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PROYECTO DE TP
Expediente 4092-D-2014
Sumario: LOCACIONES URBANAS: REGULACION DE LAS CONDICIONES QUE DEBEN REUNIR LOS CONTRATOS.
Fecha: 28/05/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 54
El Senado y Cámara de Diputados...
Regulación de las
condiciones que deben reunir las locaciones urbanas en general.
ARTÍCULO 1°: Ámbito de
aplicación: Los contratos de locaciones urbanas destinados a vivienda se
rigen por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23.091 y con
el Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la
presente norma.
FORMAS DE
CONTRATACION.-
ARTÍCULO 2°: Contratos
escritos: Los contratos de locaciones urbanas, así como también
sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se
considerará que este rige por el plazo mínimo y el precio de la locación será
estipulado por la voluntad de las partes, conforme a lo normado por el artículo 6
de la presente ley y fijado en moneda nacional.
ARTÍCULO 3°: Plazo: El plazo
mínimo de las locaciones con destino a vivienda única, familiar y de ocupación
permanente, será de tres (3) años. Los contratos que se hayan
celebrado pactando períodos menores, serán considerados como formulados
por el plazo mínimo precedentemente fijado.
El término de duración de las
restantes locaciones será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que la locación alcance
una duración mínima de tres años, salvo que cualquiera de las partes
contratantes manifieste en forma fehaciente, con treinta días de antelación
como mínimo a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las
prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
DE LA FORMA DE PAGO.-
ARTÍCULO 4: Período de
pago: La locación se paga en períodos mensuales.
El período de pago corresponde al
mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de
vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al
día diez (10) de cada mes.
En los casos en que la fecha de
inicio o de finalización del contrato no coincidiere con la fecha de cierre del
período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para
ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el
resultado por la cantidad de días a liquidar.
ARTÍCULO 5°: Forma de
pago: El locatario podrá en todos los casos pagar la locación en efectivo, en el
lugar que se acuerde entre las partes, o bien mediante depósito o transferencia
bancaria a la cuenta que el locador deberá tener abierta a tales efectos, y que
deberá figurar en el contrato de locación.
En el comprobante del depósito que
la entidad bancaria emita, que será prueba suficiente del pago realizado por el
locatario, deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las
entidades bancarias puedan informar a la autoridad que lo requiera el listado de
locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de locadores.
ARTÍCULO 6°: Ajuste de los
montos de los alquileres: Las partes podrán ajustar anualmente el precio del
arrendamiento, en base a la variación de la valuación del inmueble fijado por la
autoridad de aplicación, quien intervendrá en dicha operación. Será nulo todo
otro tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento
del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí
dispuesto.
ARTÍCULO 7°: Intimación del
pago: Transcurridos dos (2) meses, sin que el locatario abone el precio de la
locación, el Locador tendrá la posibilidad de rescindir unilateralmente el
contrato.
Previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador deberá intimar
fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo
que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de
la intimación, que debe consignar el lugar de pago.
ARTÍCULO 8°: Pagos
anticipados. En ningún caso podrá requerirse del locatario el pago de
alquileres anticipados. La violación de estas disposiciones facultará al locatario
a reclamar el reintegro de las sumas adelantadas, con su correspondiente
actualización. De requerirse actuaciones judiciales por
tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
ARTÍCULO 9°: Fianzas o
Depósitos en Garantía: Las cantidades entregadas en concepto de fianza o
depósito en garantía, no podrán superar en ningún caso el equivalente de un
(1) mes de alquiler y deberá serlo en moneda nacional. Dichas cantidades
serán devueltas una vez finalizado el arrendamiento, previa actualización de
su valor al último mes de alquiler cobrado.
En los casos en que en el contrato
de locación se requiera de garantía inmobiliaria, la misma nunca podrá ser más
de una propiedad, y podrá estar ubicada en cualquier lugar del territorio
nacional.
Cuando el arrendamiento sea de
una vivienda con destino familiar, única y de ocupación permanente, el locador
no podrá exigirle al locatario otro tipo de fianza o garantía que no se de la
enunciada en el párrafo primero.
ARTÍCULO 10°: Comisiones:
En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una
tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por
sus servicios no podrán superar en ningún caso el monto equivalente a un (1)
mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes.
Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa
o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal,
serán solventados por mitades por las partes.
DE LAS OBLIGACIONES.-
ARTÍCULO 11°: Obligaciones
del locador: La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce
pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la
reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso
inadecuado de su parte. Asimismo deberán abonar las tasas, contribuciones e
impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.
Además deberá informar al locatario
la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo, o de su
finalización en forma fehaciente y con una antelación no menor a 60 días a la
fecha de finalización del contrato.
