria le indique.-
CAPITULO II
DE LOS BENEFICIARIOS
ARTICULO 9°.-Se considerarán alcanzados por el sistema implementado en la presente, los mutuos hipotecarios que reúnan las siguientes condiciones:
a) Que el deudor sea una persona física o sucesión indivisa;
b) Que el mutuo original con garantía hipotecaria no supere la suma de $ 100.000. - en concepto de capital, o su equivalente en Dólares Estadounidenses tomando en cuenta la cotización de la moneda a la época de la vigencia de la ley Nº 23.928;
c) Que el inmueble sobre el cual se asienta la Hipoteca, sea vivienda familiar, única, y de ocupación permanente del deudor y/o de su grupo familiar; o cuando se tratare de predios rurales, donde se asiente la vivienda familiar o se desarrollaran actividades productivas, hasta una suma que no supere los ciento cincuenta mil pesos($ 150.000)-).
d) Que el destino del mutuo haya sido la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de la vivienda, o bien la cancelación de otras deudas que originalmente no poseían garantía hipotecaria, y el deudor se haya visto obligado a constituir el gravamen real sobre su vivienda única de ocupación permanente, a fin de cancelar la deuda original.;
e) Quedan comprendidos los mutuos celebrados que fueran destinados a un proceso productivo tendiente a promover el crecimiento y desarrollo de las pequeñas y medianas empresas conforme lo dispuesto en el artículo 1° y concordantes de la ley 25.300, bajo las modalidades allí descriptas.
ARTICULO 10°.- Período de mora: A los efectos de la presente se considerará que el deudor ha incurrido en mora cuando dejase de abonar una o más cuotas del préstamo otorgado, y la misma se haya producido entre el 1º de Enero de 1998 y el 31 de Diciembre de 2005.
Asimismo, quedan comprendidos aquellos deudores que habiendo realizado pagos a cuenta, no hubieren alcanzado a completar el monto total de la cuota a la que se encontraban obligados o no hubieran cancelado la totalidad de las cuotas comprometidas y los que habiendo abonado regularmente, conforme a lo establecido en el mutuo firmado con el Banco Nación Argentina, fueran igualmente perseguidos legalmente por el acreedor original.
ARTICULO 11°.- El monto de la cuota que deberá abonar en adelante el deudor a su nuevo acreedor no podrá superar el 25 % del ingreso total del grupo familiar.- Autorícese al Agente Fiduciario a adoptar todas las medidas que fueran conducentes para arribar a un acuerdo con todos los deudores implicados en el sistema de Refinanciación creado por la presente, otorgando los plazos que fueran necesarios para el pago de la deuda consolidada.-
ARTICULO 12°.- Las deudas emergentes de los mutuos hipotecarios que reúnan las condiciones establecidas en la presente, se deberán recalcular conforme el siguiente procedimiento:
a) En la liquidación final de la deuda los intereses a aplicar, sobre el capital original, no podrá superar la tasa de interés pasiva promedio en pesos, publicada por el Banco Central de la República Argentina, o la tasa pactada, si fuere menor.-
b) No se deben intereses de los intereses. Queda totalmente prohibido, a los efectos de esta ley, toda convención que autorice la capitalización de intereses.
c) La liquidación general se ajustará como criterio central a mantener el equilibrio original entre el valor de la vivienda y la deuda final, la cual no podrá en ningún caso superar el valor actual del bien objeto de la garantía real, deducidos los pagos efectivamente realizados, según valores de mercado.-
d) Se sumarán al monto final de la liquidación los gastos judiciales y honorarios que se hayan devengado en la Ejecución Hipotecaria.-
ARTICULO 13°.- Determinado el valor de la deuda conforme el procedimiento antes mencionado, las Entidades Financieras deberán poner a disposición del órgano fiduciario toda la documentación pertinente a efectos que el mismo proceda a la cancelación de los mutuos hipotecarios, a favor del acreedor, dentro de los plazos que la reglamentación fije.- Asimismo en el momento de la cancelación se procederá a instrumentar los documentos que fueran necesarios para que tenga efectos la subrogación legal, pasándole al fiduciario todos los derechos, acciones y garantías que posee el acreedor, tanto contra el deudor principal, como con los co-deudores y fiadores si los hubiera.- A los efectos de la subrogación legal serán aplicables las normas del Código Civil respecto a dicha figura jurídica.-
CAPITULO III
REGISTRO DE DEUDORES
ARTICULO 14°.- Créase en el ámbito del Poder Ejecutivo Nacional el Registro de Deudores y Acreedores Bancarios y no bancarios, donde se acreditarán los mutuos celebrados, montos y estado procesal del mismo.
