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PROYECTO DE TP
Expediente 0402-D-2008
Sumario: PROFESION DE MARTILLERO Y CORREDOR PUBLICO, LEY 20266: SUSTITUCION DE LOS ARTICULOS 36 (OBLIGACIONES DEL CORREDOR) Y 38 (SANCIONES POR INFRACCION).
Fecha: 07/03/2008
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 5
El Senado y Cámara de Diputados...
Artículo 1°.- Sustitúyase el art. 36 de la Ley
20.266 por el siguiente texto:
"Art. 36. - Son obligaciones del corredor:
a) Llevar el libro que establece el artículo
35;
b) Comprobar la identidad de las personas
entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para
celebrarlos;
c) Deberá comprobar, además, la existencia de
los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de
bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la
inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que
reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente;
d) Convenir por escrito con el legitimado para
disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en
la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa
constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de
aquél;
e) Proponer los negocios con la veracidad,
exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades,
comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la
conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto, y al precio de mercado.
Cuando se trate de bienes inmuebles, a pedido de los interesados, deberá recabar de un
profesional técnico, idóneo y matriculado, un informe completo del bien objeto del negocio,
que determine la existencia o no de factores que lo hagan impropio para su destino y/o
puedan disminuir el uso de él. Este informe será agregado e integrará el contrato que se
firme en virtud de lo establecido en la cláusula d) del presente artículo.
f) Guardar secreto de lo concerniente a las
operaciones en las que intervenga: sólo en virtud del mandato de autoridad competente,
podrá atestiguar sobre las mismas;
g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos
con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere;
h) En las negociaciones de mercaderías
hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hasta el momento de la
entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las
mercaderías;
i) Entregar a las partes una lista firmada, con la
identificación de los papeles en cuya negociación intervenga;
j) En los contratos otorgados por escrito, en
instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto
constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una
minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro;
k) Respetar las prohibiciones del artículo 19 en
lo que resulten aplicables;
l) Cumplir las demás obligaciones que
impongan las leyes especiales y la reglamentación local.
Artículo 2°.- Sustitúyase el art. 38 de la Ley
20.266 por el siguiente texto:
"Art. 38. - El corredor que no cumpliere las
obligaciones a su cargo establecidas en el artículo 36º, o por cuya culpa se anulare o
resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración
y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que
hubiere lugar."
Articulo 3°.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Tengo el honor de someter a consideración de
mis pares un proyecto de ley por el cual se modifican las obligaciones de los corredores
inmobiliarios, incorporando la de recabar de un profesional técnico, idóneo y matriculado,
un informe completo del bien objeto del negocio, que determine la existencia o no de
factores que lo hagan impropio para su destino y/o puedan disminuir el uso de él, cuando
los interesados así lo requieran. A su vez, se establece que este informe será agregado e
integrará el contrato que se firme entre los interesados.
Con este proyecto se procura prevenir
problemas atinentes a los vicios redhibitorios de los bienes objeto de transacción
inmobiliaria, dando seguridad al adquirente respecto de la aptitud del bien que compra y la
ausencia de defectos ocultos, los cuales en muchos casos son conocidos por el corredor y
deben ser puestos en conocimiento del consumidor, para que libremente decida o no,
efectuar la operación inmobiliaria.
Como el agente inmobiliario actúa en cierta
medida como elemento tipificante de la compraventa mercantil, resulta correcto que
algunos aspectos -en este caso sus obligaciones- deban ser considerados por la
legislación nacional, en resguardo de los derechos de los usuarios y consumidores.
Sabemos lo importante que es informarse
sobre todos los aspectos de la operación antes de adquirir un inmueble. La medida
preventiva para evitar el fraude inmobiliario es la información. El agente inmobiliario al
igual que el Escribano, tienen la obligación de informar al comprador en aras de la
ejecución del principio constitucional de seguridad jurídica.
Aunque resulte obvio, la apreciación directa de
la situación física del inmueble es fundamental, incluso la puede realizar el interesado
asistido de un profesional (Arquitecto, Ingeniero, por ejemplo) pero ello a veces no alcanza
para conocer aquellos defectos del bien inmueble que no se advierten a simple vista; que
son graves y que hacen que el bien que se adquiere sea inservible para su uso o destino.
Si bien el vendedor está obligado a la entrega
y saneamiento de la cosa objeto del contrato y de los vicios o defectos ocultos que tuviere
(art.1.414 del Código Civil) y el art. 1.646 del Código Civil establece la responsabilidad del
contratista y del arquitecto por daños y perjuicios derivados de la ruina del edificio, lo
conveniente es tener la posibilidad de conocer estos defectos en forma previa a la
formalización del contrato de compraventa.
Si consideramos que los agentes inmobiliarios
son asesores en el mercado de los inmuebles, no sólo deben ocuparse de solucionar el
problema de encontrar vivienda o un terreno, sino que también nos deben poner de
manifiesto la conveniencia de la adquisición, asesorándonos en orden al camino que
hemos de tomar.
Dada la importancia y naturaleza de la
actividad que desarrollan los corredores en las operaciones de compraventa inmobiliaria,
se han revisado sus funciones y responsabilidades incorporando la obligación de pedir la
confección de los informes técnicos atinentes al estado físico de la propiedad en
transacción, siempre que el potencial comprador así lo solicite.
Finalmente se establece la sanción para el
supuesto que el corredor incumpla con las obligaciones a su cargo, perdiendo el derecho a
percibir el honorario por la gestión de la venta mas los gastos.
Convencida que las fundamentaciones
expuestas serán compartidas por los integrantes de esta Honorable Cámara, solicito la
aprobación del presente Proyecto de Ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| LEGUIZAMON, MARIA LAURA | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 1313-D-10 |