El Senado y Cámara de Diputados...

Artículo 1º.- Sustitúyese el inciso b) del artículo 2º de la ley 23.091, que quedará redactado de la siguiente forma:

"b) Las locaciones de vivienda con muebles que se arrienden con fines de turismo."

Artículo 2º.- Incorpórese a la ley Nº 23.091, como artículo 27 bis, el siguiente texto:

"Art. 27 bis.- Presunción de destino turístico. Las locaciones de vivienda que se arrienden con fines de turismo no se presumirán que tengan tal destino cuando carezcan de la correspondiente autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgada por autoridad administrativa jurisdiccional con competencia en turismo. Tampoco se presumirá que el contrato es con fines de turismo cuando el plazo del mismo fuese superior a seis meses."

Articulo 3º.- De forma.

Señor presidente:

La ley de locaciones urbanas Nº 23.091 regula, en sus disposiciones, todo lo concerniente al alquiler de bienes inmuebles. Sancionada en el año 1984, atendía a la realidad de aquel entonces.

Si bien la mayoría de su cuerpo normativo tiene plena vigencia, la dinámica económica y el transcurso del tiempo han generado situaciones no previstas, dado que hace 20 años eran virtualmente inexistentes.

El presente proyecto pretende resolver una situación concreta, de amplísima difusión en todo el país, y que está generando no solamente condiciones de inequidad, sino también de competencia desleal, inseguridad, no-tributación, empleo irregular y otras situaciones negativas, todas ellas factibles de solución, en la mediada en que logre adecuarse esta norma a tal fin.

Nuestra preocupación y motivo de este proyecto son las excepciones al plazo mínimo de alquiler, que establece la ley para viviendas con destino turístico.

El artículo 2 de la Ley Nº 23.091 se refiere a los plazos mínimos de los diferentes tipos de locaciones, el tercer párrafo, determina las excepciones; en el inciso b), dispone: "Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para este destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo."

De este texto podemos analizar:

a) el plazo mínimo establecido por la ley de locaciones urbanas es de dos o tres años según sea civil o no; por tanto, las excepciones a dicho plazo deben estar taxativamente establecidas y son de aplicación e interpretación restrictiva. Por ello, la norma que los contempla debe ser lo suficientemente explícita, de manera que evite confusiones en su aplicación.

b) la ley Nº 23.091, al exigir el destino de la vivienda y las zonas aptas para el turismo, nos lleva a tener que distinguir una cuestión de difícil solución: cuáles son las zonas aptas para ese destino, quién las determina sobre las bases de qué criterios, etc.

Para dar una respuesta a este interrogante elegimos partir de la definición de turista: toda persona que se encuentra fuera de su domicilio habitual por un período superior a veinticuatro horas, por razones de trabajo, recreación u otras. Entonces, turista es todo aquel que utiliza un espacio destinado a alojarse en un sitio que no constituye su domicilio habitual.

Por tanto, desde esta perspectiva, es necesario tener claro el fin o destino turístico de la vivienda, independiente del lugar que se encuentre o como establece la ley: "las zonas aptas para el turismo".

Por otra parte, la realidad tampoco ayuda a realizar esta diferencia "de zonas turísticas", pues hoy, en las grandes ciudades del país, se alquilan viviendas destinadas al turismo al lado de las destinadas para locaciones generales. Es práctica habitual que edificios de propiedad horizontal se usen para las dos formas de locaciones: civiles normales, por un plazo de dos o tres años o con fines de turismo, por un plazo menor.

Este análisis nos lleva a pensar que la frase "zonas aptas para el turismo" no es apropiada para individualizar a estas viviendas. Pero sí lo sería, el precisar el destino turístico; esto lo distinguiría como tal y daría sentido a la excepción de plazos.

Analizando la situación de estos inmuebles hoy, debemos decir que es una modalidad muy extendida en nuestro país, existe gran oferta y demanda de los mismos. Esta forma de alojamiento turístico atendido por un particular ha crecido en forma notable en estos últimos años, tanto que, en algunos lugares, se ofrece a la par de la hotelería tradicional, favorecido por el incremento de la actividad.

Estos departamentos cuentan con acciones promocionales, presencia en sitios de Internet, reservas y pagos por este medio y toda una serie de actividades que los pone en un pie de igualdad con los otros alojamientos controlados. Sin embargo, a estos inmuebles, de alquileres temporarios, no se los inscriben, inspeccionan, ni se les exigen controles mínimos que deberían realizarse, por emplearse para una actividad turística; tampoco se verifica el funcionamiento de los diversos servicios ofrecidos al huésped, lo que constituiría una omisión de diversas disposiciones, incluso garantías constitucionales (derecho a la seguridad de usuarios y consumidores - Art. 42 de la Constitución Nacional). Baste lo expuesto como una breve enumeración de las muchas situaciones que se producen por falta de control o registro.

Ante esta situación, consideramos oportuno, la modificación al artículo 2º de la ley Nº 23.091 prescindiendo de la frase "en zonas aptas para ese destino". En otro artículo, especificar los requisitos y plazos que se solicitarán para los inmuebles utilizados con estos fines, como estar inscriptos o habilitados por la autoridad competente jurisdiccional en la materia. De esta forma se permitiría identificar claramente el destino turístico de la vivienda.

Desde la perspectiva del turista esta modificación lo beneficiaría pues la intervención de la autoridad competente le asegura determinadas condiciones prevista en la normativa específica en la materia. Como lo dispuesto por el artículo 37 de la Ley Nº 25.997,

Ley Nacional de Turismo, que en su título IV, Protección al Turista, artículo 37, dispone: "Procedimientos. La autoridad de aplicación debe instrumentar normativas de procedimientos eficaces tendientes a la protección de los derechos del turista y a la prevención y solución de conflictos en los ámbitos mencionados. La autoridad de aplicación podrá establecer convenios de cooperación, delegación y fiscalización con otros órganos oficiales federales o locales y con entidades privadas."

La propuesta al artículo 27 bis transforma esta disposición en operativa para el caso de inmuebles individuales afectados al alojamiento, incluso con relación a la autoridad de aplicación.

Además, debemos considerar las disposiciones de la Ley Nº 25.643, Ley Nacional de Turismo Accesible, que establece diversas disposiciones con relación a la integración de personas con movilidad y/o comunicación reducidas. Así, al estar debidamente habilitadas, se podrá determinar a qué tipo de personas con capacidades diferentes se adecua el inmueble, para que estas personas sepan cuales se encuentran acondicionados a su situación, evitando la desagradable (y discriminatoria) situación de tener que estar explicando o preguntando cosas que, al constar en un registro y especificadas en la oferta, son fácilmente evitables.

Finalmente, desde la perspectiva del propietario del inmueble, esta modificación mejora la seguridad jurídica de quienes ofrecen sus inmuebles para esta modalidad de alquiler. Ya que suelen verse afectados cuando los inquilinos pretenden ampararse en el plazo general de los dos o tres años violando las condiciones de contratación turística. De esta forma, si estuviesen inscriptos ante autoridad competente, tendrán la garantía de quedar comprendidos por este plazo excepcional con sólo mostrar el contrato y la habilitación o inscripción.

Dejo constancia de mi agradecimiento a la Asociación Empresaria Hotelera Gastronòmica y Afines de Mendoza, (AEHGA) por su iniciativa, sugerencias y apoyo a este proyecto.

Por todo lo manifestado solicito a mis pares la aprobación del presente proyecto.