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PROYECTO DE TP


Expediente 2455-D-2007
Sumario: LOCACIONES URBANAS, LEY 23091: MODIFICACION DEL INCISO B) DEL ARTICULO 7 (DEPOSITOS DE GARANTIA), INCORPORACION DE INCISO D) AL ARTICULO 7 (MES DE ADELANTO Y HONORARIOS PROFESIONALES), MODIFICACION DEL ARTICULO 8 (RESCISION ANTICIPADA DEL CONTRATO POR PARTE DEL LOCATARIO).
Fecha: 23/05/2007
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 56
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


Artículo 1º: Modifíquese el inciso "b" del Artículo 7 de la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091), el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 7º: ...
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por una cantidad mayor a un mes del valor locativo mensual de la cosa arrendada al momento de su contratación por cada contrato celebrado.
La suma abonada por el locatario en concepto de depósito en garantía, deberá ser reintegrada a éste en su totalidad una vez concluido el contrato de locación, previa cancelación de las obligaciones a su cargo".
Artículo 2º: Incorpórese como inciso "d" del Artículo 7 de la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091), el siguiente:
"Artículo 7º:....
d) Pagos anticipados por una cantidad mayor a un mes del valor locativo mensual de la cosa arrendada al momento de su contratación, incluyendo dentro de esta limitación los honorarios profesionales a martilleros, rematadores y otros agentes autorizados."
Artículo 3º: Modifíquese el Articulo 8 de la Ley de Locaciones Urbanas, 23.091, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Articulo 8º:
El locatario podrá, durante la vigencia del contrato de locación, solicitar su rescisión anticipada, debiendo notificar de manera fehaciente al locador con una antelación no menor a 60 días a la entrega del bien y expresando en ese acto el motivo de la petición.
La resolución anticipada del contrato de locación por parte del locatario, no dará derecho a indemnización alguna para el locador cuando éste hubiere cumplido los requisitos exigidos en el párrafo anterior.
Artículo 4º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto de ley tiene por finalidad corregir las situaciones abusivas que se vienen produciendo en torno a las locaciones urbanas, donde podemos observar que la gran demanda por adquirir inmuebles ha provocado un defasaje en los requisitos exigidos para poder alquilar.
Desde el año 2002 a la fecha los alquileres de inmuebles con destino a habitación han tenido un incremento entre el 60 y 110 por ciento, con relación a años anteriores, convirtiéndose en el rubro que lidera el ranking de la inflación, lo cual constituye una problemática que se ha vuelto sistémica.
Esta situación motiva la preocupación de los inquilinos y de los diferentes entes que los reúnen, ya que con sueldos prácticamente similares a los que venían percibiendo en los años anteriores deben hacer frente a subas que consideramos realmente excesivas.
Con posterioridad a la caída de la convertibilidad nuestro país se convirtió en una plaza fuerte a nivel mundial para radicarse, con la paridad cambiaria a favor de los extranjeros, estos vieron en Argentina un lugar para vivir, estudiar, o simplemente vacacionar por un tiempo prolongado, hecho que trajo aparejado un aumento considerable en la demanda de alquiler, con el agravante que los ciudadanos argentinos inmersos en una de las peores crisis se vieron imposibilitados de acceder a la vivienda propia, con lo cual no les quedo otra alternativa que recurrir a la locación como forma inmediata de tener una vivienda.
Estos hechos que traemos a modo de antecedente fueron las principales causas de la escasez de inmuebles destinados a vivienda y este aumento en la demanda trajo aparejado un aumento tanto en los costos como en las exigencias para poder alquilar, por todo ello es que venimos a poner un coto a este avasallamiento en miras de lograr una mayor igualdad entre nuestros ciudadanos.
Según la Unión Argentina de Inquilinos, sólo en la Capital Federal hay 300 mil familias de ingresos medios y bajos que viven en propiedades alquiladas a quienes se le torna casi imposible poder hacer frente a las obligaciones contraídas.
La Defensoría del Pueblo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha propuesto a tales fines la creación de un proyecto de ley de alquiler social como lo denominan y dentro de sus fundamentos menciona lo siguiente: "La Defensoría del Pueblo, desde su creación, se ha debido abocar al seguimiento permanente de cientos de casos de ciudadanos que, en situación de calle, han acudido para denunciar las verdaderas situaciones ignominiosas a las que eran sometidos.
A diario observamos que los contratos de locación se vuelven cada vez mas onerosos, con exigencias imposibles de asumir por el futuro locatario, dentro de las cuales podemos mencionar, dos meses de depósito en garantía, dos meses o dos meses y medio de comisión para la inmobiliaria, el mes por adelantado del alquiler, los gastos por la certificación de las firmas, el costo por elaborar el contrato, entre otras, tornando de esta manera imposible de afrontar por el locatario.
Sabemos que muchos de estos requisitos deben estar presentes en todo contrato de locación y no pretendemos desde ningún punto de vista, realizar una intromisión en las decisiones de los futuros contratantes, pero creemos que algunas de las exigencias se han tornado abusivas, por ello proponemos una reducción en las exigencias, posibilitando el acceso a las futuras viviendas a un mayor numero de personas.
La primera de las modificaciones que proponemos introducir viene a acotar el monto asignado como depósito en garantía, el objetivo perseguido por esta figura es asegurar el cumplimiento, por parte del locatario, de las obligaciones asumidas a su cargo.
Consideramos que una reducción en este monto no acarrearía ningún perjuicio para las partes; actualmente la legislación faculta al locador a solicitar del locatario, tantos meses de depósito como años de duración tenga el contrato, debido a ello es que nuestra intención sea reducir este monto a una suma equivalente a un mes de alquiler por contrato celebrado, debiendo el locador reintegrar íntegramente al locatario el monto abonado para tal fin una vez canceladas las obligaciones a su cargo.
Otra modificación que creemos relevante es el tope que incluimos en el artículo 7º, inciso d, donde proponemos evitar el pago indebido en concepto de comisiones, honorarios profesionales y demás gastos por parte del locatario, los cuales acrecientan desmesuradamente el monto a pagar.
Es por ello que propiciamos que los agentes del mercado inmobiliario perciban sólo el equivalente a un mes del valor locativo de la cosa arrendada en concepto de comisión u honorarios por cada transacción en la que intervengan, permitiendo de este modo que las locaciones urbanas se vuelvan menos costosas.
La última modificación que proponemos es la del articulo 8º, donde le damos la posibilidad al locatario que durante la vigencia del contrato, sin importar el tiempo de cumplimiento del mismo, pueda rescindir dicho contrato sin tener que afrontar por tal decisión cargas indemnizatorias.
Debemos pensar que en la mayoría de los casos, los inquilinos rescinden anticipadamente un contrato de locación por problemas financieros que, ante una inminente imposibilidad de cumplimiento, y con la intención de no incurrir en mora y ocasionar mayores perjuicios, decide unilateralmente poner fin a la relación contractual.
Creemos que este accionar del locatario no debe ser penado con sumas de dinero como ocurre en la actualidad, ya que se le ocasionaría un perjuicio aún mayor al existente.
Señor Presidente, creemos que nuestra propuesta no trae la solución definitiva a esta problemática, pero entendemos que sería un gran aporte en lo inmediato hasta poder consensuar una solución definitiva y de fondo en esta materia, por ello proponemos esta alternativa de solución.
Por los motivos expuestos es que venimos a proponer la reforma legislativa en este sentido, solicitando a mis pares que me acompañen en esta iniciativa.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
TORRONTEGUI, MARIA ANGELICA SAN LUIS FRENTE DEL MOVIMIENTO POPULAR
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO