El Senado y Cámara de Diputados...

PROHIBICIÓN DE CONTRATOS DE ALQUILER CON CLAUSULAS DE ALQUILERES PROGRESIVOS Y/O VARIABLES PARA INMUEBLES CUYO DESTINO ES LA VIVIENDA UNICA DEL INQUILINO.-

ARTÍCULO 1º) Ajustes. En el caso de alquiler de inmuebles cuyo destino sea la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del locatario, queda prohibido todo tipo de ajustes en el precio de los alquileres.- El locador no podrá establecer en el contrato precios variables o escalonados por periodos, o variables ascendentes o progresivos que signifiquen un aumento en la locación.- En el caso que el contrato estipule precios diferenciales por periodos mensuales y/o anuales o de otro tipo, dicha cláusula será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, en cuyo caso el monto del alquiler será el pactado inicialmente.-

ARTICULO 2º) Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. En caso de finalización del periodo contractual dicha suma se considerará como pago a cuenta descontándose del precio de la locación .-

ARTICULO 3): Deróguese cualquier otra disposición contenida en la ley nº 23091 o cualquier otra norma que se oponga a la presente.-

ARTICULO 4): Comuníquese al Poder Ejecutivo.-

Señor presidente:

El presente proyecto pretende establecer la prohibición clara de fijar alquileres progresivos, o escalonados, cuando se trata de inmuebles locados que sean la vivienda única y de ocupación permanente del inquilino, para terminar de zanjar un problema que actualmente se presenta ante el dictado de la Ley 25561 que prohibió todo tipo de indexación en los contratos, y las disposiciones contenidas en los artículos 3º) y 4º) de la ley de locaciones urbanas nº 23091.-

Dicha disposición establece en el artículo 3º que el valor de los alquileres podrán reajustarse utilizando exclusivamente los índices oficiales que se publiquen.- En consonancia con ello el artículo siguiente que habla de la fianza o deposito, trata la actualización del mismo de la misma forma que lo establece el artículo anterior.-

El problema actual de la fijación del precio del alquiler de una vivienda es una cuestión muy debatida, y las distintas partes del contrato- fundamentalmente el locador- ha echado mano a diversas formas de actualización "encubierta" del precio locativo, para mantenerlo inalterable en el tiempo.- Ello ha beneficiado a una parte en perjuicio o detrimento de la otra, que es la mas débil en el sinalagma contractual, y que es justamente el inquilino, que ante la necesidad de ocupación no le queda otra alternativa que terminar aceptando lo que el locador le impone como una manera de mantener incólume la moneda de pago, a través del plazo que demanda el contrato de locación.-

De allí que se prevén en el precio de la locación diferentes formulas, como ser "que el precio será reajustado en forma trimestral por acuerdo de partes...", o bien "que el precio se reajustará tomando como base el índice de precios...", o "que el precio será escalonado, fijándose así para el primer año de la locación un monto de $ 1.000- por ejemplo y de $ 1.500 para el segundo año, etc.-

Vale decir diversas alternativas que en definitiva terminan aniquilando el principio impuesto por la jurisprudencia que dice que..." el precio de la locación debe ser cierto y determinable...", y aunque la ley expresamente no lo diga, se sobreentiende que le precio de la locación- que es un elemento esencial del contrato- debe ser "cierto", y "real".-

Convenir el precio del alquiler entonces, parece un problema que no ha podido ser resuelto en forma definitiva, ya que ante la prohibición legal de indexar los contratos, (art. 4º ley 25.561 de Emergencia Pública del 6/1/2002), por otro lado tenemos los que pretenden que el precio de la locación sea fijado de manera unilateral, o por terceros, como ser inmobiliarias, etc., cuestión ésta que en los hechos implica una forma solapada de "indexación".-

Se da en la actualidad que el locador impone en el contrato que el pago del alquiler será dividido en cuotas que abarquen los meses subsiguientes, los cuales serán de mayores montos en cada período trimestral, semestral o anual ($1.000, $1.200, $1.400, etc.). Al respecto algunos autores sostiene la validez de este tipo de "escalonamiento" progresivo del precio, aunque otros opinan que ello iría en contra del principio sentado de la no determinación del precio, cuestión ésta que no coincidimos, porque en realidad el precio es cierto y determinable, y está fijado por períodos que, como se dijo, pueden ser anuales, o trimestrales, etc., de acuerdo a lo que las partes hayan pactado en el contrato.-

Para terminar con esta discusión es que proponemos como texto a reformar, la prohibición expresa de este tipo de cláusulas, que como ha quedado expresado supra, van en detrimento de una de las partes, que es el inquilino.-

Los autores defensores de la progresividad del monto del alquiler, han expresado que los alquileres escalonados o progresivos resultan autorizados por nuestra legislación (art. 1197 Cód. Civil), dada la libertad para contratar que poseen las partes, de acuerdo a la legislación de fondo.-

Autores como Rocca, entre otros han defendido esta postura y han demostrado que estas cláusulas son legalmente procedentes usándose para el caso distintas terminologías o denominaciones como: 1) alquileres "escalonados" ; 2) alquileres "graduales"; 3) alquileres "progresivos" o "crecientes" o "ascendentes", etc.-

Aunque el texto de nuestra ley no lo diga expresamente, es opinión doctrinal inalterable, que el precio de la locación debe ser "serio" es decir, "real". Esto, que parece superfluo, es mucho más importante de lo que parece, porque demostrado que el precio de la locación no guarda alguna relación con la realidad, puede dar lugar a acciones de nulidad, simulación, fraude, imprevisión, mediante las que se puede obtener una invalidación parcial o total respecto a la locación del caso (Rezzonico, L. M., ob. cit., ps. 97 y ss).

