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PROYECTO DE TP
Expediente 3188-D-2008
Sumario: LOCACIONES URBANAS, LEY 23091: SUSTITUCION DEL INCISO B) DEL ARTICULO 2, INCORPORACION DEL ARTICULO 27 BIS (ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS CON FINES TURISTICOS).
Fecha: 13/06/2008
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 66
El Senado y Cámara de Diputados...
Artículo 1º.- Sustitúyese el
inciso b) del artículo 2º de la ley 23.091, que quedará redactado de la siguiente
forma:
"b) Las locaciones de vivienda con
muebles que se arrienden con fines de turismo."
Artículo 2º.- Incorpórese a la
ley Nº 23.091, como artículo 27 bis, el siguiente texto:
"Art. 27 bis.- Presunción de destino
turístico. Las locaciones de vivienda que se arrienden con fines de turismo no se
presumirán que tengan tal destino cuando carezcan de la correspondiente autorización,
permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgada por autoridad administrativa
jurisdiccional con competencia en turismo. Tampoco se presumirá que el contrato es con
fines de turismo cuando el plazo del mismo fuese superior a seis meses."
Articulo 3º.- De forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La ley de locaciones urbanas Nº 23.091
regula, en sus disposiciones, todo lo concerniente al alquiler de bienes inmuebles.
Sancionada en el año 1984, atendía a la realidad de aquel entonces.
Si bien la mayoría de su cuerpo normativo
tiene plena vigencia, la dinámica económica y el transcurso del tiempo han generado
situaciones no previstas, dado que hace 20 años eran virtualmente inexistentes.
El presente proyecto pretende resolver una
situación concreta, de amplísima difusión en todo el país, y que está generando no
solamente condiciones de inequidad, sino también de competencia desleal, inseguridad,
no-tributación, empleo irregular y otras situaciones negativas, todas ellas factibles de
solución, en la mediada en que logre adecuarse esta norma a tal fin.
Nuestra preocupación y motivo de este
proyecto son las excepciones al plazo mínimo de alquiler, que establece la ley
para viviendas con destino turístico.
El artículo 2 de la Ley Nº
23.091 se refiere a los plazos mínimos de los diferentes tipos de locaciones, el tercer
párrafo, determina las excepciones; en el inciso b), dispone: "Las locaciones de
viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para este
destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato
no es con fines de turismo."
De este texto podemos analizar:
a) el plazo mínimo establecido por la ley de
locaciones urbanas es de dos o tres años según sea civil o no; por tanto, las excepciones
a dicho plazo deben estar taxativamente establecidas y son de aplicación e interpretación
restrictiva. Por ello, la norma que los contempla debe ser lo suficientemente explícita, de
manera que evite confusiones en su aplicación.
b) la ley Nº 23.091, al exigir el destino de
la vivienda y las zonas aptas para el turismo, nos lleva a tener que distinguir una
cuestión de difícil solución: cuáles son las zonas aptas para ese destino, quién las
determina sobre las bases de qué criterios, etc.
Para dar una respuesta a
este interrogante elegimos partir de la definición de turista: toda persona que se
encuentra fuera de su domicilio habitual por un período superior a veinticuatro
horas, por razones de trabajo, recreación u otras. Entonces, turista es todo aquel
que utiliza un espacio destinado a alojarse en un sitio que no constituye su domicilio
habitual.
Por tanto, desde esta perspectiva, es
necesario tener claro el fin o destino turístico de la vivienda, independiente del lugar que
se encuentre o como establece la ley: "las zonas aptas para el turismo".
Por otra parte, la realidad tampoco ayuda
a realizar esta diferencia "de zonas turísticas", pues hoy, en las grandes ciudades del
país, se alquilan viviendas destinadas al turismo al lado de las destinadas para locaciones
generales. Es práctica habitual que edificios de propiedad horizontal se usen para las dos
formas de locaciones: civiles normales, por un plazo de dos o tres años o con fines de
turismo, por un plazo menor.
Este análisis nos lleva a pensar que la frase
"zonas aptas para el turismo" no es apropiada para individualizar a estas viviendas. Pero
sí lo sería, el precisar el destino turístico; esto lo distinguiría como tal y daría sentido a
la excepción de plazos.
Analizando la situación de estos inmuebles
hoy, debemos decir que es una modalidad muy extendida en nuestro país, existe gran
oferta y demanda de los mismos. Esta forma de alojamiento turístico atendido por un
particular ha crecido en forma notable en estos últimos años, tanto que, en algunos
lugares, se ofrece a la par de la hotelería tradicional, favorecido por el incremento de la
actividad.
Estos departamentos cuentan con acciones
promocionales, presencia en sitios de Internet, reservas y pagos por este medio y toda
una serie de actividades que los pone en un pie de igualdad con los otros alojamientos
controlados. Sin embargo, a estos inmuebles, de alquileres temporarios, no se los
inscriben, inspeccionan, ni se les exigen controles mínimos que deberían realizarse, por
emplearse para una actividad turística; tampoco se verifica el funcionamiento de los
diversos servicios ofrecidos al huésped, lo que constituiría una omisión de diversas
disposiciones, incluso garantías constitucionales (derecho a la seguridad de usuarios y
consumidores - Art. 42 de la Constitución Nacional). Baste lo expuesto como una breve
enumeración de las muchas situaciones que se producen por falta de control o
registro.
Ante esta situación, consideramos
oportuno, la modificación al artículo 2º de la ley Nº 23.091 prescindiendo de la frase "en
zonas aptas para ese destino". En otro artículo, especificar los requisitos y plazos que
se solicitarán para los inmuebles utilizados con estos fines, como estar inscriptos o
habilitados por la autoridad competente jurisdiccional en la materia. De esta forma se
permitiría identificar claramente el destino turístico de la vivienda.
Desde la perspectiva del turista esta
modificación lo beneficiaría pues la intervención de la autoridad competente le asegura
determinadas condiciones prevista en la normativa específica en la materia. Como lo
dispuesto por el artículo 37 de la Ley Nº 25.997,
Ley Nacional de Turismo,
que en su título IV, Protección al Turista, artículo 37, dispone: "Procedimientos. La
autoridad de aplicación debe instrumentar normativas de procedimientos eficaces
tendientes a la protección de los derechos del turista y a la prevención y solución de
conflictos en los ámbitos mencionados. La autoridad de aplicación podrá establecer
convenios de cooperación, delegación y fiscalización con otros órganos oficiales federales
o locales y con entidades privadas."
La propuesta al artículo 27 bis transforma
esta disposición en operativa para el caso de inmuebles individuales afectados al
alojamiento, incluso con relación a la autoridad de aplicación.
Además, debemos considerar las
disposiciones de la Ley Nº 25.643, Ley Nacional de Turismo Accesible, que establece
diversas disposiciones con relación a la integración de personas con movilidad y/o
comunicación reducidas. Así, al estar debidamente habilitadas, se podrá determinar a
qué tipo de personas con capacidades diferentes se adecua el inmueble, para que estas
personas sepan cuales se encuentran acondicionados a su situación, evitando la
desagradable (y discriminatoria) situación de tener que estar explicando o preguntando
cosas que, al constar en un registro y especificadas en la oferta, son fácilmente
evitables.
Finalmente, desde la perspectiva del
propietario del inmueble, esta modificación mejora la seguridad jurídica de quienes
ofrecen sus inmuebles para esta modalidad de alquiler. Ya que suelen verse afectados
cuando los inquilinos pretenden ampararse en el plazo general de los dos o tres años
violando las condiciones de contratación turística. De esta forma, si estuviesen inscriptos
ante autoridad competente, tendrán la garantía de quedar comprendidos por este plazo
excepcional con sólo mostrar el contrato y la habilitación o inscripción.
Dejo constancia de mi agradecimiento a la
Asociación Empresaria Hotelera Gastronòmica y Afines de Mendoza, (AEHGA) por su
iniciativa, sugerencias y apoyo a este proyecto.
Por todo lo manifestado solicito a mis
pares la aprobación del presente proyecto.
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
ALBARRACIN, JORGE LUIS | MENDOZA | DE LA CONCERTACION |
VAZQUEZ, SILVIA BEATRIZ | BUENOS AIRES | DE LA CONCERTACION |
ALVARO, HECTOR JORGE | MENDOZA | DE LA CONCERTACION |
ERRO, NORBERTO PEDRO | BUENOS AIRES | DE LA CONCERTACION |
PRIETO, HUGO NELSON | NEUQUEN | DE LA CONCERTACION |
SEREBRINSKY, GUSTAVO EDUARDO | BUENOS AIRES | DE LA CONCERTACION |
MONTERO, LAURA GISELA | MENDOZA | DE LA CONCERTACION |
KATZ, DANIEL | BUENOS AIRES | DE LA CONCERTACION |
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