ARTICULO 15°.- Para poder ingresar al Registro, los deudores deberán acreditar las condiciones establecidas en el artículo 9°.
ARTICULO 16°.- Se suspenderán todas las acciones judiciales, extrajudiciales y desalojos, iniciadas contra los deudores que reúnan los requisitos exigidos en la presente por un termino de Ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la publicación de la presente ley, plazo durante el cual los deudores deberán presentar ante el Órgano Jurisdiccional actuante el comprobante que acredite haberse inscripto en el Registro que prevé la presente.
CAPITULO IV
DEUDORES DE ESCRIBANÍA
ARTICULO 17°.- En los procesos de ejecución hipotecaria por mora en el cumplimiento de un mutuo, previo a continuar el trámite procesal, y siempre que hubiere sentencia firme, habiéndose agotado todas las instancias ordinarias y estando en condiciones de ser ejecutada la misma; ó el proceso se encontrara con recurso ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación; el juez interviniente, a requerimiento de cualquiera de las partes, ordenará el libramiento de un oficio judicial dirigido al fiduciario, en el que conste la liquidación final de la deuda aprobada judicialmente, incluyendo capital, intereses, honorarios y costas, y requiriendo el certificado que establece el artículo siguiente. Esta liquidación importará la suspensión del curso de los intereses por el plazo de 90 días hábiles.
ARTICULO 18°.- Recibido el oficio judicial por el fiduciario, este deberá expedir y depositar en el juzgado oficiante un certificado por la cancelación total de la deuda exigible, de conformidad con la liquidación a que alude el artículo precedente, en el que se discriminará:
a) El monto de la obligación asumida por el fiduciario en los términos y límites admitidos en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria.
b) El monto que exceda la obligación asumida en el punto anterior, hasta completar la suma que surge del oficio previsto en el Art. 17 º.
ARTICULO 19º.- Presentado el certificado al que alude el artículo precedente, el mismo tendrá el carácter de dación en pago, y el acreedor podrá hacer exigible al fiduciario el monto comprometido. El fiduciario procederá al pago al primer requerimiento del acreedor en el que manifieste aceptar la dación en pago. Este acto importará la renuncia por parte del acreedor a toda acción y/o derecho relacionados con el mutuo objeto de litigio.
ARTICULO 20º.- El pago efectuado por el fiduciario en los términos y límites admitidos en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria, de conformidad con el punto a) del Art. 19 º, importará su subrogación legal por el monto pagado por este concepto, en todos los derechos acciones y garantías del acreedor con relación al mutuo correspondiente. El juez ordenará la inscripción registral a fin de asentar dicha subrogación legal.
ARTICULO 21º.- En todos los casos, las obligaciones asumidas por el fiduciario que excedan la suma que le corresponde abonar al deudor en los términos y límites admitidos en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria, de conformidad con el punto b) del Art. 19°, tendrá el carácter de una compensación no reintegrable a cargo del Estado Nacional.
A los efectos del pago de la compensación establecida en este artículo, en los términos y en la oportunidad prevista en el artículo 20º segundo párrafo, el agente de pago del Estado Nacional será el fiduciario del Sistema de Refinanciación Hipotecaria
ARTICULO 22°.- Una vez perfeccionada la citada subrogación legal, el órgano fiduciario deberá presentar todos los instrumentos que acrediten la misma por ante el órgano judicial competente que ha entendido en la Ejecución Hipotecaria promovida por el anterior acreedor.- En tal caso el Señor Juez actuante tendrá por subrogado al órgano fiduciario ordenando las medidas judiciales y procesales que fueran pertinentes para la continuación de la ejecución hipotecaria con el acreedor subrogado.-
CAPITULO V
DE LOS DEUDORES BANCARIOS
ARTICULO 23º.- El Banco Central de la República Argentina, como entidad monetaria deberá requerir a todas las Entidades Financieras habilitadas para operar en el sistema financiero, un detalle pormenorizado respecto de todos los mutuos hipotecarios que se encuentren en su cartera, y que se hallen en mora, dentro de las fechas establecidas en la presente ley.- La información a brindarse deberá contener:
a) Datos personales de los deudores;
b) Fecha de la mora;
c) Monto original del préstamo;
d) Deuda total del mutuo, consignando los intereses adeudados, y la forma de cálculo de los mismos;
e) Estado actual de la deuda, en caso que la misma haya sido ejecutada judicialmente deberá hacerse saber: estado procesal del juicio, Juzgado y Secretaria y carátula del expediente, y demás datos que la Autoridad Monetaria estime de interés, facultándosela para ampliar por vía de la reglamentación pertinente, la información que estime necesaria.-
ARTICULO 24°.- Designase como agente fiduciario al BANCO DE LA NACION ARGENTINA quien será el encargado de administrar los fondos que proveerá el Poder Ejecutivo y/ el Ministerio de Economía y Producción en su caso, tendrá por objeto la implementación completa del Sistema de Refinanciación creado en la presente.- Deberá actuar en virtud de las disposiciones que contendrá la reglamentación que al respecto se dicte.-
ARTICULO 25°.- Las Entidades componentes del Sistema Financiero Nacional, que sean acreedoras de mutuos hipotecarios comprendidos en la presente, deberán con carácter obligatorio brindar las informaciones que se le requiera por parte del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA, quien como autoridad máxima podrá adoptar las medidas conducentes para el cumplimiento de la presente, facultándoselo a hacer uso de las medidas que estime necesarias de acuerdo a la Carta Orgánica del Banco Central y la Ley de Entidades Financieras, ejerciendo el poder de policía que como tal le otorgan las normas aludidas.-
ARTICULO 26º: El Poder Ejecutivo deberá proceder a la reglamentación de la presente en un plazo máximo de noventa (90) días contados desde su publicación, facultándoselo expresamente a dictar la normativa que fuera conducente para llevar adelante lo que la presente norma establece, pudiendo incluso como medida de excepción alargar los plazos legales que esta norma contiene, si existiera una imposibilidad de instrumentación de los mecanismos en el tiempo que se prevé en la presente.-
CAPITULO VI
DEUDORES PRECONVERTIBILIDAD BANCO HIPOTECARIO
ARTICULO 27°.- Apruébese la metodología para la reestructuración de las deudas comprendidas en el artículo 23 de la Ley 25.798 que se adjunta como Anexo I a la presente Ley. Estarán comprendidos entre los créditos a reestructurar, aquellos que habiendo cumplido con las condiciones indicadas en esa Ley, hayan sido refinanciados o transferidos a terceros; siempre que los mismos se encontrasen en mora hasta la fecha de promulgación de esta Ley.
ARTICULO 28°.- La metodología de reestructuración aprobada en el artículo 1 será implementada en el plazo de 60 días hábiles desde la sanción de esta Ley.
ARTICULO 29°.- Quedan suspendidas las ejecuciones de las deudas comprendidas en el artículo 23 de la Ley 25.798 desde la fecha de sanción de la presente Ley y hasta que se complete la reestructuración aprobada en su artículo 1.
ARTICULO 30°.- No se reconocerán al acreedor hipotecario ningún tipo de gastos en concepto de ejecuciones hipotecarias.
ARTICULO 31°.- Los créditos reestructurados permanecerán como cartera del banco. No se trasladarán al fondo fiduciario creado por la Ley 25.798. Quedan exceptuados de lo anterior los casos en que, luego de reestructurado el mutuo, el deudor plantee expresamente la persistencia de problemas de repago, lo cual deberá ser acreditado en la forma que determine la reglamentación. En este caso, la opción será ejercida por el deudor.
ARTICULO 32º.- Los créditos alcanzados por la presente Ley, una vez reestructurados, serán calificados de acuerdo con su nueva situación financiera en la clasificación del BCRA.
ARTICULO 33°.- Todos los deudores alcanzados por esta Ley, serán desafectados de las Centrales de Información de Créditos, en la medida en que los mismos hubiesen sido afectados como consecuencia del incumplimiento en el pago de las cuotas de los créditos hipotecarios alcanzados por esta Ley.
ARTICULO 34°.- El Poder Ejecutivo Nacional propondrá la metodología de reestructuración aplicable a los créditos no incluidos en el artículo 23 de la Ley 25.798 que así lo requieran a efectos de garantizar un tratamiento equitativo respecto de las disposiciones de la presente Ley, en el plazo de 60 días hábiles posteriores a su sanción.
CAPITULO VII
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 35°.- Establécese que la presente ley se encuentra comprendida en el marco de la emergencia económica vigente, en los términos y alcances de la ley 25.561 y sus modificatorias
ARTICULO 36°.- Invitase a las Provincias a dictar toda disposición pertinente para resolver el cumplimiento de la presente ley.
ARTICULO 37°.- La Autoridad de Aplicación de la presente Ley es el Ministerio de Economía y Producción de la Nación
ARTICULO 38°.- La presente ley es de orden público y entrara en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación.
ARTICULO 39º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La situación de los deudores hipotecarios de vivienda única de ocupación permanente es una deuda pendiente que el estado nacional con aquellas familias que fueron perjudicadas con la pesificacion asimetrica.
El presente proyecto de ley tiende a otorgar una solución definitiva en los tres casos de deudores, los bancarios, los de escribanía y los deudores del antes, Banco Hipotecario Nacional originados por deudas originadas en la preconvertibilidad.
Para el caso de los deudores, preconvertibilidad, se le incorporo un capitulo, que simplemente es un dictamen realizado por la Senadora Escudero como miembro de la unidad de reestructuración de dichas deudas por parte del congreso de la Nación, al cual los diputados preopinantes compartimos su desición.
El espíritu del legislador al sancionar la ley 25798, fue buscar un mecanismo para resolver la situación planteada en torno a las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda única, atento que un sector importante de la sociedad vio severamente afectados sus derechos por la grave crisis económica por la que atravesara el país, a tal fin, la ley y su reglamentación fijaron pautas tendientes a evitar las ejecuciones hipotecarias.
Sin embargo, la ley no cumplió su cometido, la jurisprudencia en forma pacífica, salvo excepciones aisladas, no hizo lugar a la pesificación de las deudas hipotecarias, previstas en el Artículo 11 por la ley 25820 (1) y sus modificatorias, en términos generales consideraron que "no corresponde que la parte deudora pague su hipoteca en pesos, porque esto "implicaría convalidar la licuación de la deuda lo que se convertiría en una clara confiscación de los derechos del acreedor para beneficiar totalmente al deudor". Por eso aplicaron "la jurisprudencia del esfuerzo compartido". Ello implica que la diferencia entre el dólar uno a uno y la cotización en el mercado libre deberá ser asumida por partes iguales entre el acreedor y el deudor. Luego de la devaluación, el tema de los préstamos hipotecarios entre privados fue uno de los tantos frentes de controversia que quedaron abiertos, y sobre el cual no se ha expedido todavía la Corte Suprema. En consecuencia el deudor que ingresó al sistema regulado por el fideicomiso, ve agravada su situación patrimonial y su inseguridad jurídica.
La situación es doblemente gravosa para el deudor, por una parte, viene pagando hace más de 20 meses la cuota al fiduciario, con una tasa de interés del 14,5%, quien se subrogaría en los derechos del acreedor; pero la demora en la integración de los fondos públicos, obstaba a su presentación judicial.
Por otra parte los jueces decretan la inconstitucionalidad de la ley o su inaplicabilidad y prosiguen con el proceso ejecutorio hasta llegar a la subasta, estos son los hechos que crearon el escenario que hoy lleva a los deudores a proseguir con sus reclamos. El Estado que es el garante final de la seguridad jurídica arbitró una herramienta que resultó inconveniente con el objetivo perseguido.
Hoy los deudores que ingresaron al sistema de refinanciación hipotecaria tienen dos acreedores y ninguna solución.
La jurisprudencia ha considerado hasta el presente, que los actores involucrados en el esfuerzo compartido se circunscribían a dos (el deudor y el acreedor) basado en el instituto legal de la imprevisión artículo 1198 del Código Civil, que dio lugar a la teoría del esfuerzo compartido.
Subyace en el espíritu del Articulo 1198 del Código Civil, que si en la base del negocio se produjera una alteración total e imprevista, que no hubiera sido considerada en el contrato, no sería de buena fe someter a la parte perjudicada al cumplimiento de algo que se pactó bajo circunstancias totalmente distintas.
Sin embargo, es preciso señalar que el Estado al asegurar mediante la ley de convertibilidad, la estabilidad cambiaria, la ley intangibilidad de los depósitos y difundir por todos los medios a su alcance que tal situación era invariante dio a los contratantes un contexto de seguridad que no hubiera existido si la cotización del dólar hubiera estado sujeta al mercado.
El Estado al generar ese marco contextual para los negocios se constituye así en parte implícita del contrato. Argumentar que los contratantes no deberían haber confiado en el Estado equivale a considerar que el mismo no existe como tal, lo cual implicaría un absurdo. En este sentido siguiendo la coherencia jurídica que debe imperar en todo Estado si éste se encontró ante una situación imprevista, es dable admitir que se vio obligado a cambiar las reglas de juego que había implementado para toda la sociedad, sin embargo ello no lo libera de la responsabilidad asumida, mas aún al implementar la política cambiaria debió haber considerado las consecuencias que un cambio provocaría. Por otra parte el Estado ha reconocido su responsabilidad frente a otros actores económicos compensándolos.
La "reestructuración" del mutuo hipotecario que proponemos tiende a distribuir las consecuencias de las transformaciones económicas agregando como partícipe del esfuerzo compartido al Estado, mediante el pago de una compensación por la diferencia faltante solicitada por el acreedor y a la que avala la Justicia. Sin embargo para que el Estado tenga esa obligación es necesario que el acreedor lo haya incluido implícitamente en el momento de convenir el mutuo hipotecario.
Este proceso interno del acto volitivo quedaría de manifiesto a través del cumplimiento de las obligaciones fiscales resultantes del mutuo en tiempo y forma, lo que se demuestra al presentar el certificado de cumplimiento fiscal que acredite que los fondos dados en mutuo hipotecario hubiesen sido debidamente declarados y el impuesto correspondiente debidamente ingresado, todo ello en los términos del artículo 104 de la Ley Nº 11.683 y sus modificatorias.
De esta manera, se restituiría el equilibrio de las prestaciones, se daría coherencia al accionar del Estado, que va más allá de la actuación de un gobierno, y se comenzaría a fortalecer y crear las condiciones para que la sociedad reconstruya su confianza en el Estado, que en última instancia es el garante de la seguridad jurídica
Revisar el equilibrio de las prestaciones para restituirlo no es tarea sencilla, (porque no es tarea sencilla) consideramos que la utilización de una pauta porcentual que divida la incidencia de la devaluación contemplando para su determinación no sólo la brecha entre las monedas sino también los demás valores que conformaron el objeto de la relación y que estén en juego, así como también el lapso de duración y estado de la obligación asumida, es una fórmula que permitirá dentro del marco de la emergencia, brindar una adecuación del contrato que se ejecuta a las circunstancias sobrevinientes que lo modificaron y atenuando el impacto que aquellas provocaron en el patrimonio de las partes involucradas.
Es por ello Sr. presidente que en el convencimiento de encontrar una solución integral a los problemas presentados es que ponemos en consideración el presente proyecto de ley que es el resumen de varias voluntades políticas ya expresadas sobre la cuestión.
ANEXO
ANEXO I
1. Universo de Deudores: Deudores Pre-Convertibilidad (artículo 23 Ley 25.798)
2. Mutuos Elegibles: De conformidad con el artículo 23 de la Ley Nº 25.798, serán susceptibles de ser analizados por la Unidad de Reestructuración aquellos mutuos que hayan sido concertados con anterioridad a la vigencia de la Ley de Convertibilidad Nº 23.928 y que resulten elegibles en los términos del régimen general de la Ley 25.798, excepto en lo que respecta al requisito de época de mora dispuesta en el artículo 3º de la misma Ley (entre el 1º de enero de 2.001 y el 11 de septiembre de 2.003. Lo anterior incluye aquellos mutuos que, habiendo cumplido con estos requisitos, hubiesen sido refinanciados posteriormente por el Banco.
3. Criterio de reestructuración General:
El criterio de reestructuración general consistirá en recalcular los mutuos considerando las condiciones contractuales originales y aplicar una quita igual a la totalidad de los intereses devengados durante los períodos en mora desde la fecha en que haya incurrido en tal situación, en la medida que la misma se haya mantenido hasta la fecha de promulgación de la presente Ley.
4. Especificaciones Metodológicas:
Punto 1: Sistema de Amortización a Aplicar
Punto 2: Capital Inicial a Considerar
Punto 3: Intereses
Punto 4: Plazo
Punto 5: Gastos
Punto 6: Indexación
Punto 7: Cuotas Efectivamente Pagadas por el Deudor
Punto 8: Procedimiento de Recálculo
Punto 9: Instrumentación
Punto 10: Consideraciones Generales
Punto 1: SISTEMA DE AMORTIZACIÓN APLICABLE
El Sistema de Amortización a aplicar será el Sistema de Amortización Progresiva, también
llamado Sistema Francés.
