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PROYECTO DE TP
Expediente 2793-D-2011
Sumario: RESTRICCIONES BASICAS PARA LA PROPIEDAD EXTRANJERA DE INMUEBLES RURALES EN ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERAS O ZONAS DE INTERES NACIONAL ESPECIAL Y PARA LA PROPIEDAD DE INMUEBLES RURALES POR PARTE DE ESTADOS EXTRANJEROS.
Fecha: 24/05/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 55
El Senado y Cámara de Diputados...
Restricciones básicas para
la propiedad extranjera de inmuebles rurales en zonas de seguridad de
fronteras o zonas de interés nacional especial y para la propiedad de
inmuebles rurales por parte de Estados extranjeros.
Artículo 1º.- Esta ley tiene por objeto
establecer el régimen general de restricciones a la constitución y transferencia de
derechos reales sobre bienes inmuebles rurales ubicados en zonas de frontera y
zonas de de interés nacional especial por parte de personas físicas o jurídicas de
nacionalidad extranjera. El régimen de la presente ley contempla la situación de las
restricciones legales vigentes y de aquellas que se establezcan en el futuro por
medio de leyes especiales que declaren otras zonas de "interés nacional especial",
que quedarán sujetas a sus prescripciones.
La declaración de una zona del
territorio nacional como de "interés nacional especial", será efectuada por ley del
Congreso Nacional.
Artículo 2º.- La adquisición de un
inmueble rural por parte de una persona extranjera se enmarcará dentro de las
definiciones y de los alcances de la Ley Nº 21.382 de Inversiones Extranjeras y
sus modificatorias.
Artículo 3°.- A los efectos de esta ley,
se considera como Inmueble Rural a toda extensión de territorio fuera del ejido
urbano, cualquiera sea su destino, de acuerdo a las definiciones que establezca la
legislación de cada provincia.
Artículo 4º.- A partir de la entrada en
vigencia de esta ley, sólo podrán adquirir derechos reales sobre inmuebles rurales
ubicados en zonas de seguridad de fronteras o zonas de interés nacional especial,
los ciudadanos argentinos nativos o por opción o los ciudadanos naturalizados que
al momento de la celebración del acto tendiente a constituir o transferir el derecho
real del que se tratare, pudieran acreditar una residencia continua en el país por
un plazo mínimo de diez años, previa e inmediata a la fecha de adquisición del
derecho real.
En el caso de las personas jurídicas,
sólo podrán hacerlo aquéllas que cuenten con una antigüedad mínima de diez años
de inscripción en cualquiera de los Registros de Personas Jurídicas de la República
Argentina, y cumplan con los siguientes requisitos:
a. Cuenten con un
mínimo del setenta y cinco por ciento de su capital social de origen argentino.
b. Su voluntad social no
pueda formarse, directa o indirectamente, a través de ningún mecanismo jurídico,
por personas físicas extranjeras.
c. Acrediten el ejercicio
de una actividad económica en el territorio de la República Argentina, vinculada
con su objeto social, por un plazo mínimo de diez años anteriores a la
operación.
d. Acrediten ante el
Registro especial cuya creación se dispone en el artículo 14, que la adquisición del
derecho real guarda estricta relación con su objeto social.
Artículo 5º.- Prohíbase la adquisición
de cualquier clase de derecho real sobre inmuebles rurales ubicados en zonas de
seguridad de fronteras o zonas de interés nacional especial, por parte de las
siguientes personas:
a. Estados nacionales, provinciales,
municipales extranjeros u organismos públicos extranjeros, ya sea por si o por
intermedio de terceros.
b. Personas que no cumplan con
los requisitos previstos en los artículos 4º y 9º de esta ley.
c. Personas jurídicas constituidas en
la Argentina que tengan órganos de administración y control integrados en su
mayoría por ciudadanos extranjeros o en los que ciudadanos extranjeros puedan
imponer su decisión sin el concurso de los nacionales.
d. Personas jurídicas que, en
razón de fusiones, adquisiciones, cambios en el control accionario de empresas o
cualquier modificación en su estructura social, queden incluidas en alguna de las
clases enumeradas en forma precedente.
Artículo 6°.- Las personas enunciadas
en el artículo 5° podrán convertirse en condóminos de los inmuebles rurales
aludidos en los artículos precedentes, siempre que la porción indivisa que hubiere
de ser inscripta bajo su titularidad, no fuese superior al veinte por ciento del total
del inmueble. En ese caso, el condómino incluido en la enunciación realizada en el
artículo 5º no estará facultado para ejercer la acción de división de condominio, ni
tampoco para gravar su porción indivisa, ni afectarla con ningún derecho real, o
con ningún derecho de garantía que beneficie a personas contempladas en el
artículo 5º.
Artículo 7°.- La adquisición de
derechos reales sobre inmuebles rurales en violación de las limitaciones impuestas
por los artículos 4°, 5º y 9º será considerada nula de nulidad absoluta.
Artículo 8°.- Podrán adquirir derechos
reales sobre inmuebles rurales en las zonas de seguridad de frontera o en zonas
de interés nacional especial los extranjeros que tengan cónyuge o descendientes
argentinos, siempre que éstos hubiesen residido de manera efectiva en territorio
de la República Argentina, dentro de un radio de 20 km del lugar en que se hallare
el inmueble objeto de la adquisición del derecho real, durante un plazo continuo
mínimo de 10 años previos e inmediatos al acto mediante el cual hubiera de
adquirirse el derecho, de acuerdo con la reglamentación.
Artículo 9°.- La reglamentación
determinará cuáles serán los requisitos que deberán cumplimentar las personas
físicas y jurídicas que pretendan adquirir derechos reales en las zonas referidas en
el artículo 1º.
Artículo 10º.- Las personas físicas o
jurídicas extranjeras que sean titulares de derechos reales sobre inmuebles rurales
ubicados en las zonas de seguridad de frontera o en zonas de interés nacional
especial, que hubieran sido adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia de
esta ley, contarán con un plazo de ciento ochenta (180) días para comunicar a la
Autoridad de Aplicación todas las características y circunstancias relacionadas con
el derecho real del que sean titulares, presentando un informe que revestirá
carácter de declaración jurada conteniendo los siguientes datos:
a. Ubicación del inmueble;
b. Referencias catastrales y número
de inscripción o matrícula correspondiente al inmueble;
c. Fecha y lugar en que se otorgó el
acto jurídico por el que se constituyó el derecho real;
d. Forma de instrumentación del acto
jurídico, con indicación de todos los datos vinculados con el documento que lo
contiene;
e. Partes intervinientes; y
f. Precio estipulado en la operación,
en caso de que hubiera sido onerosa.
Los sujetos que no dieran
cumplimiento a la carga establecida en este artículo dentro del plazo estipulado,
podrán ver limitados sus derechos en los términos de esta ley y su
reglamentación.
Artículo 11.- La violación de esta ley
y/o el incumplimiento de la adecuación a sus disposiciones, producirá como
sanción la pérdida del derecho real del cual se tratare, a
favor del Estado y sin derecho a
indemnización alguna. Sin perjuicio de ello, quien hubiese adquirido un derecho
real a título oneroso en violación a las disposiciones de esta ley, estará facultado
para exigir la repetición del precio pagado al sujeto que le hubiese trasmitido el
derecho, en caso de que al momento del acto éste hubiese tenido conocimiento de
los impedimentos legales.
Artículo 12.- Los Escribanos que
participaren en la celebración de un acto jurídico tendiente a transmitir o constituir
derechos reales en violación a las normas contenidas en esta ley, serán
sancionados con las penas más graves establecidas por el ordenamiento
vigente.
En caso de que un funcionario público
participase en la celebración de un acto jurídico tendiente a transmitir o constituir
derechos reales en violación a las normas contenidas en esta ley, o autorizase su
inscripción en los respectivos Registros de la Propiedad Inmueble, será sancionado
con la pena establecida en el artículo 248 del Código Penal.
