El Senado y Cámara de Diputados...

MODIFICACION DEL ARTICULO 1185 BIS DEL CODIGO CIVIL. EFECTOS DEL BOLETO DE COMPRAVENTA.

Art. 1°: Modifícase el Art. 1185 bis del Código Civil, que quedará redactado de la siguiente forma:

"Art. 1185 bis: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe serán oponibles a las ejecuciones individuales y al concurso o quiebra del vendedor, cualquiera sea el destino del inmueble, si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.-"

Art. 2°: Comuníquese.-

Señor presidente:

Es frecuente que aquellas personas que compran un inmueble celebren un boleto de compraventa dilatando en el tiempo la realización de la respectiva escritura de dominio con su consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Muchas veces creen que el boleto de compraventa es título suficiente, pero precisamente esta falta de inscripción del cambio de titular del inmueble hace que la venta no sea oponible a terceros.

Ocurre, también en numerosas oportunidades, que el vendedor del inmueble resulta ser deudor de créditos a favor de terceros, por lo que los acreedores inician, en caso de mora, la ejecución judicial que origina el embargo y posterior subasta de todos los bienes del ejecutado, incluyendo el inmueble ya vendido pero no escriturado.

Es decir, que la consecuencia directa de la falta de inscripción se traduce en que aquél que compró el lote o vivienda, luego sufre el embargo y posterior remate de la misma, a causa de las deudas del vendedor, titular del dominio.

El legislador se hizo en parte eco de esta injusta realidad a partir de la sanción del Art. 1185 bis del Código Civil y del Art. 146, 2° párrafo de la Ley 24522, modificatoria del Art. 150 de la Ley 19551 de quiebras. Pero veremos a continuación que esta legislación no fue suficiente para garantizar el mejor derecho del adquiriente con boleto de compraventa frente al tercero embargante.

El actual Art. 1185 bis del Código Civil precepta " Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado al veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio."

Esta norma de naturaleza contractual, fue modificada por el Art. 150 de la Ley 19551 de quiebras, que limitó sus alcances al caso en que el inmueble tenga como destino la vivienda, condición que luego fue suprimida por la Ley 24.522.

Diversas interpretaciones han sustentado un mayor alcance a la norma del Art. 1185 bis del Código Civil, extendiendo el derecho conferido a favor de los compradores de buena fe de oponer el boleto de compraventa, no sólo ante los acreedores del vendedor de un proceso de quiebra, sino también ante cualquier otro acreedor, aunque no sea en una quiebra, sino en una ejecución individual.

Así la Suprema Corte de Justicia de la provincia de Buenos Aires tiene decidido, en reiteradas oportunidades, que si bien el Art. 1185 bis del Código Civil se refiere - como principio- al caso de concurso o quiebra del vendedor, autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo puede ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso ejecutivo. El concurso o quiebra del deudor conforma un supuesto de ejecución colectiva y el proceso ejecutivo - en este caso- constituye un supuesto de ejecución individual. En el primer caso, se sustrae de la prenda común de sus acreedores, que constituye el patrimonio del concursado, un bien inmueble (Art. 1185 bis, Código Civil). Idéntica situación acontece en el segundo. No existe una razón de fondo que permita divergirlos.

Las mismas razones tuitivas y éticas que llevaron a la incorporación de este precepto deben observarse y atenderse para extender su aplicación a las ejecuciones individuales. El amparo que confiere el Art. 1185 bis resulta así oponible al acreedor embargante y no sólo a la masa de acreedores de la quiebra, en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante.

En igual inteligencia fallaron la Corte Suprema de Justicia de Mendoza y su par de Tucumán. Entendemos que tal interpretación jurisprudencial es la acertada. Una resolución contraria produciría una verdadera desigualdad entre una persona que no puede oponer su boleto ante un embargo en una ejecución individual del vendedor, en tanto que sí puede oponer su boleto de compraventa en un concurso o quiebra, conforme lo establece el Art. 1185 bis del Código Civil y el Art. 146 de la Ley de quiebras. Se vería así vulnerado el principio de igualdad ante la ley, contemplado en el Art. 16 de la Constitución Nacional.

Este proyecto tiene por fin terminar con las distintas interpretaciones judiciales ya señaladas y respetar los derechos de igualdad ante la ley extendiendo las normas concursables a las ejecuciones individuales, para preservar la compra de inmuebles de buena fe, que puede verse afectada por el embargo trabado a raíz de deudas del vendedor moroso.

Aprobar este proyecto significará llevar tranquilidad y certidumbre a todas aquellas personas que adquirieron un inmueble y que por falta de recursos desconocimiento o dilaciones contractuales, no realizaron la correspondiente escrituración. Sabemos que estamos hablando en su gran mayoría de personas humildes que fueron quienes más derechos económicos y sociales perdieron a partir de la aplicación en el país del modelo neoliberal. Así, en muchos casos su hogar es lo último que les queda.

Por todo lo aquí expuesto es que solicitamos la aprobación de este proyecto de Ley.-