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PROYECTO DE TP
Expediente 1577-D-2007
Sumario: REGULACION DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS.
Fecha: 17/04/2007
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 31
El Senado y Cámara de Diputados...
Regulación de Emprendimientos
Inmobiliarios.
Art. 1º Los emprendimientos
inmobiliarios de vivienda afectarán el 5% de su superficie total a la
construcción de viviendas sociales destinadas a cubrir la demanda habitacional
de los sectores sociales que no pueden acceder al mercado privado de
vivienda.
Art. 2º Dichas Unidades
Habitacionales serán transferidas a los Institutos Provinciales de Vivienda o al
Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, a fin de ser adjudicadas a las familias
demandantes de vivienda, en base a los criterios de adjudicación definidos por
los mismos.
Art. 3º Los Institutos Provinciales de
Vivienda y la CMV de la CBA establecerán un recupero de las viviendas, a ser
pagado por los beneficiarios, equivalente a su costo de construcción. Asimismo
podrán establecer modalidades de adjudicación que incluyan comodatos, alquiler,
u otros que atiendan situaciones familiares particulares (Familias sin hijos,
viviendas para tercera edad, etc.)
Art. 4º Por convenio entre los IPV y
las empresas inmobiliarias el cargo del 5% de la superficie podrá suplantarse por
la construcción de un numero igual de metros cuadrados en soluciones
habitacionales, en la misma sección urbana en que se encuentra el
emprendimiento original. Dicho convenio deberá explicitar los fundamentos del
cambio.
Art.5º Las empresas inmobiliarias y
los IPV, podrán acordar las características de diseño y terminaciones que tendrán
las unidades a transferir.
Art. 6° Comuníquese al Poder
Ejecutivo
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La presente propuesta tiene por
objetivos:
- Impulsar mecanismos que
promuevan la integración física y social de nuestras ciudades,
- Establecer mecanismos que
permitan una distribución equitativa de los costos y beneficios del desarrollo
urbano al recuperar (transformadas en unidades habitacionales) las plusvalías
generadas por la inversión pública.
- Atender mediante esta operatoria
a los sectores medios y medios bajos que no pueden acceder al mercado privado
de vivienda y que se encuentran alquilando o en situaciones de hacinamiento,
allegamiento, etc.
El derecho a la vivienda en nuestro
país está garantizado por el Art. 14 bis de la CN que establece que "El Estado
otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e
irrenunciable...... En especial, la ley establecerá: .....la protección integral de la
familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el
acceso a una vivienda digna"¨;y por la adhesión de nuestro país a el pacto
internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales, que determina que
"Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona
a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y
vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia".
La transposición de estos derechos económicos, sociales y culturales al ámbito de
la ciudad pone de manifiesto cómo el espacio urbano otorga una nueva
dimensión a muchos derechos "clásicos" y obliga a formular otros hoy no
contemplados. Entre los derechos y deberes que exigen ser pensados "en
clave urbana", pueden señalarse:
- el principio de función social de la
Ciudad,
- el derecho a participar en la
propiedad del territorio urbano, el derecho al uso socialmente justo y
ambientalmente equilibrado del espacio y suelo urbano,
- el derecho a participar en la
plusvalía urbana,
- el derecho a participar en la
planificación, regulación y gestión urbano-ambiental que impida la segregación y
la exclusión territorial;
- el derecho a permanecer en la
ciudad y a no ser expulsado o alejado de ella de manera arbitraria;
- el derecho a una distribución
equitativa de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano.
Hoy el estado nacional atiende la
demanda de vivienda a través del Sistema Federal de Vivienda, y a través de la
Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, cuya función es dictar los
grandes lineamientos políticos del sistema urbano nacional siendo responsable de
los Programas que el Gobierno Nacional ejecuta en todo el país en materia de
vivienda e infraestructura.
La demanda de vivienda de los
sectores medios y medios bajos en nuestro país se evidencia en las familias que
viven en Casas tipo A o Departamentos y cuyo número de integrantes requiere la
existencia de 2 o más personas por cuarto. Los mismos suman 890.132 hogares
constituidos por 5.032.670 personas. (1) (copia de la planilla INDEC en
anexo)
Sólo en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires hay 300 mil familias de ingresos medios y bajos que viven en
propiedades alquiladas y que han sufrido un aumento del 13,8% en el año 2006
(2) , limitando la posibilidad de las familias de renovar los contratos "Una familia
que vivía en un tres ambientes y a la que le piden mucho más de alquiler se
muda a un departamento peor, más chico o más lejano" (3)
"La oferta de alquileres creció
desde fines de 2004 un 55%, sin embargo los precios siguen muy altos, la
demanda es tan fuerte que hoy se piden hasta 1.400 pesos por un dos
ambientes. ¿Los motivos de la suba?, tras la crisis, a mucha gente se le hizo
imposible comprar una propiedad, básicamente porque las viviendas aumentaron
mucho más que los sueldos" (4)
El argumento de que, si el precio
del alquiler está por encima de las posibilidades del inquilino, tarde o temprano
bajará sin necesidad de que el Estado intervenga, se contradice con la suba de
precios comprobada, que se da en forma simultánea a un registro del 12 por
ciento de viviendas vacías en la ciudad de Buenos Aires.
"Luego de la devaluación, los
precios de las viviendas fueron aumentando hasta prácticamente recuperar su
valor en dólares, mientras que los salarios quedaron rezagados en cuanto a su
poder de compra. Por lo tanto, la capacidad de los sectores medios de acceder a
la vivienda se ha visto reducida y eso produjo una presión sobre el mercado de
alquileres. En los últimos meses mejoró la oferta, pero los precios continúan
subiendo porque todavía sigue habiendo presión de la demanda. Esto no se va a
revertir hasta tanto no mejoren las condiciones de acceso al crédito hipotecario
para los sectores medios" (5) .
Fuente:
INDEC
El desarrollo del mercado
inmobiliario y de la construcción produjo, en los once primeros meses del año
2006, proyectos por más de 8.000.000 de m2 sólo en 42 localidades del país (6) .
De aplicarse la presente propuesta hubiera significado un aporte de 400.000 m2
(8.000 viviendas de 50 m2) del sector privado inmobiliario a la resolución del
déficit habitacional.
Existe sin embargo un factor mucho
más decisivo a considerar y tan relevante como el número de soluciones
habitacionales: su localización.
Esta propuesta aborda la cuestión
de la localización en la ciudad de la vivienda social integrando parte de ella a los
emprendimientos inmobiliarios del sector privado. La medida pretende revertir -
en la medida de lo posible- la lógica que impone el mercado de suelo y obliga a
construir la vivienda social en la periferia, alejando a las familias de sus redes
familiares y lugares de trabajo, y obligándolos a largos tiempos de
desplazamiento.
En el contexto de las políticas de
liberalización y regularización de los mercados de suelo que se han estado
ensayando en América Latina en las última décadas, el fenómeno de la
segregación urbana afecta al conjunto del espacio urbano, estimulando
tendencias alcistas, espacialmente generalizadas, de los precios de la tierra. Así,
la ampliación de la segregación de los pobres estaría adquiriendo una escala
regional (Sabatini y Smolka, 2001). En el límite, las familias pobres que están
accediendo a la vivienda actualmente deben hacerlo en localizaciones alejadas
del borde urbano, ya sea en espacios abiertos o en centros poblados menores. (7)
Esta segregación urbana (8) no se
revierte sólo aumentando los recursos públicos destinados a vivienda social, es
necesario reconocer las localizaciones marginales en las que se construyen los
conjuntos de vivienda y que dan cuenta de la incapacidad del sistema urbano de
generar ciudades equilibradas.
"Los conjuntos habitacionales
resultaron una pésima inversión para el Estado. Una
vivienda mínima de 40 a 50 m2 que
tuvo un costo global para el Estado de no menos de
U$S 30.000 se vende en el mercado
en un quinto del valor. No se solucionó el problema
y seguramente terminará
demoliéndose o invirtiéndose más dinero para su rehabilitación.(Fuerte Apache
cuatro sectores ya demolidos en el Conurbano de Buenos Aires) El conjunto
habitacional concebido en el esquematismo funcionalista de la ciudad
dormitorio, fomentó una
segregación socio económica de las familias". (9)
La integración de la vivienda social
a la ciudad es una condicionante para su éxito, esta integración debe ser
funcional y social, económica y cultural y debe fomentar la incorporación de los
beneficiarios a los servicios educativos y culturales del entorno y de las viviendas
a su entorno urbano y a su mercado inmobiliario.