Artículo 13.- Créase el Registro
Nacional de Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera, bajo la órbita del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.
Artículo 14.- El Registro Nacional de
Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera tendrá las siguientes funciones:
a) Inscribir toda transmisión,
constitución o modificación de derechos reales a favor de personas
extranjeras;
b) Inscribir toda transmisión,
constitución o modificación de derechos reales respecto de los inmuebles
alcanzados por esta ley.
Artículo 15.- Los Registros
Provinciales de Propiedad Inmueble y Catastro llevarán un registro especial de las
propiedades de tierras rurales de las personas comprendidas por esta ley.
Asimismo deberán registrar y luego
informar al Registro Nacional de Inmuebles Rurales de Propiedad Extranjera sobre
todas las operaciones alcanzadas por este régimen, en el plazo de tres (3) meses a
partir su publicación.
Artículo 16.- Será autoridad de
aplicación de esta ley el organismo que determine el Poder Ejecutivo
Nacional.
Artículo 17.- Las disposiciones de esta
ley no afectan derechos adquiridos.
Artículo 18.- Las disposiciones de esta
ley son de orden público y entrarán en vigencia al día siguiente de su
publicación.
Artículo 19.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La Argentina es un país rico en
territorio y recursos naturales. La extensa magnitud del territorio nacional hace
necesario implementar mecanismos adecuados de control de su dominio. La
Argentina tiene una superficie de 278 millones de hectáreas. De las mismas, un
2,1% es de propiedad extranjera. Datos de la Federación Agraria Argentina,
entidad que ha desarrollado una tarea de estudio de esta temática, destacan que
existen unas 17 millones de hectáreas de propiedad extranjera, que serían algo así
como un 10% de las tierras disponibles con aptitud agropecuaria.
Toda adquisición de un inmueble rural
por parte de una persona extranjera, representa una "inversión extranjera" en el
país, desde el punto de vista legal, económico y financiero. Así lo previeron el
artículo 4° del Decreto 1853/93 y la ley 21.382 de Inversiones Extranjeras. Por
esto mismos damos coherencia legal a la presente ley en el marco de las
definiciones que plantea la ley 21.382 de Inversiones Extranjeras.
Somos conscientes de que el tema de
la extranjerización de la tierra no es algo novedoso. Una gran cantidad de
proyectos han sido presentados al respecto en el Congreso de la Nación, pero sin
embargo aún no se ha aprobado una reglamentación del tema.
El artículo 20 de la Constitución
Nacional establece que:
"Artículo 20.- Los
extranjeros gozan en el territorio de la Nación de todos los derechos civiles del
ciudadano; pueden... poseer bienes raíces, comprarlos y enajenarlos..."
Por su parte, el artículo 28 de la
Constitución establece que:
"Artículo 28.- Los
principios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán
ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio."
Siendo ello así, corresponde, a los
efectos de sancionar una ley sobre extranjerización de la tierra, determinar con
toda exactitud cuáles son los objetivos legítimos y razonables de
interés público que justifiquen limitar
el derecho de los extranjeros a comprar bienes raíces, sin caer en la alteración
fulminada por el artículo 28 de la Constitución.
Obviamente no se podrán tener
objetivos xenófobos o racistas, de ataque primitivo al diferente, al "otro", al
extranjero, pues ello no sólo no sería un interés público legítimo, sino que por el
contrario vulneraría los derechos humanos básicos en los términos del artículo 75,
inciso 22 de la Constitución Nacional, norma que da rango constitucional a los
tratados internacionales de protección de los derechos humanos.
Dicho lo anterior, creemos que sería
legítimo limitar los derechos garantidos por el artículo 20 CN a los extranjeros,
cuando estén involucradas cuestiones de seguridad nacional o de interés nacional
declarado por una ley especial del Congreso, tales como las limitaciones de
actividades en zonas de frontera o de interés estratégico. A proteger esa
posibilidad se endereza el proyecto que presentamos.
Las zonas de seguridad fueron
creadas por el Decreto Ley 15.385/1944, ratificado por la ley 12.913. Según dicho
Decreto Ley, esas zonas "fueron destinadas a complementar las previsiones
territoriales de la defensa nacional que comprenderán una faja a lo largo de la
frontera terrestre y marítima y una cintura alrededor de aquellos establecimientos
militares o civiles del interior que interesen especialmente a la defensa del país. De
esta manera quedaron constituidas las zonas de seguridad de frontera y las zonas
de seguridad del interior".
La principal restricción a la compra de
tierras por parte de extranjeros está regulada por la ley 15.385 del año 1944. Esta
ley creó las zonas de seguridad a lo largo de todo el territorio de la Nación. Allí se
indica en su artículo 2° que "el ancho de las zonas de seguridad será variable y el
Poder Ejecutivo lo fijará según la situación, población, recursos, e intereses de la
defensa nacional, no pudiendo exceder en ningún caso el máximo de 150 km. en
la
frontera terrestre, 50 km. en la
marítima y 30 km. en las zonas del interior. En los centros urbanos será objeto de
una regulación especial." El artículo 4º declara "de conveniencia nacional que los
bienes ubicados en la zona de seguridad pertenezcan a ciudadanos argentinos
nativos".
Lo que se desprende de esta ley es
que existe gran discrecionalidad por parte del Ejecutivo para decidir si una
potencial compra por un extranjero está permitida o no. Esta discrecionalidad se
da por dos razones principalmente: 1) el hecho de que la ley indique un máximo,
aunque el Poder Ejecutivo podrá determinar el ancho de las zonas de seguridad; 2)
el hecho de que la titularidad por
nativos se considere "de conveniencia nacional", lo que no implica una prohibición
taxativa a la venta a extranjeros.
Consideramos que esta petición debe
ser plasmada en una ley que le otorgue un rango más relevante y en
consecuencia, más fuerza de cumplimento. Asimismo, en la presente ley se
estipula un conjunto de restricciones básicas y sanciones para la adquisición de
inmuebles rurales por parte de extranjeros en dichas zonas o en otras que se
declaren de interés nacional especial por una ley.
El concepto de interés nacional
permite varias interpretaciones. A lo largo de los años, varios autores han tratado
de interpretar al mismo. Sin bien hay grandes diferencias entre ellos, podríamos
decir que coinciden al hablar del interés nacional en relación a aquellos elementos
que un estado desea resguardar. Para nuestra ley, las zonas de interés nacional
son fijadas por cada Estado y necesitan una regulación más estricta que el resto
del territorio. En este caso, agrupamos las zonas de seguridad con las zonas de
interés nacional con la finalidad de que dispongan de una regulación más estricta
en resguardo de un interés nacional declarado por ley del Congreso.
La Argentina ha venido padeciendo un
amplio proceso de extranjerización y, si bien hay creados en cada provincia
Registros de la Propiedad Inmueble, Registros Catastrales y Registros Fiscales por
actividad, no existen datos precisos sobre propiedad extranjera, que es útil tener
para poder definir políticas públicas al respecto, dentro del marco
constitucional.
Está claro que el citado artículo de la
Constitución fue escrito en tiempos en que había una presión poblacional mucho
menor (en el mundo, pero sobretodo en el país) y que se quería incentivar la
radicación de los extranjeros, en particular en zonas rurales. Por otro lado estaban
mucho menos desarrolladas las ideas sobre seguridad fronteriza, protección de
recursos naturales, y reservas estratégicas de los mismos. Hoy en día, el derecho
por parte de extranjeros a la compra de tierras podría exigir recaudos basados en
este tipo de consideraciones.
Toda restricción a "derechos"
individuales explícitamente consagrados en la Constitución Nacional, es
sumamente peligrosa, pues fácilmente puede caerse en su violación. Por esto
mismo, la presente ley establece restricciones en el marco de los artículos 17, 20 y
28 de la Constitución. De esta manera, se respetan los límites constitucionales del
ejercicio de la
potestad legislativa, la amplitud
constitucional de los derechos civiles consagrados y la coherencia con el resto de la
legislación de fondo preexistente.
Además, debe preverse el respeto a
las potestades provinciales de materia de control y registración de la propiedad
inmueble y de catastros territoriales.
Debe mencionarse también que en la
última década los precios de la tierra (así como de recursos naturales) en todo el
mundo han aumentado drásticamente, por la valorización de la producción de
materias primas. Esto último ha implicado una aceleración en las ventas de tierras
a extranjeros. Y es por ello que este tipo de leyes de restricción a las ventas a
extranjeros se están tratando tanto en países desarrollados como Australia y
Canadá, como en países subdesarrollados pero que avanzan rápidamente, como
Brasil.
De esta manera, los países
"endurecen" sus legislaciones. En líneas generales la Argentina no es una nación
con normas restrictiva en materia de limitaciones a las adquisiciones de tierras por
parte de extranjeros, pero consideramos que pueden existir situaciones en las que
sea necesario plantear cierto tipo de regulación y restricciones al dominio de
tierras por parte de extranjeros, con motivos de defensa nacional, protección de
soberanía, integridad territorial y protección de recursos naturales estratégicos. La
Argentina debe controlar y regular la compra y venta de inmuebles rurales por los
extranjeros, en términos legítimos y razonables.
Por lo expuesto consideramos la
aprobación del siguiente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GRIBAUDO, CHRISTIAN ALEJANDRO | BUENOS AIRES | PRO |
| PINEDO, FEDERICO | CIUDAD de BUENOS AIRES | PRO |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| ASUNTOS CONSTITUCIONALES |
| AGRICULTURA Y GANADERIA |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 14/06/2011 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
| 31/08/2011 | CONTINUACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
| 07/09/2011 | CONTINUACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
| 13/12/2011 | DICTAMEN | Aprobados con modificaciones unificados Dictamen de Mayoría y Dictamen de Minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 0009/2011 - DICTAMEN CONJUNTO DE LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | DICTAMEN DE MAYORIA: CON MODIFICACIONES; CON CINCO DICTAMENES DE MINORIA; LA COMISION HA TENIDO A LA VISTA AL EXPEDIENTE 0327-D-2011 | 14/12/2011 |
| Senado | Orden del Dia 0920/2011 - DICTAMEN CONJUNTO DE LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | UNA DISIDENCIA PARCIAL | 19/12/2011 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DEL AUTOR DE MODIFICACION DEL PROYECTO (AFIRMATIVA) | 30/11/2011 | |
| Diputados | RESOLUCION DE PRESIDENCIA - AMPLIACION DE GIRO A LA COMISION DE AGRICULTURA Y GANADERIA. SE SUPRIME EL GIRO A LA COMISION DE SEGURIDAD INTERIOR. | 30/11/2011 | |
| Diputados | RESOLUCION DE PRESIDENCIA - AMPLIACION DE GIRO A LA COMISION DE ASUNTOS CONSTITUCIONALES. | 30/11/2011 | |
| Diputados | CITACION SESION ESPECIAL CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | 15/12/2011 | |
| Diputados | CONSIDERACION Y APROBACION CON MODIFICACIONES CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | 15/12/2011 | MEDIA SANCION |
| Senado | PASA A SENADO - CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | ||
| Senado | MOCION SOBRE TABLAS (AFIRMATIVA) CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | 22/12/2011 | |
| Senado | CONSIDERACION Y SANCION CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 0071-D-2010, 0360-D-2010, 1296-D-2010, 3854-D-2010, 5127-D-2010, 5679-D-2010, 7009-D-2010, 7047-D-2010, 0071-D-2011, 1270-D-2011, 0001-PE-2011, 0090-CD-2011, 2793-D-2011, 2891-D-2011, 4126-D-2011, 4262-D-2011, 4600-D-2011, 4700-D-2011, 5081-D-2011, 5438-D-2011 y 6121-D-2011 | 22/12/2011 | SANCIONADO |