ARTÍCULO 12°: Obligaciones
del locatario: El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el
precio mensual de la locación, las facturas correspondientes a los servicios de
que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias y de mantener el
inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a las cuales fue
calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la reparación o
reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. En ningún
caso responderá por aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que
sean consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del
tiempo.
Además deberá informar al locador,
en su caso, la voluntad de no renovación del contrato en forma fehaciente y
con una antelación no menor a 60 días a la fecha de finalización del
mismo.
PROHIBICIONES.-
ARTÍCULO 13°: Sublocación.
Cesión. Sanciones: Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble,
utilizarlo para fin distinto del de personal y/o familiar, y la cesión total o parcial
del contrato, sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a
esta disposición le darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del
contrato de acuerdo con lo previsto en esta ley.
DE LA RESOLUCION
ANTICIPADA.-
ARTÍCULO 14°: Resolución
anticipada del locador: El locador podrá rescindir sin justa causa
anticipadamente el contrato, previa notificación al locatario por un plazo no
menor de (60) sesenta días.
En este caso deberá abonar, en
concepto de indemnización una suma equivalente a dos (2) meses de
alquiler.
Podrá asimismo resolver el contrato
en forma anticipada cuando medie justa causa. Existe justa causa cuando el
locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de
sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de
resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, el locador debe
previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente,
exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello,
un plazo no inferior a quince (15) días corridos. Resuelto debidamente el
contrato el locador puede demandar judicialmente a la locataria por
desalojo.
ARTÍCULO 15°: Resolución
anticipada del locatario: El locatario podrá, transcurridos los 4 primeros
meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima
de treinta (30) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. La decisión en
tal sentido y su notificación pueden ser anteriores al plazo mínimo de vigencia
del contrato. En este caso el locatario abonará en concepto de indemnización
el depósito en garantía que hubiere realizado.
Si el locatario resuelve
unilateralmente el contrato antes de los primeros cuatro (4) meses, o si no
respeta la forma o el tiempo de la notificación, abonará en beneficio de la parte
locadora el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
ARTÍCULO 16°:
Continuadores del locatario: En caso de abandono del arrendamiento o
fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado en las condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por su familia conviviente y por
quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato
familiar.
ARTÍCULO 17°: La autoridad
de aplicación de la presente ley será la Secretaria de Comercio Interior,
dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas de la Nación.
ARTÍCULO 18°: Deróguense
los artículos 1 a 9 y el inciso e del artículo 10 de la ley 23.091.
ARTÍCULO 19°: Comuníquese
al Poder Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El proyecto que
presentamos ante este Honorable Cuerpo viene a modificar y aggiornar la ley
23.091 de locaciones urbanas, en tanto viviendas destinadas a uso
familiar.
En la actualidad nos
encontramos ante una problemática que requiere que como representantes del
pueblo, demos una respuesta desde nuestro ámbito, otorgando un marco legal
que tenga en cuenta las necesidades y las conveniencias de los actores
intervinientes.
Alquilar una vivienda no
es una elección de vida. Es una necesidad. Miles de personas deben alquilar
porque necesitan un lugar para vivir; y el crecimiento y la inclusión sin
precedentes que desde el año 2003 venimos viviendo, han logrado que el
mercado inmobiliario tenga su correlato, erigiéndose como un negocio
altamente rentable para los propietarios.
Entendiendo que el papel
del Estado debe ser el de regular las relaciones jurídicas de las personas,
creemos que debemos modificar la ley 23.091, para que la relación entre
locador y locatario no quede librada simplemente a la lógica mercantilista.
Debemos entender que
en esta particular relación, no hay igualdad entre las partes que contratan;
puesto que una de ellas posee una necesidad imperiosa, que es la de un techo
para poder vivir, y otra posee un inmueble que no utiliza para vivir, y quiere con
él obtener legítimamente un lucro como fuente de ingresos.
Ante esta desigualdad
intrínseca entre las partes contratantes, quien impone las condiciones siempre
será el dueño del inmueble a locar, y el inquilino no tiene posibilidad alguna de
discutir cláusulas, montos, condiciones, formas de pago, actualizaciones, etc.
Se toma o se deja el inmueble, bajo las condiciones impuestas. Esto es una
realidad que no puede soslayarse.
Es aquí donde nosotros,
representantes electos por el pueblo debemos intervenir para otorgar un marco
legal que disminuya esa desigualdad y proteja de forma más efectiva a la parte
más débil de la relación contractual, estableciendo pautas razonables en las
condiciones de contratación.
