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PROYECTO DE TP
Expediente 2830-D-2011
Sumario: PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 13512): MODIFICACIONES EN RELACION AL FUNCIONAMIENTO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
Fecha: 27/05/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 57
El Senado y Cámara de Diputados...
MODIFICANSE LOS ARTS. 9, 10 y 11
DE LA LEY 13.512
ARTICULO 1º.- Modificase el artículo
9º de la ley 13.512 el quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 9º: Al constituirse el
consorcio de propietarios deberán acordar un reglamento de copropiedad y
administración, el que se instrumentará por acto de escritura pública debidamente
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Manteniéndose igual criterio
para su modificación que sólo podrá ser realizada por decisión de la mayoría
presente en asamblea convocada a tal fin.
a) Designación de un representante
de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá
elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de
remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse,
en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. La remoción del
representante se realizará, en cualquier tiempo, sin invocación de causa y por
decisión de la mayoría de los propietarios presentes en Asamblea convocada a
tales efectos.
El reglamento de copropiedad y
administración no puede establecer cláusulas restrictivas para la remoción de los
administradores;
c) La forma y proporción de la
contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de
propietario,, la persona que presidirá la reunión;
ARTICULO 2º.- Modifícase el artículo
10º de la ley 13.512 el quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 10°: - Los asuntos de interés
común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas
al representante de los condominios, serán resueltos, en Asamblea, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos de los presentes
ARTICULO 3°.- Modifícase el artículo
11 de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 11°.- : "El administrador es el
representante legal de los propietarios actuará en todas las gestiones que debiera
articular ante las diversas autoridades administrativas como tal, con aplicación
supletoria de las normas del mandato, debiendo ejercer su función con probidad,
eficiencia y diligencia de un buen custodio de bienes ajenos.
Bajo ningún concepto y en ninguna
circunstancia podrá el administrador desempeñarse como mandatario de un
propietario, mientras dure su mandato.
El representante de los propietarios
deberá presentar un certificado de auditoría anual expedida por Contador Público,
donde consten todos los ingresos y egresos de fondos del consorcio. Este
certificado deberá ser exhibido por el administrador del consorcio, toda vez que, en
asamblea de propietarios, ponga a consideración el balance del consorcio. El
representante de los propietarios deberá responder, en forma personal y con su
patrimonio, por todo faltante de dinero denunciado en la auditoria anual.
Está, además, obligado a asegurar el
edificio contra incendio.
ARTICULO 4°.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto de ley que
presentamos, propone adecuar la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal a
las nuevas necesidades sociales y económicas de la gente, luego de medio siglo de
vigencia de la ley.
En su actual redacción, el artículo 9°
de la Ley 13.512 determina las materias que obligatoriamente debe contener el
reglamento de copropiedad y administración, estableciendo que el primer
reglamento solo puede modificarse con una mayoría no menor de dos tercios de
los copropietarios.
Continuar sosteniendo el requisito de
la mayoría no menor de dos tercios de votos de los propietarios, entendemos
dificulta la posibilidad de obtención de dicho porcentaje haciendo inviable la
celeridad procesal.
Toda modificación deberá ser
realizada en instrumento público e inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Con relación al Inciso b) la
modificación que se introduce es con el solo objetivo de dar mayor flexibilidad a
los propietarios en lo que hace al control y remoción de los administradores,
otorgándoles un mecanismo de mayor simpleza para que sus intereses no se vean
menoscabados.
En la realidad, muchas
administraciones terminan convirtiéndose en verdaderas "monarquías", cuando no
pueden ser cuestionadas ni controladas por los consorcistas, convirtiéndose en
verdaderos perjuicios para los intereses económicos de los propietarios.
El Reglamento de Copropiedad no
puede de ninguna manera suprimir ni restringir la remoción del
administrador.
Las modificaciones tienen por
finalidad favorecer el control sobre los administradores, regular las convocatorias a
asambleas, y eliminar mayorías especiales que pueden tornar ilusorio el derecho
de los consorcistas, los cuales muchas veces son víctimas de abusos por parte de
los administradores, quedando solidariamente comprometidos.
En sintonía con la modificación
propuesta en primer término, por artículo 10 se pretende implementar la
mayoría simple, para la toma de decisiones en las asambleas de los Consorcios
de Propietarios.
Resulta más que difícil, hoy día,
reunir el número requerido que represente la mayoría de los propietarios para
resolver cuestiones atinentes a los Consorcios. Es tema recurrente en todas las
charlas, conferencias, talleres en donde se reúna un grupo de consorcistas o bien
lo hagan los administradores, ello se debe a una marcada actitud desinteresada ó
displicente de los mismos propietarios respecto de las reuniones que se convocan
para tratar temas de interés de los consorcios. Asimismo podría interpretarse que
el propietario que no asiste a una asamblea de consorcio lo hace porque no esta
de acuerdo con la proposición que se efectúa.
Esto genera, por lógica consecuencia,
demoras en la toma de decisiones importantes para el normal funcionamiento de
los consorcios. Todo lo cual podría evitarse, con la modificación de la exigencia de
las mayorías impuestas por la ley. Aprobada que fuera la modificación de ley, las
cuestiones se tratarían en tiempo oportuno y se decidirían con el voto de la
mayoría de los presentes, estimulando a los propietarios desidiosos a concurrir a
las asambleas.
Mediante el artículo 11° de la ley
13.512, se determina la Figura jurídica del administrador, donde consideramos
necesario realizar modificaciones. El texto vigente determina: "El representante de
los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas
de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos".
Consideramos que el administrador
debe actuar como el representante legal de los consorcistas, aplicándose
supletoriamente las normas del mandato. Se destaca que bajo ningún concepto
puede el administrador actuar como mandatario de un propietario mientras dure
su mandato.
Se propone un sistema de control
mayor, al requerirse un certificado de auditoría anual expedido por Contador
Público, donde se detallen ingresos y egresos efectuados durante el año.
Dicho certificado estará disponible
ante el requerimiento de cualquiera de los propietarios y/o inquilinos, y deberá ser
presentado ante la asamblea de consorcistas, cuando se ponga a consideración el
balance del consorcio.
Se determina expresamente la
responsabilidad del administrador, el que deberá responder con su patrimonio ante
los faltantes de dinero que pudieren denunciarse.
Por todo lo expuesto, solicito a los
Señores Legisladores que acompañen el presente proyecto con su voto
afirmativo.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| OBEID, JORGE ALBERTO | SANTA FE | PERONISMO FEDERAL |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |