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PROYECTO DE TP


Expediente 1577-D-2007
Sumario: REGULACION DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS.
Fecha: 17/04/2007
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 31
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


Regulación de Emprendimientos Inmobiliarios.
Art. 1º Los emprendimientos inmobiliarios de vivienda afectarán el 5% de su superficie total a la construcción de viviendas sociales destinadas a cubrir la demanda habitacional de los sectores sociales que no pueden acceder al mercado privado de vivienda.
Art. 2º Dichas Unidades Habitacionales serán transferidas a los Institutos Provinciales de Vivienda o al Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, a fin de ser adjudicadas a las familias demandantes de vivienda, en base a los criterios de adjudicación definidos por los mismos.
Art. 3º Los Institutos Provinciales de Vivienda y la CMV de la CBA establecerán un recupero de las viviendas, a ser pagado por los beneficiarios, equivalente a su costo de construcción. Asimismo podrán establecer modalidades de adjudicación que incluyan comodatos, alquiler, u otros que atiendan situaciones familiares particulares (Familias sin hijos, viviendas para tercera edad, etc.)
Art. 4º Por convenio entre los IPV y las empresas inmobiliarias el cargo del 5% de la superficie podrá suplantarse por la construcción de un numero igual de metros cuadrados en soluciones habitacionales, en la misma sección urbana en que se encuentra el emprendimiento original. Dicho convenio deberá explicitar los fundamentos del cambio.
Art.5º Las empresas inmobiliarias y los IPV, podrán acordar las características de diseño y terminaciones que tendrán las unidades a transferir.
Art. 6° Comuníquese al Poder Ejecutivo

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


La presente propuesta tiene por objetivos:
- Impulsar mecanismos que promuevan la integración física y social de nuestras ciudades,
- Establecer mecanismos que permitan una distribución equitativa de los costos y beneficios del desarrollo urbano al recuperar (transformadas en unidades habitacionales) las plusvalías generadas por la inversión pública.
- Atender mediante esta operatoria a los sectores medios y medios bajos que no pueden acceder al mercado privado de vivienda y que se encuentran alquilando o en situaciones de hacinamiento, allegamiento, etc.
El derecho a la vivienda en nuestro país está garantizado por el Art. 14 bis de la CN que establece que "El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable...... En especial, la ley establecerá: .....la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna"¨;y por la adhesión de nuestro país a el pacto internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales, que determina que "Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia". La transposición de estos derechos económicos, sociales y culturales al ámbito de la ciudad pone de manifiesto cómo el espacio urbano otorga una nueva dimensión a muchos derechos "clásicos" y obliga a formular otros hoy no contemplados. Entre los derechos y deberes que exigen ser pensados "en clave urbana", pueden señalarse:
- el principio de función social de la Ciudad,
- el derecho a participar en la propiedad del territorio urbano, el derecho al uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado del espacio y suelo urbano,
- el derecho a participar en la plusvalía urbana,
- el derecho a participar en la planificación, regulación y gestión urbano-ambiental que impida la segregación y la exclusión territorial;
- el derecho a permanecer en la ciudad y a no ser expulsado o alejado de ella de manera arbitraria;
- el derecho a una distribución equitativa de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano.
Hoy el estado nacional atiende la demanda de vivienda a través del Sistema Federal de Vivienda, y a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, cuya función es dictar los grandes lineamientos políticos del sistema urbano nacional siendo responsable de los Programas que el Gobierno Nacional ejecuta en todo el país en materia de vivienda e infraestructura.
La demanda de vivienda de los sectores medios y medios bajos en nuestro país se evidencia en las familias que viven en Casas tipo A o Departamentos y cuyo número de integrantes requiere la existencia de 2 o más personas por cuarto. Los mismos suman 890.132 hogares constituidos por 5.032.670 personas. (1) (copia de la planilla INDEC en anexo)
Sólo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay 300 mil familias de ingresos medios y bajos que viven en propiedades alquiladas y que han sufrido un aumento del 13,8% en el año 2006 (2) , limitando la posibilidad de las familias de renovar los contratos "Una familia que vivía en un tres ambientes y a la que le piden mucho más de alquiler se muda a un departamento peor, más chico o más lejano" (3)
"La oferta de alquileres creció desde fines de 2004 un 55%, sin embargo los precios siguen muy altos, la demanda es tan fuerte que hoy se piden hasta 1.400 pesos por un dos ambientes. ¿Los motivos de la suba?, tras la crisis, a mucha gente se le hizo imposible comprar una propiedad, básicamente porque las viviendas aumentaron mucho más que los sueldos" (4)
El argumento de que, si el precio del alquiler está por encima de las posibilidades del inquilino, tarde o temprano bajará sin necesidad de que el Estado intervenga, se contradice con la suba de precios comprobada, que se da en forma simultánea a un registro del 12 por ciento de viviendas vacías en la ciudad de Buenos Aires.
"Luego de la devaluación, los precios de las viviendas fueron aumentando hasta prácticamente recuperar su valor en dólares, mientras que los salarios quedaron rezagados en cuanto a su poder de compra. Por lo tanto, la capacidad de los sectores medios de acceder a la vivienda se ha visto reducida y eso produjo una presión sobre el mercado de alquileres. En los últimos meses mejoró la oferta, pero los precios continúan subiendo porque todavía sigue habiendo presión de la demanda. Esto no se va a revertir hasta tanto no mejoren las condiciones de acceso al crédito hipotecario para los sectores medios" (5) .
Fuente: INDEC
El desarrollo del mercado inmobiliario y de la construcción produjo, en los once primeros meses del año 2006, proyectos por más de 8.000.000 de m2 sólo en 42 localidades del país (6) . De aplicarse la presente propuesta hubiera significado un aporte de 400.000 m2 (8.000 viviendas de 50 m2) del sector privado inmobiliario a la resolución del déficit habitacional.
Existe sin embargo un factor mucho más decisivo a considerar y tan relevante como el número de soluciones habitacionales: su localización.
Esta propuesta aborda la cuestión de la localización en la ciudad de la vivienda social integrando parte de ella a los emprendimientos inmobiliarios del sector privado. La medida pretende revertir - en la medida de lo posible- la lógica que impone el mercado de suelo y obliga a construir la vivienda social en la periferia, alejando a las familias de sus redes familiares y lugares de trabajo, y obligándolos a largos tiempos de desplazamiento.
En el contexto de las políticas de liberalización y regularización de los mercados de suelo que se han estado ensayando en América Latina en las última décadas, el fenómeno de la segregación urbana afecta al conjunto del espacio urbano, estimulando tendencias alcistas, espacialmente generalizadas, de los precios de la tierra. Así, la ampliación de la segregación de los pobres estaría adquiriendo una escala regional (Sabatini y Smolka, 2001). En el límite, las familias pobres que están accediendo a la vivienda actualmente deben hacerlo en localizaciones alejadas del borde urbano, ya sea en espacios abiertos o en centros poblados menores. (7)
Esta segregación urbana (8) no se revierte sólo aumentando los recursos públicos destinados a vivienda social, es necesario reconocer las localizaciones marginales en las que se construyen los conjuntos de vivienda y que dan cuenta de la incapacidad del sistema urbano de generar ciudades equilibradas.
"Los conjuntos habitacionales resultaron una pésima inversión para el Estado. Una
vivienda mínima de 40 a 50 m2 que tuvo un costo global para el Estado de no menos de
U$S 30.000 se vende en el mercado en un quinto del valor. No se solucionó el problema
y seguramente terminará demoliéndose o invirtiéndose más dinero para su rehabilitación.(Fuerte Apache cuatro sectores ya demolidos en el Conurbano de Buenos Aires) El conjunto habitacional concebido en el esquematismo funcionalista de la ciudad
dormitorio, fomentó una segregación socio económica de las familias". (9)
La integración de la vivienda social a la ciudad es una condicionante para su éxito, esta integración debe ser funcional y social, económica y cultural y debe fomentar la incorporación de los beneficiarios a los servicios educativos y culturales del entorno y de las viviendas a su entorno urbano y a su mercado inmobiliario.
La propuesta define una exigencia urbanística y social a aplicarse en todo el país a través de la cual el Estado protege el bien común (garantizando el derecho a la vivienda a través de la recuperación de plusvalías en forma de unidades habitacionales) y los inversores participan en la solución del déficit habitacional y el combate a la segregación urbana.
Propone además que los IPV en un acuerdo con las empresas inmobiliarias, adapten las características de las unidades transferidas a las particularidades de cada caso, respetando las definiciones de perfiles de demanda existentes y permitiendo soluciones flexibles de adjudicación y repago.
El proyecto apunta a la recuperación y redistribución de plusvalías, entendiendo la plusvalía como el "acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella", y desde el derecho urbanístico como "la movilización de parte (o, al límite, de la totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente en mejoramientos in loco en beneficio de los ocupantes y la comunidad en general" (10) .
La participación en plusvalías es un mecanismo que apunta a corregir uno de los fenómenos más inequitativos e irracionales presentes en nuestras ciudades; el funcionamiento espontáneo y sin regulación del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables de los precios de ciertos terrenos. Esto brinda a un puñado de propietarios, que tienen en esto un papel absolutamente pasivo, beneficios a veces escandalosos, mientras los fondos para soportar el desarrollo de la ciudad son crónicamente escasos.
La participación en plusvalías intenta dar al Estado la capacidad de recuperar para la comunidad, al menos una porción de estos incrementos en los precios de los terrenos -incrementos que están ligados a decisiones estatales- y de esta manera rescatar para el conjunto de los ciudadanos una parte de los frutos del esfuerzo colectivo.
Además, los beneficios generados como consecuencia de decisiones administrativas del poder público, y que incrementan el patrimonio de los propietarios del suelo que no añade esfuerzo alguno, constituyen un "enriquecimiento sin causa" (11) en detrimento del patrimonio del Estado -es decir, de la comunidad- y que debe ser recuperado en pro de la equidad y la justicia social.
En cuanto a los límites al derecho de dominio, uno de los más significativos, derivado del propio ordenamiento normativo argentino y vinculado al problema que se analiza, es el derecho a construir, facultad que el propietario sólo puede ejercer en la medida que se lo permita la administración pública. Esta escisión entre el derecho de propiedad y el derecho a construir es un principio reconocido en el derecho positivo argentino. El otorgamiento de esa facultad es una competencia específica de la administración pública, atribución que tiene su fundamento en el principio de regulación de los usos del suelo, facultad reservada en el derecho argentino a los gobiernos municipales. (12)
Los criterios técnicos, científicos, racionales y jurídicos que se utilicen al regular el uso del suelo urbano deben orientarse a la satisfacción del bien común, en pos del desarrollo ordenado y solidario de la ciudad. Porque, en definitiva, la discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta y de la redistribución de ella.
Creemos que esta iniciativa, (que cuenta con antecedentes en Chile y España entre otros países) permitirá: brindar acceso a la vivienda a los sectores que hoy cuentan con recursos pero están excluidos del mercado, aporta una valiosa herramienta a los institutos provinciales de vivienda por su posibilidad de adecuarse a cada caso sin avasallar las competencias locales en materia de regulación urbana y uso del suelo y contribuirá a la construcción de ciudades más justas, seguras y solidarias.
Por estos motivos solicito a mis pares que acompañen este proyecto.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
AUGSBURGER, SILVIA SANTA FE PARTIDO SOCIALISTA
SESMA, LAURA JUDITH CORDOBA PARTIDO SOCIALISTA
ZANCADA, PABLO V. SANTA FE PARTIDO SOCIALISTA
BINNER, HERMES JUAN SANTA FE PARTIDO SOCIALISTA
DI POLLINA, EDUARDO ALFREDO SANTA FE PARTIDO SOCIALISTA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia)
LEGISLACION GENERAL