El Senado y Cámara de Diputados...

MODIFICACIÓN DE LOS ARTICULOS 4º Y 5º DE LA LEY Nº 26.158.-CREDITOS PARA INQUILINOS.- INEMBARGABILIDAD DE LA VIVIENDA ADQUIRIDA.-

Artículo 1): Modificase el artículo 4º del Capitulo III de la ley nº 26.158 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 4º - Los montos de las cuotas mensuales para amortizar el crédito otorgado en el marco de la presente ley, deberán asimilarse a los que el inquilino abonaba mensualmente de acuerdo al contrato de locación preexistente Para lograr este objetivo el BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA en uso a las facultades que le otorga la Carta Orgánica, podrá implementar políticas tendientes a que las Entidades Financieras disminuyan las tasas de interés a aplicar a los prestamos hipotecarios que se otorguen dentro del marco de la presente ley.- Dentro de dichas facultades estará habilitado a subsidiar el interés aplicado a los citados prestamos , conforme la reglamentación que se dicte al respecto.-

Artículo 2): Modificase el artículo 5º del Capitulo III de la ley nº 26.158 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 5º - El monto del crédito que otorgue la entidad financiera, será aquél que permita a quien acredite el carácter de sujeto de crédito según el presente régimen, adquirir una vivienda de características asimilables a la que alquilaba a la fecha de solicitud de dicho crédito, en el marco de la normativa que a tales efectos dicte el BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA. La vivienda adquirida bajo esta normativa gozará del principio de inembargabilidad por todo el tiempo que demande el pago del crédito que se otorgue.-

Artículo 3): Comuníquese al Poder Ejecutivo.-

Señor presidente:

El presente proyecto de ley tiene por finalidad la modificación de artículos de la ley nº 26.158 que introdujo la facultad a los inquilinos de viviendas de solicitar un préstamo hipotecario a fin de ser propietarios , pudiendo en tal caso, abonar el monto del crédito con una suma igual a la que se pagaba por el alquiler de la vivienda.-

Evidentemente esta norma tuvo en mira y consiguió uno de los objetivos básicos que se planteó.- El mismo refiere a que creó la figura del "inquilino" como un sujeto de crédito, apto para la adquisición de la vivienda única y de carácter permanente, para que tenga la capacidad de adquisición del inmueble donde habitar en forma definitiva.-

Básicamente se pretendió cambiar la figura de inquilino-locatario a la de propietario, mediante la toma de un crédito por el mismo monto del alquiler que se abonaba.- Ese fue el objetivo principal.-

La dificultad que poseen muchas personas de adquirir propiedades es un problema que no encuentra una adecuada solución, pese a los esfuerzos que tanto el Poder Ejecutivo, como este Honorable Congreso han realizado en tal sentido.- Estimamos que básicamente los problemas son dos:

a) El precio elevado de algunas propiedades en el mercado que alejan la posibilidad de una persona de adquirir

directamente con el monto obtenido por el préstamo, la ansiada vivienda, sino que necesitan completar el mismo con dinero que deben tener ahorrado para así llegar a la cifra que el mercado le exige como monto para la adquisición.-

Este dinero "extra" que necesita el adquirente muchas veces no lo posee por distintas circunstancias, con lo que se le dificulta enormemente llegar al precio exigido de la propiedad que pretende adquirir.-

b) El otro radica en las elevadas tasas de interés que los Bancos prestatarios poseen en el mercado, lo que también dificulta el acceso al crédito, ya que sea porque el adquirente no llega con el sueldo que posee al porcentaje de afectación de la cuota, o bien porque al ser elevadas las tasas, el monto mensual de cuota a abonar también es elevado.-

Este segundo caso es el que se pretende solucionar , aunque sea en parte, con la presente reforma.-Porque si bien es en principio el mercado, quien regula el nivel de tasas de interés, también no es menos cierto que el Poder Ejecutivo a través de sus organismos, en este caso el Banco Central de la República Argentina a través de diferentes medidas económicas, financieras y políticas que está habilitado a tomar, puede influir sobre el nivel de estas tasas de interés, tendiéndolas a bajar para lograr el objetivo loable que se impuso la implementación de la ley nº 26.158.-

La Carta Orgánica del BCRA establece entre sus diferentes normativas la facultad para que éste ente autárquico pueda tomar determinadas políticas que tiendan a nivelar el porcentaje de interés que los Bancos ofrecen al público tomadores de crédito, pudiendo a través de medidas coyunturales tender a la baja de las mismas.-

Recientemente hemos visto que a través de algunas de estas medidas impulsadas por el ente bancario, se logró una importante rebaja en el nivel de tasas de intereses, para prestamos personales (del orden del 12% anual) y para las PYMES (del orden del 9% anual), lo cual fue sin duda una grata noticia, aumentado así la cantidad de beneficiarios que pudieran acceder a estas líneas de crédito.-

Algunos de los comentarios indicaban que para que el fondeo de los bancos sea más barato, el Banco Central confirmó que comenzarán a bajar las tasas que le cobra a las entidades cuando les presta plata (el mecanismo se conoce como pases activos), y que extenderá los plazos. Desde hoy, si un banco toma un préstamo a 30 días, deberá pagar 10,62% en lugar del 10,75% que pagaba hasta ayer. También podrá financiarse a 60 días, una alternativa que hasta ahora no existía. Este es justamente una de las medidas que puede adoptar el Central, y que de hecho lo hizo, para lograr la aludida baja.-