Este Sistema se caracteriza por tener:
Una cuota constante.
Una amortización creciente de capital.
Un interés calculado directamente sobre el saldo de deuda.
Saldo de Deuda decreciente.
Partiendo de esta premisa, deberán observarse en todos y cada uno de los períodos estas condiciones.
Punto 2: CAPITAL INICIAL A CONSIDERAR
Se entiende por Capital Inicial a los montos efectivamente desembolsados por el Banco, es decir el monto total inicial del crédito, el mismo va a ser calculado considerando las pautas aquí establecidas.
Operatorias Individuales Puras: el monto que figura en el contrato.
Operatorias Globales devenidas en Individuales: en este tipo de operatorias siendo una práctica común que se escriturase mucho tiempo después de que se comenzare a amortizar el préstamo (por lo general en tales situaciones cuando se firmaba el contrato ya se habían devengado una cierta cantidad de períodos y tomaban el saldo resultante a esa fecha -que no se condecía con el efectivamente acordado-) se va a considerar el monto que surja de los siguientes documentos:
1) Acuerdo.
2) Boleto de Compra-Venta y Convenio de Financiación.
En el caso de que no se cuente con ninguno de los instrumentos antes mencionados se tomará el menor de los siguientes valores:
1) Capital Inicial que figure en los registros del Banco.
Análisis Retroactivo de los datos contenidos en alguna boleta de pago referida al período de inicio del desembolso. Esta prueba quedará a cargo del interesado (Deudor).
Certificados de Desembolsos: en el caso de que se hubiera pactado que el monto del préstamo sería entregado a través de desembolsos parciales, se considerará la suma de la totalidad de los Certificados de Desembolsos correspondientes.
Monto Máximo a Considerar como Capital Inicial: en todos los casos el valor considerado no podrá ser mayor al valor de mercado de la propiedad a la fecha de inicio del préstamo, en el caso de que se hubiera financiado el 100% del valor del inmueble o su correspondiente porcentaje en caso de que fuera menor; a fin de evitar inconsistencias entre el valor escriturado y el de mercado a la fecha de escrituración.
Punto 3: INTERÉS
El interés a aplicar en todos y cada uno de los períodos siempre lo será bajo la metodología Directo sobre Saldo. Bajo ninguna circunstancia se podrá utilizar la Capitalización de Intereses.
Interés Compensatorio: En el espíritu de lo convenido por las partes en el contrato original o instrumento pertinente (de modo de no vulnerar la propiedad ni los derechos adquiridos por los deudores) se considerará durante todo el período del préstamo la Tasa de Interés Originariamente pactada entre las partes en el respectivo Contrato o Instrumento que hubiera dado origen al mutuo.
Mora: En ninguna circunstancia se admitirá el devengamiento de intereses de ningún tipo (compensatorio - moratorio - punitorio) sobre los períodos en mora.
Punto 4: PLAZO
El período de tiempo a considerar durante el cual se va a devengar el préstamo va a ser el originariamente pactado en el contrato o instrumento que le dio origen al mismo.
El plazo restante no podrá ser mayor a aquel que surja de la diferencia entre la cantidad de períodos pactados originariamente y los períodos ya devengados desde el inicio o la fecha que se considera como de inicio del préstamo.
Punto 5: GASTOS
El análisis de los Gastos se va a circunscribir a los siguientes conceptos:
1) Seguro de Vida
2) Seguro contra Incendio
3) Impuesto al Valor Agregado
4) Gastos Administrativos
Seguro de Vida: las primas de los seguros de vida que se considerarán a los efectos del recálculo no podrán superar al promedio de las existentes en el mercado a la fecha de la sanción de esta Ley. Las mismas deberán ser calculadas sobre el capital inicial.
Seguro de Incendio: las primas de los seguros contra incendio que se considerarán a los efectos del recálculo no podrán superar al promedio de las existentes en el mercado a la fecha de la sanción de esta Ley. Las mismas deberán ser calculadas sobre un monto que no podrá superar el valor de tasación que hubiera correspondido a la fecha en que se originó el mutuo. El valor que se determine podrá ser objeto de reconsideración a pedido del deudor.
Gastos Administrativos:
1) Se entenderán por Gastos Administrativos: los gastos bancarios, los de escritura traslativa de dominio, los de escritura de constitución de hipoteca y demás gastos que no se hayan considerado en esta enumeración.