La propuesta define una exigencia
urbanística y social a aplicarse en todo el país a través de la cual el Estado
protege el bien común (garantizando el derecho a la vivienda a través de la
recuperación de plusvalías en forma de unidades habitacionales) y los inversores
participan en la solución del déficit habitacional y el combate a la segregación
urbana.
Propone además que los IPV en un
acuerdo con las empresas inmobiliarias, adapten las características de las
unidades transferidas a las particularidades de cada caso, respetando las
definiciones de perfiles de demanda existentes y permitiendo soluciones flexibles
de adjudicación y repago.
El proyecto apunta a la recuperación
y redistribución de plusvalías, entendiendo la plusvalía como el
"acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella", y desde
el derecho urbanístico como "la movilización de parte (o, al límite, de la
totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos
de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a
través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente
en mejoramientos in loco en beneficio de los ocupantes y la comunidad en
general" (10) .
La participación en plusvalías es un
mecanismo que apunta a corregir uno de los fenómenos más inequitativos e
irracionales presentes en nuestras ciudades; el funcionamiento espontáneo y sin
regulación del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos
fiscales, genera incrementos considerables de los precios de ciertos terrenos.
Esto brinda a un puñado de propietarios, que tienen en esto un papel
absolutamente pasivo, beneficios a veces escandalosos, mientras los fondos
para soportar el desarrollo de la ciudad son crónicamente escasos.
La participación en plusvalías
intenta dar al Estado la capacidad de recuperar para la comunidad, al menos una
porción de estos incrementos en los precios de los terrenos -incrementos que
están ligados a decisiones estatales- y de esta manera rescatar para el conjunto
de los ciudadanos una parte de los frutos del esfuerzo colectivo.
Además, los beneficios generados
como consecuencia de decisiones administrativas del poder público, y que
incrementan el patrimonio de los propietarios del suelo que no añade esfuerzo
alguno, constituyen un "enriquecimiento sin causa" (11) en detrimento del
patrimonio del Estado -es decir, de la comunidad- y que debe ser recuperado en
pro de la equidad y la justicia social.
En cuanto a los límites al derecho
de dominio, uno de los más significativos, derivado del propio ordenamiento
normativo argentino y vinculado al problema que se analiza, es el derecho a
construir, facultad que el propietario sólo puede ejercer en la medida que se lo
permita la administración pública. Esta escisión entre el derecho de
propiedad y el derecho a construir es un principio reconocido en el derecho
positivo argentino. El otorgamiento de esa facultad es una competencia
específica de la administración pública, atribución que tiene su fundamento en el
principio de regulación de los usos del suelo, facultad reservada en el derecho
argentino a los gobiernos municipales. (12)
Los criterios técnicos, científicos,
racionales y jurídicos que se utilicen al regular el uso del suelo urbano deben
orientarse a la satisfacción del bien común, en pos del desarrollo ordenado y
solidario de la ciudad. Porque, en definitiva, la discusión de la política urbana es
la discusión de la concentración de la renta y de la redistribución de ella.
Creemos que esta iniciativa, (que
cuenta con antecedentes en Chile y España entre otros países) permitirá: brindar
acceso a la vivienda a los sectores que hoy cuentan con recursos pero están
excluidos del mercado, aporta una valiosa herramienta a los institutos
provinciales de vivienda por su posibilidad de adecuarse a cada caso sin avasallar
las competencias locales en materia de regulación urbana y uso del suelo y
contribuirá a la construcción de ciudades más justas, seguras y solidarias.
Por estos motivos solicito a mis
pares que acompañen este proyecto.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| AUGSBURGER, SILVIA | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| SESMA, LAURA JUDITH | CORDOBA | PARTIDO SOCIALISTA |
| ZANCADA, PABLO V. | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| BINNER, HERMES JUAN | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
| DI POLLINA, EDUARDO ALFREDO | SANTA FE | PARTIDO SOCIALISTA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia) |
| LEGISLACION GENERAL |