Por ello, establecemos el
plazo mínimo de vigencia del contrato en tres años, puesto que les brinda a las
partes certeza, seguridad y posibilidad de planificación hacia el futuro, lo que
constituye la base de cualquier relación jurídica.
El precio de la locación
siempre será pactado libremente por las partes. Lo que el proyecto intenta
es establecer parámetros mínimos para el ajuste de los precios de los
alquileres, permitiendo la intervención del Estado como regulador, mediante la
autoridad de aplicación, en cabeza de la Secretaria de Comercio Interior,
dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas de la Nación.
El proyecto contempla los
requisitos y gastos que el contrato puede generar. En primer lugar se establece
la potestad del locador de exigir una garantía inmobiliaria al locatario, pero esta
no podrá ser más de una propiedad, y podrá estar ubicada en cualquier lugar
del país. El agregado de esta aclaración al cuerpo normativo responde a una
realidad y una problemática concreta a la que se enfrentan los locatarios: las
exigencias que el locador impone como condición para la firma del contrato son
en la mayor parte de los casos, incumplibles. Hoy el locatario debe poner como
garantía un inmueble o más, y el mismo debe encontrarse en la localidad
donde pretende locar la vivienda, o a lo sumo, en la misma provincia.
Imaginemos, solo como un ejercicio,
el dilema al que se enfrentan a diario, por ejemplo miles de estudiantes de todo
el país que concurren a los grandes centros urbanos como C.A.B.A, Córdoba,
La Plata, Santa Fe, Bahía Blanca, solo por nombrar algunos, a cursar estudios
universitarios, al serles requeridas dos propiedades en la ciudad a la que recién
arriban y en la que no conocen a nadie, como requisito para poder alquilar su
vivienda y poder estudiar. Y que dicho requisito se deba pura y exclusivamente
a la voluntad del locador de, llegado el caso que se produzca un
incumplimiento por parte del locatario, de no querer ejecutar la garantía en otra
provincia, por una comodidad procesal, por llamarlo de algún modo. Realmente
constituye un requisito arbitrario, que no tiene asidero legal ni procesal alguno y
que pone de manifiesto la desigualdad de las partes al contratar, y que
nosotros como legisladores debemos minimizar.
Del mismo modo, el
problema de las altísimas comisiones que los intermediarios cobran al locatario,
muchas veces fuera del marco legal, hacen que poder alquilar una vivienda
para uso familiar implique una erogación inicial exorbitante que la mayoría de
las veces las familias no poseen. Es por ello que el proyecto prevé que la
comisión sea equivalente a un mes de alquiler y sea pagado en forma conjunta
por locador y locatario en partes iguales. Entendemos que no tiene una razón
valedera que el locatario sea quien soporte los gastos de comisión con el
intermediario en forma exclusiva, siendo que el locador obtiene beneficios.
Se establecen las
obligaciones del locador y del locatario, intentando contribuir también a una
relación más equitativa entre las partes contratantes. En efecto, en la
actualidad vencido el plazo del contrato, el locatario se ve obligado a entregar
al locador el inmueble, en las mismas condiciones en la que lo recibió. Esto
constituye un abuso por parte del locador, quien después de al menos dos
años de obtener réditos económicos por la locación de un bien que como
todos, sufre el desgaste natural de su uso, pretende recibir el inmueble, en las
mismas condiciones que tenía dos años antes, cuando no había sido utilizado.
No creemos que corresponda avalar este enriquecimiento sin causa -en los
términos del artículo 499 del Código Civil- en el que incurre el locador.
Todo bien está sometido a
desgaste por su uso normal y corriente, y el caso de los inmuebles claramente
no puede ser la excepción. No es lógico que el locatario, quien paga por el uso
y goce de un bien, tenga que restablecer el mismo al estado anterior al uso y
goce por el cual pagó durante el lapso del contrato.
Es por ello que el locatario
solo responderá por el uso inadecuado o irresponsable que haga del inmueble
locado, debiendo indemnizar a su propietario.
En definitiva, el proyecto
que presentamos intenta dar un marco de mayor igualdad entre las partes
contratantes, y enfocar la cuestión de la locación con fines de vivienda, desde
una óptica superadora a la simplemente mercantilista que es la que
actualmente prima.
Nuestro lugar de
legisladores nos invita a buscar soluciones concretas para los problemas de los
ciudadanos, intentando dar un marco legal de justicia, de certeza y de
previsibilidad para todas las relaciones jurídicas.
En atención a todo lo
expuesto, solicito el acompañamiento del presente proyecto por parte de mis
pares.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| ZAMARREÑO, MARIA EUGENIA | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |