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PROYECTO DE TP
Expediente 1346-D-2014
Sumario: REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 13512): MODIFICACIONES, SOBRE FUNCIONAMIENTO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
Fecha: 26/03/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 15
El Senado y Cámara de Diputados...
MODIFICACIÓN DE LA LEY N°
13.512
1°) Incorporase como artículo 3º bis)
de la ley 13512, el siguiente texto:
"Todo propietario de unidad funcional
sometida al régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el
Administrador del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de
una copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial fehaciente,
debiendo asimismo registrar su firma y constituir un domicilio especial. En ausencia
de este último recaudo, toda notificación que se le cursare relacionada con su
calidad de consorcista podrá practicarse válidamente en cualquier unidad funcional
de la que fuese titular. Los datos de los consorcistas deberán constar en un libro
de registro obligatorio, el que quedará a disposición de todos los integrantes del
Consorcio."
2°) Modifíquese el artículo 9º de la ley
13.512, el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Al constituirse el consorcio de
propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación
deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante
de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, previo acuerdo de la
Asamblea de Propietarios, que autorizará o no el nombramiento o el despido;
b) Determinar las bases de
remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse,
en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la
contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de
propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías
necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial."
3º) Incorporase como artículo 10º
bis) de la ley 13512, el siguiente texto:
"Los propietarios deben ser
convocados a las Asambleas ordinarias y extraordinarias debiendo ser notificados
fehacientemente. Para su funcionamiento se requerirá, como mínimo, un número
de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total porcentual del
edificio.
4º) Incorporase como artículo 10º
ter) de la ley 13512, el siguiente texto:
"Las asambleas de propietarios son
soberanas y constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá
hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple autorización por
escrito y certificada por el Administrador, o en su defecto, extendida en presencia
de dos propietarios. En este caso, éstos deberán firmarla juntamente con el
otorgante en carácter de testigos del acto, consignando fecha, documentos de
identidad y domicilios respectivos. Cada apoderado sólo podrá representar hasta
un máximo de dos propietarios. El Administrador no podrá desempeñarse como
mandatario de un propietario, mientras dure su mandato."
5º) Incorporase como artículo 10º
quater) de la ley 13512, el siguiente texto:
"Las asambleas ordinarias se
celebrarán obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador
deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer una
fecha anual determinada para la reunión. Las asambleas extraordinarias serán
convocadas por el Administrador cuando lo juzgue conveniente o a pedido de
propietarios que representen, como mínimo, un veinte por ciento (20%) del total
de unidades del Consorcio, computados por el porcentual. La convocatoria deberá
ser notificada de forma fehaciente a todos los propietarios."
6º) incorporase como artículo 11º bis)
de la ley 13512, el siguiente texto:
"Los candidatos a ejercer la función
de administración de consorcios deberán estar inscriptos en un Registro Público de
naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato otorgado para administrar tendrá una
duración máxima de doce (12) meses, contado a partir de la fecha de celebración
de la asamblea que lo otorgue. Sesenta (60) días antes de la finalización de dicho
mandato, el administrador convocará a la Asamblea para que ésta renueve o no su
designación por un nuevo período, con la misma mayoría estipulada por el
Reglamento de Copropiedad para su designación. En caso de no aprobarse la
renovación, se deberá designar un reemplazante mediante acta de asamblea
certificada ante escribano público, quien entrará en funciones finalizado el período
del administrador anterior.
Para efectuar erogaciones
extraordinarias que no fueren de necesidad urgente, el Administrador deberá
contar con un monto estipulado previamente por la Asamblea de propietarios, o
solicitar la autorización de los mismos.
El administrador deberá informar a los
consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o administrativo
que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio. Al finalizar su mandato, por
cualquier causal, y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el Administrador
deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a quien lo reemplace los
activos existentes, libros y demás documentos del Consorcio. En caso de no
haberse designado reemplazante, deberá entregar dicha documentación al Consejo
de Administración."
7º) incorporase como artículo 11º ter)
de la ley 13512, el siguiente texto:
"Los salarios y condiciones laborales
del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de
propiedad horizontal, serán acordados con la intervención de la autoridad de
aplicación, entre los sindicatos y las asociaciones civiles representantes de
consorcistas con personería jurídica, que tengan una antigüedad no menor a los
(10) diez años. Queda vedado a los administradores de consorcios o asociaciones
que los nuclea negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios
que administran."
8°) De forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Una importante parte de la población
vive en edificios encuadrados en el régimen de propiedad horizontal. El objetivo de
este proyecto es dotar de herramientas a los ciudadanos para que cuenten con
más información y posibilidad de control directo sobre la administración de sus
respectivos consorcios, entendiendo que la falta de control sobre los montos
totales de las expensas repercute directa y proporcionalmente sobre los
propietarios.
La Ley Nacional N° 13.512 de
Propiedad Horizontal, que data del año 1948, no ha sido actualizada, pues su
modificación ha resultado siempre controversial. Muchos aspectos de la actividad
de los administradores de consorcios no están debidamente contemplados en ella,
y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria alguna, a discreción o por acuerdos
privados o sectoriales entre los actores del sector.
Debemos tener en cuenta que en
1948, fecha de sanción de la Ley Nº 13.512, la tipología de los edificios y,
consecuentemente, la realidad cotidiana de los ciudadanos, era bien distinta a la
de hoy. No existían los edificios torre, y era mucho menor la cantidad de
habitantes por edificio y los servicios que eran necesarios contratar. No obstante
ello, la Ley nacional no se ha adecuado a esta realidad que tanto se ha modificado
con el transcurso del tiempo.
Dicha Ley -hoy considerada
insuficiente- requiere modificaciones que la complementen y actualicen. La
regulación de esta actividad es tanto más importante cuanto más frágil es la
posición de los consorcistas. En un contexto económico de creciente inflación -
que repercute directamente sobre el bolsillo de millones de trabajadores y jefes de
hogar, algunos con importantes problemas laborales (desempleo, subempleo,
empleo en negro, etc.)-, quienes viven en consorcios de propiedad horizontal
necesitan contar con herramientas que les permitan defender sus recursos.
Las disposiciones del artículo 3º bis
tienden a evitar problemas a la hora de efectuar todo tipo de notificaciones.
La modificación propuesta al artículo
9º incluye la deliberación y decisión de la asamblea de copropietarios de lo referido
a la contratación y despido del personal dependiente del consorcio, resguardando
así al trabajador de decisiones arbitrarias no sometidas a la voluntad de sus
empleadores. Ello así, pues, hoy en día dicha situación se encuentra en manos de
los administradores.
El nuevo art. 10 ter tiende a
solucionar uno de los problemas más comunes que suelen suscitarse en las
asambleas: lo referido a los poderes. Muchos reglamentos nada dicen sobre las
formalidades que deben reunir los mandatos otorgados por los propietarios a
terceras personas para que los representen en las asambleas, mientras que otros
exigen que dichos instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco,
o el propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son
adecuados para la vida consorcial. El artículo que proponemos establece que el
propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante una simple
autorización extendida a favor de un tercero, firmada conjuntamente con dos
personas hábiles en carácter de testigos del acto, o podrá certificar la firma el
propio Administrador. Mediante ese recurso simple se evitarían trámites onerosos,
a la vez que se reviste al mandato de una mínima publicidad acorde con la
naturaleza de su entorno vecinal.
En la segunda parte del artículo 10
quater se admite el derecho de los Consorcistas a autoconvocarse en Asamblea,
pudiendo ejercerlo un número de propietarios que represente, como mínimo, un
20% de los votos del Consorcio computados por el porcentual. También se dispone
que la convocatoria deba ser comunicada de manera fehaciente a los propietarios
y que las fechas para la celebración de las Asambleas Ordinarias deban ser fijadas
por los respetivos reglamentos.
El artículo 11 bis limita la facultad del
Administrador de realizar erogaciones -a menos que sean urgentes- sin la
aprobación de la asamblea de copropietarios. Probado que en muchos casos ha
sido fuente de excesos, la norma que proponemos establece que esa facultad está
supeditada a un monto aprobado previamente o a la posterior aceptación por
parte de la Asamblea, incluyéndola en la toma de decisión.
En el mismo sentido, el artículo 11º
ter pretende incorporar a las asociaciones civiles de consorcistas en las
negociaciones de los acuerdos de sueldo y convenios colectivos de trabajo, de los
empleados de edificios de renta. De este modo se le reconoce legitimación a las
copropietarios -a través de las asociaciones civiles que los representan-, que son
quienes deben afrontar todas las obligaciones respecto de los encargados de sus
edificios; poniéndose fin a las convenciones paritarias en las que actúan
organizaciones integradas por los administradores de consorcios, que
comprometen el patrimonio de los copropietarios, sin ninguna legitimación.
Por todo lo expuesto solicito la
aprobación del presente proyecto.
Firmante | Distrito | Bloque |
---|---|---|
CARRIO, ELISA MARIA AVELINA | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA ARI - UNEN |
SANCHEZ, FERNANDO | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA ARI - UNEN |
ARGUMEDO, ALCIRA SUSANA | CIUDAD de BUENOS AIRES | PROYECTO SUR - UNEN |
JAVKIN, PABLO LAUTARO | SANTA FE | COALICION CIVICA ARI - UNEN |
Giro a comisiones en Diputados
Comisión |
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