2) Los gastos administrativos son los que surjan del contrato o instrumento respectivo. En caso de que los mismos no se encontrasen determinados en los mencionados documentos, éstos no podrán superar al promedio de los existentes en el mercado a la fecha de sanción de esta Ley.
Punto 6: INDEXACIÓN
El índice a utilizar será el Índice del Costo de la Construcción Definitivo (ICC-BHN Definitivo) elaborado por el Banco Hipotecario Nacional.
Únicamente se podrán practicar indexaciones hasta el 31/03/1991 inclusive. A partir de esa fecha no se podrá indexar en ningún caso y bajo ninguna forma.
Este índice está elaborado de tal forma que debe ser aplicado con un atraso de menos dos meses.
Punto 7: CUOTAS EFECTIVAMENTE PAGADAS POR EL DEUDOR
El monto de las cuotas efectivamente pagadas a considerar, a los fines del recálculo aquí dispuesto,
surgirá del importe que se obtenga de las boletas de pago neto de los intereses por mora,
incluyéndose los depósitos judiciales. (respaldo documental).
En el caso de que no se suministren las boletas de pago para poder respaldar esa información, se
dará por válida la información que surja de los resúmenes del mismo Banco.
Las cuotas se considerarán referenciadas al período que figura en la boleta sin importar la fecha en que fueron efectivamente ingresadas.
Punto 8: PROCEDIMIENTO DE RECALCULO
A partir de los datos obtenidos según las pautas determinadas en los puntos anteriores se deberá proceder a realizar el desarrollo del cuadro de marcha de acuerdo al Sistema Francés desde la fecha que se fijó como de origen del préstamo. Las cuotas que surjan en el cuadro de marcha a partir de la aplicación de los parámetros aquí establecidos serán consideradas como cuotas teóricas a los efectos de los cálculos posteriores.
A este cuadro base se le agregarán cuatro columnas para poder realizar el recálculo aquí dispuesto:
1) Columna 1: Cuotas Efectivamente Pagadas
En esta columna se cargarán e imputarán a cada período las cuotas que le correspondan y que hayan sido pagadas efectivamente por el cliente.
A los efectos de hacer una correcta imputación de los montos, se analizarán los importes que figuren en la boleta en forma desagregada y así poder no considerar los conceptos incluidos en la cuota referidos a intereses por mora.
2) Columna 2: Diferencia entre Cuotas
En esta columna se calculará la diferencia entre las cuotas efectivamente pagadas y las cuotas teóricas, manteniendo el signo de la diferencia. Se debe observar que cada cuota efectivamente pagada se correlacione con la cuota teórica en lo que respecta al período en cuestión para que de esta forma se asegure que se están comparando valores homogéneos.
3) Columna 3: Diferencia Actualizada
A cada importe que surja de la diferencia se lo deberá actualizar con su respectivo coeficiente, de tal manera que puedan ser considerados como valores homogéneos para su futura sumatoria.
4) Columna 4: Diferencia Actualizada y Acumulada a la Fecha de Pago de la Última Cuota Paga
En esta columna se va realizando la suma algebraica (respetando los valores relativos) de las diferencias actualizadas, de tal manera que a la fecha de la última cuota pagada se cuente con un monto acumulado que si es positivo es un saldo a favor del deudor y si es negativo es un saldo a favor del banco.
Al saldo de deuda obtenido según el cuadro de marcha antes descrito a la fecha del último pago realizado, se le sumará o restará, según corresponda, la diferencia actualizada y acumulada a la fecha en cuestión, obteniendo así el nuevo saldo de deuda;
1) Si la diferencia acumulada actualizada es positiva, se le resta del saldo de deuda que surja del cuadro de marcha.
2) Si la diferencia acumulada es negativa, se suma al saldo de deuda que surja del cuadro de marcha.
A partir de este saldo, se recalculará el préstamo considerando además de las cláusulas contractuales originales y las pautas aquí observadas, la capacidad futura de repago del titular del mutuo. En caso de que la capacidad futura de repago del titular imponga una limitación, sólo se admitirá su inclusión en el Fondo Fiduciario creado por la Ley 25.798 en la medida que se observen las exigencias establecidas en el artículo 4 de esta Ley.
En los casos que los ingresos del grupo familiar hubieran aumentado, a petición del deudor se podrá aumentar el monto de la cuota, de tal forma que el plazo para amortizar el saldo de deuda en cuestión se vea disminuido.
Punto 9: INSTRUMENTACIÓN
A los fines de acelerar los procesos de cálculo del beneficio sería conveniente que se presente con cargo al deudor, una certificación contable (tanto impresa como en soporte digital), donde consten todos los datos contractuales necesarios de acuerdo a las pautas aquí establecidas, como así también todas las cuotas efectivamente ingresadas, observándose lo enunciado en el punto respectivo.
Para todos aquellos casos con que no se cuente con el contrato, instrumento respectivo o cualquier otro respaldo documental para poder determinar los datos necesarios para realizar el recálculo aquí dispuesto (capital inicial, tasa de interés y plazo), y observando que los registros del banco comienzan, en su gran mayoría, a partir del 01/08/1987 porque no tiene información anterior por cambios en sus respectivos sistemas de información, se dará por válida la información contenida en los mencionados registros al 01/08/1987.
En esta misma certificación contable, se incluirá también el certificado de ingresos del grupo familiar para poder determinar de esta forma la limitación en la cuota a ingresar.
Saldo a Favor del Cliente: en los casos en que el cálculo del beneficio aquí dispuesto produzca la cancelación del crédito y aún así se siga obteniendo un saldo a favor del cliente, dicho saldo pasará a formar parte de los fondos especiales creados por las Leyes 24.143 y 24.855.
Cancelación del Crédito: en caso de que el cálculo del beneficio aquí dispuesto diera como resultado que el cliente, como consecuencia de los pagos ya ingresados, hubiese cancelado el crédito, se le entregará el documento liberatorio de la hipoteca y se lo desafectará en forma inmediata de las Centrales de Información de Crédito.
Centrales de Información de Crédito: una vez instrumentado el recálculo aquí establecido, los deudores alcanzados por el mismo deberán ser desafectados de las Centrales de Información de Crédito, si hubieran sido afectados a los mismos como consecuencia de esta situación.
Punto 10: DISPOSICIONES GENERALES
Bajo ninguna circunstancia se podrán aplicar amortizaciones negativas. En caso de que esto suceda se deberá proceder a realizar un ajuste en la cuota y si el límite impuesto por los ingresos del grupo familiar no lo permitiese, se procederá a utilizar los fondos especiales creados para tal fin. (Leyes 24.143 y 24.855)
No se permitirá bajo ninguna forma la Capitalización de Intereses.
Para los casos de desembolsos progresivos, en aquellas situaciones en las que la amortización del crédito se inicie con anterioridad a la fecha en que el Banco hubiera cancelado la totalidad de los desembolsos convenidos, el sistema se irá recalculando en la medida en que se verifique la efectiva entrega de los mismos.
En los casos en los que se hayan observado desembolsos parciales, antes que se hubiera comenzado a amortizar el préstamo, corresponderá indexar cada uno de ellos con su respectivo índice para recién proceder a su suma.
Las cuotas resultantes no podrán ser mayores al 25% de los ingresos totales del grupo familiar (Cuota Tope).
En caso de cancelación total anticipada del crédito por parte del deudor no se le cobrará ningún tipo de multa en concepto de cancelación anticipada. Además se incentivará la cancelación anticipada de los mismos con una quita adicional del 10% sobre el saldo resultante.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BAYONZO, LILIANA AMELIA | CHACO | UCR |
| MAFFEI, MARTA OLINDA | BUENOS AIRES | ARI |
| LEYBA DE MARTI, BEATRIZ | CORDOBA | UCR |
| QUIROZ, ELSA SIRIA | BUENOS AIRES | ARI |
| ROZAS, ANGEL | CHACO | UCR |
| LEMOS, SILVIA BEATRIZ | MENDOZA | UCR |
| HERNANDEZ, CINTHYA GABRIELA | RIO NEGRO | UCR |
| ZIMMERMANN, VICTOR | CHACO | UCR |
| BRUE, DANIEL AGUSTIN | SANTIAGO DEL ESTERO | UCR |
| MONTENEGRO, OLINDA | CHACO | UCR |
| GODOY, JUAN CARLOS LUCIO | ENTRE RIOS | CONCERTACION ENTRERRIANA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 31/10/2006 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 1353/2006 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 1353/06 | 16/11/2006 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | MOCION DE PREFERENCIA PARA LA PROXIMA SESION CON DICTAMEN (AFIRMATIVA) | 04/10/2006 |