Cuando el fondeo de los Bancos es mas barato, los costos fijos que estos poseen y que terminan incidiendo en el nivel de tasas de interés, bajan, y por ende estas últimas también descienden en la misma medida.-

"Esta medida ayudará a bajar las tasas de los créditos para empresas, que es donde primero se siente la baja de los intereses", dijeron en el Central. Los bancos acordaron con el Gobierno ofrecer créditos para las pymes al 9% anual, a un plazo de entre 12 y 18 meses. Y la idea es que, tal como se intentó hacer cuando se lanzaron los créditos hipotecarios para inquilinos, el Banco Nación sea la punta de lanza de esta línea de créditos".(Cfr. Comentario Diario "Clarín" día 12 Octubre).-

Para lograr ello, el Banco Central adoptó un paquete de medidas financieras que pueden resumirse en:

a) Llevar de 2000 millones a 3000 millones de pesos el monto disponible de la línea de pases activos a tasa fija que garantiza el acceso por parte de las entidades en la proporción que sus depósitos representan en el sistema financiero.

b) Permitir que las entidades financieras accedan, a través del mecanismo de pases activos a tasa fija, a financiamiento de corto plazo -1 día- a la tasa del 9,75 por ciento anual.

c) Proveer de liquidez adicional al mercado monetario a través de la renovación parcial del vencimiento de títulos del Banco Central que opera esta semana. Esto significó una inyección adicional de 600 millones de pesos.

c) Reducción de la tasa de los pases activos a 30 días de plazo desde 10,75% a 10,62% por ciento anual.

d) Duplicar el plazo máximo ofrecido en pases activos a tasa fija, llevándolo desde los actuales 30 días a 60 días, y a una tasa de financiamiento del 10,75 por ciento anual.

Estas medidas adoptas por el BCRA fueron determinantes para que las Entidades Financieras accedieran a la rebaja de las tasas de interés para préstamos personales y PYMES que fueron muy bien recibidas en el mercado financiero en conjunto.-

No hay duda que el Gobierno, el Ministerio de Economía de la Nación y el mismo Banco Nación, se encuentran abocados a lograr una rebaja de las tasas de interés imperantes en el mercado, y una ampliación de las líneas de crédito que actualmente se ofrecen en el mercado financiero, con el objetivo que existan mas "sujetos de crédito" aptos para adquirir los prestamos que se ofrecen en la actualidad.- Este esfuerzo del Gobierno Nacional, debe traducirse en una mayor inversión por parte de los agentes económicos del país, y en esta sintonía también deben estar incluidos esta porción de personas que desean adquirir su vivienda a través de la presente operatoria.-

Pues bien, a partir de la presente reforma en el artículo 4) se lo habilita por ley al ente financiero del sistema argentino a que adopte similares medidas para que específicamente en el crédito hipotecario para inquilinos pueda verse reflejado una rebaja en la tasa de interés de dichos préstamos, y así la persona que esté en condiciones de adquirir una vivienda nueva, pueda tener un mejor acceso al crédito, que es justamente el objetivo final de esta norma tan importante para aquellos sujetos que antes se encontraban fuera de toda posibilidad de adquirir una vivienda única para si y su grupo familiar.-

También se lo habilita en el caso de no ser suficientes las medidas que pueda adoptar para conseguir una baja en la tasas de intereses, a subsidiar las mismas durante todo el tiempo que demande el crédito o bien durante un plazo determinado.- La reglamentación que se dicte al respecto es la que fijará las bases y condiciones de este subsidio, el cual tiene un objetivo social muy importante y es ni mas ni menos que el acceso a la vivienda digna de una familia que actualmente alquila una propiedad, y que muchas veces le es insuficiente en cuanto al grupo familiar, además de estar pagando una cifra por algo que nunca le pertenecerá.-Con el monto de alquiler que abona el locatario le debe permitir adquirir una propiedad que será de su pertenencia en lugar de ser inquilino, pasará a ser dueño del bien.- Este objetivo muy aplaudido debe tener estar corroborado con medidas económicas tendientes a que sea una realidad.-

El Estado Nacional, ha implementado una línea de subsidios para muchas actividades a las cuales le interesa promocionar por diferentes motivos.- Así existen subsidios para el transporte urbano, para los trenes, para ciertos alimentos de la canasta básica, como los lácteos, por poner un ejemplo, porque le interesa en ese marco, entre otras cuestiones, que no aumenten las tarifas y que no impacten en el bolsillo de los consumidores.- En igual sentido, si se lo considera necesario, se habilita mediante una ley el subsidio al sistema financiero, y solamente con un objetivo y para un fin determinado: para la rebaja de las tasas de interés y solamente para esta operatoria de adquisición de viviendas única por parte de los inquilinos.-

Por otro lado también se propone una modificación al artículo 5) de la norma en el sentido de declarar la inembargabilidad de la vivienda única adquirida mediante esta operatoria para que ningún acreedor extraño al Banco prestamista pueda agredir el inmueble mediante una medida cautelar, que finalmente termine en el remate de la vivienda del inquilino que con tanto sacrificio logro adquirir .-

Cabe resaltar que en operatorias anteriores del Banco Hipotecario Nacional, cuando éste era una entidad netamente nacional entre sus normativas se preveía expresamente la inembargabilidad de las viviendas adquiridas por prestamos hipotecarios de dicho Banco.-

En igual sentido se pretende incluir este concepto, en aquellas viviendas que se adquieran mediante la operatoria creada por imperio de la ley nº 26.158.-

Por todo lo expresado solicito de mis pares el acompañamiento del presente proyecto de ley.-