Nuestra Corte Suprema tiene establecido que no es válida la locación si la designación del precio quedase librada a uno solo de los contratantes ( Ver Fallos, 12.240, entre otros); sin embargo en los hechos el precio siempre está fijado por una parte, lo que sucede es que el mismo depende de la oferta y la demanda que el sector inmobiliario le imprime en un determinado tiempo y lugar.- Anteriormente se convenía el precio en dólares y se indexaban los contratos, luego esta prohibición hizo que se buscarán distintas alternativas para lograr mantener inalterable el precio de la locación en el tiempo, ajustándolo por índices del precio de la soja, el maíz, etc., pero siempre están fijados por una de las partes, la otra lo acepta o no, no tiene alternativa.-

La determinación de un precio periódico no desnaturaliza el concepto de precio, al decir de Rocca Ivan en su obra: Locaciones , pag. 345, donde expresa que .." no se desvirtúa legal ni económicamente el precio de la locación o alquiler, si se lo fija en forma global o en conjunto para todo el tiempo del contrato, lo que por otra parte no significará impedir que se pueda pagar en las cuotas o plazos -generalmente mensuales- que el mismo contrato determine. Esto es así porque los conceptos económico-jurídicos de "alquiler" o de "renta" carecen de un contenido que puede ser conmovido por la cuestión circunstancial del modo de pago. Se corresponde con las explicaciones usuales sobre el concepto y contenido de la "renta" -alquiler-

Para REZZONICO, "al pagar el locatario los alquileres progresivos que convino al contratar, no altera los precios ni las condiciones del arriendo sino que precisamente reclama el cumplimiento de las condiciones que forman parte sustancial de su contrato, que lo integran" y, agrega que "esas condiciones libremente pactadas y sin las cuales el contrato no se hubiese celebrado, no implican ninguna variación por voluntad unilateral" del locador -que es lo que quiso, esto último, impedir la ley- y no implica violar un precepto de orden público como indudablemente -y nadie lo niega- es el art. 1507 de Cód. Civil (Rezzonico, Estudio de los Contratos, ob. cit. nota 1, con cita de la nota a fallo de Rocca, Ivan, JA, 23/6/6728).

Refiriéndose al texto del art. 1507 del Cód. Civil reformado por la ley 23.091, que los sostenedores de la invalidez de escalonamiento mencionan como violado por la progresividad de los alquileres, replica REZZONICO, que "lo que el art. 1507 significa es simplemente que el precio convenido no puede ser modificado unilateralmente por el locador aumentándolo o por el locatario disminuyéndolo durante la locación convenida por término fijo o cuya duración resulte de alguno de los plazos presuntos de la ley".

Para la Sala "L" Civil y Comercial los alquileres escalonados no constituyen cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en la prohibición indexatoria de la ley de convertibilidad. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • 17/05/1999 • Paula S.A. c. Marconi, Victorio y Marconi, Victorio c. Paula S.A. • LA LEY1999-F, 92 - DJ2000-1, 1289); c) La Cámara de Apelaciones de Tucumán sostuvo que el pacto de cánones locativos escalonados es válido y no atenta contra las normas del Código Civil y de la ley de convertibilidad (Adla, LI-B, 1752), ya que éstas exigen que el precio sea cierto más no inmutable. (Cámara de Apelaciones en Documentos y Locaciones de Tucumán • 24/07/1996 • Arce de Castro, María M c. Paz, Víctor H. • LA LEY1997-C, 73); La Cámara Civil y Comercial de San Isidro, resolvió que los alquileres escalonados no significan actualización ni están alcanzados por la prohibición legal vigente derivada del art. 10 de la ley 23.928 (Adla, LI- B, 1752), porque la convención que establece anticipadamente modificaciones periódicas en el canon locativo puede responder a una previsión inflacionaria pero también a otras circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar, no necesariamente vinculadas a la inflación. (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala II • 20/02/2003 • Grimaldi, César c. Astorelli, Irene • LLBA2003 (julio), 761).

Como puede observarse existen diferentes posturas que defienden la tesis de la " progresividad" en los contratos de alquiler que deben tener su debida protección legal, porque estamos frente a una defensa irrestricta de quien mas lo necesita, que es el inquilino, sin ninguna duda la otra parte podrá estar o no de acuerdo y adoptará las medidas conducentes para proteger su patrimonio y la inalterabilidad del precio de la locación en el tiempo, pero no cabe duda que debemos ubicarnos del lado de quien mas lo necesita, máxime cuando esta prohibición legal expresa rige para aquellas locaciones de inmuebles que son "vivienda única y de ocupación permanente por el inquilino".-

Por los argumentos expuestos solicito de mis pares el acompañamiento del presente proyecto de ley.