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PROYECTO DE TP
Expediente 3868-D-2010
Sumario: LOCACIONES URBANAS (LEY 23091): MODIFICACIONES, SOBRE PLAZOS PARA LOCACIONES DE VIVIENDAS.
Fecha: 03/06/2010
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 68
El Senado y Cámara de Diputados...
Modificación Ley 23.091
de Locaciones Urbanas
Artículo 1º: Modifíquese en Artículo 2
de la Ley 23.091, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
"Artículo 2º: Plazos. Para los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las
locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, debe ser de tres años. Dicho plazo
mínimo será de cinco años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren
por términos menores deben ser considerados como formulados por los plazos mínimos
precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a
que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones
para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las
destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de
viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese
destino. Cuando el plazo de la relación locativa supere los seis meses, debe presumirse que
el contrato no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de
espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los
garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y
que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u
otros objetos;
d) Las locaciones de
puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en
que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como
inquilinos."
Artículo 2º: Incorpórese el Artículo 2
bis a la Ley 23.091 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 2 bis: Es obligación
del locador informar la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo en forma
fehaciente y con una antelación de 60 días a la fecha de finalización del contrato."
Articulo 3º: Modifíquese el Artículo 3
de la Ley 23.091, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Ajustes. Artículo 3º. Quedan
prohibidas y se consideraran nulas de nulidad absoluta las cláusulas que introduzcan
aumentos, indexaciones, escalonamientos y/o variaciones de cualquier tipo en el precio de
los alquileres durante el curso de duración del contrato.
En el caso de las prórrogas que
no implicaren novación del contrato de locación, quedan también prohibidas y se consideran
nulas de nulidad absoluta las cláusulas que introduzcan aumentos, indexaciones,
escalonamientos y/o variaciones de cualquier tipo en el precio de los alquileres de la
prórroga."
Artículo 4º: Modifíquese en el Capítulo
II - De las locaciones destinadas a vivienda - de la Ley de Locaciones Urbanas Nº 23.091, el
Artículo 6, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Períodos de pago. Artículo 6. El
precio de arrendamiento debe ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales,
quedando prohibida toda modificación en el precio del mismo al establecido en el primer
mes, que es el que deberá pagarse durante todo el plazo contractual."
Articulo 5º: Modifíquese el inciso B e
introducese el inciso D y E al Artículo 7, de la Ley 23.091, el que quedará redactado de la
siguiente manera:
Pagos anticipados. Artículo 7.
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del
locatario:
a) El pago de
alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;
b) Depósitos de
garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de
alquiler;
c) El pago del valor llave o
equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro
de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones
judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
d) Más de un bien
inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como
exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria, a los efectos de responder en caso de
futuros incumplimientos.
e) El valor de más de
un mes de alquiler en concepto de comisión del intermediario, el cual deberá ser afrontado
en forma paritaria con el locador.
Artículo 6º: Deróguese cualquier otra
disposición u otra norma que se oponga a la presente.
Artículo 7º: Comuníquese al Poder
Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Los principios que inspiran la reforma de la
presente Ley de Alquileres, son aquellos que guían al legislador en la búsqueda del bien
común, como son: garantizar su bienestar, su seguridad, la igualdad de condiciones frente a
la ley, y de esta manera, garantizar el acceso a los bienes indispensables para vivir en una
sociedad libre y justa donde todos los ciudadanos que habitan nuestro país puedan
desarrollar su vida en paz.
La presente Ley de Alquileres, fue promulgada
hace más de dos décadas. En ese período, el país atravesó una reforma constitucional, que
significó nuevos derechos y garantías para nuestros habitantes. Así mismo, el país atravesó
repetidas crisis políticos institucionales y económicosociales, que modificaron la trama de las
relaciones sociales, marcadas por una brecha entre poseedores y desposeídos, que se
acentúa cada vez más. De acuerdo a los datos del INDEC, en el primer semestre del año
2004, 3,4 millones de Hogares (el 33.5% del total de la población) se encuentra por debajo
de la línea de pobreza. El último Censo del 2001 demostró que existen 10.070.000 hogares;
para el año 2004, los datos publicados por el gobierno nacional, demostraron que nuestro
país tenía un déficit de 4.000.000 de unidades de vivienda. Es decir, 4 de cada 10 argentinos
viven en condiciones paupérrimas.
Estas condiciones, demuestran la necesidad de
actuar generando modificaciones sobre la Ley que regula unas relaciones que reproducen las
condiciones de desigualdad frente al acceso de los bienes indispensables para el desarrollo
de la vida humana y que desde la teoría y la perspectiva del mercado, dichas relaciones
suponen una relación paritaria entre partes. La realidad cotidiana nos demuestra que en el
caso de los contratos de alquiler, tal paridad no es real, quedando en una desventaja
absoluta la parte locataria frente a la parte locadora, mientras unos aumentan en demasía
los precios de las locaciones, los otros se ven supeditados a diversas condiciones
desventajosas, poniendo en riesgo, de por sí, el acceso y ejercicio del derecho básico a la
vivienda.
El derecho a la vivienda digna es uno de los
derechos esenciales del hombre, como también lo son el derecho a la salud y a la educación.
Sin embargo, las reglas vaciadas de humanismo que rigen hoy en las operaciones
contractuales de alquiler de vivienda con destino familiar, configuran una de las dificultades
esenciales que interfieren en el mejoramiento de su calidad de vida.
Es esta situación particular, la que nos lleva a
proponer la modificación del Artículo 2, Artículo 3, la incorporación del art. 4 bis, la
modificación del Artículo 6 y modificación del Inciso B del Artículo 7 de la actual Ley de
Locaciones. Modificaciones todas que tienden a dar algún tipo de respuesta a quienes se ven
involucrados en la situación que venimos dando cuenta. De acuerdo a las propuestas
formuladas en el presente proyecto, que pretende ser de orden público, se intenta
establecer un régimen que favorezca el acceso a la vivienda para todo aquel sector de la
población que se ve impedido de adquirir una propiedad.
Como primera reforma sustancial, se propone
la extensión del plazo mínimo de duración del contrato de dos a tres años, en los casos de
locaciones para vivienda y de tres a cinco años, en los casos de locaciones con fines
comerciales. Dicha modificación tiene como fundamento único y esencial garantizar la
estabilidad de la relación contractual, en virtud de la importancia central, exclusiva y
excluyente, que posee el establecimiento, en tanto residencia de las personas, como centro
del desarrollo social y económico. La vida de las personas gira en torno a su permanencia en
un lugar determinado, lo que permite entre otras cuestiones básicas y fundamentales, la
organización del núcleo familiar, el desarrollo educativo y laboral. La estabilidad, en este
sentido, no debe ser entendida como un fin en sí mismo sino, por el contrario, como el
medio para la obtención de la calma y equilibrio necesario para el desarrollo de todas las
actividades del hombre.
Como segunda propuesta se establece la
imposibilidad de la modificación del valor locativo durante el periodo que dure el contrato de
alquiler, con el objetivo, primeramente, de garantizar la estabilidad pretendida con la
primera reforma propuesta. A su vez, se busca evitar que la situación de necesidad de
algunos, sea aprovechada en forma abusiva por otros, amparándose en las reglas de
mercado y la situación socioeconómica del país.
Cabe destacar que en la actualidad, se está
dando el fenómeno conocido como "contratos escalonados", es decir, aquellos contratos en
los cuales se pacta en forma "bilateral" que el pago del valor locativo se realizará
mensualmente, con la salvedad de que cada determinado tiempo pactado el monto a pagar
irá aumentando. Lo coyuntural de este "convenio de partes", es la situación de negociación
en la cual se encontrará el locatario al momento de llevar a cabo una renovación
contractual. A lo descripto, debe agregársele el hecho insoslayable de la inequitativa relación
entre ingreso salarial y aumento del costo de vida, inequidad que no permite a los locatarios
descansar en la
tranquilidad de poder solventar en el futuro el
valor locativo pactado, que en virtud de los escalonamientos establecidos, será de un costo
mas elevado que el compromiso asumido al inicio de la relación.
En cuanto a otra de las exigencias que debe
sortear el locatario, nos encontramos con la posibilidad dada al locador o propietario de
pretender que el inquilino deje en depósito de garantía y a disposición del locador, una suma
dineraria que según la ley 23.091 puede ser de hasta un mes por año de contrato, exigencia
que se modifica en el presente, estableciendo un tope a dicho monto. Es decir, el depósito
de garantía no debe exceder la suma de sólo un mes de alquiler por todo el contrato.
Consideramos en este sentido, que las
exigencias solicitadas por los propietarios no sólo son las establecidas en la propia ley de
locaciones urbanas, sino, además, como requisito insoslayable, el negocio inmobiliario, en
virtud de asegurarse contra posibles incumplimientos contractuales exige de los locatarios,
que den en garantía dos títulos de propiedad aumentando así las exigencias para el
locatario. En estos casos el trato abusivo es claro si tenemos en cuenta que una garantía
propietaria alcanza sobradamente para solventar los gastos devenidos ante cualquier tipo de
incumplimiento, y que son excepcionales las propiedades que tengan un valor inferior al
equivalente a tres años de contrato de locación.
Como es evidente, la reforma apunta a un
cambio sustancial en lo que respecta al acceso a la vivienda digna, como así también una
modificación en el camino a transitar para dicho acceso.
Señor Presidente, es por todo lo enunciado que
consideramos esencial la intervención del Congreso de la Nación en su competencia,
solicitando así la aprobación de este Proyecto de Ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| BELOUS, NELIDA | TIERRA DEL FUEGO | PROYECTO PROGRESISTA |
| BASTEIRO, SERGIO ARIEL | BUENOS AIRES | NUEVO ENCUENTRO POPULAR Y SOLIDARIO |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |