El Senado y Cámara de Diputados...

Artículo 1º: Toda persona física podrá oponer a sus acreedores la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble urbano o rural destinado a vivienda habitual, con los alcances que se establecen en la presente ley, por su totalidad o hasta una parte de su valor, siempre que no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su titular o del titular y su familia o personas convivientes, si las hubiere.

A los fines de esta ley, se entiende por "titular" al propietario y al adquirente de derechos y acciones inmobiliarios y por "familia conviviente" la constituida por el titular y su cónyuge, o por quienes acrediten una unión de hecho, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos, sus parientes colaterales o personas convivientes a las que el titular brinde ostensible trato familiar. Se entiende por unión de hecho la convivencia o cohabitación entre dos personas, de igual o distinto sexo, que mantienen una comunidad de vida con las siguientes características: cohabitación, singularidad, estabilidad, y notoriedad. La convivencia no debe ser inferior a dos (2) años.

Artículo 2º: Cuando el inmueble destinado a vivienda habitual se encuentre en condominio, la inembargabilidad e inejecutabilidad sólo puede oponerse, por su totalidad o hasta una parte de su valor, respecto a las porciones indivisas del condómino o los condóminos que habiten en dicho inmueble.

La protección de esta ley se extiende a los inmuebles que tienen destino mixto, siempre que se reúnan las condiciones previstas en el artículo 1º párrafo 1º in fine.

Artículo 3º: La inembargabilidad e inejecutabilidad de un inmueble destinado a vivienda puede ser opuesta por el titular en los procesos judiciales, cualquiera fuere su instancia, dentro de los diez días de la toma de conocimiento del embargo ordenado, bajo pena de cargar con las costas del incidente, debiendo declarar bajo juramento que es el único inmueble destinado a vivienda que integra su patrimonio por haber adquirido el dominio o derechos y acciones inmobiliarios.

Debe además acreditar que la vivienda reúne las demás condiciones para ser protegida por esta ley. Demostradas sumariamente dichas condiciones procederá, sin sustanciación, la revocatoria de la orden de embargo o su levantamiento, si hubiera sido trabado.

En las causas tramitadas en rebeldía, los jueces no podrán ordenar la subasta de inmuebles destinados a vivienda, sin la previa citación a audiencia del titular, a quien se informará acerca de los derechos que le asisten como tal.

Artículo 4º: Cada persona podrá oponer a sus acreedores la inembargabilidad e inejecutabilidad de una única vivienda habitual protegida. Cuando resulte titular de dos o más viviendas deberá optar por la inembargabilidad de una sola, dentro del plazo que determine el tribunal interviniente en el juicio respectivo, bajo apercibimiento de mantenerse como vivienda protegida aquella cuyo título sea de fecha anterior.

Artículo 5º: Los beneficiarios de la protección, el titular, las personas de su familia o demás convivientes, según el artículo primero de esta ley, están obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente.

Artículo 6º: La vivienda sólo será susceptible de embargo o ejecución cuando el acreedor promueva acciones por cobro de obligaciones provenientes de:

a) impuestos, tasas retributivas de servicios o deudas provenientes de servicios públicos que graven directamente el inmueble. Las deudas derivadas de la contribución de mejoras sólo podrán ejecutarse cuando el titular haya prestado expresa conformidad con la obra, ante Escribano o Funcionario Público quienes deberán informarle fehacientemente, bajo sanción de nulidad, sobre las eventuales consecuencias jurídicas y patrimoniales de la autorización que presta.

b) la adquisición de la titularidad de dicho inmueble o de su construcción, refacción o mejora;

c) expensas comunes liquidadas según lo previsto en el régimen de Propiedad Horizontal.

d) créditos alimentarios o laborales, a cargo del titular, reclamados en juicio en los que haya recaído sentencia firme.

Los frutos que produzca el bien son embargables hasta un máximo del cincuenta por ciento, y sólo en el caso en que no sean indispensables para satisfacer las necesidades del titular o de éste y los demás beneficiarios.

Artículo 7º: La vivienda protegida puede enajenarse a título oneroso en cuyo caso el precio será inembargable, siempre que en el plazo de un año el enajenante reinvierta su importe en la adquisición de un nuevo inmueble, para fijar en él su vivienda habitual y se deje constancia de la subrogación real.

Artículo 8º: Sólo podrán constituirse gravámenes o derechos de usufructo, uso y habitación sobre la vivienda protegida por esta ley, cuando se hubiera registrado la declaración de embargabilidad prevista en el artículo 9º.

Artículo 9º: La vivienda única y habitual podrá ser desafectada de la inembargabilidad e inejecutabilidad, inscribiéndose registralmente la declaración de embargabilidad y ejecutabilidad. La autoridad registral que corresponda la inscribirá a solicitud expresa de: a) el titular. Deberá solicitarse la conformidad del cónyuge o conviviente, en su caso, y si éstos faltaren o fueren incapaces, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;

b) la mayoría de los herederos, salvo que medie disconformidad del cónyuge o conviviente supérstite o existan incapaces entre los beneficiarios convivientes al momento del fallecimiento del titular, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;

c) la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;

d) De oficio, a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los recaudos previstos en esta ley o hubieren fallecido todos los beneficiarios;

e) la autoridad competente, en caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que la justifique.

Artículo 10º: Después de transcurridos cinco años, o antes si circunstancias excepcionales lo justificaran, las personas indicadas en el artículo 9º, podrán solicitar la inembargabilidad del inmueble.

La declaración de embargabilidad y la solicitud de inembargabilidad surten efectos a partir de su inscripción y son oponibles a los acreedores del titular cuyos créditos hayan nacido con posterioridad a esa fecha.

Se considera que, en los contratos de duración, la obligación existe desde el momento de perfeccionamiento del contrato.

Artículo 11º: La vivienda protegida queda excluida de los procesos de concurso o quiebra. El síndico concursal no tiene legitimación para solicitar la desafectación. Los casos de excepción previstos en el artículo 6º, no importan la desafectación del inmueble. Cuando se ejecute o liquide en cualquier forma la vivienda protegida, el remanente producido por la enajenación deberá ser entregado al titular, con los beneficios de la inembargabilidad, y no podrá ser afectado por su concurso o quiebra, si existieran.

Artículo 12º: La vivienda protegida estará exenta de cualquier impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte creado o a crearse en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 1º de esta ley y siempre que no se peticione la declaración de embargabilidad o se enajene.

Artículo 13º: La autoridad registral estará obligada a informar de manera clara y detallada a los interesados acerca de la protección que esta ley acuerda a la vivienda y a brindar gratuitamente asesoramiento y colaboración para la realización de cualquier trámite relacionado con esa norma.

Artículo 14º: En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda protegida los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.

Artículo 15º: La presente ley es de orden público. A partir de su vigencia, quedan derogados los artículos 34 a 50 de la ley Nº 14.394, sus concordantes y modificatorias.

Artículo 16º: Los inmuebles afectados al régimen de la ley Nº 14.394 quedarán automáticamente comprendidos en el ámbito de aplicación de la presente.

A los acreedores de fecha anterior a la vigencia de esta ley sólo podrá oponérseles la inscripción del bien de familia en cuanto haya sido constituido regularmente.

Señor presidente:

El presente proyecto de Ley, tiene por objeto tornar efectiva la protección automática de los inmuebles destinados a vivienda única y habitual, constitucionalmente reconocida, sustituyendo el régimen actual de bien de familia regulado en la ley Nº 14.394.

El mismo, ha sido elaborado por el Centro de Investigaciones de Derecho Civil de la Facultad de Derecho Universidad Nacional de Rosario, dirigido por la Dra. Noemí Lidia Nicolau (1) , lo que constituye un valioso aporte de la universidad pública para una mejor y más eficaz protección de los ciudadanos de nuestro país, orientado a un mejoramiento en su calidad de vida.

De inicio, conviene señalar que el problema de hacer efectiva la protección constitucional de la vivienda inquieta a los legisladores nacionales desde hace al menos dos décadas, dado que el régimen de bien de familia vigente hace más de cincuenta años, no resulta suficiente en la actualidad para garantizar la protección esperada y reclamada por la sociedad y los especialistas.

En esta materia pueden relevarse numerosos proyectos presentados en ambas Cámaras del Congreso, que no han llegado a ser sancionados. En su mayoría plantean el mantenimiento del régimen de bien de familia e introducen reformas, en algunos casos sustanciales y, en otros, de menor entidad. El proyecto que ponemos a su consideración parte de parámetros diferentes que pasamos a explicar.

1.- Para comprender la trascendencia del instituto cuya regulación legal diseñamos, cabe recordar que se trata de acordar a toda persona física un derecho, que no es absoluto ni irrenunciable, cuya finalidad es garantizarle la protección de su vivienda frente a las vicisitudes económicas y la conservación de esa parte de su patrimonio como bien indispensable para el desarrollo de su personalidad. Asimismo se trata de proteger de los riesgos económicos e, inclusive, de problemas como la enfermedad o la muerte, al núcleo familiar, cuando existe, brindándole la posibilidad de vivir bajo un mismo techo (p.v. BORDA, GUILLERMO J., El bien de familia y dos fallos clarificadores, LA LEY 2007-D, 13; CASADÍO MARTÍNEZ, CLAUDIO ALFREDO, Bien de Familia en la quiebra: facultades del síndico en la interpretación de la CSJN, Derecho Comercial - Concursos y Quiebras - Doctrinas Esenciales Tomo III, 371).

Sabido es que la Constitución Nacional a partir de la reforma de 1957 en su artículo 14 bis garantiza el derecho de toda persona a una vivienda digna. Con anterioridad, en la reforma constitucional de 1949, se había dispuesto en el art. 37-II, inc. 3°que "El Estado garantiza el bien de familia conforme a lo que una ley especial determine", manda que se cumplió, en 1954, con la sanción de la ley Nº 14.394, antes referida.

En la actualidad la protección constitucional de la vivienda no sólo se encuentra en el cuerpo de la Carta magna sino en diversos tratados internacionales que tienen rango constitucional, por ejemplo, en el artículo 25, apartado 1° de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y en el artículo 14 apartado 1º del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Este marco constitucional permite sostener en el presente, aun cuando no se haya concretado ninguna reforma al régimen tuitivo de la ley vigente, una interpretación sistemática respecto a que la protección de la vivienda familiar beneficie "no sólo a la familia, sino a la persona humana en su individualidad" (XX Jornadas Nacionales de Derecho civil, Buenos Aires, setiembre 2005).

La necesidad de garantizar la protección constitucional a la vivienda llevó a los constituyentes provinciales, en las últimas reformas constitucionales, a incluir normas de avanzada en las Constituciones de las Provincias de Córdoba, Santiago del Estero y San Juan.

Sin duda que el tema que tratamos exige un delicado equilibrio en la tensión tutela del crédito - tutela del deudor. La economía exige propiciar la dinámica del crédito sin desproteger al tomador de crédito, en especial cuando se trata de un sujeto débil. De modo que la protección de la vivienda debe darse teniendo en cuenta estos límites necesarios de la realidad social.

El proyecto que elaboramos tiende a instalar un principio que debe aprehenderse lentamente en nuestra sociedad: el patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores, pero ese patrimonio no se integra, como regla, con la vivienda única y habitual del deudor; sólo por excepción esa vivienda podrá ser agredida por sus acreedores. Es decir que, en un futuro próximo, el principio deberá ser que el acreedor no podrá preguntarse si su deudor tiene "un inmueble" a su nombre, pues, si posee una única vivienda habitual no será garantía para el cobro de su crédito.

2.- Por lo expuesto, según el estadio actual del Derecho Privado patrimonial y el marco constitucional respectivo, es posible plantear como una clara exigencia la reforma sustancial del régimen vigente. Se trata de una discusión severa que merece la pena abordar, para lo cual existen dos primeras opciones: consolidar el régimen del bien de familia, introduciendo las reformas requeridas, o, bien, derogarlo e implementar un nuevo sistema de protección a la vivienda única y habitual. En caso de optarse por la última alternativa se plantean dos nuevas opciones. Puede diseñarse el régimen disponiendo, básicamente, que la vivienda única y habitual está protegida de pleno derecho, de manera automática, desde su adquisición, sin necesidad de inscripción alguna, o, bien, es posible hacerlo a partir de exigir la inscripción registral voluntaria de la declaración de vivienda única.

Para elaborar nuestro Proyecto hemos considerado como las mejores alternativas, en primer lugar, derogar el régimen del bien de familia, y, luego, estructurar en su reemplazo, un sistema de protección automática a la vivienda única y habitual de cualquier persona física que resulte titular de ella.

La opción que aceptamos nos parece la más justa y a la altura del desarrollo social y económico de nuestro pueblo. Está apoyada no sólo en las decisiones de las asambleas constituyentes de varias provincias, sino por doctrina caracterizada (p.v. MORELLO, AUGUSTO M., El bien de familia en la legislación de la Provincia de Córdoba y su constitucionalidad, Doctrina Judicial, 1999-2-221). Sin embargo, es bueno saber que se alzan posturas adversas respecto a la protección automática que proponemos (por ejemplo, p.v. IBARLUCÍA, EMILIO A., El debate constitucional acerca de la inembargabilidad de la vivienda única, LLC 2002 (diciembre), 1391, Sup.Const 2003 (febrero), 1-LA LEY 2003-B, 244).

3.- Las fuentes de las normas proyectadas han sido muy diversas.

En primer lugar hay que destacar que varias disposiciones han sido traídas de la misma ley Nº 14.394. En la medida que se reconoce su adecuación han sido tomados como fuente directa, por ejemplo, sus artículos 36 a 41 y 45 a 49 que, con las modificaciones necesarias han sido incluidos en este Proyecto.

Por otro lado, el marco estructural viene dado por el artículo 58 de la Constitución Provincial de Córdoba que opta, derechamente, por la inembargabilidad automática de la vivienda única: "Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental. La vivienda única es inembargable, en las condiciones que fija la ley. El Estado Provincial promueve las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la política de vivienda y puede concertarla con los demás niveles jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario de los interesados. .........." y la ley 8.067 que se dictó para hacer efectiva esa garantía constitucional. La Constitución de la Provincia de San Juan dispone que "El hogar de familias es inembargable. Todo propietario de un terreno rural o urbano que éste o llegue a estar libre de gravamen y no adeudase impuestos ni contribuciones, tiene derecho a declarar ante la autoridad y a su elección un lote que se reputará bien de familia. Esa declaración tiene por efecto hacer a la vivienda inembargable, inajenable e inescindible, pudiendo únicamente ser cedido a otra familia con la conformidad del Poder Ejecutivo. Mientras queden en la familia menores, mujeres solteras y discapacitados tiene derecho al lote hogar. El lote hogar sólo reconocerá el pago de tasas y contribuciones" (artículo 59). La Constitución de Santiago del Estero en la misma línea expresa en el artículo 37º: "Acceso a la vivienda. Todo habitante tiene derecho a acceder a una vivienda digna que satisfaga sus necesidades mínimas y de su núcleo familiar. A este fin el Estado Provincial procurará el acceso a la propiedad de la tierra y dictará leyes especiales de fomento a la construcción de viviendas. La vivienda única es inembargable de acuerdo a lo establecido en la ley".

Frente a la inconstitucionalidad que se le imputa a estas normas, en razón de corresponder al ámbito del Código civil y ser, por tanto, de competencia federal, admitimos que no han sido suficientes las razones alegadas por quienes sostienen su validez constitucional, pero consideramos que el escollo se supera con el dictado de una ley nacional que regule ese derecho de fondo (p.v. GRIBOFF DE IMAHORN, ANALÍA, Nuevo fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que declara la inconstitucionalidad del artículo 58 de la Constitución de la Provincia de Córdoba y la ley 8067 que lo reglamenta, LLC 2003 (octubre), 1090; CARREIRA GONZÁLEZ, GUILLERMO, Defensa del patrimonio familiar y el crédito, LA LEY 2009-B, 698).

Asimismo, se consideró valioso tomar como fuente la regulación incorporada al Proyecto de Código civil de 1998 que, en los artículos 233 a 246, bajo el título Vivienda, regula su protección. No obstante existe entre este proyecto y el nuestro una diferencia importante, por cuanto en él se optó por el régimen de inscripción registral, no por la protección automática.

Hemos considerado también las precisas conclusiones que respecto este tema tuvo la doctrina argentina reunida en las XX Jornadas Nacionales de Derecho civil, celebradas en Buenos Aires (setiembre 2005). Algunas de las conclusiones de la Comisión Nº 4 se incorporaron a la normativa que proponemos.

Aunque de manera limitada, se ha recepcionado también legislación extranjera, incluyendo algunos aspectos de la ley francesa denominada "loi Dutreil", de fecha 1 de agosto de 2003, que permite la declaración voluntaria de inembargabilidad de la vivienda familiar o habitual, por parte de empresarios y profesionales personas físicas, con la finalidad de proteger la vivienda de los riesgos empresarios.

A fin de viabilizar el consenso de los legisladores, se han tomado numerosas normas de los Proyectos que tuvieron o tienen estado parlamentario. En ese sentido, se trabajó con los Proyectos presentados por expedientes Nº 4208-D-2009; Nº 1619-D-2007; Nº 151-D- 2007; Nº 715-D-2006; Nº 3527-D-2005; Nº 2209-D-2002; Nº 2581- D-2001 y Nº 1471-D-2001. Y los expedientes Nº 1161-S-2004; Nº 388-S- 2000 y Nº1315-S-1996.

4.- Creemos conveniente señalar de manera expresa las diferencias sustanciales entre el régimen vigente y el propuesto.

En la actualidad sólo se protege legalmente la vivienda familiar, razón por la que, en numerosas jurisdicciones, no se habilita la inscripción del bien "de familia" a personas solas. La ley cuya reforma postulamos remite a montos máximos de avalúos que deben determinar las autoridades locales, cuestión que en la práctica no se aplica, y que los tribunales no consideran, aun cuando subsiste el problema del valor del inmueble, que no es lo importante. Por otra parte, la protección se alcanza ahora a partir de la inscripción registral, cuestión que suma complejidades en cuanto a la tramitación, pero, también en relación a los créditos que quedan o no alcanzados por la protección legal. La ley vigente no es clara en cuanto a la oponibilidad del bien de familia en el concurso y la quiebra y en los contratos de ejecución diferida, como ser la cuenta corriente bancaria, cuestiones que se contemplan y resuelven de modo expreso en las normas que proyectamos.

Actualmente, el "bien de familia" pasa a formar parte del conjunto de bienes inembargables del deudor recién en oportunidad en que su titular decide inscribir formalmente su solicitud, nosotros proponemos que la vivienda única y habitual de una persona integre de pleno derecho el conjunto de bienes inembargables, y que su titular, si desea colocarla en el patrimonio, como prenda común de sus acreedores, inscriba en su voluntad en el registro pertinente.

Podrá objetarse que la no registración de la inembargabilidad impide su oponibilidad, porque "el grado de oponibilidad de un derecho depende muchas veces de que el resto de la comunidad tenga conocimiento efectivo o al menos la posibilidad de conocer su existencia, como ya lo decía Vélez Sársfield, con cita de Freitas, en la nota al art. 577 del Cód. Civil "no se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no se conoce" (PANDIELLA, JUAN CARLOS, Desafectación o inoponibilidad del bien de familia, LLLitoral 2010 (mayo), 373). Sin embargo, como el sistema que proyectamos establece, como principio general, que "toda vivienda única y habitual" de su titular está automáticamente afectada, una vez que la población conozca el nuevo sistema sabrá a qué atenerse.

5.- Por último, explicamos someramente los fundamentos y razones de algunas de las normas proyectadas.

En cuanto a los términos empleados, se aclara en primer lugar que la expresión vivienda "habitual", tomada de la ley francesa, se suma a la calificación "única", para señalar que se requiere "continuación" en la habitación, aunque sin emplear los términos domicilio ni residencia, que tienen un contenido técnico determinado y no sería conveniente aludir en esta ocasión.

En el artículo primero se emplea también el término "titular" de la vivienda y no propietario, para comprender en él a quien tenga el derecho de dominio y también a quien tiene la posesión por boleto de compraventa o ha adquirido el inmueble como tomador de un leasing, por ejemplo. En ese sentido, para dar mayor precisión a la expresión usual en nuestro país "derechos y acciones", se ha tomado la expresión "derechos y acciones inmobiliarios" de la ley francesa.

No se establecen topes máximos de avalúos para la protección de la vivienda porque se estima que toda vivienda debe tutelarse, independientemente de su valor. En ese sentido se han expedido las XX Jornadas Nacionales de Derecho civil, Buenos Aires, setiembre de 2005: "No deben fijarse topes de valor para la afectación de los inmuebles al régimen de la ley 14.394 (Art.34 a 50), sin perjuicio de la eventual desafectación si el inmueble excede las necesidades particulares de sustento y vivienda del beneficiario o de los beneficiarios".

Otras recomendaciones de esas Jornadas se han receptado en el artículo 7º y en el artículo 11. Respecto a la subrogación real, se dijo en el encuentro científico que es necesario admitirla para que "...el nuevo inmueble adquirido en sustitución de un inmueble afectado, participe de los beneficios legales de la inejecutabilidad, con retroactividad a la fecha de afectación del inmueble originario. También para que se extienda la protección a los fondos recibidos en concepto de indemnización por expropiación o seguro, al menos por un plazo. Incluso, a fin de que el constituyente pueda optar por transferir la protección a otro inmueble de su propiedad". En cuanto al tratamiento de la vivienda única y habitual en la quiebra la Jornadas recomendaron que "... se establezca expresamente que, en caso de quiebra, realizada la venta forzosa del inmueble afectado a bien de familia, se disponga que el remanente, luego de satisfechos los créditos verificados respecto de los cuales el sistema es inoponible, sea entregado al fallido para satisfacer su necesidad de vivienda".

En el artículo 11 también se resuelve uno de los problemas recurrentes de la jurisprudencia nacional cual es la inembargabilidad de la vivienda en caso de créditos derivados de una cuenta corriente bancaria o cualquier otro contrato de ejecución continuada, por ejemplo, el contrato de locación. Asimismo se recepta el criterio de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el caso Baumwohlspiner de Pilevski, Nélida s/quiebra, 2007/04/10, acerca de la falta de legitimación del Síndico de un concurso para requerir la desafectación del bien de familia sobre un inmueble.

Por todo lo expuesto, Señor Presidente, es que solicito a los demás Diputados de la Nación, me acompañen en la aprobación del presente proyecto de ley.